不動産投資における投資戦略の立て方とは？｜確認するべきポイントや戦略パターンを紹介

不動産投資に興味があり、かつ実行するだけの収入や勤務先といった属性も満たしている人は少なくないでしょう。

しかし、その中で不動産投資家として活動している人は、ほんの一握りだと言われます。

その理由は「難しそうだから」と思われているからでしょう。

 

その上、不動産投資には「投資戦略が必要だ」なんて言われると「とてもじゃないが自分には無理だ」と判断してしまうかもしれません。

確かに不動産投資は失敗すると損失が大きくなるので安易にスタートするわけにはいかないでしょう。

 

事前にしっかりとした投資戦略を立てることで、失敗する可能性は大きく減少するのです。

また、投資戦略を難しく考える必要もありません。

今回は、投資戦略を立てる時に確認しなければならないポイントや戦略パターンを分かりやすく説明します。

1. 不動産投資における投資戦略の立て方とは？

不動産投資で成功するためには、あらかじめ投資戦略を立てることが大切になります。

特に、現在のような人口減少による賃貸需要の減少が懸念されるような時に賃貸経営に取り組むのであれば、しっかりとした投資戦略が必要になるでしょう。

戦略を立てる前に目標を決める

不動産投資では、目標を明確にすることからスタートしなければいけません。

なぜなら一口に不動産投資といっても、副業として月々の収支をプラスにする程度の運用から、不動産投資を本業とする運用まで様々な投資スタイルがあるからです。

不動産投資では投資物件を購入する必要があるのですが、設定した目標により選択する物件は異なります。

たとえば、副業的な運用であれば、家賃収入は少なくても新築や築浅でメンテナンスなどの手間が掛からない物件を選択することになるでしょう。

収入が最大化するように戦略を決定する

不動産投資を本業にしたいと思うのであれば、収入が最大化するような戦略を決定することになります。

たとえば、中古物件であれば価格が安いので利回りが良くなるでしょう。

したがって、中古物件をベースに複数の物件の選択が想定されます。

利回りの高い物件を複数運営することでプラスの収支を積み重ねるのです。

不動産投資を本業にするのであれば、キャッシュフロー（お金の動き）を強く意識しなければいけません。

本業なので収入を意識するのは当然のことでしょう。

リスクを出来るだけ減らす

不動産投資では投資物件の購入などで大きなお金が動くので、失敗すると損失も大きくなるのです。

そこで、リスクを減らすことを優先的に運営することになります。

失敗しなければ、結果として成功することになるという考え方もできるでしょう。

そこから「不動産投資のコツは、上手くリスクヘッジをすること」だと言われます。

想定されるリスクに対して、あらかじめ対策を講じておくことが成功のポイントです。

2. 投資戦略を立てることが必要となる理由

不動産投資では投資戦略を立てなければいけません。

しかし、投資戦略を立てるためには必要性をより具体的に理解していないと難しいでしょう。

そこで、投資戦略を立てることが必要になる理由を詳しく説明します。

投資運用にブレが出やすくなるのを防ぐため

不動産投資では、しっかりとした投資戦略が設定されていないと

「この物件は安いから買おう」とか「この物件なら融資が受けやすくなりそうだから買おう」など、

投資目標の曖昧な物件を選択してしまうことになりかねません。

投資物件購入という不動産投資の大切な部分でブレが出ると、その後の運用が難しくなります。

なぜなら、そもそも不動産投資のポイントである投資目標を達成するための選択ではないからです。

ダメな物件を購入しにくくなるため

不動産投資の戦略とは、投資目標を達成するためにキャッシュフローを意識して収支をプラスにしていくための作戦です。

キャッシュフローを意識することは、購入する投資物件の収益性を意識するということになります。

したがって投資物件の選択を収益性で判断するようになれば、収益性の悪いダメな物件を購入するというリスクが減少するのです。

目標まで最短ルートで進めるようにするため

不動産投資の戦略は、投資目標を達成するための様々な選択の仕方を決めることだとも言えます。

たとえば、投資物件を選択したり運営方法を選択したりするのです。

目標が定まっていれば、その目標を達成するための最短ルートの選択ができるでしょう。

3. 投資戦略を決める上で確認するべきポイント4つ｜融資戦略も重要

投資戦略を決定するには欠かすことのできないチェックポイントがあります。

また、不動産投資は自己資金だけで運営することは難しいので、金融機関からの融資についても押さえておかなければいけません。

①金融機関の融資可能枠

不動産投資の戦略を立てるには、金融機関から融資を受けることのできる枠を押えておく必要があります。

投資物件が決まっても融資を受けることができなければ、どうしようもありません。

一般的には、融資可能枠に応じた物件を選択することになるでしょう。

そこで、融資可能枠をあらかじめ確認しておいてください。

融資可能枠は属性により異なるのですが、簡単な確認方法としては金融機関のホームページなどで、現在の年収から融資可能額をシミュレーションすることができます。

②融資をしてくれる金融機関

不動産投資の戦略では、融資をしてくれる金融機関の選択も重要になるでしょう。

金融機関により金利などの条件が異なるからです。

わずかな金利の違いでも返済期間が長期に渡ると支払総額で大きな違いになります。

 

メガバンクは、貸出金利が低いのですが融資を受けにくいというのが特徴です。

その点、地域に密着した経営方針の都市銀行や信用金庫は融資を受けやすいと言われます。

③どこまで投資額を拡大するか

どこまで投資額を拡大するのかも確認しておきましょう。

たとえば、将来的に不動産投資を本業とするために複数の投資物件の運営を予定しているのであれば、

その時期や物件購入のための融資の可能性についても検討しておかなければいけません。

④投資物件の投資エリア・スタイル

不動産投資では、投資物件の投資エリアやスタイルを決めることがポイントになります。

たとえば、単身者向けの賃貸スタイルを目指すのであれば、外出しやすい交通の便の優れた駅近のワンルームマンションのあるエリアを選択することになるでしょう。

不動産投資の生命線は賃貸需要の有無なので、対象とする入居者目線で投資エリアや運営スタイルを意識しなければいけません。

4. 不動産投資戦略に揺らぎが出てきた時には？

不動産投資は、景気の動向などで状況が大きく変わることがあります。

たとえば、景気の上昇により本来の目標以上の戦略が可能になったり、逆に景気の下落により戦略の下方修正が必要になったりするのです。

戦略を変更しても大丈夫かの見極めが必要

不動産投資では、賃貸経営が順調に進み収支が良くなると戦略をより高めに設定したくなるものです。

金融機関なども新たな融資を進めてくることもあるでしょう。

しかし、戦略を変更することで流れが悪い方向に変わることも考えられます。

 

戦略を変更するためには見極めが大切。

不動産投資では、一時の景気の波で判断すると大きな落とし穴にはまることもありえるのです。

賃貸経営は、長いスパンで判断することがポイントになります。

戦略を変更した場合はリスクの再確認を

不動産投資で戦略を変更した場合には、リスクの再確認が必要になります。

たとえば、単独の物件での投資戦略を複数の物件に変更するのであれば、新たな投資物件購入のための金融機関の融資に対する返済リスクが増えることを忘れてはいけません。

5. 不動産投資戦略パターンを紹介

投資戦略には、大きく分けて賃貸物件から家賃収入を得る「インカムゲイン」を目指す戦略と、

購入した物件を売却して売却益を得る「キャピタルゲイン」を目指す戦略があります。

現在のように不動産相場が安定しているときにはインカムゲインが主流です。

利回りの良い中古物件で効果的なインカムゲインを目指す

賃貸物件としては、立地の良い場所の築古物件に投資する戦略があります。

価格が安いので利回りが高く、立地が良ければ入居率も高いので効率的な賃貸経営が可能です。

物件が古くても立地が良ければ賃貸需要が望めるので家賃水準も維持できるでしょう。

ファミリー向け区分マンションでキャピタルゲインの可能性も

居住中のファミリー向けの区分マンションを購入して、家賃収入を確保しておくという戦略もあります。

入居者が退去すればリフォームにより修繕して、マイホーム購入を希望している人に売却するのです。

キャピタルゲインとしてのメリットも期待できます。

6. 不動産投資で成功するためには戦略が大切！計画を立てることで最短ルートを進めるように

不動産投資に限らず何ごとでも成功するためには目標を設定して、達成するための戦略を練らなければなりません。

自分が想定する目標に対する戦略を明確にしておくことで、成功に向けた最短ルートを進むことができるのです。

不動産投資の戦略などに興味がある人は、積極的に専門家のアドバイスを受けることが効率的でしょう。

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