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【FP大家監修】マンション投資の節税効果は長期で続かない理由とその対策4選

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不動産投資、何を目的に始めていますか?

節税のためだけに不動産投資を始める人がいらっしゃるでしょう。

けれども、低所得の方やインカムゲインを目的とした賃貸経営を望んでいる場合は、重要視する部分が異なります。

不動産収益があり、不動産所得分の納税をすることは、不動産投資として成功しているという証拠です。
赤字経営が節税効果期間を過ぎても続くようであれば、不動産投資の失敗と言えるでしょう。

本来、節税は税金過払いを防ぐために、経費の計上を行うことが目的です。
経費として計上できるものや青色申告を使う方法などを把握しておくことで、あなたの家賃収入(資産)は確保されることになります。

「せっかく収入を得ているのに税金で持ってかれた」を、
「これだけ経営が安定したし次の資産作りをおこなうタイミングはこの時期かな」に
シフトチェンジする方が賢明です。

そのための節税対策方法をこの記事から紐解いていきましょう。

1.マンション投資の節税効果は個人と法人で異なる

マンション投資には、一棟マンション投資と区分(1部屋)マンション投資の2種類があります。
それぞれの物件価格の差は大きく、中古か新築でも節税効果は異なります。

また、物件を複数所有の方は法人化した方が節税効果が高いでしょう。

経営手法を多種多様選択できるのが不動産投資です。

個人の場合

不動産投資は、損益通算が可能です。そのため、所得税の支払いを少なくすることができます。
不動産投資を始めた初年度は支払いの方が多く、思うように収入が得られないことがほとんどです。

収入がなかったとしても、確定申告をすることで払い過ぎた税金が還付されます。

つまり、赤字がでれば節税という形で支払う額を減らすことができます。

しかし、これを節税と言えるのでしょうか?

毎年赤字が続けば不動産投資を始めた意味もありません。
支払いは困難になり破綻するでしょう。

黒字の時にあなたがおこなうべき行動が大切です!

不動産投資が成功した暁には、不動産所得に対する納税が必須となり、所得税に関する節税効果を受けることができなくなります。
その場合、無駄な経費を削減することで資産を確保しましょう。

主に経費として計上できるものは毎月のランニングコストです。
家賃収入を確保するためにも、経費の管理をしっかりして黒字経営化を目指しましょう。

さらには、修繕をおこなうタイミングなどを考慮することが大切です。
築年数が古い物件には多額の修繕費が必要となり、収益性の面から融資が下りない危険性もあります。

節税効果を受ける事と、利益を出す事は正反対です。
ならば、資産を確保するために無駄なお金がかからない物件を購入する方が賢明です。

節税は物件を選定する時から始まっているということです。

相続税は現金をそのまま相続するよりも、
マンションやアパート、その他の資産を運用する方法を活用することで、財産の評価額を約3分の1にすることができます。

法人の場合

損益通算をしても、800万円~1300万円の不動産収入になる人は法人化した方が節税効果を受ける事ができます。

税率が個人の時より7%~17%下がります。

更に、経費として計上できるものが個人より多くなります。

相続の場合は、財産の評価額を3分の1にすることができるうえに、
家族を役員にし所得の分散をすることや、贈与税がほとんどかからない状態で相続することも可能です。

2.節税効果を受けるための有効な方法は?

2-1.消費税があがる前に購入すると良い理由

物件を取得する際には消費税もかかります。

平成29年4月から10%になると言われていましたが、平成31年10月に延期されました。

購入のタイミングをこの期間内に済ませば、支払い額を抑えることができます。

つまり、節税効果に繋がります。

(例)1500万円の物件を購入する時、150万円(消費税10%)と120万円(消費税8%)で30万円の差が生まれます。

2-2.減価償却が節税の鍵となる理由

不動産には減価償却が適用されます。

減価償却費は年々価値が減っていく資産を毎年、経費計上します。

ただし、物件の法定耐用年数(国が定める償却資産の耐用年数)は木造やRCなど、構造によって変わってきます。

関連記事不動産投資における減価償却の仕組み大全|耐用年数表付き

2017.08.31

また、中古物件を購入の場合は管理や修繕費用、設備交換費が多くかかってしまう場合が多いです。

エリア選定を間違えれば、家賃収入を下げることにもなりかねません。
本来望めたはずの家賃収入が入ってこなくなれば、赤字になる確率が上がります。

その際は、還付を受けることになるので思い切ってキャッシュフローの見直しをおこないましょう。

収益がこれ以上望めない場合は、売却も視野に入れる。経営破綻を防ぐため、節税効果を受けるよりも大切なことです。

2-3.タワーマンションを購入した方が良い理由

タワーマンションは、建物の評価額が高層階ほど低く抑えられます。理由として、広さは低層階と同じな場合でも高層階の方が入居者から好まれるため購入金額が高く設定されています。

結果、高層階を購入すると税法上の評価額を実際の購入金額より低く抑えることができます。

しかし、節税のためだけに購入することは禁止されているため、居住目的の購入でなければいけません。

また、2018年以降に引き渡しの物件は、節税効果を期待できないことになります。

それでも、土地と建物の評価額が低く土地の持ち分は割合も低く抑えることができます。

高層マンションは設備環境が良いため、不具合が起きた場合に多額の費用がかかることが多いです。エアコンの交換費に30万円なんてこともあります。(埋め込み式の場合など)

2-4.収益を少しでも確保する

節税効果を高める方法として、青色申告を使用しましょう。そのため、不動産の運営を始めてから2ヵ月以内に、「青色申告承認申請書」を提出しておきましょう。

青色申告を使用することで、例として以下のメリットを受けることができます。

(例):5棟10室以上の方

  • 65万円を利益から差し引きすることができる
  • 家族に給料を支払うことができる

(例):事業規模に満たない方

  • 10万円を利益から差し引きすることができる。(支払う税金が少なくなることを意味する)
  • 赤字を3年間繰り越すことができる。(翌年の黒字を減らすことで支払う税金が少なくなることを意味する)
「家賃収入がありなしで確定申告方法は変わる?その理由と手続きの方法のまとめ」も合わせて読むことであなたがお得になる内容です。

関連記事不動産投資をするなら知っておくべき確定申告の方法まとめ

2017.08.17

3.節税できる税金は?

節税できる税金を把握すると同時に、節税するタイミングと誰が物件を取得するかも重要になります。

所得税

誰が物件を購入するかによって税率は変わります。
所得が多ければ多い方が税率は高くなるため、高所得者ほど節税効果を受けます。

また、損益通算可能なため払い過ぎた所得税が還付される場合もあります。

平成25年~平成49年(1975年~2062年)までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税(原則としてその年分の基準所得税額の2.1%)を合計して、申告・納付します。

この復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源を確保するための税金です。

住民税

所得税の納税額を元に算出されるため、所得税が節税できれば住民税も節税することができます。

会社に不動産経営をしている事を隠しておきたい人は、普通徴収を選択しましょう。自分で報告する事で、住民税が上がっても会社にバレる事はありません。

相続税

現金や土地をそのまま所有するより、不動産を購入したり建物を建てた方が評価額は下がります。

更に、マンションの中でもタワーマンションの方が相続税対策には向いています。

不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除され、小規模宅地の特例がある敷地の種類によって限度面積の部分に対して、評価額が減額されます。

4.節税に繋がる経費と税金の一覧表

経費も税金も家賃収入から払えれば1番良いですが、そうもいかない経営状態の時があります。そのため、なにを支払い、いつ支払うのかを確認しておきましょう。

4-1.経費の一覧

管理費 主に物件のエントランスや、廊下の共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検に必要な費用です。
賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。
入居者のトラブル、家賃の集金などを委託した際に、支払う費用です。
そして、建物を管理する会社と賃貸を管理する会社は、管理の内容が異なることを覚えておきましょう。管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が、管理手数料の相場です。
町会費 思わぬ災害が起きたとき、頼りになるのは地区の人たちです。
消防団などがいる町だと、町会費を徴収しています。
ローンの金利 銀行から融資を受けている方は、ローンの利息部分を経費として計上できます。
ただし、総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が、赤字の場合は、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)
火災保険 火災から起こる費用を負担してくれて、入居者の死亡時には、家賃を保証してくれる制度もあります。
地震保険 地震から起こる火災は、地震保険に加入していないと費用が負担されません。
火災保険と地震保険は両方加入する事で、効果が高まります。
修繕費 修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、支出の扱いが変わります。
どういう事かといいますと、計上の形が変わります。全額を計上するのではなく、利用可能な期間に分割して経費として計上します。
減価償却費 減価償却費は、購入した不動産が年月と共に老朽化していく分だけ毎年減価償却費として計上することができます。
貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
司法書士税理士への手数料 書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払うお金です。
地代家賃 借地権のある不動産を購入した場合、借りた土地を賃貸しているので地代家賃がかかります。

4-2.税金の一覧

税金の種類 支払うタイミング 内容
不動産取得税 不動産購入時にかかる税金 納税通知書に従って、1括納付する。おおよそ、物件購入後6ヶ月くらいのタイミングで納付書が届く。
印紙税 不動産購入時にかかる税金 契約の金額により異なる。
登録免許税 不動産購入時にかかる税金 登記の内容によっては税率が変わります。
固定資産税都市計画税 毎年かかる税金 固定資産税は、土地や家屋を所有している方にかかる税金です。
都市計画税は、原則として市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金です。
納税通知書に従って一括納付または、年4回の指定月に分納する。
譲渡税 売却した場合にかかる税金 課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算をします。
贈与税 贈与した場合にかかる税金 生前に財産を得た場合にかかる税金です。
相続税 相続した場合にかかる税金 死亡後に財産を得た場合にかかる税金です。
個人事業税 毎年かかる税金 10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかります。
物件により管理費や修繕費が異なります。急に費用が上がる場合もあるため、家賃収入から差し引いてもキャッシュフローが残るようシュミレーションしておきましょう。

5.マンション投資の節税ポイントを押さえておこう

全ては、確定申告までにあなたがやっておくべきことです。還付を受けるのは赤字の場合で、赤字が続けば経営が破綻する。つまり、家賃収入や資産を確保したいのであれば経営を見直す必要があると言う事です。

更に、これだけは覚えておいて下さい。節税をするということは、少しでも税率を下げることであって不動産投資の成功とは異なることを。

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