不動産投資では利回り何％あれば儲かるの？｜ホントのこと教えます

不動産投資には「利回り」という言葉がついてきます。

投資総額に対してどのぐらいのリターンがあるかを表す言葉です。

では、サイトで物件を見ているとき…利回りがただただ高い物件を選ぶと良いのでしょうか？

それは大きな間違いです。

 

利回りはランニングコストや物件の状況・立地によって大きく左右されます。

実は、サイトに書いてある「利回り」というのは表面的なものにすぎず、

実際の利回りはかかったお金や空室率によって大きく下がることもあります。

今回は不動産投資のコンサルティングを行っている午堂登紀雄さんにご協力いただき、不動産投資においての利回りの基礎知識からホントのことについて惜しみなくお伝えしたいと思います。

1. 不動産投資における利回りとは？｜4種類の利回りと計算方法

まず、不動産投資における利回りには4つの種類があります。

どんな利回りがあるのかと計算方法についてお伝えしましょう。

①表面利回り

表面利回り（グロス利回り）とは仮に満室状態が続いた際に、購入物件からいくらの利益が生まれるかを測るものです。

不動産投資サイトを開いた際によく目にする数字は、大体が表面利回りになります。

②実質利回り

実質利回り（ネット利回り）は年間の運用諸費用（ランニングコスト）と購入時の諸経費を踏まえたものです。

表面利回りとは異なるのが年間支出や購入時の諸費用も含んでいるため、より具体的な利回りを割り出せるところ。

自分で計算する際は実質利回りの計算式を用いると良いでしょう。

③自己資金投資利回り

投資した自己資金に対する利回りがいくら望めるのかを測るものが自己資金投資利回りです。

自己資金は、頭金と諸経費を足したものになります。

④借入金返済後利回り

実質利回りの式にローンの支払いを含めたものが借入金返済後利回りになります。

借入をせず、全額キャッシュで購入の場合は関係ありません。

ローンを組んで購入する場合は、借入額と利回りのバランスを考えましょう。

この計算式で出した数値がマイナスだとしたら、もう一度資金計画を立て直した方がいいかもしれません。

2. 平均利回りと儲かる目安は何％なのか

平均利回りを把握しておくことで、あなたがどのエリアに投資をしたらいいかの判断基準になります。

ただ気を付けてほしいのが、あくまで目安ということ。多くの物件は表面利回りを出して売り出しているためです。

2-1. 利回りの数字は何％が狙い目？

東京23区の物件利回りは低く、地方だと利回りは高い傾向にあります。

「なら地方に物件を購入するといいの？」というとそれは安易な考え。

つまり、物件価格と家賃相場により利回りは変化します。

東京は地方に比べて物件の購入価格が高いですが、そこに住む人の需要があれば利回りが低くても安定的な家賃収入が入ってくるのです。

たまに目にする利回り20%は、物件価格が低いのに家賃収入が高い物件。

 

例えば1,500万円の物件を購入し年間家賃収入が300万円だと利回り20%になります。

ですが、区分ワンルームマンションではなかなか難しいでしょう。

では利回りが何％あれば利益が出るのでしょうか？以下が目安になります。

インカムゲイン（運用益）目的	新築8%
キャピタルゲイン（売却益）目的	都内の一等地など、将来的に売却益が見込めるエリアで5%以上
地方の場合	新築の場合は8%以上 中古の場合は10％以上
手残り（ローン返済分や必用経費を引いたもの）が3%欲しい場合	表面利回りが10%

ただ、利回りが低くても高くても入居してくれる人がいなければ家賃収入は入りません。

2-2. 利回り10%を超える物件を探す方法

不動産投資情報サイト楽待で、合計約60,000万件の物件のうち、表面利回り10%以上の物件を検索すると約11,000件ヒットしました。

この中からエリアを東京都に絞ると、685件。かなり少ないことが分かります。

更に物件の種類を区分マンションに絞ると、260件になりました。

（参考：http://www.rakumachi.jp/　2019年5月22日現在）

このように不動産投資サイトの絞り込み機能を使うと、利回り別に物件を簡単に絞り込むことができるようになっています。

 

先ほど出した数値から見ても、不動産投資家の中で東京都は人気で競争率の激しいエリアなので、オーナー様の希望に近い物件はすぐに売れてしまう事も…。

利回り・エリア・物件の種類を絞りすぎてしまうと、選択の幅が狭まります。

不動産投資を成功させるには、投資方法の計画はいくつか考えておきましょう。

2-3. 三大都市圏の平均利回り

三大都市圏とは、首都圏・中京圏・近畿圏のことです。日本の人口・企業・大学などは三大都市圏に集中しています。

首都圏

• 東京都： 6%
• 千葉： 9%
• 神奈川： 7.7%
• 群馬： 11.1%
• 茨城： 11.5%
• 埼玉： 8.5%
• 山梨： 13.5%

中京圏

• 愛知： 8.5%

近畿圏

• 京都： 7.2%
• 大阪： 7.6%
• 滋賀： 9.7%
• 兵庫： 8.7%
• 奈良： 12.7%
• 和歌山： 14.4%
• 三重： 13.8%
• 福井： 10.2%

3. 実質利回りの計算をする際に必要な年間支出

不動産投資をスタートすると、管理費や修繕積立金などの支払いを毎月行います。

ランニングコストを把握しておかないと、実質利回りの計算ができません。

不動産投資における年間支出一覧表｜物件のランニングコストはいくら？

管理費・修繕積立金	管理費は、主に物件のエントランスや廊下などの共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検などに充てられる管理・維持費用のことです。 修繕積立金は、10数年に1度建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。
不動産取得税	不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月～1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
登録免許税	不動産を購入後、法律で定められた登録免許税を納付する必要があります。
司法書士手数料	司法書士の方が登録手続きを行ってくれた際にかかるお金です。
印紙税	売買契約書・請負契約書・領収書などの書類に対して課せられる税金です。
仲介手数料	不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金です。
物件の手数料	物件の価格によって金額は異なります。
固定資産税	固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金です。 固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。
都市計画税	都市計画税の課税対象地域は、都市計画区域内の「市街化区域」と呼ばれる場所にある不動産になります。
火災保険・地震保険	一戸建て・マンション・ビル・建物の中にある家具や什器などの”動産“を補償します。
修繕費・リフォーム代	畳の張り替えや壁のクロス貼り替えやハウスクリーニングなど、細かな修繕費や入居者が変わるたびに発生するクリーニング代など、いつ必要になるか読めない費用です。家賃収入の中から積み立てておくのがおススメです。

4. 利回りが高い物件で不動産投資を始めたのに失敗する人がいるのはなぜ？

利回りは変動し、新たな開発や人口の流れによりそのエリアの魅力が増せば住む人も多くなるでしょう。

また、オーナー自身で物件の価値を上げることにより、利回りは上がります。

と同時にオーナーさんが物件の価値を下げ、利回りを下げてしまうこともあるのです。

 

利回りだけを重視して失敗した人の例を見てみましょう。

計画性が全くなかったAさんの失敗事例

Aさんは10％という表面利回りだけを見て投資物件を購入しました。

しかし、頭金も諸費用も支払わずにフルローンで購入したため、次の入居者が見つかるまでは月々の返済に苦労する羽目に。

また確定申告の時期に、自分がいくらの税金を納めなければいけないのか確認していませんでした。

Aさんは幸い実家暮らしだったので、生活費を削ってローンの支払いを補うことで難を逃れたのです。

しかし、表面利回りとローンの返済バランスがきちんとシミュレーションできておらず、計画性の無い不動産投資を行っている事を反省しました。

5. 利回りを上げ、不動産投資を成功させる3つのポイント

最後に、実質利回りをあげつつも不動産投資を成功させるためのポイントを3つお伝えしますので心に留めておいていただければ幸いです。

①実質利回りを上げる方法

一言で表すのなら、利回りは不動産投資全てに影響を及ぼします。

どこの不動産投資記事を開いても、「利回りには気を付けよう」と書いてありますね。

大切なのは、利益が作れる不動産投資を行えるか？それに必要な1つの要素が、「実質利回り」というだけの事です。

②ローンの返済比率を事前にチェックし、借入金返済後利回りを確認

いくら理想の利回りの物件に出会えたところで、ローン返済比率が追いついていなければ利益は出ません。

利回りの情報を得ると同時に空室リスクも踏まえて、ローンの返済計画をきちんと練っておきましょう。

生活レベルギリギリの返済計画を立てるのはおすすめしません。

③物件選定の指標に利回りを活用しよう

「物件選定の指標」は代表的な利回りの役目です。

この利回りがある事で物件を選ぶ目安にすることができます。

表面利回りだけではなく、実質利回りを事前に確認するようにしましょう。

余談ですがゲームの裏技や攻略の仕方を探すのと同じで、不動産投資にも攻略の仕方や裏技がたくさん存在します。その1つが利回りなのです。

ですから、不動産投資に関する記事はたくさん読みましょう。それが本でもセミナーからでも構いません。

あなたは必ず、成功への攻略をこの記事から得る事ができるはずです。

6. 利回りは不動産投資の大事な「指針」

文章中で「利回り」だけを見てはいけないという内容をつづってきましたが、

利回りだけにとらわれすぎてもいけないものの、不動産投資をする上で利回りというのはなくてはならない指針になるものです。

利回りを踏まえたうえで収支計画を練り、プラスが見込める物件を購入しましょう。

 

営業マンの言いなりになって物件を買うのは非常に危険です。

でも、この記事を最後まで読んでいただけたあなたは、

「この物件は高利回りなのでお買い得ですよ～」

というような営業文句には騙されなくなったことでしょう。

 

MIRAIMO運営元、A-Lab（エーラボ）株式会社でも無料セミナーを定期的に開催しており、

実際取り扱った物件の利回りや手残りをシミュレーションするなど、利回りがいまいち掴みづらい人にもわかりやすく解説しています。

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