マンション投資の家賃保証の仕組みとは?メリットやデメリットを良く知ろう!

マンションを一括して不動産会社に借り上げてもらうことによって、マンション投資で一番こわい空室リスクを回避することができる家賃保証(サブリース契約)

マンション投資に関心のある方は一度は聞いたことがある言葉ではないでしょうか。

「家賃を保証してくれる」と聞くと、憧れのマンション投資をリスクなく行うことができるようになる素晴らしい契約のように思えますが、契約前にしっかりと理解しておきたいデメリットもいくつかあります。

今回は、家賃保証のメリットやデメリット、契約時の注意点などを踏まえ、上手な利用法を紹介していきます。

Index

1. 家賃保証(サブリース契約)とは?

家賃保証とは、不動産会社にマンションを一括して借り上げてもらい、不動産会社から一定の賃料をもらう契約のことを言います。

通常であれば、オーナーが直接入居者と賃貸借契約を結ぶため、管理費用などを差し引いた全ての家賃収入が収益となります。

そのため、空室が出るとその分収入が減ってしまいます。

一方、家賃保証では、支払われる保証料があらかじめ決められているため、空室時も賃料収入を得ることができます。

空室で収入がなくなることを心配せずにマンション投資をすることができ、空室リスクを回避することができるのです。

サブリースについて詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事サブリースとは何か|仕組みからメリットデメリットまで徹底解説します

2018.10.01

2. 家賃保証の仕組みについて

家賃保証には契約の期間と費用がかかる

家賃保証では、あらかじめ契約期間が設けられています。

その期間は「満室時に得られる家賃収入」から10~30%を差し引いた金額が、保証料として不動産会社からオーナーに支払われます。

ただし、不動産は年数が経過するごとに劣化していくため、保証料の算出基準となる家賃も年々下がっていきます。

そのため、オーナー側に支払われる金額も年々下がっていきます。

また、物件の入居者が支払う、敷金や礼金、更新料なども、オーナーではなく不動産会社の取り分になるので注意しましょう。

家賃保証とその他の保証の違いとは?

家賃保証では、物件を一括して借り上げてもらい、賃貸経営の運営のほとんどを丸ごと不動産会社に委託する形を取ります。

一方で、賃貸経営の運営を一部だけ委託するサービスもあります。代表的なものは以下のとおりです。

①不動産管理委託

入居者の募集や家賃の集金などの物件管理に関する業務を委託する方法です。

委託手数料は5%ほどが相場で、多くのオーナーが利用しています。

一般の管理委託では空室や滞納時の保証はありません。

②家賃の滞納保証

入居者が家賃を滞納した場合に保証会社が入居者に代わって家賃を払ってくれるという保証です。

一般的に、入居時に入居者が滞納保証料を保証会社に支払います。

保証料は、入居時に家賃一か月分の30~100%を支払い、更新時にも10%程度を支払うというのが一般的です。

また、滞納時の家賃の催促なども保証会社が請け負ってくれます。

あくまで「滞納保証」なので空室時の保証はありません。

③不動産の空室保証

空室保証はオーナーが保証会社に一定の保証料を支払うことで、空室が出てもあらかじめ決められた保証料を保証会社から受け取れるサービスです。

保証料は満室時の家賃の5%程度で、空室が出た場合も満室時の90%程度が受け取れるようになっているのが一般的です。

こちらは滞納時の保証はありません。

④家賃の集金代行契約

家賃の集金を業者に委託する契約です。

家賃の回収から入居者の苦情対応・退去後のクリーニング業務などを請け負ってくれます。

費用は家賃の3~5%ほどでこちらも管理代行と同じく空室時や滞納時の保証はありません。

3. 家賃保証にはどんなメリットやデメリットがあるのか?

家賃保証のメリット

空室や家賃滞納のリスクを回避することができる

家賃保証の場合、空室や家賃滞納が発生してもあらかじめオーナーのもらえ保証料が決まっています。

そのため、空室や家賃滞納に悩まされることはありません。

不動産の管理を委託することができる

家賃保証には、不動産の管理運営業務の委託も入っています。

そのため、入退居時の複雑な手続きや入居者募集、滞納者への家賃の催促からクレーム対応まで、マンション経営をする上でのオーナーの面倒なことは全て不動産会社に任せてしまうことができます。

確定申告が簡単にできる

通常、入退居や建物の修繕などがあるたびに費用が発生し、それらの費用は全て確定申告の際に計上しなければなりません。

しかし、家賃保証ではオーナーが賃貸契約を結ぶのが不動産会社のみなので、そういった費用の計上の手間が省け、収支の管理が簡単になります。

入居者によるトラブルを回避することができる

入居者によるトラブルが発生した場合の対応も、全て不動産会社に委託しているため、オーナーが直接関わる必要がありません。

家賃保証のデメリット

家賃収入による高収益が見込めない

家賃保証では、様々な保証と引き換えに、オーナーは約20%前後の高い保証料を支払います。

空室があってもオーナーの受け取り金額は減りませんが、満室の際にも家賃の収入は一定で、保証料を払っている分、家賃保証を付けない場合に比べ、手取りが少なくなります。

そのため、常に満室の人気物件などの場合は、家賃保証を付けないほうが結果として収入が多かった、ということもあるでしょう。

入居者を自分で選ぶことができない

入居者の審査は不動産会社が行うため、オーナーとしてはあまり入ってほしくないような人が入居する可能性があります。

家賃保証をしてくれている会社が倒産する可能性がある

家賃保証を結んだ不動産会社が倒産する可能性も当然あります。

その場合、入居者と不動産会社が結んでいた賃貸契約は全てオーナーが引き継ぎます。

しかし、不動産会社が入居者から受け取っていた敷金などを回収するのはかなり難しく、入居者の退居時に発生する費用などが余分にかかってしまう可能性があります。

4. 家賃保証の契約を結ぶ際に注意したいポイント

家賃保証の契約内容は良く確認しよう

家賃保証を結ぶオーナーは、あまり賃貸経営に詳しくない人が多いため、知らない間にオーナーに不利な契約になっていることもあります。

契約の際の内容をしっかりと確認するようにしましょう。

家賃はオーナーが決めることができない

家賃はオーナーが決めることはできません。しかし、通常は周辺の家賃相場に合った水準で決められます。

サブリース契約を結ぶ際は、しっかりとオーナー自身で周辺の家賃相場を確認し、相場に則した水準かどうかも確認した上で契約しましょう。

更新料や礼金が貰えない場合もある

更新料や礼金も不動産会社の取り分になる場合が大半です。

それでも家賃保証を付けたほうがメリットが大きいかどうかも検討しましょう。

将来的に受け取れる保証料が下がっていくことも視野にいれて、物件取得時の費用の返済を進めるようにしましょう。

賃料改定により家賃保証額の引き下げがある

家賃保証額は、当初の金額がずっと続くわけではなく、物件の築年数などに応じて改定され、下がっていくことが一般的です。

期間が設けられている・保証が無い期間がある

家賃保証には保証がない期間、つまり「免責期間」が設けられている場合があります。

例えば、新築物件の入居者募集中の期間などの、通常空室が多くなる可能性が高くなる期間が免責期間とされている場合が多いです。

しかし、この期間はオーナーにとっては家賃保証を結んだメリットがなくなってしまう期間でもあります。

不当に長く免責期間を設定されないよう、契約時にきちんと確認しておきましょう。

原状回復費用や修繕費が上乗せされることがある

契約内容によっては、原状回復費用や修繕費がオーナーの負担になる場合があります。これは、不動産を所有していればいずれは発生する費用です。

しかし、工事の業者が不動産会社指定の業者だった場合などに、費用を上乗せされている場合があるので、不動産会社に確認を取りましょう。

家賃保証を解約する場合のトラブルに注意

家賃保証は、借地借家法の適用により、オーナー側から簡単に契約を解約することができません。

そのため、最初から何十年もの長期契約を結ぶときは入念に資金計画を立てるなどしてよく考えてからしましょう。

家賃保証はしてくれるが、空室によるリスクには対処してくれない

家賃保証では、空室時の家賃は保証してくれます。しかし、家賃は周辺の家賃相場に合わせて変動します。

つまり、空室が増え、家賃相場が下がってきた場合、保証される家賃も一緒に下がっていくということです。

そのため、本当の意味での空室リスクは軽減できない可能性があるというのが家賃保証の問題点でもあります。

5. 家賃保証を上手く活用するには?

家賃保証にはデメリットもいくつかありますが、上手く使えば不動産経営の経験があまりない方にとっては非常に便利な契約です。

家賃保証を契約する際は、契約の内容を事前に細かくチェックし、自分にとって不利になる不当な内容がないかどうか必ず確認し、理解しておきましょう。

また、常に物件周辺の家賃相場や不動産市況を追いながら、自分の物件の残存価値や、今後の家賃改定の予想をしながら、しっかりとした資金計画を立てましょう。

そうすることで、不動産会社の提案がメリットとデメリットのどちらが大きいかなどがわかるようになってきます。

6. 家賃保証を利用するなら管理会社選びは重要になる

家賃保証では、自分の物件の管理全般を不動産会社に一任することになります。そのため、取引をする管理会社の選定は非常に重要です。

倒産リスクやトラブルのリスクなど、様々なリスクを考え、口コミなどの評判を聞いたり、実際に複数の業者のセミナーに出向くなどしていくつかの会社を比較して選びましょう。

関連記事不動産管理会社と不動産会社の違いは?|信頼できる管理会社を選ぶポイント7つ

2018.10.07

7. 注意ポイントを踏まえて家賃保証を活用しよう

マンション投資をするにあたって、家賃保証はぜひ上手に活用したい契約のひとつです。

メリットやデメリットを十分に理解したうえで、しっかりと活用し、資産の運用に役立てましょう。

この記事を読んで、マンション投資に興味が湧いた方や、関心はあるけれど本当にきちんと収益があがるのか不安という方は、一度MIRAIMOのセミナーに参加してみるのもおすすめです。

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