マンション投資で利益を得る仕組みとは｜メリットやリスクと対策法も解説

株や債券、投資信託など、資産運用には数多くの種類がありますが、

中でもおすすめなのが「マンション投資」。

 

マンション投資は、敷居が高いと思われがちですが、

サラリーマンでも仕事の支障になることなくできる上、他にも数多くのメリットがあるのです。

ただし、投資なのでリスクも存在します。

 

そこで今回はマンション投資の基礎から、メリットやリスクと対策法をご紹介。

当記事から、初心者でもマンション投資で失敗しないためのコツをつかむことができます。

1. マンション投資とは｜利益を生む仕組みや種類

マンション投資とは、投資用マンションを購入して賃貸に出したり、高値で売却したりして収益を得る投資法です。

マンションの種類も様々で、種類によってコツも変わってきます。

利益を得る仕組みと種類を詳しく解説していきましょう。

マンション投資で利益を得る仕組み

マンション投資で利益を得る方法は「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つがあります。

マンション投資での主流は家賃収入（インカムゲイン）を得る方法

マンション投資の収入の要となるのが「インカムゲイン」です。

マンション投資においてのインカムゲインとは、購入したマンションを賃貸に出して、入居者から得られる家賃収入のこと。

売却益（キャピタルゲイン）を得る方法

キャピタルゲインとは、マンションを売却する際に得る利益のこと。

現在は主流な投資法ではありませんが、マンションの売買を繰り返し、キャピタルゲインで利益を出している人も。

 

しかし、初心者には難しいのが実情。

周辺地域が今後どうなるのか？を見通す力や交渉力・情報・豊富な経験と知識が必要だからです。

マンション投資には種類がある

マンション投資の投資対象物件は、大きく分けて

1. マンション一棟投資
2. 区分マンション投資
3. ワンルームマンション投資

の3種類があります。

マンション一棟投資

マンション一棟は建物一棟を丸ごと購入し賃貸経営すること。

規模が大きく相応の資金が必要になりますが、大きな利益を得ることができます。

 

一方で、失敗すると大きな損失を出してしまうので注意が必要です。

初心者の場合は急にマンション一棟を購入するのではなく、仮に失敗してもやり直せる規模から始めるのが良いでしょう。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンション一棟のうちの1部屋に投資することを指します。

マンション一棟よりも必要な資金が少なく、流動性（売りやすさのこと）が高いのが魅力です。

 

マンション一棟の場合だと高額になるため、購入希望者が限られ、売りたくてもすぐに売れない問題があります。

一方区分マンションはマンション一棟よりも金額が少なく済むので、購入希望者を見つけやすいのです。

ワンルームマンション投資

もっと手軽にマンション投資をしたいなら、ワンルームマンション投資がおすすめです。

マンション投資の中でも必要な自己資金がもっとも低く、都内なら高い需要が。

近年は、単身者が年々増加傾向であり、よりワンルームの需要が高まりつつあるのが現状です。

2. マンション投資をすることのメリット

マンション投資をすることで得られるメリットは8つもあります。

1. 少額から始められる
2. 安定した収入を得られる
3. 生命保険の要素がある
4. 私的年金の代わりになる
5. 相続対策になる
6. 節税効果が見込める
7. インフレ対策になる
8. 最終的に住むこともできる

意外だと思うメリットもあるかもしれませんね。順番にご紹介します。

①少額から始められる

不動産投資と聞くと数千万円という金額が必要で手を出せない…というイメージがあるかもしれません。

しかしマンション投資、特にから始めることができます。

 

不動産には資産価値があるため、銀行から融資を受けてマンション投資を始めることができます。

自己資金があまりないという人でも、マンション投資はスタートできるのです。

②安定した収入を得られる

マンション投資は入居者からの需要が高く、安定した収入が得やすいです。

そもそも家賃自体が、株のように大きく変動することはありません。

入居者が住んでいる限りは、毎月安定した家賃収入を得ることができるのです。

家賃保証を利用していれば、仮に空室でも収入は得られますので安定した経営ができます。

③生命保険の要素がある

マンション投資をする際に、大抵の人が融資を受けますが、

銀行の場合は団体信用生命保険に加入することが条件になります。

マンション投資が生命保険代わりになるのです。

団体信用生命保険はもしもの時のために大切な家族を守る盾になりますので、有用性は高いです。

④私的年金の代わりになる

昨今は、少子高齢化のため老後にもらえる年金が少ない…という年金問題が話題になっていますね。

公的年金ではなく、自身で老後の生活資金を作り上げることが、今後生きていくうえで大事になってきます。

マンション投資で安定した収益を得られれば、私的年金代わりになるでしょう。

 

また、現代は世界的に不況であり何が起こってもおかしくありません。

収入の柱となるものを複数持つことで、何が起こっても対応できるようにしたほうが良いのは間違いありません。

⑤相続対策になる

不動産は相続対策にもなります。

例えば現金3,000万円と購入価格3,000万円の物件で、相続税を比べるとわかりやすいかもしれません。

3,000万円の現金はそのまま3,000万円に対して相続税が請求されますが、

 

不動産の場合は3,000万円の7～8割程度となる「相続税評価額」に対して算出された税額がで請求されます。

しかもマンション投資の場合は借家権割合が適用され、評価額を3割も圧縮することができるので、相続税対策として圧倒的有利です。

⑥節税効果が見込める

マンション投資をすることで節税効果が見込めます。

減価償却費※1・各種保険・管理費・税金など、マンション投資にかかった必要経費を確定申告することで、

不動産所得を抑え、所得税を減らすことができるのです。

 

一般的なサラリーマンであれば所得税や住民税などを毎月支払っていますが、

確定申告の内容次第では余分に支払った税金が戻ってくることも。

また、仮に不動産投資でマイナス収益になっても、給与所得と損益通算※2を行うことで節税が可能となるので、確定申告は必ず行いましょう。

⑦インフレ対策になる

不動産はインフレ対策として有効です。

なぜならばインフレになるということは物価が上がるため、

現金の価値は下がっていってしまいますが、土地の価格や不動産価格は上がるのです。

⑧最終的に住むこともできる

投資用マンションには、自身で住むことも可能です。

都内の場合は高い家賃を支払う必要がありますが、自分のマンションなら家賃はいりません。

老後一人になった時に住む場所として残しておく選択肢があるのは心強いでしょう。

3. マンション投資のリスクと対策

マンション投資のメリットがわかりましたが、リスクや対策も知っておくべきです。

リスクがあっても、対策法を練っておけば失敗は防ぐことができます。

マンション投資のリスクは主に7つ。

1. 空室リスク
2. 家賃滞納リスク
3. 金利上昇リスク
4. 建物の老朽化・資産価値の下落リスク
5. 流動性リスク
6. 災害リスク
7. 管理会社の倒産リスク

1つずつ見ていきましょう。

①空室リスク

マンション投資において最も避けたいのが空室。

空室になると家賃収入が得られないので収入が0円になってしまいます。

しかも毎月ランニングコストはかかってくるので赤字に…。

 

空室リスクを避けるためには

• 長きにわたって需要が見込めるマンションを購入する
• 適切な管理を行い、入居者が住み続けたいと思う物件を維持する

などといった対策が有効です。

②家賃滞納リスク

マンションに入居者がいても必ず家賃を支払ってくれるわけではなく、家賃滞納されるリスクがあります。

お金がない、急な病気で支払えなくなったなど理由はさまざまです。

家賃滞納されないためには

• 保証会社を利用する
• 滞納への対応ノウハウのある管理会社にお願いする
• 入居者審査を厳格にする

などの対策をするとよいでしょう。

③金利上昇リスク

融資の金利が変動金利の場合は、金利上昇リスクも考えましょう。

初めの頃は金利が4%だったとしても、急に7%になることも十分考えられます。

不動産は多額の融資を受けることが多く、1%の金利上昇でも返済額が一気に上がってしまうのです。

 

金利がどのくらい上昇するのかも見通しておくことが重要。

また、固定金利を選択することで金利上昇リスクは0にすることができます。

④建物の老朽化・資産価値の下落リスク

マンションは年月が経てば老朽化もしますし、資産価値も下落してしまうものです。

老朽化は、リフォームやリノベーションすることで対策は可能。

 

資産価値の下落については周辺地域や土地に左右されるので難しい問題です。

中古マンションならば築15年以内であれば資産価値の下落リスクは低くなります。

しかし、その分資産価値が新築時よりも4割ほど価値が減っているので、

自身の目的や予算に合わせて中古マンション投資をするか、新築マンション投資をするか慎重に対応するべきでしょう。

⑤流動性リスク

流動性とは売買のしやすさを表します。

マンション投資は比較的少額でできると言っても、多額の資金が必要です。

100円のチョコレートなら簡単に売買ができますが、数千万円、数百万円の物件を簡単に買える人はそうそういません。

売りたいと思ったときに、すぐに売れない可能性があることも考慮しておくと良いでしょう。

⑥災害リスク

日本は地震が多く、台風もよく来ます。

天災によって、建物が倒壊するなど、入居者が住めないような状態になってしまうことも…。

火災保険や地震保険など、各種保険に入ることで補填をすることが可能なので、

災害リスクを軽減するためには、保険加入が必須と言えるでしょう。

⑦管理会社の倒産リスク

管理会社が倒産してしまうと、家賃が振り込まれない可能性が出てきます。

家賃収入が得られないのはオーナーとして痛手でしょう。

入居者数・会社情報などを徹底的に調べた上で、

可能な限り安定した経営をしている管理会社を選ぶようにしましょう。

4. マンション投資を始めるまでの流れ

マンション投資を始めるために、大きな流れを予め知っておくと良いでしょう。

スムーズに行うことで、時間を無駄にすることなくマンション投資を始められます。

①予算と目的を決める

最初は予算・目的・目標を決めましょう。

マンション投資に限らず、すべての投資において予算と目的は大事です。

何のためのマンション投資なのか？自身が出せるお金はどれくらいか？を決めないと行動できません。

• 老後のためにマンション投資をする
• 収入の1つの柱にする
• 子どもの学費のため

など目的はさまざまです。

 

目的が定まったら予算を設定してください。

目的によって必要な予算はまちまちですが、自身の生活レベルを落とさない程度の資金で投資するのがベターです。

生活費を削って投資をした結果、失敗してしまうと目も当てられません。

予算と目的を定めることで冷静な対応ができやすくなりますし、万が一の時の対応もスムーズにできるようになります。

出口戦略とは

マンション投資の予算と目的を決める際決めておきたいのが、「出口戦略」です。

不動産投資でいう出口戦略とは購入した物件を最終的にどうするか？ということ。

ローンを払い終えたら自分で住む・売却してしまう・相続するなどさまざまです。

②ターゲットを決める

ターゲットとは物件を借りる人の属性を指します。

• 富裕層なのか中間層なのか
• 男性なのか女性なのか
• 家族なのか独身か

などターゲットはさまざまです。

ターゲットを決めることで物件選びもスムーズになります。

 

例えば一般的な社会人で独身の女性をターゲットにしたとします。

すると家賃はそこまで高くなく、駅から安心して帰れて、生活環境も充実しているようなところが候補に挙がるでしょう。

不動産物件は数多くあるのですべてを見ることは不可能ですが、ターゲットを絞ることで物件を見つけやすくなります。

③物件を探す

予算や目的、ターゲットの選定ができたらいよいよ物件を探します。

物件を探す方法は大まかに2つです。

1つ目はインターネットで探す方法、2つ目は不動産会社に行って紹介してもらう方法です。

インターネットで物件を探して、興味が出た物件があれば不動産会社に相談する方法がおすすめ。

不動産会社に行って相談をし、自身に合った投資であるかを判断すると良いでしょう。

現地にも足を運んでみよう

物件探しにおいて必ずしておきたいのが現地に足を運び、内覧をすることです。

実際にどんな物件なのか外観や内観を確かめましょう。

自身のお金で投資するわけですから、納得のいく物件であることを自分の目で確かめてください。

 

また、最寄駅から物件までの道中や周辺施設の確認もしましょう。

入居者の利便性を一番に考えるのです。

④融資の相談をする

物件探しをして条件に合えば早速、購入するための準備をしましょう。

不動産投資の多くは自己資金のみで行うわけではなく、金融機関から融資を受ける形で行います。

 

融資を受けるということは「借金だけど、大丈夫だろうか？」と不安になるかもしれません。

しかし、不動産においては融資を受けることがレバレッジを生むことになり、自己資金だけよりも、投資効率が良いのです。

複数の金融機関へ打診しよう

金融機関への融資の相談は複数に打診することをおすすめします。

理由としては金融機関ごとに投資物件の評価方法が違う上、

投資物件の評価によって融資できる金額や金利、返済計画などが変わってくるためです。

少しでも良い条件で利回りを上げる努力をしましょう。

⑤契約をする

無事に融資が下りれば後は売買契約や融資契約をすることで、自身の物件になります。

マンション投資をスタートするまであと少しです。

手数料はどれくらいかかる？

マンション投資は購入の際に不動産仲介手数料や印紙代、司法書士手数料などさまざまな費用がかかります。

一概にいくらかかるかは不動産価格によりますが、

不動産仲介手数料は400万円以上の物件の場合「物件価格の3％＋6万円+消費税」が上限になっています。

⑥引き渡し

契約が無事に済み、決済が完了すれば、いよいよ引き渡しです。

売主や仲介会社の担当者・司法書士・金融機関の人が同席したうえで引き渡しされます。

管理は誰が行うか

購入した物件は自身のものになるので、管理が必要になってきます。

購入者が管理することもできますが、会社勤めの場合、働きながら物件管理をするのは難しいでしょう。

管理費こそかかってしまいますが管理会社に頼むのがベターです。

物件の修繕や入居者の管理、トラブル時の対応などしてくれます。

3. マンション投資で失敗しないための注意点

マンション投資で最も避けたいのが失敗です。

多額の資金を投資するため、大きな失敗をすると大変な目に…。

どんなことに注意すればいいのかを解説しますので見ていきましょう。

①利回りに惑わされない！

マンション投資で利益を生むために必要な要素として「利回り」があります。

利回りとは自身が投資した額に対して、年間の利益がどのくらいの割合で得られるのかを表した数値。

 

基本的に利回りが高ければ高いほど良いのですが、高い利回り＝良い物件とはなりません。

なぜならば、多くの不動産会社では利回りは表面利回りで表記されているからです。

 

表面利回りとは物件価格と予想家賃収入で計算された、いわば簡易的なシミュレーション。

実際に不動産投資をする際にはさまざまな経費が出てくるため、表面利回りでは10%だったのに実質的に3%になることも十分にあり得ます。

利回りが高いから良い物件ではなく、実質利回りでどうなのかを調べるクセをつけましょう。

実質利回りの計算方法

実質利回りは

で算出されます。

表面利回りは年間経費がない状態での計算です。

つまり、年間経費がどれだけかかるのかを予想することが大切。

 

主な経費としては各種税金・保険料・ローン・管理費・交通費・修繕費などが挙げられます。

これらを調べたうえでどのくらいの実質利回りなのかを算出すると失敗を避けやすくなるでしょう。

②マンション投資詐欺に注意！

マンション投資は年々注目が集まり、中には詐欺でお金をだまし取る例も多くあります。

その手口は

• ムリに手付金を支払わせる
• 満室を装って投資させる
• 「○○ができるから価格が上がる」と勧誘する

など色々です。

詐欺側も大きな利益になるのであの手この手を使っており、なかなか見分けるのが難しいのが現状です。

対策としては急な話になったら時間を置くこと、他の人に相談するなどで詐欺にあう確率をグンと減らせます。

危ない会社を見分ける方法｜勧誘電話など

危ない不動産会社であるかどうか見分けるのは難しいですが勧誘電話をするところは何かしら裏があると思っていいでしょう。

積極的に動かなければ売れない物件を保有しており、何とか売りたいから勧誘電話をするのです。

 

基本的に良い物件は出たらすぐに購入されるもの。

つまり良い物件ほど勧誘電話で紹介されることはないのです。

③準備は入念に行う

不動産投資の成功は下準備で決まると言っても過言ではありません。

物件を購入すれば後は下準備を元に実行していくだけですから、事前準備こそが大事なのです。

さまざまなシミュレーションを行い、仮に問題が起こったとしても最低限の被害で済むようにするのがベスト。

不動産投資の無料セミナーにも足を運んでみよう

不動産経営をする上で持ちたいのは知識と経験です。

経験は実際に経営しないと積めませんが知識は積むことができます。

特におすすめなのが不動産投資の無料セミナーです。

知識を得て、実際に不動産関係者から話を聞くだけでも大きな価値があるのです。

6. マンション投資に失敗しないためには準備が必要！

マンション投資の基礎やメリット、リスクと対策を解説しました。

マンション投資の成功は準備が大事であることがわかったかと思います。

しかし、準備と言われても初心者だと何からすればいいのかわからないのが実情でしょう。

 

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