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不動産投資でも確定申告は必要?|初めてでも迷わない確定申告の手引き

「確定申告」ずっと会社にお勤めの方などは会社で年末調整をするため、やったことがない人が多いのではないでしょうか?

しかし、一定以上の不動産所得があると確定申告を毎年行うのが義務となります。

不動産投資で収入がある方は、個人の給与所得と合算して申告することで「損益通算」が可能です。

元々節税効果の高い不動産投資ですから、家賃収入がある・ないに関わらず申告した方が多くのメリットを受けます。

また、不動産投資を始めた際は開業届を出す事でメリットを受けることができます。

確定申告は年に1度のことですから、

  • 「そろそろ売却時期かな?」
  • 「新たに物件を買い足す時期だ!」

など、キャッシュフローの見直しを行う大事なタイミングとも言えます。

この記事で大事なポイントを押さえ、損のない確定申告を行いましょう。

Index

1. 不動産投資で確定申告が必要になる条件とは

不動産投資家デビューして初めての確定申告のとき、迷うのは「不動産投資で得られる家賃収入は何所得になるのか」ということではないでしょうか。

不動産賃貸事業だから事業所得?

と思ってしまいがちですが、実際は冒頭でもご紹介した通り家賃収入は「不動産所得」という所得区分に該当します。

不動産所得がある場合、基本的には確定申告は義務。

ただし、以下のような場合は例外となり確定申告は不要です。

サラリーマンの方が副業として不動産投資をしている場合で、その不動産所得が年間20万円以下。

サラリーマンの場合|還付が受けられることもある

確定申告が不要となる不動産所得が年間20万円を超えないケースのほとんどは、以下が想定されます。

  • 経費などの支出が多かった
  • 慢性的な空室状態に陥っている
  • 家賃設定が非常に低い

不動産投資初年度などは経費が多くかかりますし、赤字になってしまうこともあるでしょう。

不動産所得が赤字になった場合の確定申告は義務ではありませんが、不動産所得と給与所得を合算する「損益通算」をして申告することで、給与所得から納めた所得税の一部の還付を受けることができます。

2. 確定申告の時期と提出方法

納税は国民の義務です。ただ、不動産投資でかかる税金は申告の仕方により税率を抑える…いわゆる節税することができます。

納税して還付されるのは赤字が出る初年度です。(長期の節税効果は得られない)

不動産を購入した初年度は、どうしても初期費用が多く、家賃収入よりも経費がかかります。

そのため、1番節税効果を受けることができるのです。

このことから、2つのことを意識しましょう。

  1. 物件を購入する方の年収がいくらかにより税率が変動する
  2. 家賃収入が20万円以下でも還付を受けることができるため申告はすべき

提出時期|2019年は2月18日から

2018年度の確定申告時期は、2月18日~3月15日です。

注意するべき点は、提出期限ではなく納税期限だということです。申告期限を過ぎると、ペナルティが発生します。

税務署の開庁時間は、月曜日から金曜日までの8時30分〜17時です。

ただ、確定申告期間内に限り一部の日曜日に開庁して、相談・申告書受付を行う税務署もあります。

提出方法|持参・郵送・e-Tax

  1. e-Taxで送信(24時間提出可能)
  2. 専用サイトで作成し、印刷して書面で提出
  3. 申告書を入手し、手書きで記入して書面で提出

1・2のどちらも、郵送(信書扱い)または税務署へ持参しましょう。

また、提出した書類は返ってきません。

申告を完了した証明として、コピーを取っておくことをオススメします。

確定申告を行うことで、銀行の評価も高まり実績が積まれます。

そのため、次に物件を購入したいとき融資を受けやすくなるメリットがあります。

3. どちらを選ぶ? 青色申告と白色申告

不動産投資の事業規模により、申告書の使い分けを行います。

(事業規模とは、5棟10室以上のことを意味します。)また、申告時に用意する物が変わります。

①青色申告の特徴

不動産投資家の大半が、青色申告をおこなっています。

理由として、白色申告では受けられないメリットがあるからです。

申告時に用意するものは、取引の帳簿付けと領収書などです。

ただ、事業規模でない場合は用意する物が現金の出入りを記録する帳簿(簡易帳簿)で大丈夫です。

青色申告には、複式簿記と単式簿記があります。

単式の場合10万円の特別控除を受けることができ、複式ですと65万円の特別控除を受けることができます。

5棟1室以上で不動産投資をしている人

  • 65万円を利益から差し引きすることができる
  • 家族に給料を支払うことができる

事業規模に満たない人

  • 10万円を利益から差し引きすることができる。(支払う税金が少なくなることを意味する)
  • 赤字を3年間繰り越すことができる。(翌年の黒字を減らすことで支払う税金が少なくなることを意味する)

青色申告の場合は、確定申告書B・青色申告決算書が必要になります。

それぞれのPDFをご確認下さい。

②白色申告の特徴

所得が少ない方は、白色申告書を使いましょう。ただし、平成26年1月から白色申告も帳簿記帳と資料の保管が必要になりました。

つまり、青色申告を使用する際にかかる手間と同じため、白色申告を使用するメリットはあまりありません。

青色申告についてより詳しくは以下の記事を参考にしてください

関連記事サラリーマンが家賃収入を得たら青色申告!4つのメリットと3つの注意点

2018.02.23

4. 不動産投資の確定申告で経費にできるものをチェックしよう

所得税法によって定められている、必要経費に参入できる金額は以下になります。

  1. 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
  2. その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

これを基に、不動産所得を確定申告するにあたり経費として計上できるものを見ていきましょう。

①固定資産税などの税金

固定資産税は、土地や建物などの不動産を保有している限り毎年必ず支払わなければいけない税金です。

固定資産税の計算式は以下になります。

  • 固定資産税 = 課税標準額 × 税率1.4% - 軽減額

課税標準額は土地・建物それぞれで算出するものですが、大体地価公示価格の7割程度が目安となります。

この地価公示価格は、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」というサイトで確認が可能です。

②損害保険料

安定した不動産経営のためには欠かせない火災保険や地震保険などの損害保険料は、経費として計上することが可能です。

ただし、以下の条件にあてはまるものとなります。

  • その年にかかった損害保険料

「その年にかかった」とは、その年の1年間にかかったとされる保険料のこと。

1年契約の損害保険に加入したのであれば当然保険料全額が経費として認められますが、例えば10年契約の保険料を一括で支払った場合には10で割った1年分の保険料がその年に経費化できる損害保険料となります。

③修繕費・修繕積立金などの管理費

修繕費・修繕積立金・管理費の経費計上にあたっては、以下の条件があります。

●修繕費   

原状回復のためにかかった費用であること(設備のグレードアップなど資産価値を高めるための費用は減価償却の対象となる)

●修繕積立金

物件の管理規約に沿って積み立てられている修繕積立金であること

●管理費   

物件の管理を不動産会社に委託した場合にかかる、不動産管理委託費用であること

④減価償却費

減価償却費は、不動産投資で計上できる経費の中で特に大きな割合を占める費用です。

不動産の減価償却費とは、時間の経過とともに老朽化していく建物部分の価値の金額のこと。

減価償却費の計算式は以下になります。

  • 減価償却費 = 建物価格 × 償却率*

*償却率は、建物の構造別の耐用年数に応じて決められています。

構造 耐用年数 償却率
RC造 47年 0.022
重量鉄骨造 34年 0.030
木造 22年 0.046

⑤借り入れの金利

金融機関からの借り入れ金返済額のうち、金利分のみ経費として計上できます。

元本返済分に関しては、経費計上はできません。

また、不動産経営が赤字の場合には、借り入れ金返済額に占める金利分のうち土地にかかる部分は経費計上できなくなるため注意が必要です。

⑥不動産に関する書籍購入費など

不動産投資の経費として計上できる費用は、不動産所得を得るためにかかったものです。

したがって、不動産投資をするための勉強として購入した書籍代やセミナー代も必要経費として認められます。

5. 確定申告に必要な書類を揃えよう

不動産投資をしている人の確定申告の必要書類は、取得先が異なります。

大切な書類になりますので、契約の際から大切に保管しておきましょう。

家賃収入に関する書類

  • 家賃収入の入金があった通帳
    敷金は入居者から預かっているものなので記載しません)
  • 賃貸契約書
    (委託している場合は業者から取得)

必要経費を証明する書類

  • 管理費・修繕積立金の金額を証明する書類(領収書は管理会社から取得)
  • 管理会社代行手数料の明細書(賃貸管理会社から取得)
  • 損害保険の証券(火災保険・地震保険)(保険会社から取得)
  • 譲渡対価証明(不動産会社から取得)
  • 不動産所得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税などの納付通知書(国・地方自治体から送付される)
  • 修繕費・資本的支出の見積書、請求書・領収書のいずれか(物件会社から取得)
  • 印紙の領収書(契約時に取得)
  • 借り入れの返済表(金融機関から取得)
  • 交際費などその他の領収書

提出書類

  • 不動産売買契約書(不動産会社から取得)
  • 源泉徴収(勤務先から取得)
  • 不動産収支内訳書(国税庁の税務署から取得)
  • 所得税青色申告決済書(国税庁の税務署から取得)
  • 確定申告書B(国税庁の税務署から取得)

6. 決算書・申告書を作成しよう

確定申告に必要な書類が準備できたら、それらを基に決算書・申告書を作成しましょう。

決算書|青色申告の場合

青色申告決算書は、青色申告を使用する際に必要となる書類です。

不動産の運営を始めてから2 ヵ月以内に、「青色申告承認申請書」を提出しておきましょう。

青色申告承認申請書

青色申告決算書の書き方

青色申告決算書

申告書|確定申告書B

開業届を行っている場合は、1月になると確定申告に必要な書類一式が送られてきます。

届を出していない場合は、ネットから作成するか、税務署へ行き取得して下さい。

確定申告書B

国税庁の書類作成ページ

7. 期限内に手続きを済ませよう

確定申告期限を守ることは非常に大切です。期限を過ぎてしまった場合に発生するペナルティについて、以下でご紹介します。

手続きが間に合わなかった場合

もし間に合わなかった場合は、延滞税・無申告加算税・重加算税が発生します

青色申告の方は、確定申告の期限に遅れると65万円の控除が受けられなくなるペナルティがあります。(故意・不意にかかわらず)

更に、2年連続で期限後申告をおこなった場合は青色申告の制度を利用できません。

つまり、税の負担が大きくなりあなたが損をします。

確定申告をしなかった場合のペナルティ

延滞税:申告期限を過ぎてしまった日数分、延滞税がかかります。

納付期限日から2カ月以内に納付すると、本来納めるべき税額に対して年率7.3%または、特例基準割合+1%のどちらか低い方が日割りで適用されます。

2カ月を超えると、年率14.6%または特例基準割合+7.3%のどちらか低い方が日割りで適用されることになります。(平成28年1月1日から12月31日の特例基準割合は1.8%です)

無申告加算税:納めた税金の金額が50万円までは15%、50万円以上の場合は20%を上乗せされます。

ですが、税務署から調査を受ける前に期限後申告を自主的に行った、あるいは正当な理由がある場合、5%の割合に軽減される事もあります。

(期限から2週間以内に申告した場合はかからない場合もあり)

重加算税:税額計算に対する事実の隠ぺい・仮装など意図的に申告を行わないまま法定申告期限を過ぎ、税務署から指摘を受けた場合、無申告加算税とともに課せられます。

重加算税は、本来納めるべき税額に対して40%を乗じた金額が請求されます。

8. 確定申告をサポートする本とソフトを紹介

ここからは、確定申告をサポートしてくれるおすすめの本とソフトをご紹介します。

確定申告初心者におすすめの本

【2018-2019年度版】大家さんのための超簡単!青色申告 渡邉浩滋、塚田祐子著

確定申告初心者の大家さんを対象に、短時間で経理の知識を習得できるよう構成されています。

「賃貸経営を数字で管理する」を目的とするこの本では、収入と経費をしっかりと数字で把握し賃貸経営の先行きを予測する力を身に着けることが可能です。

賢くお金を残す! 大家さんのための節税対策 喜多村洋子、長岐隆弘著

著者に専門税理士と不動産鑑定士の最強タッグを置くこの本は、不動産経営のキャッシュフローを増やすために大家さんが知っておくべき税金の知識、節税対策を主軸として構成されています。

また、確定申告初心者の大家さんが取るべき対策について分かりやすく解説されている点もおすすめ。

確定申告を楽にしてくれるソフトとアプリ

弥生シリーズ|オンライン・アプリもあり

https://www.yayoi-kk.co.jp/products/aoiro_ol/index.html

経理の知識のない確定申告初心者におすすめのソフトです。

銀行明細やクレジットカードの取引情報などをスキャンすることで自動入力・仕分けが可能。

さらに日付や金額などを入力するだけで複式簿記帳簿を自動作成してくれます。

確定申告書類作成は画面の案内に従うだけ。帳簿やレポートも登録した取引情報から自動で集計・作成ができます。

freeeオンライン|アプリあり

https://www.freee.co.jp/kakuteishinkoku/

質問に答えていくだけで、確定申告書類の作成が可能。さらに、電子申告に対応しているため作成が完了した確定申告書類は自宅から提出できます。

連携機能によって銀行口座やクレジットカードの情報を自動取得、またレシートなどもスマホで撮影すればAIが自動解析してくれるため、日々の経理作業が短縮されて非常に便利です。

MFクラウド確定申告オンライン|アプリあり

https://biz.moneyforward.com/tax_return

銀行口座などの明細データの取得や仕分け、確定申告書類の作成などの面倒な作業がすべて自動化。

確定申告初心者でも問題なく書類作成が可能です。他社の会計ソフトからの移行も簡単なので、ストレスなく利用することができます。

また、申告や税務に関する悩みの相談に個別で対応してくれる、マネーフォワードクラウドを熟知した税理士を無料で紹介してくれるサービスも展開していて、フォロー体制も万全。

9. 確定申告が初めてで不安な場合はプロに相談するのもおすすめ

確定申告書類作成を簡略化してくれるソフトや本などのサービスにより、確定申告は難しいものではなくなっています。

また、安定した不動産経営のためには申告を通して収支を把握することが大切。

経理に関する知識を持っておくと、不動産経営の視野が広がるでしょう。

確定申告が初めてで不安な場合は、ファイナンシャルプランナーや税理士などのプロに相談することもおすすめです。

また、MIRAIMOでも不動産投資に関するお悩みを無料で受け付けています。
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