初めての不動産投資！利回り何％なら儲かるの？｜ホントのこと教えます

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不動産投資には「利回り」という言葉がついてきます。

投資総額に対してどのぐらいのリターンがあるかを表す言葉です。

では、サイトで物件を見ているとき…利回りがただただ高い物件を選ぶと良いのでしょうか？

それは大きな間違いです。

利回りはランニングコストや物件の状況・立地によって大きく左右されます。

実は、サイトに書いてある「利回り」というのは表面的なものにすぎず、

実際の利回りはかかったお金や空室率によって大きく下がることもあります。

では、利回りは何%が理想なのか？

ずばり7~10%を目安にしましょう。

今回は不動産投資においての利回りの基礎知識からホントのことについて惜しみなくお伝えしたいと思います。

1. 利回りの計算方法、全4種類を解説

まず、利回りには4つの種類があります。

どんな利回りがあるのかと計算方法についてお伝えします。

①表面利回りの説明と計算方法

仮に満室状態が続いた際に、購入物件からいくらの利益が生まれるかを測るものを表面利回り（グロス利回り）と言います。

不動産投資サイトを開いた際によく目にする数字は、大体が表面利回りになります。

②実質利回りの説明と計算方法

年間の運用諸費用（ランニングコスト）と購入時の諸経費を踏まえたものが実質利回り（ネット利回り）になります。

表面利回りとは異なるのが、より具体的な利回りを割り出せるところです。

③自己資金投資利回りの説明と計算方法

投資した自己資金に対する利回りがいくら望めるのかを測るものが自己資金投資利回りです。

自己資金は、頭金と諸経費を足したものになります。

④借入金返済後利回りの説明と計算方法

実質利回りの式にローンの支払いを含めたものが借入金返済後利回りになります。

借入をせず、全額キャッシュで購入の場合は関係ありません。ローンを組んで購入する場合は、借入額と利回りのバランスを考えましょう。

この計算式で出した数値がマイナスだとしたら、もう一度資金計画を立て直した方がいいかもしれません。

2. 利回りの平均と目安はいくらなのか

利回りの平均を把握しておくことで、あなたがどのエリアに投資をしたらいいかの判断基準になります。

ただ気を付けてほしいのが、あくまで目安ということ。多くの物件は表面利回りを出して売り出しているためです。

2-1. 利回りの数字がいくつなら狙い目なの？

東京23区の利回りは低く、地方だと利回りは高いです。

「なら地方に物件を購入するといいのかぁ。」それは安易な考えです。

つまり、物件の価格と家賃相場により利回りは変化します。東京は地方に比べて物件の購入価格が高いです。

しかし、そこに住む人の需要があれば利回りが低くても安定的な家賃収入が入ってきます。

たまに目にする利回り20%は、物件価格が低いのに家賃収入が高い物件です。

1500万円の物件を購入し年間家賃収入が300万円だと利回り20%になります。ですが、区分ワンルームマンションではなかなか難しいでしょう。

では利回りが何％あれば満足なのでしょうか？

以下が目安になります。

• インカムゲイン（運用益）目的だと新築8%が最低ライン
• キャピタルゲイン（売却益）目的だと都内の一等地で5%が必要
• 地方の場合で新築の場合だと8%以上が最低ライン
• 地方の場合で中古の場合だと10%以上が最低ライン
• 表面利回り8%の場合は実質利回り6.2%になる事が多い
• （ローン返済分を引いて）手残りが3%欲しい場合は表面利回りが10%あると良い

最終的に、利回りが低くても高くても入居してくれる人がいなければ家賃収入は入りません。

2-2. 利回り10%を超える物件を探す方法

不動産投資情報サイト楽待で、合計約6万5千件の物件のうち、表面利回り10%以上の物件を検索すると11.192件ヒットしました。この中からエリアを東京都に絞ると、665件。かなり少ないことが分かります。

更に物件の種類を区分マンションに絞ると、279件になりました。

（参考：http://www.rakumachi.jp/　2018年2月20日現在）

このように不動産投資サイトの絞り込み機能を使うと、利回り別に物件を簡単に絞り込むことができるようになっています。

先ほど出した数値から見ても、不動産投資家の中で東京都は人気で競争率の激しいエリアなので、オーナー様の希望に近い物件はすぐに売れてしまう事もあります。

利回り・エリア・物件の種類を絞りすぎてしまうと、選択の幅が狭まります。不動産投資を成功させるなら、投資方法計画はいくつか考えておくのががよいかと思います。

2-3. 三大都市圏の平均利回りの調査結果

三大都市圏とは、首都圏・中京圏・近畿圏のことです。

日本の人口・企業・大学などは三大都市圏に集中しています。

首都圏とは、茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・山梨県のこと。

• 東京都： 6%
• 千葉： 9%
• 神奈川： 7.7%
• 群馬： 11.1%
• 茨城： 11.5%
• 埼玉： 8.5%
• 山梨： 13.5%

中京圏とは、愛知県名古屋市を中心とする都心部のこと。

• 愛知： 8.5%

近畿圏とは、京都・大阪・滋賀・兵庫・奈良・和歌山・三重の近畿地方7府県・中部地方の福井県のこと。

• 京都： 7.2%
• 大阪： 7.6%
• 滋賀： 9.7%
• 兵庫： 8.7%
• 奈良： 12.7%
• 和歌山： 14.4%
• 三重： 13.8%
• 福井： 10.2%

詳しく知りたい方は以下の記事がおすすめです。

3. 利回りの計算をする際に必要な年間支出

不動産投資をスタートすると、管理費や修繕積立金などの支払いを毎月行います。

ランニングコストを把握しておかないことには、利回りの計算ができません。

物件のランニングコストはいくら？年間支出一覧表

4. 利回りが高いという文句で始めたのに失敗する人がいるのはなぜ？

利回りは変動します。新たな開発や人口の流れによりそのエリアの魅力が増せば、住む人も多くなります。

また、オーナー様自身で物件の価値を上げることにより、利回りは上がります。

と同時に、逆のことも言えます。

オーナーさんが物件の価値を下げ、利回りを下げてしまうこともあるのです。

利回りだけを重視して失敗した人の例を見てみましょう。

Aさんの失敗事例

Aさんは表面利回りだけを見て物件を購入しました。Aさんが選んだ表面利回りは10%です。

しかし、頭金も諸費用も支払わずにオーバーローンで購入したため、次の入居者が見つかるまでは月々の返済に苦労しました。

また確定申告の時期に、自分がいくらの税金を納めなければいけないのか確認していませんでした。

Aさんは、幸い実家暮らしだったので、生活費を削る事で支払いを補いました。

しかし、表面利回りとローンの返済バランスがきちんとシュミレーションできていなく、計画性の無い不動産投資を行っている事に、反省をしました。

業者任せにせず、毎月の収支を帳簿に残し、経済の情報にも意識を向けることにしました。

5. 最後のおさらい！不動産投資で利益をだすための3箇条

最後の極みです。これまで読み進めた内容を把握できているか、確認しましょう。

①実質利回りを上げる方法

一言で表すのなら、利回りは不動産投資全てに影響を及ぼします。

どこの不動産投資記事を開いても、利回りには気を付けようと書いてありますね。

大切なのは、利益が作れる不動産投資を行えるか？それに必要な1つの要素が、「実質利回り」というだけの事です。

②ローンの返済率を事前にチェックし、借入金返済後利回りを確認

③物件選別の指標に利回りを活用しよう

これは代表的な利回りの役目です。この利回りがある事で、私たちは物件を選ぶ事ができます。
表面利回りだけではなく、実質利回りを事前に確認するようにしましょう。

余談ですが、ゲームの裏技や攻略の仕方を探すのと同じで、不動産投資にも攻略の仕方や裏技がたくさん存在します。その1つが利回りなのです。

ですから、不動産投資に関する記事はたくさん読みましょう。それが本でもセミナーからでも構いません。

あなたは必ず、成功への攻略をこの記事から得る事ができるはずです。

6. 利回りは不動産投資の大事な「指針」

文章中で「利回り」だけを見てはいけないという内容をつづってきましたが、

利回りだけにとらわれすぎてもいけないものの、不動産投資をする上で利回りというのはなくてはならない指針になるものです。

利回りを踏まえたうえで収支計画を練り、プラスが見込める物件を購入しましょう。

営業マンの言いなりになって物件を買うのは非常に危険です。

でも、この記事を最後まで読んでいただけたあなたは、

「これは高利回りなのでお買い得ですよ～」

というような文句には騙されなくなったことでしょう。