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マンション投資で失敗しないために抑えるべき9項目を徹底解説!

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マンション投資を始めるにあたって、「どんなリスクがあるのか?」「どうすれば失敗しないのか?」と思う方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで、この記事では、不動産投資の失敗を防ぐために抑えておきたい9つのポイントを網羅してまとめました。

一大決心をして購入したけれども、

  • 利回りが想定より悪かった・・・。
  • 全く思うように利益を回収できなかった・・・。

という事態を防ぐためにも、失敗しない方法を理解した上で取り組むことをおすすめします。

①マンション投資とは

マンション投資とは、いわゆる不動産投資です。不動産投資とは、利益を得るために不動産に投資することです。物件を購入するという事は、物件が実物資産になるため、インフレ対策にも適しています。他の投資方法に比べると、保有しているだけで定期定期な家賃収入が得られるのが不動産投資のメリットです。

実は、マンション投資には以下の2種類があることをご存知でしたか?

  • 一棟マンション
  • ワンルームマンション(区分所有マンション)

それぞれどのような違いがあるのか、解説していきます。

②一棟とワンルームの違いを比較して解説!

一棟マンションとワンルームマンションのメリット・デメリットを比較してみました。

一棟マンションはリスク分散は出来るが、投資金額が高いのでリスクで受ける影響は大きいです。得る家賃収入は高額です。一方、ワンルームマンションはリスク分散はできないが、投資金額は少ないのでリスクで受ける影響も一棟に比べて少ないです。しかし、空室になった場合は得る家賃収入もゼロになります。

マンションでも一棟とワンルーム(区分所有)でメリット・デメリットは異なります。自己資金が少なくても始められるワンルームは今とても人気です。上記を見て個々のニーズに合ってる方を選んでみてはいかがでしょうか。

③新築と中古を見比べてみよう!

新築と中古で互いにどのようなメリット・デメリットがあるのか見比べてみましょう。

新築のデメリットが、中古のメリットとなるように、双方で特徴は異なります。しっかりと、理解した上で始めることが失敗しないためにはとても重要です。

④マンション投資にかかる経費はいくら?

マンション投資を始める際に、物件の他にも諸経費がかかります。諸経費とはどのようなものなのか。以下で確認していきましょう。

1.物件購入時に必要な諸経費10種類一覧

物件購入の際フルローンが可能な銀行はほとんどありません。頭金として、1~3割が必要になるのが一般的です。では、頭金以外に他にどのような諸経費がかかるのでしょうか。

物件購入時の際、必要になってくる諸経費にはどのようなものがあるのでしょうか。その項目を以下で表しました。

・不動産取得税 不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
・登録免許税 不動産を購入後、法律で定められた登録免許税を納付する必要があります。
・司法書士手数料 司法書士の方が登録手続きを行ってくれた際にかかるお金です。
・印紙税 売買契約書・請負契約書・領収書などの書類に対して課せられる税金です。
・仲介手数料 不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対し支払うお金です。
・物件の手数料 物件の価格によって金額は異なります。
・固定資産税 ・固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金です。固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。
・都市計画税 ・都市計画税の課税対象地域は、都市計画区域 内の 「市街化区域」と呼ばれる場所にある不動産になります。
・火災保険・地震保険 一戸建て・マンション・ビル・建物の中にある家具や什器などの”動産“を補償します。

※諸経費は、確定申告時に経費として計上できます。確定申告はまた後程説明します。

2.マンション経営時に必要な諸経費4種類一覧

購入時だけでなくマンション経営をしていく中でも諸経費はかかります。これをランニングコストと言います。
マンション経営時にかかる経費はなんなのか。その用途を以下で表にしました。

・固定資産税 評価額の1.4%の費用がかかります。
※市街化区域内の場合、都市計画税0.3%の費用がかかります。
・管理費 入居者トラブルや入居者の募集をしてくれる管理会社と、建物の共有スペースを管理してくれる会社に分かれていて、その費用がかかります。
・修繕積立金 建物は老巧化していきます。その際に大規模な修繕を行うための費用がかかります。
・エアコンや給湯器の交換費用など ※急に必要になるお金です。

※ランニングコストはいつ必要になるのかわからないので事前に用意しておきましょう。

3.マンション経営にかかる税金6種類一覧

マンション経営をする上で税金がかかります。
マンション経営でかかる税金はなんなのか。かかる時期を以下で表にしました。

1. 不動産取得税・印紙税 不動産購入時にかかる税金。
納税通知書に従って、一括納付する。または、年4回の指定月に分納する。
2. 登録免許税 不動産購入時にかかる税金。
登記の内容によっては税率が変わります。
3. 固定資産税・都市計画税 毎年かかる税金。
・固定資産税は、土地や家屋を所有している方にかかる税金です。
・都市計画税は、原則として市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金です。
4. 譲渡税 売却した場合にかかる税金。
・課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算をします。
5. 贈与税 贈与した場合にかかる税金。
・生前に財産を得た場合にかかる税金です。
6. 相続税 相続した場合にかかる税金。
・死亡後に財産を得た場合にかかる税金です。

4.新築物件購入初年度は節税効果が見込める!

新築物件購入初年度はなぜ節税効果が見込めるのでしょうか。なぜなら、購入初年度は高額な諸経費を確定申告の際に経費として計上できるからです。諸経費一覧は先ほど上の表に記載したものです。

初年度以降に、もっとも大きな割合を占めるのが減価償却費です。

  • 軽量鉄骨造:19年
  • 木造造:22年
  • 鉄骨造:34年
  • 鉄筋コンクリート造:47年

上記が、新築物件の耐用年数です。

減価償却費の計算方法は、取得額を耐用年数で割った金額です。これを毎年一定に償却していきます。

この費用を経費として計上できるので、節税対策に有効と言えます。しかし、節税効果のためだけにマンション投資を始めるのはおススメしません。

⑤不動産投資ローンを活用しよう

不動産投資ローンとは、投資を目的とする不動産を担保にして、金融機関から購入資金の融資を受ける事です。不動産は本人所有である必要はなく、家族や法人の所有不動産または、購入予定の不動産を担保にする事も可能です。対象となる不動産やその評価または金利などの条件は会社によって様々です。

1.ローンを組む事で得られるメリットとは

金融機関から融資を受けることは借金という悪いイメージをもつ方も多いと思います。しかし、不動産投資ローンを利用する事で得られるメリットもあります。

  • 決算状況などの信用度に、担保提供による信用を加えて融資審査を行う事ができます。
  • カードローンなどに比べると、長期間低金利で高額の借入れができます。
  • 不動産投資ローンを組む事で、少ない自己資金で不動産投資を始められ、少ない投資金額で高利回りを得る事が出来ます。これを、レバレッジ効果と言います。

自己資金が少ない場合でもローンを組めば、不動産投資を始めることができます。要は、購入資金が少なくても良い物件があればすぐに購入できるということです。

ローンについてこちらの記事で詳しくまとめています。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

⑥成功例・失敗例

1.成功例

投資金額が大きいため、ギャンブル性が高いものだと決め付けていたAさん。しかし賃貸需要が高い東京都の駅近中古ワンルームに絞れば、安定した家賃収入を充分に見込めると思い始めました。その結果、仕事を続けながら長期的に安定した家賃収入を得る事が出来たそうです。

銀行や年収によって融資額は異なりますが、区分だと年収の8~12倍、一棟だと年収の20倍程度と言われています。融資を活用すれば、自己資金が少額だったとしても、リスクを抑えて資産を増やして行くことが可能です。

働いている間は、家賃収入を利用して返済を行い、返済後の家賃収入は年金として補填できます。実は国土交通省の資料によると、この方法で成功した日本人60歳以上の方が所有している賃貸不動産は、物件の6割以上です。不動産投資を将来の年金対策として始められる方は多いです。

2.失敗例

もともと投資に興味があったAさん。友人の紹介で不動産会社に行きました。その会社は、収益マンションを専門にしており、売買仲介と中間省略による自社販売をしています。

自社販売だと、仲介手数料がゼロで家賃保証が付くと説明されました。その後、物件情報がこの会社から出てきました。立地は、某所の駅近ではあったがどのような場所かはよくわからなかった。鉄骨造で築25年と築年数は経過しているが、写真を見る限りとてもきれいな建物だったそうです。

なぜならリフォームをして外壁を塗り替えたばかりだったからです。物件価格が1億円で利回りが10%でした。30戸あるが空室はわずか1戸。ずっと満室だったと営業マンから言われて空室リスクは少ないと感じたので、この物件を30年ローンで購入しました。事前に収支計算をした際、毎月10万円程度残る計算でした。

しかし、購入した後に空室が頻繁に発生しました。空室が出るたびにリフォーム代と募集広告費にお金がかかりました。空室が頻繁に発生したため、完全に赤字です。今はリフォーム後できれいだが、もともと築25年の物件です。このまま30年後も貸せるはずがありません。外壁を塗ったり水道の配管を変えたりするのにも多額のお金がかかります。

今すぐ破綻するわけではないが、今後継続していくことに不安を感じています。

この失敗例は、不動産会社の言う事を鵜呑みにしてしまっているのが良くないです。自分でも勉強して知識をつけましょう。また、物件は自分の目で確認することをオススメします。

⑦売却の際の注意点

マンションを購入したが、損失が拡大した場合売却を考えると思います。もちろん、改善策を考えずに売却はよくないです。しかし、どう頑張っても収益が出ない物件もあります。収益がでないものに、時間やお金を使うのはもったいないですよね。
売却する際にも、注意しないと失敗してしまいます。失敗しないために知っておいてほしいことを以下にまとめました。売却する前に、確認してみてください。

1.売却の際の注意点5つ

1.物件の相場を知る

売却の検討の際、その物件は現状いくらが相場なのか知っておく必要があります。

2.複数の会社に査定依頼

不動産会社によって査定基準は異なるので複数の会社の依頼を出しましょう。

3.信頼できる担当者を見つけ、物件情報をちゃんと伝える

物件を把握した上で、責任を持って販売してくれる担当者選びがとても大切です。そして、物件の良い情報も悪い情報も全て伝えましょう。きちんと情報を伝えないと後にトラブルになる場合があります。

4.売却時にかかる費用の把握

不動産仲介手数料・一括繰上げ返済手数料・税金と大きくわけるとこの3つです。

5.内覧の際、部屋を綺麗にして、交渉するに応じる姿勢をもつ

事前に掃除をして部屋を綺麗にすることを心がけましょう。購入希望者から、売却価格・入居時期など様々な交渉があります。妥協できる範囲で交渉に応じる姿勢が大切です。担当者と相談しながら対応するといいでしょう。

2.売却に必要な書類一覧

(1)物件に関連する書類

  1. 登記簿謄本
  2. 重要事項説明書
  3. 土地測量図・境界確認書
  4. 図面や設備の仕様書など
  5. 固定資産税納税通知書
  6. 登記済権利書
  7. 建築確認済書・検査済書・建築設計図書など
  8. 維持費などの書類
  9. マンションの規約
  10. その他の書類

8と9は、マンションの場合のみです。

(2)ご自身の関する書類一覧

  1. 身分証明書
  2. 実印
  3. 実印印鑑証明書(3か月以内発行)
  4. 住民票(3か月以内発行)
  5. 銀行口座の通帳
  6. ローン残高証明書

4は売却する不動産と住所が違う場合のみ必要です。6は住宅ローンを利用の場合のみ必要になります。5は売買代金を振り込んでもらう際に必要になります。

売買契約について詳しくはこの記事を見てください。

関連記事[永久保存版]不動産投資契約の前に絶対に抑えておきたい8つのポイント

2017.06.07

⑧管理会社選びの失敗しないポイント

当然ですが、賃貸のノウハウがなく、外部からの知識を入れる気がないような会社には間違っても依頼してはいけません。

管理会社を選ぶ際、賃貸貸付けに強い会社という事が重要です。賃貸専門の会社は少ないです。地方エリアでは管理と賃貸を併用してる会社が多く、この基準をしっかり見てないと危険です。

管理会社とは、入居者募集・クレーム対応・集金管理・入居者審査・リフォーム手配・物件管理状況報告などの仕事をしています。

管理業務は、成果に大きな違いはほとんどなく大きな失敗をすることも少ない業務です。入居者募集・賃貸付け業務は営業マンによって成果は大きく変わります。賃貸に力を入れている会社は、貸付けで結果を出すことが、不動産管理業務において最も重要課題と考えているので、空室率が高い地域でも高い入居率を維持している場合が多いのです。

上記が、会社選びの具体的なステップです。非常に簡単な工程だが、これを見落としてしまった時のダメージはおおきので要注意です。複数の会社を選んでヒアリングするのがポイントです。

以上の内容に気を付けながら管理会社を選べば、失敗のリスクは軽減できるでしょう。

⑨確定申告の手続き方法

納めた税金が年間の所得額で計算した際に多い場合に、確定申告をします。確定申告することで、納めすぎた税金の還付を受けられます。確定申告を税理士に委託すると、5万円~8万円ほどかかります。ただ、ご自身でやればお金は浮きます。確定申告と聞くと難しそうだなと思う方多いと思います。しかし、手続きは覚えてしまえば簡単です。

確定申告について詳しくはこちらの記事を見てください。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

⑩まとめ

いかがでしたでしょうか。マンション投資は失敗してしまうと大きな損失がでてしまいます。投資なのでリスクをゼロにはできません。しかし、この記事を読んでマンション投資を理解してから始めることで失敗のリスクは軽減できると思います。
始める前にぜひこの記事を読んで参考にして頂ければ幸いです。

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