中古マンション投資のリスクとは｜購入時・投資中に起こりやすいリスクと対策を紹介

中古マンション投資は、購入して賃貸に出せば家賃収入を得られ、一般の会社員でも仕事の片手間でできるのが魅力。

ただし、投資なので失敗してしまうリスクも確かにあります。

「リスクが怖いから」という理由でマンション投資を敬遠してしまう人も数多いですが、

リスクは把握して対策を練ることで、抑えることができるのです。

 

そこで当記事では、中古マンション投資で起こりやすいリスクを、始める時・投資している最中のシーン別にご紹介。

また、リスク対応策や回避策についてもくわしく解説しましょう。

1. 中古マンション投資を始める時のリスク

中古マンション投資には、新築や戸建では考えなくてもよい、中古ならではのリスクが存在します。

購入後に後悔することがないように、まずはマンション投資における購入時のリスクを知ることから始めましょう。

莫大な費用がかかる物件を買ってしまうリスク

利回りばかり見た結果、費用がかさむ中古マンションを購入してしまうリスクがあります。

中古マンション投資の場合は固定費用である修繕積立金や管理費、一時金などを確認しなければ本当に良い物件かどうか判断できません。

中古マンションには、上記のようなことがよくあります。

表面の利回りを確認するだけでなく、物件購入後にかかるであろう費用にも目を向けることが大切です。

住居者のニーズに合っていない

中古マンションの場合、建てられた当時に想定していた入居者と、現在の入居者ニーズが合っていないことも。

入居者ニーズに合っていないと、入居者が中々つかず、家賃収入を得られなくなるリスクがあります。

 

例えば、近くに大学があるワンルームマンションの場合は、学生ニーズが高く、安定した家賃収入を得ることができます。

しかし、大学が移転してしまったらどうなるのでしょうか？

物件がある立地の周りは交通の便も悪く、駐車場もない…といった場合は、入居者付けに苦労することになるでしょう。

 

入居者のニーズは、時代や状況によって変化します。

中古マンションの場合、入居者ニーズに順応できていないことが多いため注意が必要です。

新耐震基準を満たしていない

中古マンションの中でも、特に古いものになると「新耐震基準」を満たしていない可能性があります。

「新耐震基準」を重視する入居者は多いため、空室リスクにもつながりかねません。

また、旧耐震基準の建物だと、建物の損壊リスクも高くなります。

大切な入居者の命、資産を守るためにも、新耐震基準を満たしていない1981年以前の建物の購入は、慎重に検討すべきです。

マンション内部設備の寿命

中古マンションは、見た目がきれいでも設備が劣化しており、後から修繕費用がかかるリスクがあります。

• エアコンがつかない
• コンロの調子が悪い
• 給湯器のお湯が出ない

など、入居者からの連絡は、ある日突然やってきます。

このような修理は、入居者のためにも早急に行わなければなりません。

 

そして、築古の中古マンションでたまにあるのが、専有部分の給排水管の水漏れです。

専有部分の給排水管は、所有者が管理することになっているため、水漏れがあると大掛かりな工事をしなければならず、入居者や階下の人に迷惑が掛かります。

また、どこから水が漏れているかわからない場合には、調査と修繕工事で、莫大な費用が必要になることもあるのです。

家賃下落によるリスク

中古マンションの場合、家賃を下げなければ入居者が決まらない状況が、想定していたよりも早く来ることがあります。

 

例えば、近隣で新築マンションが建ったときは、その物件より家賃を安くしないと、なかなか中古マンションを選んでくれません。

また、競合の中古マンションが家賃を下げてきて、辺りの相場をも下げるということも。

 

古いマンションの場合、新築から所有しており、長期間にわたって利益を得ている人もいます。

そういった人たちは、資金回収ができているため、安くしても入居者が早期に決まる方が良いと考えることもあるのです。

家賃下落リスクはマンション投資につきものですが、中古マンションの場合は下げ幅を多く見積もっておく必要があるでしょう。

地震・台風などの自然災害に対するリスク

日本は地震大国であり、マンション投資をする中で避けられないリスクは、災害リスクです。

マンションは耐震性に優れた造りになっていますが、直下型地震や液状化が起こればどうすることもできません。

 

また、台風で、マンションの屋根や屋上小屋などが飛ばされるということもあります。

戸建や1棟マンションの場合、修繕内容や対応も自分で決めることができますが、中古マンションの場合、そうはいきません。

 

共用部分の修繕や解体、建て替えなどを決める際には、所有者で構成された管理組合の総会決議が必要なため、なかなか決まらないのです。

マンションにはさまざまな事情の人々が生活しているため、合意形成を図ることは思っている以上に難しく時間がかかります。

家賃を滞納されてしまうリスク

入居者が入って一安心！と思いきや、入居者が家賃を支払ってくれないケースがあります。

家賃を滞納されるということは、空室であることと変わりありません。

むしろ入居者が居座り、次の行動がとれない分、空室よりもタチが悪いですよね。

 

家賃を滞納するということは、相手側になにか理由があります。

よくあるのが、「忘れていた。」「急な病気やケガで払えなかった。」「休日と重なり、遅れてしまった。」という理由の場合、次からは期日通りに支払う見込みが高く、別段問題になりません。

しかし、「お金がない。」「支払う気がない。」といった理由の場合、解決するまでに、長い時間がかかる可能性があります。

裁判所に訴えて入居者を強制退去させるまでには3～6ヶ月かかるといわれており、その間、オーナーは収入がないにもかかわらず、労力や時間を費やすことになります。

 

家賃の滞納は中古マンションだけのリスクではありませんが、入居者のモラルに関係してくることです。

家賃が安いことだけが魅力の中古マンションに投資する場合は、十分に注意が必要です。

3. 中古マンション投資における購入時のリスク対策

これまで、中古マンションならではのリスクを紹介しました。

しかし、リスクがわかるということは、対応策を考えることができるということです。

中古マンション投資における購入時のリスク対策をご紹介しましょう。

物件の閲覧数を増やして知識と経験を積む

まず、中古マンション投資においていちばん大切なことは、物件をたくさん見ることです。

不動産は、ふたつとして同じものはありません。

それぞれに良い点があり、悪い点もあります。

 

物件をたくさん見ることによって、不動産投資家に必要な「公平な目」を養うことができます。

• 「とてもじゃないけど検討できない」と思っていた物件が、総合的に見ると、悪くなかった。
• 「とても良い物件だ」と思っていたものが、別の角度から見ると、投資するに値しない物件だった。

ということは、よくあります。

利回りだけではない物件の良し悪しを見抜けるよう、物件をたくさん見て、比較対象を増やしましょう。

内覧を続けていると、「許容できる部分」と「できない部分」を自分の基準で判断できるようになりますよ。

物件の選別数を増やす

マンション投資はそもそも感覚で選ぶものではなく、ロジック（思考の道筋や論理）で考えるものです。

まずは、検討する物件に似た条件の物件を3つほど用意しましょう。

 

それぞれの物件の良い部分と悪い部分を書き出してみると、大本命だった物件のマイナス部分が改めて見えてきます。

一つの物件だけで検討し、購入に前向きになっているときには、プラスの部分が現実より大きく見えるものです。

冷静に判断するためにも、いくつかの物件を比較することを忘れないようにしましょう。

内覧時に確認するべき部分のリストを作る

たくさんの物件を見ても、見るポイントがバラバラだと比較することができません。

実際に不動産業者やプロの投資家でも、一度の内覧ですべてを把握できる人はなかなかいないものです。

私もそうなのですが、何も用意をせずに内覧にいくと、

帰ってから「きれいだった。明るかった。」くらいの感想しか思い出せないことがあります。

 

せっかく行くのにそれではもったいないですね。

そこで、内覧チェックリストを作るのがおすすめです。

内覧チェックリストは、

• 「外観、外回り」
• 「室内内部」
• 「管理会社へのヒアリング」

の3つに分けたものが使いやすいです。

外観、外回り

チェック項目

外観は、大きな亀裂が入ったまま放置されていないか？

マンションの周辺や植栽は管理されているか？

ごみ出し場は、分類や曜日など適切に管理、清掃されているか？

駐輪場や駐車場は、整然としているか？

エントランスや共用部分の掃除は行き届いているか？

ポスト周辺に不要なチラシなどのごみを放置していないか？

宅配ボックスはあるか？

オートロックやモニター付きインターフォン、防犯カメラなどのセキュリティはどうか？

エレベーターや掲示板に貼っている掲示物は、新しいものに定期的に張り替えているか？

外観や外回りでは、管理状態や入居者の質を把握します。

マンションの場合、外観イメージや管理状態が、直接空室につながりますのでしっかり確認しましょう。

見落としがちですが、掲示板やエレベーターの掲示物が適宜新しいものに貼りかえられている場合、管理会社がしっかりしている証拠になります。

室内内部

チェック項目

ターゲットが住みたいと思える部屋か？

ガスコンロなどのキッチン周辺の設備の劣化度は？

お風呂とトイレは別々か？

シャワー付きトイレか？

エアコンの年式は？

ドアや窓、網戸の立て付けは？

給湯器などの設備は？

収納などの壁紙にカビの跡はないか？

天井に水漏れの跡はないか？

床が不自然に浮き上がっている箇所はないか？

室内では、2つの見方をしてみましょう。

1つ目は、入居者の目線で物件を見ることです。

この部屋に住みたい！と思うかどうか。

感覚も必要ですが、ターゲットが望む設備を備えているか、備えていない場合はリフォームで対応できるかを確認しましょう。

 

2つ目は、リフォームが必要か、費用はどのくらい掛かるのかを考えながら見ることです。

当初かかる費用は物件価格に上乗せされることと同等ですので、これを怠らないようにしましょう。

また、壁紙のカビや天井の水漏れの跡は、建物に不具合がある可能性が高いので、

見つけた場合は担当営業や管理会社に確認しなければなりません。

管理会社へのヒアリング事項

チェック項目

インターネット設備は無料？有料？プロバイダーは？

BSなどのテレビ環境は？

水道代は戸別？

水漏れなどの給排水設備の故障が過去にあった？

修繕計画は？これまでの修繕履歴は？

大規模修繕工事の実施は？

管理費や修繕積立金の値上げ案は出ている？

駐車場、駐輪場の空き状況は？

管理体制は？

エレベーター法定点検や貯水槽清掃などの実施は？

内覧だけではわからないところは、積極的に管理会社や担当営業に確認しましょう。

4. 中古マンション投資中のリスクを回避する方法

購入後もリスクが高いなんて、中古マンション投資はやめた方がいいのかな？

なんて思いますよね。でも、リスクにはちゃんと回避する方法があります。

いろんな知識やサービスを使って、中古マンション投資を成功させましょう。

物件購入時の借入金を出来るだけ少なくする

現金を手元に置いておきたいからローンが組めるだけ組もう！とする人もいますが、初心者の場合、おすすめできません。

借入金には、金利が掛かってきます。

もし100万円でも余計に借りた場合、払わなくていいはずの金利を一緒に支払わなければならなくなるのです。

 

空室が出たときにも、支払うローンが少なければ、焦って方向を間違えることもなくじっくりと構えていられます。

余裕を持ったマンション投資をするためにも返済計画に見合うだけのローンを組みましょう。

災害に備えて保険に加入する

避けられない自然災害に対しては、保険に入ることでカバーしましょう。

火災保険は当然のことながら、地震保険の加入も検討する必要があります。

これまで地震保険は、火災保険の半分が限度額であり、掛ける金額が高いのにあまりメリットがないと思われていました。

 

しかし、東日本大震災では、一部損でも認定されると大きな金額が損害金としてもらえるケースがあったため、地震保険に加入するオーナーが増えています。

自然災害に見舞われるかどうかはわかりません。

でも、いざというときに備えて準備をしておき、少しでも不安を減らすことが大切です。

入居時の審査を厳しくする

家賃滞納をなくすため、入居時の審査は厳しくしましょう。

• きちんと支払っていける収入はあるか？
• 以前の入居年数はどのくらいか？
• 保証人は、親族か？そうでなければ、その理由に納得できるか？

もし、家賃を支払うのにギリギリの収入だと、突発的な事態で支払えなくなることもあります。

以前の入居年数が短ければ、すぐに退去するかもしれません。

保証人が信用できるかということも、万が一滞納されたときのことを考えると重要です。

滞納保証サービスの利用

家賃滞納のリスクを完全になくしてしまうシステムが、滞納保障サービスです。

もし入居者が滞納した場合、保証会社に一報を入れるだけで、滞納した家賃分を保証会社がすぐに建て替えてくれます。

建て替えた家賃の回収業務なども保証会社が行いますので、オーナーは毎月の家賃を確実に受け取ることができるメリットが。

 

保証会社と入居者が直接契約するため、オーナー側は金銭が発生することもありません。

ただ入居者は、敷金礼金の他に保証会社への手数料が発生するため、金銭の負担が大きくなります。

保証内容にもいろんな種類がありますので、物件の条件などを加味して選ぶようにしましょう。

セキュリティサービスの利用

昨今、マンションの空き巣被害が増加しています。

共用部分はオートロックや防犯カメラがあり、セキュリティ万全な物件でも、

中古マンションの場合、専有部分にはなにも対策をしていないものがほとんどです。

 

入居者が住んでいる部屋に空き巣が入ったら・・・。

入居者に怖い思いをさせてしまいますし、すぐに退去してしまうかもしれません。

また、空き巣が入った部屋というのは近隣で噂になりやすいです。

自身の物件に空き巣の噂が立つと、今後のマンション投資にも影を落とします。

 

そこで、セキュリティサービスを利用するという方法があります。

最近は、配線工事がいらずに設置できるものもありますし、中古マンションの専有部にも取り付けやすいサービスがたくさんあります。

物件に付加価値をつけるためにも、セキュリティサービスの導入を検討することも良いでしょう。

空室保証サービスを利用する

空室保証とは、毎月決まった保証料を支払うことで、空室期間の家賃を一定額保障してくれるサービスです。

満室家賃の80％～90％が保障される内容なので、空室が出た場合にも急激に収入が下がることなく、安定したマンション投資ができます。

 

空室期間のリスクや精神状態を考えると、このようなサービスの利用も検討するべきでしょう。

ただ、毎月の経費が掛かりますので、投資の目的やマンションの状況などを見極めて判断したいところです。