【ほこ×たて勝負】インカムゲインとキャピタルゲインを不動産投資で考えてみた

インカムゲイン、キャピタルゲイン、PM(プロパティマネジメント)、AM(アセットマネジメント)、FM(ファシリティマネジメント)、デットクロス、コンバージョン etc…

皆さんは横文字好きですか?僕は嫌いです。

けれど「嫌い」とは言っていられないのは、不動産投資に限らず、金融、投資関係ハカタカナバカリ。
意味と内容理解しようにも頭の中は混乱状態ではありませんか?

なぜカタカナ、横文字多いの?という疑問に関しては元々日本にはない概念を取り入れたから。
無理やり日本語表記化してしまうと、間違った認識が生じてしまうから。だそうです。
確かに金融市場や投資関連を産んだのはアメリカ、英語表記で専門用語を表すのは当然の事です。
(無駄にカタカナにするから、混乱するのではと思うのはここだけの話)

今回のこの記事では不動産投資で代表的な言葉、10度くらいは耳にしたであろう「インカム・ゲイン[income gain] 」と「キャピタル・ゲイン[capital gain]」に関して解説いたします。

1. インカムゲインとは

インカム・ゲイン[income gain]とは、実はこれ和製英語です。英語では[investment income]が一般的です。意味としては利子・配当利回り資産の増減から生じる利得があり、investement incomeの直訳は資産運用収益[利回り]、不労所得です

簡単な解説をしますと、自分の持っている資産(不動産や株式、債権、預金など)に生まれる利子や配当のことです。一番身近な実例では、銀行に預けた預金へ本当に微々たるものですが利子が発生して預金額が増えます(100万円預けて100円/年~1000円/年)この利子分をインカムゲインと呼びます。

インカムゲインのイメージ

インカムゲインの収益性

種類 リターン(自己資産に対して) リターン周期(頻度)

不動産投資
(家賃収入)

中〜大
(2~20%)

毎月
投資信託
(分配金)

毎月〜毎1年
ETF
(分配金)
小〜中
(4.5%程度)
毎月〜毎1年
株式投資
(配当金)
小〜中
(4.5%程度)
半年〜毎1年
定期預金
(利子)
極小
(0.01~0.2%程度)
半年毎
個人向け国債
(利子)
極小
(変動10年国債で0.31%)
半年毎
スワップポイント/FX
(雑所得)
小〜中 毎日〜決済迄

インカムゲインに当たる主な投資方法を表にまとめてみました。

インカムゲインの一番のメリットは安定した収入でしょう。資産を所有し、資産運用を続ける限り定期的な収入が入り続けます。

リスク

安全性は高いとは言われていますが、リスクはつきものです。
上記の投資方法をリスクの順番に並べれば

←小  中  大→
定期預金 個人向け国債 不動産投資 株式投資
ETF
投資信託
 FX(スワップポイント)

ここにおけるリスクの定義としては、投資した資産がなくなることや、収益に対してランニングコストが上回ることを指します。
そして、全ての商品において元本が保証されてる訳ではありません

税金

そして忘れてはならないのが、収益が出た際の税金です。

種類 税金(収益に対して)

定期預金、個人向け国債、株式投資、ETF、投資信託、FX(スワップポイント)

20.315%
不動産投資 5〜40%
個人の所得税率による
年間の不動産所得が20万円以下の場合は申告不要

投資に対する税金の高さは目に見えて高いと思えるでしょう。
不動産投資に関してですが、ランニグコストが他よりかかる分、運営経費として計上できるので、不動産所得の部分が低くなります。もし不動産投資の賃貸経営などで赤字が出たとしても節税対策として、利用が可能です。

2. キャピタルゲインの特徴

キャピタル・ゲイン[capital gain]とは(インカムゲインと違いこれは英語でも使われます)、資本利得、資産売却益が直訳となります。債権や株式、不動産などの資産価値の上昇による利益を指し、購入価格と売却価格の差による収益のことをキャピタルゲインと呼びます。

簡単な表現で言えば、資産価値があるものを安く買い、所有した資産の価値が上がった時に売る。そこで入手した差額がキャピタルゲインとなります。

キャピタルゲインのイメージ

キャピタルゲインの収益性

キャピタルゲインの収益性に関しては、価格変動の大きい

  • 株式
  • 投資信託
  • 不動産の売却益
  • 外国為替取引

などの資産売買によって生じる利益であるため、インカムゲインのようにリターンに関しての%は明言できません。資産を100倍にもする事があれば、資産を0どころかマイナスにする可能性があります。この際、マイナス分は負債として請求されます。

リスク

先にも述べた通りに、資産を直接売買するため利益の大きさは大きい分、失うことまたは0以下になるリスクは相反して大きくなります。

資産をリンゴとしましょう。それを1000円で手に入れて、市場に流します。
利益が大きくなる時は、大変価値のあるリンゴとして市場で売り値が11000円になればあなたのキャピタルゲインは10000円です。
失ってしまう時は、どのリンゴよりも劣っているし、食べる事もできない。と市場が判断してしまったら、そのリンゴは0円となってしまい、あなたは1000円を失います。

もちろん資産運用はこんな簡単な話ではありませんが、リスクが高いことだけは覚えておいてください。

税金

もちろん収益が出れば税金はかかってきます。

種類 税金(収益に対して)

株式投資、投資信託、FXなど

20.315%
不動産投資 短期:41.1%
長期:22.1%

不動産の売却益は、売却する不動産の所有期間に応じて税率が決められています。『不動産を所有してから6回お正月を迎えたら長期譲渡、まだ迎えていなかったら短期譲渡』と覚えておきましょう。

3. 比較表

キャピタルゲイン インカムゲイン
利益の大きさ
利益の発生 不確定 確定
利益の発生時期 売買時 所有中
リスクの大きさ 極小〜中

4. 結局はどっちがいいのか?

インカムゲインとキャピタルゲインの違いはなんとなくわかった。というところで、結局のところどちらがいいのかという問題。安定性は安全性を最低限に保ちたい。だけど、大きな収益も欲しい。

はっきり言えば大きな利益には必ず大きなリスクが伴うことは間違いないです。
リスクを最低限回避する方法はそれぞれの投資には存在します。
しかし、車に乗れば不意に交通事故にあってしまうが如く避けられないトラブルは付いて回ります。

では、インカムゲイン、キャピタルゲインの両方で収益を見込める不動産投資において2つのどちらがいいかを考えてみます。

キャピタルゲインにおける不動産投資の危険性

先に宣言します。不動産投資を生業としている人以外、キャピタルゲインを狙った不動産投資は辞めましょう。

不動産はキャピタルゲインへの税金が高い

売却する際の手数料に加え、不動産を5年以内の短期で売却した場合、42.1%(所得税30%+住民税9%+復興所得税2.1%)もの税率がかかります。少しの売却益が出た程度では、短期で売却した際には、ほとんど利益は残りません。

不動産の価格が上がるのは都内近郊など限られた土地

現在、都内近郊での不動産価値は上昇しています。東京オリンピックの開催決定やアベノミクスの影響下ですがそれは都内に限られた土地です。バブル期のような全国各地ではありません。しかも、東京オリンピック以後は価格がどうなるかは不透明です。
仮に、いま購入したとして(2017年現在)東京オリンピック前に売却しても、短期譲渡扱いになるので税率も高くなってしまいます。

不動産投資のトレンドは人口減少の続く日本で下降する傾向

不動産の価格は需要と供給によって決まります。不動産が建てられ、値がつけられたとしても、買いたい人がいなければ価格はあがりませんし、むしろ値が下がることの方が多いでしょう。日本は出生率の減少などが原因で人口減少が進んでいます。そこから住宅の需要が少なくなることが考えられ、実際に空き家も年々増しているのが事実です。

プロはどうやってキャピタルゲインを得ているのかと言えば、法人で不動産投資を生業にしているか、個人でも投資用の不動産をいくつも持っている方に限られます。豊富な資金源を元に損失を予測し、市場に出回る前に情報を掴むなどの太いパイプを持っているなどの特筆した調書が必ず必要となります。

初心者ダメ絶対

投資する不動産によってインカムゲインの安定度も異なる

空室リスクと言いますが、インカムゲインを得るためには必ず入居者が必要です。
入居者の母数が多い、人口の過密する都市、大都市圏内で不動産投資することが大前提として鉄則となります。そして人口の多い都市圏内だとしても入居者が入るようにエリアやニーズを見極めて空室を避ける手を考えなければなりません。

入居者いなければ家賃収入は0ですから。

5. あなたにあった投資方法

インカムゲイン、キャピタルゲインどちらも一長一短があります。特徴や特性をしっかり理解して一極集中せず分散投資することを心がけてみましょう。

もし、少額から投資を始められている方で、これから投資の幅を広げられようと思っていらっしゃる方がいれば、ポートフォリオを作成し自分に見合った投資方法を見つけていきましょう。

僕としてはインカムゲインの不動産投資(家賃収入)からスタートを切ることがおすすめです。

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