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マンション投資は出口戦略が最重要!「ゴール」を決めて「計画」をたてて成功へ!

ただ漠然とマンション投資を始めている方いると思いますが、出口戦略をしっかり考えておく必要があります。そのため、今回は

  • 出口戦略の重要性
  • 「一棟」「ワンルーム」別の戦略
  • 売却のタイミング

についてまとめた記事を書きました。マンション投資を始めようとしている方・マンション投資を既に始めている方で、ここまで考えていない方いらっしゃると思うので是非この記事を読んで考えて頂ければと思います。

1.出口を考える重要性とは

「部屋を賃貸して毎月家賃収入を得る」というインカムゲインがマンション投資というイメージだと思います。しかし、「売却して収益を得る」というキャピタルゲインもとても重要です。なぜなら、最終的な利回りは売却した時に決まるからです。購入したときに高利回りだったとしても、売却時に大きく価格が下がってしまう場合があり、それは投資マンションとしてはオススメできません。売却する予定がなくても、どれくらいの評価が今後されるのかを、知っておくことはとても重要なポイントになります。

投資の方向性を決める3つの要因

投資をする上で今後を考えることは、とても大切です。なぜなら、投資の組み立てがしやすくなるからです。投資の方向性をどう決めるべきなのか、その要因を以下にまとめました。

※CF:キャッシュフロー
上記の「投資資本」「目標CF」「実現時期」の3つは、それぞれが相関関係です。この作業をすることで、やるべきこと、やらなくて大丈夫なことが明確になります。

2.マンションのタイプ別の戦略!

マンション投資は、「一棟」「ワンルーム」とあるので、それらの出口戦略を以下で説明していきます。

一棟マンション

一棟マンションの出口戦略としては、

  • 「そのまま売却」または「リフォームして高額で売却」
  • 「更地にして売却」または「取り壊した後、新築して賃貸」
  • ローン返済が終わって自分で住む

などの方法です。一棟は土地ごと購入する場合が多いため選択肢がたくさんあります。

ただ、建て替えの場合は、入居者がいた際は全員の退去が必要になります。

賃貸需要があるのか、周辺の家賃相場はどうなのかなどをしっかり調べた上で検討しましょう。

ワンルームマンション

ワンルームは一棟に比べると選択肢が少なく、売却しずらい場合があります。しかし、人口と需要のバランスを見ながら物件を選ぶことで改善できます。

  • 空室待ちの人気マンション
  • 人気の駅近マンション
  • 地方なら、競合と差別化しやすいもの
  • 都内のように人口増加が見込まれているエリア

などを選んで物件を購入すれば、売却の際に買い手が見つかる可能性が高くなるでしょう。

3.売却のタイミング

売却するタイミングとしては、「5年毎」を目安にすると良いでしょう。

購入から5年目

まず、5年経つと「譲渡税の税率が半分」になります。つまり、5年以内の売却をしてしまうと税金が高いです。そのため、税率を下げたいのであれば5年所有してから売却する方が良いでしょう。

短期譲渡所得(5年以内):「所得税30%」+「住民税9%」=「合計39%」

長期譲渡所得(5年以上):「所得税15%」+「住民税5%」=「合計20%」

購入から10年目

10年経つと「大規模修繕」のタイミングになります。中古物件だと早くそのタイミングが来る場合があるので、購入の際に必ず「修繕履歴」を確認しましょう。

大規模修繕は言葉通り、普通の修繕よりも費用がかかります。その前に高値で売却が出来れば大きな利益が得られるので、このタイミングで売却を検討される方は多いです。

修繕費用としては、区分の場合は「修繕積立金」として積み立てて、一棟の場合は自分で積み立てることになります。

購入から15年目

金融機関から融資を受けて、返済方法が「元利均等返済」「元金均等返済」などです。

元利均等返済は、年数と供に「利息」が減っていくので経費も減ります。

つまり、経費が減れば節税効果があまり得られなくなるのでこのタイミングで売却を考える方は多いです。

元利均等返済:金利変動がない限り、返済額が一定になる元金と利息の割合。

元金均等返済:返済額が、元金を均等割した額と利息の合計。

購入から20年目

新築または築浅の木造物件の場合、約20年ほどで「減価償却期間」が満了になります。そのため売却を考える方は多いです。ただ、構造によって法定耐用年数は違うので注意しましょう。例えば、中古物件だと耐用年数オーバーのものも多々あり、早いと5年未満で売却を考える人もいます。

※耐用年数オーバーの中古物件を購入した場合、4年は減価償却費を経費として計上できます。つまり、それ以降は償却費は無くなってしまうので節税効果は得られません。

しかし、先程もお話しましたが5年未満で売却した場合、税率が高くなります。また、築古は買主が見つかりにくいです。その点をしっかりと抑えておきましょう。

4.売却の際に抑えておくべきポイント!

売却する際に、高く売却したいと皆さん思っていると思います。そのためのポイントを以下で説明していきます。
  • 入居率を上げる
  • 見積もり時点で、マイナスにならないよう「修繕」「リフォーム」で綺麗にする
  • 物件の周辺や共有スペースを掃除する
  • 入居者の問題は解決しておく

などです。上記の内容をしておくだけで、買主側からの印象は変わります。そうすることで、買取金額が上がったりなどの影響があるのでとても重要ポイントです。

その他にも、金融機関や業者とも関係値を作っておくことも大切になります。

5.不動産売却に必要諸経費の一覧

売却時にどのような諸経費がかかるのか以下で表にまとめました。

諸経費 詳細説明
仲介手数料 不動産会社によって料金は異なる。
印紙税 取引金額によって印紙代は異なる。
抵当抹消登記費用 登録免許税+司法書士の書類手続き費用。
譲渡税 売却益がでた際にかかる。
測量費用 測量が必要な際にかかる。

上記のものがかかります。不動産会社や売買価格など、状況によって変わってくるものもあるのでしっかりチェックしておきましょう。

6.マンション投資をする時は出口戦略を綿密に練ろう

いかがでしたでしょうか。出口戦略をしっかり考えておくことは、「マンション投資」を成功させるためには、とても大切なことになります。ただ漠然と投資をするのではなく、方向性を決めてから始めて下さい。
 

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