不動産所得で事業的規模と認められる基準とは|メリット・デメリットを比較

不動産を購入して経営していくことでもらうことのできる所得があります。

その不動産の貸付けによる所得のことを「不動産所得」といいます。

不動産所得はその物件に誰かに住んでもらうこと、いわば貸付けをすることで得ていくものですが、その経営が事業として認められるためには基準があります。

それが認められる規模かどうかによって、所得税を計算するときの取扱いが大きく変わってきます。

また、事業的規模と認められると、税務上の取扱いが異なるだけではなく青色申告で65万円の特別控除を利用できるなど、様々な特典を受けられる可能性があるのです。

では、事業的規模と認められるには具体的にどのような要件を満たせばよいのでしょうか。

今回はその基準を確認するとともに、認められた場合のメリットとデメリットをご紹介します。

1. 事業的規模として認められる基準とは?

賃貸経営が事業的規模に該当するか否かは、次の形式的な基準を用いて判断されます。

貸家は5棟・アパートは10室が基準

独立した貸家の場合は5棟以上、マンションやアパートの場合独立した室数が10室以上というのが基準となります。

では、10室のアパートを一括で不動産会社に貸与しているケースはどうでしょうか。

この場合も1棟という判断にはならず10室分と認められ、事業的規模に該当します。

 

逆にアパート1室のみ購入し不動産投資を始めたようなケースでは、事業的規模とは認められません。

ちなみに、駐車場の場合は明確な基準はありませんが、おおよそ50台以上が目安になります。

また、駐車場が建設物である場合には台数を問わず事業的規模と認められます。

以下に、貸家やアパートが事業的規模にあたるか判断する際に抑えておきたいポイントをまとめました。

共有名義の場合は物件全体の規模で判断

アパートなどを共有名義で所有している場合、所有している室数ではなく物件全体の室数で判断されます。

つまり、全体の室数が10室以上あれば事業的規模と見做され、共有者それぞれが特典を利用できるようになるのです。

事業的規模の判定において、共有名義は大変有利と言えるでしょう。

アパートや貸家が混在してもOK

例えばアパート4室、貸家2棟、駐車場10台分など複数混在するケースでも、貸室は2室で貸家1棟、駐車場は10台分で貸家1棟と換算されるため、「アパート4室(貸家2棟)+貸家2棟+駐車場10台分(貸家1棟)=貸家5棟」となり、事業的規模となります。

基準に満たなくても認められることもある

5棟10室という基準は、あくまでも形式的なものです。

絶対的な基準ではありませんので、たとえ基準に当てはまらなくても、「貸付け資産の規模」や「賃貸料の収入状況」、「貸付け資産の管理に係る人員や施設」などの要素を加味した結果、事業的規模と認められる場合もあるのです。

基準に満たないからと諦めず、一度税務署に相談することをおすすめします。

2. 事業的規模のメリット4つ|事業的規模外との違い

不動産の貸付けが事業的規模と認められた場合、具体的にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

受けられるようになる特典や、貸付けが事業的規模でない場合との違いを見てみましょう。

 ①家族への給与を経費にできる|事業専従者給与

事業的規模の場合、配偶者や子供への給与を経費として計上できます。

これを「事業専従者給与」と言い、白色申告の場合配偶者は86万円、配偶者でない家族は50万円、青色申告の場合届け出た範囲内で妥当性のある金額であれば控除の対象となります。

つまり、事業専従者給与を活用して収入のない妻や子供に給与を支払うと、夫に集中した所得が分散され税率を下げることができるため、節税に繋がる可能性があるのです。

しかし、事業専従者給与は誰にでも適用できるわけではありません。

認められる条件|15歳以上・生計同一・6カ月以上専従者として従事

事業専従者給与として認められるためには、「対象の家族が15歳以上であること」、「生計が同一であること」、「6カ月以上専従者として従事すること」という条件を満たす必要があります。

子供が進学などで一人暮らしをしているケースでも、仕送りで生活している場合は上記の条件を満たせば対象となりますが、就職して別の収入を得ている場合には対象になりません。

②青色申告特別控除65万円が利用可能になる

前述のとおり、賃貸経営が事業的規模と認められた場合、最高65万円の特別控除を受けることができます。

事業的規模でない場合は青色申告でも最高10万円のため、55万円もの差があります。

これを利用すれば、その年の不動産所得から経費に加えてさらに65万円を差し引けるようになり、 効率的な節税が可能になります。

例えば、家賃収入が550万円、経費が50万円の場合、550万-50万=500万円が不動産所得として課税の対象となりますが、65万円の控除がある場合はそこからさらに65万が引かれ、 550万-50万-65万=435万円が最終的な課税対象となるのです。

③火災や地震などの損失も全て経費にできる

火災や地震などで建物に被害が生じた際、損失の全額を経費として計上することができます。

貸付けが事業的規模であれば、損失がその年の不動産所得を上回る場合他の所得の黒字からその分を差し引くことができ、それでも引ききれない分は翌年以後3年間の繰り越しが可能です。

事業的規模でない場合には繰り越しができないため、経費として計上できる額はその年の不動産所得が限度となります。

④回収不能になった家賃も経費にできる

滞納が続き回収不能となった家賃も、その年の経費として差し引くことができます

一方で事業的規模外の場合には滞納が発生した年までさかのぼり、収入を取り消すこととなります。

例えば平成25年の不動産所得に計上された賃料が滞納の末に回収できず、3年後の平成28年に貸し倒れた場合、事業的規模であれば平成28年の経費に計上できますが、事業的規模外の場合は平成28年の収入の取り消しを行い、所得の再計算と余分に納めた税金の還付を請求する必要があるのです。

3. 事業的規模のデメリット3つ|事業的規模外との違い

事業的規模の不動産投資には、デメリットも存在します。

メリットと併せてよく理解しましょう。

①事業税の支払いが必要になる

不動産の貸付けを事業として行う場合、事業税の支払いが生じる可能性があります。

事業税は各都道府県から納税通知書が送られ、8月と11月の2回に分けて支払います。

65万円の青色申告特別控除額を差し引く前の所得から、290万円の事業主控除を差し引いた残額の5%が課税されます。

 

つまり、家賃収入が550万円で経費が50万円の場合、特別控除額を引く前の所得は500万円ですので、 (500万-290万)×0.05=10万5000円が税額となります。

なお、事業税の対象となる不動産所得の規模は、5棟10室の基準に準拠するのではなく都道府県ごとに異なるので注意しましょう。

②配偶者控除・扶養控除が受けられなくなる

不動産の貸付けを事業として行い、かつ家族に事業専従者給与を支払うと、配偶者控除や扶養控除は受けられなくなります。

そのため、事業専従者給与を節税に活用する際は、配偶者控除の38万円や、扶養控除の38~63万円を上回る額の支払いが前提となります。

③複式簿記で記帳しなければならない

65万円の青色申告特別控除を受けるためには、複式簿記での記帳を行ったうえで、貸借対照表と損益計算書を作成する必要があります。

さらに、作成した帳簿は原則として7年間保管する義務が発生します。

4. 事業的規模にするための手続きは?|青色申告承認申請書

不動産経営が事業的規模となった場合、青色申告をするためには「青色申告承認申請書」を作成し、管轄の税務署へ提出します。

ただし、すでに青色申告をしており、所有する不動産が増えたことで事業的規模となった場合には、特別な申請は必要ありません。

提出期限は原則としてその年の3月15日までですが、1月16日以後に開業した場合や新たに専従者ができた場合などは、その時点から2カ月以内の提出が求められます。

【注意】青色専従者給与を利用する場合には届け出が必要

すでに「青色申告承認申請書」を提出している場合でも、青色専従者給与を利用するためには別途事前の届け出が必要となりますので、忘れないようにしましょう。

5. 賃貸経営が事業的規模になるとメリットが多い

賃貸経営が事業的規模になると、事業税の発生や負担の増大などデメリットも発生します。

しかし今回ご紹介した各種特典を最大限活用することができれば、必ず不動産投資の成功に繋がるはずです。

今後不動産投資の所有物件を増やしていきたいと考えている方は、まずは事業的規模と認められる5棟10室の基準を目指してみてはいかがでしょうか。

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