不動産投資では利回り何%あれば儲かるの?|ホントのこと教えます

不動産投資には「利回り」という言葉がついてきます。

投資総額に対してどのぐらいのリターンがあるかを表す言葉です。

では、サイトで物件を見ているとき…利回りがただただ高い物件を選ぶと良いのでしょうか?

それは大きな間違いです。

 

利回りはランニングコストや物件の状況・立地によって大きく左右されます。

実は、サイトに書いてある「利回り」というのは表面的なものにすぎず、

実際の利回りはかかったお金や空室率によって大きく下がることもあります。

今回は不動産投資においての利回りの基礎知識からホントのことについて惜しみなくお伝えしたいと思います。

1. 不動産投資における利回りとは?|4種類の利回りと計算方法

まず、不動産投資における利回りには4つの種類があります。

どんな利回りがあるのかと計算方法についてお伝えします。

①表面利回り

仮に満室状態が続いた際に、購入物件からいくらの利益が生まれるかを測るものを表面利回り(グロス利回り)と言います。

不動産投資サイトを開いた際によく目にする数字は、大体が表面利回りになります。

表面利回りの計算方式
年間家賃収入÷購入物件価格×100=表面利回り

②実質利回り

年間の運用諸費用(ランニングコスト)と購入時の諸経費を踏まえたものが実質利回り(ネット利回り)になります。

表面利回りとは異なるのが、より具体的な利回りを割り出せるところです。

例えば、表面利回り8%の場合は実質利回り6.2%ほどになる事が多いです。

実質利回りの計算方式
(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

③自己資金投資利回り

投資した自己資金に対する利回りがいくら望めるのかを測るものが自己資金投資利回りです。

自己資金は、頭金と諸経費を足したものになります。

自己資金投資利回りの計算方法
[年間合計賃料収入-(年間支出+年間借入金返済額)]÷投資自己資金×100
=自己資金投資利回り

④借入金返済後利回り

実質利回りの式にローンの支払いを含めたものが借入金返済後利回りになります。

借入をせず、全額キャッシュで購入の場合は関係ありません。ローンを組んで購入する場合は、借入額と利回りのバランスを考えましょう。

この計算式で出した数値がマイナスだとしたら、もう一度資金計画を立て直した方がいいかもしれません。

借入金返済後利回りの計算方法
[年間合計賃料収入-(年間支出+年間借入金返済額)]÷物件購入価格×100
=借入金返済後利回り

もし、あなたが不動産投資を成功させるためにノートやエクセルなどで計画表を書き出しているのなら、
この4つの利回りの計算式を重要ポイントして書き加えて下さい。そうする事で、どの物件があなたに最適なのか割り出す事ができます。

2. 平均利回りと儲かる目安は何%なのか

平均利回りを把握しておくことで、あなたがどのエリアに投資をしたらいいかの判断基準になります。

ただ気を付けてほしいのが、あくまで目安ということ。多くの物件は表面利回りを出して売り出しているためです。

2-1. 利回りの数字が何%なら狙い目?

東京23区の物件利回りは低く、地方だと利回りは高い傾向にあります。

「なら地方に物件を購入するといいのか。」それは安易な考えです。

例えば、
2,000万円の物件を購入し年間家賃収入が200万円あった場合の想定利回りは10%です。
しかし、3,000万円の物件を購入し年間家賃収入が同じ200万円でも、想定利回りは6.6%になります。
また、家賃相場が下がり年間家賃収入が190万円に下がった場合の想定利回りは9.5%になります。

つまり、物件価格と家賃相場により利回りは変化します。

東京は地方に比べて物件の購入価格が高いですが、そこに住む人の需要があれば利回りが低くても安定的な家賃収入が入ってきます。

たまに目にする利回り20%は、物件価格が低いのに家賃収入が高い物件です。

1,500万円の物件を購入し年間家賃収入が300万円だと利回り20%になります。ですが、区分ワンルームマンションではなかなか難しいでしょう。

では利回りが何%あれば利益が出るのでしょうか?

以下が目安になります。

インカムゲイン(運用益)目的 新築8%
キャピタルゲイン(売却益)目的 都内の一等地など、将来的に売却益が見込めるエリアで5%以上
地方の場合 新築の場合は8%以上

中古の場合は10%以上

手残り(ローン返済分や必用経費を引いたもの)が3%欲しい場合 表面利回りが10%

ただ、最終的に、利回りが低くても高くても入居してくれる人がいなければ家賃収入は入りません。

利回りとセットで考えて欲しいのが、空室率です。入居率を高く保つことが出来れば利回りが下がる事はありません。

空室リスクを極限まで下げる空室の対策方法についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事空室率をぐんと下げて満室経営に!|人気な物件の特徴を知ることこそ空室対策になる

2017.12.12

2-2. 利回り10%を超える物件を探す方法

不動産投資情報サイト楽待で、合計約6万5千件の物件のうち、表面利回り10%以上の物件を検索すると11.308件ヒットしました。

この中からエリアを東京都に絞ると、619件。かなり少ないことが分かります。

更に物件の種類を区分マンションに絞ると、235件になりました。

(参考:http://www.rakumachi.jp/ 2018年9月14日現在)

このように不動産投資サイトの絞り込み機能を使うと、利回り別に物件を簡単に絞り込むことができるようになっています。

 

先ほど出した数値から見ても、不動産投資家の中で東京都は人気で競争率の激しいエリアなので、オーナー様の希望に近い物件はすぐに売れてしまう事もあります。

利回り・エリア・物件の種類を絞りすぎてしまうと、選択の幅が狭まります。

不動産投資を成功させるには、投資方法の計画はいくつか考えておきましょう。

2-3. 三大都市圏の平均利回り

三大都市圏とは、首都圏・中京圏・近畿圏のことです。日本の人口・企業・大学などは三大都市圏に集中しています。

首都圏

  • 東京都: 6%
  • 千葉: 9%
  • 神奈川: 7.7%
  • 群馬: 11.1%
  • 茨城: 11.5%
  • 埼玉: 8.5%
  • 山梨: 13.5%

中京圏

  • 愛知: 8.5%

近畿圏

  • 京都: 7.2%
  • 大阪: 7.6%
  • 滋賀: 9.7%
  • 兵庫: 8.7%
  • 奈良: 12.7%
  • 和歌山: 14.4%
  • 三重: 13.8%
  • 福井: 10.2%

今回は国内でも人口の流入が多い三大都市圏に絞りましたが、

将来は海外にセカンドハウスを持ちたい・息子を海外留学させたいなどのライフプランがある場合、海外に投資物件を購入する人がいます。

海外の利回りは、東京23区と同じ利回りだと、ハワイの主要エリアワイキキが同じ数字です。

詳しく知りたい方は以下の記事がおすすめです。

関連記事【2018年版】ハワイ不動産投資で失敗しないための5ポイント

2018.05.10

3. 実質利回りの計算をする際に必要な年間支出

不動産投資をスタートすると、管理費や修繕積立金などの支払いを毎月行います。

ランニングコストを把握しておかないと、実質利回りの計算ができません。

不動産投資における年間支出一覧表|物件のランニングコストはいくら?

管理費・修繕積立金 管理費は、主に物件のエントランスや廊下などの共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検などに充てられる管理・維持費用のことです。
修繕積立金は、10数年に1度建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。
不動産取得税 不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
登録免許税 不動産を購入後、法律で定められた登録免許税を納付する必要があります。
司法書士手数料 司法書士の方が登録手続きを行ってくれた際にかかるお金です。
印紙税 売買契約書・請負契約書・領収書などの書類に対して課せられる税金です。
仲介手数料 不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金です。
物件の手数料 物件の価格によって金額は異なります。
固定資産税 固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金です。
固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。
都市計画税 都市計画税の課税対象地域は、都市計画区域内の「市街化区域」と呼ばれる場所にある不動産になります。
火災保険・地震保険 一戸建て・マンション・ビル・建物の中にある家具や什器などの”動産“を補償します。
修繕費・リフォーム代 畳の張り替えや壁のクロス貼り替えやハウスクリーニングなど、細かな修繕費や入居者が変わるたびに発生するクリーニング代など、いつ必要になるか読めない費用です。家賃収入の中から積み立てておくのがおススメです。

不動産投資には様々な税金・手数料・費用がかかります。経費にできるものがほとんどですが、収入が上がれば税率も上がります。自分がいくら税金を払うのかも把握しておきましょう。

不動産投資にかかる税金について詳しくはこちらの記事をご覧ください。

関連記事不動産投資の税金はいつ払うの?税理士が説く計算方法と節税の仕組みの全知識

2018.04.13

4. 利回りが高い物件で不動産投資を始めたのに失敗する人がいるのはなぜ?

利回りは変動します。新たな開発や人口の流れによりそのエリアの魅力が増せば、住む人も多くなります。

また、オーナーさん自身で物件の価値を上げることにより、利回りは上がります。

と同時に、逆のことも言えます。オーナーさんが物件の価値を下げ、利回りを下げてしまうこともあるのです。

利回りだけを重視して失敗した人の例を見てみましょう。

Aさんの失敗事例

Aさんは10%という表面利回りだけを見て投資物件を購入しました。

しかし、頭金も諸費用も支払わずにオーバーローンで購入したため、次の入居者が見つかるまでは月々の返済に苦労しました。

また確定申告の時期に、自分がいくらの税金を納めなければいけないのか確認していませんでした。

Aさんは、幸い実家暮らしだったので、生活費を削る事で支払いを補いました。

しかし、表面利回りとローンの返済バランスがきちんとシュミレーションできていなく、計画性の無い不動産投資を行っている事に反省をしました。

業者任せにせず、毎月の収支を帳簿に残し、経済の情報にも意識を向けることにしました。

利回りだけを見て、失敗した人に言えることは計画性がなかったということです。

何も知識を持たず、何も計画を立てずに成功する投資などはありません。

5. 利回りを上げ、不動産投資を成功させる3つのポイント

最後に、実質利回りをあげつつも不動産投資を成功させるためのポイントを3つお伝えしますので心に留めておいていただければ幸いです。

①実質利回りを上げる方法

一言で表すのなら、利回りは不動産投資全てに影響を及ぼします。

どこの不動産投資記事を開いても、利回りには気を付けようと書いてありますね。

大切なのは、利益が作れる不動産投資を行えるか?それに必要な1つの要素が、「実質利回り」というだけの事です。

実質利回りを上げるにはできるだけ空室を作らないこと

  • 立地の良い場所(駅からの徒歩分数・駅の利便性・周辺施設)
  • 築年数とその物件に見合った修繕・リフォーム(入居者目線で入居したいと思える部屋づくり)

など様々な条件が不動産投資の成否を決めます。

表面利回りが高くても修繕やリフォーム代が高くつけば実質利回りは大幅に下がる事を忘れないようにしましょう。

②ローンの返済率を事前にチェックし、借入金返済後利回りを確認

いくら理想の利回りの物件に出会えたところで、ローン返済率が追いついていなければ利益は出ません。

利回りの情報を得ると同時に空室リスクも踏まえて、ローンの返済計画をきちんと練っておきましょう。

生活レベルギリギリの返済計画を立てるのはおすすめしません。

③物件選別の指標に利回りを活用しよう

これは代表的な利回りの役目です。この利回りがある事で物件を選ぶ目安にすることができます。

表面利回りだけではなく、実質利回りを事前に確認するようにしましょう。

余談ですが、ゲームの裏技や攻略の仕方を探すのと同じで、不動産投資にも攻略の仕方や裏技がたくさん存在します。その1つが利回りなのです。

ですから、不動産投資に関する記事はたくさん読みましょう。それが本でもセミナーからでも構いません。

あなたは必ず、成功への攻略をこの記事から得る事ができるはずです。

最低限の知識を得て、協力してくれる不動産会社・営業マンを見つけて下さい。

もちろん物件選びは営業マンのいいなりになるのではなく、自分の判断基準でしましょう。

業者に任せきりにしてもいけませんが、あなた1人では、不動産投資は成功しません。

関連記事本当に良い不動産投資会社の選び方9ポイント|いい会社と選んではいけない会社とは?!

2018.09.12

6. 利回りは不動産投資の大事な「指針」

文章中で「利回り」だけを見てはいけないという内容をつづってきましたが、

利回りだけにとらわれすぎてもいけないものの、不動産投資をする上で利回りというのはなくてはならない指針になるものです。

利回りを踏まえたうえで収支計画を練り、プラスが見込める物件を購入しましょう。

 

営業マンの言いなりになって物件を買うのは非常に危険です。

でも、この記事を最後まで読んでいただけたあなたは、

「この物件は高利回りなのでお買い得ですよ~」

というような営業文句には騙されなくなったことでしょう。

 

MIRAIMO運営元、ASIS株式会社でも無料セミナーを定期的に開催しており、

実際取り扱った物件の利回りや手残りをシミュレーションするなど、利回りがいまいち掴みづらい人にもわかりやすく解説しています。

お問い合わせフォームでも記事下のボタンからでも参加を受け付けております。お気軽にご参加・お問い合わせください。

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