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不動産投資をするなら知っておくべき確定申告の方法まとめ

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「確定申告」ずっと会社にお勤めの方など、やったことがない人も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産投資で家賃収入を得るとそれは「不動産所得」となり、確定申告は毎年行わなければいけません。

不動産投資で収入がある方は、個人の給与所得と合算して申告することで「損益通算」が可能です。

元々節税効果の高い不動産投資ですから、家賃収入がある・ないに関わらず申告した方が多くのメリットを受けます。

 

また、不動産投資を始めた際は開業届を出す事でメリットを受けることができます。年に1度のことですから、

「そろそろ売却時期かな?」

「新たに物件を買い足す時期だ!」

など、キャッシュフローの見直しを行う大事なタイミングとも言えます。この記事から、大事なポイントを押さえ損のない申告をおこないましょう。

1. 確定申告の時期と提出方法

納税は国民の義務です。ただ、不動産投資でかかる税金は申告の仕方により税率を抑える…いわゆる節税することができます。

納税して還付されるのは赤字が出る初年度です。(長期の節税効果は得られない)

不動産を購入した初年度は、どうしても初期費用が多く、家賃収入よりも経費がかかります。そのため、1番節税効果を受けることができるという仕組みです。このことから、2つのことを意識しましょう。

  1. 物件を購入する方の年収がいくらかにより税率が変動する。
  2. 家賃収入が20万円以下でも還付を受けることができるため申告はすべき

確定申告の時期は毎年2月上旬~3月中旬

2017年度の確定申告時期は、2月16日~3月15日です。

注意するべき点は、提出期限ではなく納税期限だということです。申告期限を過ぎると、ペナルティが発生します。

税務署の開庁時間は、月曜日から金曜日までの8時30分〜17時です。ただ、確定申告期間内に限り一部の日曜日に開庁して、相談・申告書受付を行う税務署もあります。

提出方法は3種類の中から選択可能

①e-Taxで送信(24時間提出可能)
②専用サイトで作成し、印刷して書面で提出
③申告書を入手し、手書きで記入して書面で提出

①②のどちらも、郵送(信書扱い)または税務署へ持参しましょう。また、提出した書類は返ってきません。申告を完了した証明として、コピーを取っておくことをオススメします。

確定申告を行うことで、銀行の評価も高まり実績が積まれます。そのため、次に物件を購入したいとき融資を受けやすくなるメリットがあります。

2. 青色申告と白色申告の違い

不動産投資の事業規模により、申告書の使い分けをおこないます。(事業規模とは、5棟10室以上のことを意味します。)

また、申告時に用意する物が変わります。

家賃収入が年間を通し20万円以下の方は、申告する義務はありません。

ただ、不動産投資を始めた初年度・修繕費用が多くかかった年・設備の交換費などが多くかかってしまった年などは、確定申告をおこなうことで還付される場合があります。更に、個人の所得がある方は税率を下げる事が可能です。

青色申告書を使用する人

不動産投資家の大半が、青色申告をおこなっています。

理由として、白色申告では受けられないメリットがあるからです。申告時に用意するものは、取引の帳簿付けと領収書などです。ただ、事業規模でない場合は用意する物が現金の出入りを記録する帳簿(簡易帳簿)で大丈夫です。

青色申告には、複式簿記と単式簿記があります。単式の場合10万円の特別控除を受けることができ、複式ですと65万円の特別控除を受けることができます。

5棟1室以上で不動産投資をしている人

  • 65万円を利益から差し引きすることができる
  • 家族に給料を支払うことができる

事業規模に満たない人

  • 10万円を利益から差し引きすることができる。(支払う税金が少なくなることを意味する)
  • 赤字を3年間繰り越すことができる。(翌年の黒字を減らすことで支払う税金が少なくなることを意味する)

青色申告の場合は、確定申告書B・青色申告決算書が必要になります。それぞれのPDFをご確認下さい。

(確定申告書B)

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h27/02.pdf

(青色申告決算書)

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/15.pdf

白色申告書を使用する人

所得が少ない方は、白色申告書を使いましょう。ただし、平成26年1月から白色申告も帳簿記帳と資料の保管が必要になりました。

つまり、青色申告を使用する際にかかる手間と同じなため、白色申告を使用するメリットはあまりありません。

3. 確定申告に必要な書類

不動産投資をしている人の確定申告の必要書類は、取得先が異なります。大切な書類になりますので、契約の際から大切に保管しておきましょう。

家賃収入に関する書類

  • 家賃収入の入金があった通帳(敷金は入居者から預かっているものなので記載しません)
  • 賃貸契約書(委託している場合は業者から取得)

必要経費を証明する書類

  • 管理費・修繕積立金の金額を証明する書類(領収書は管理会社から取得)
  • 管理会社代行手数料の明細書(賃貸管理会社から取得)
  • 損害保険の証券(火災保険・地震保険)(保険会社から取得)
  • 譲渡対価証明(不動産会社から取得)
  • 不動産所得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税などの納付通知書(国・地方自治体から送付される)
  • 修繕費・資本的支出の見積書、請求書・領収書のいずれか(物件会社から取得)
  • 印紙の領収書(契約時に取得)
  • 借り入れの返済表(金融機関から取得)
  • 交際費などその他の領収書

提出書類

  • 不動産売買契約書(不動産会社から取得)
  • 源泉徴収(勤務先から取得)
  • 不動産収支内訳書(国税庁の税務署から取得)
  • 所得税青色申告決済書(国税庁の税務署から取得)
  • 確定申告書B(国税庁の税務署から取得)

4. 確定申告の手順

個人でおこなう場合と、税理士に依頼する場合があります。料金は、5万円~8万円が相場のようです。

個人の所得があり会社に副業がばれたくない方は、住民税の徴収方法の選択を自分で行うに選択しましょう。選択した場合は、自分で市町村役所へ行き支払う事になります。

必要な書類を用意する

青色申告と白色申告で用意する物が変わる事は上記で説明致しましたが、基本的には確定申告書Bが必要です。税務署から取得しておきましょう。

決算書の作成

青色申告決算書は、青色申告を使用する際に必要となる書類です。

不動産の運営を始めてから2 ヵ月以内に、「青色申告承認申請書」を提出しておきましょう。

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/pdf/09.pdf (青色申告承認申請書)

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2013/pdf/35.pdf (青色申告承認申請書の書き方)

確定申告書の作成

開業届をおこなっている場合は、1月になると確定申告に必要な書類一式が送られてきます。届を出していない場合は、ネットから作成するか、税務署へ行き取得して下さい。

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kakutei.htm (国税庁の書類作成ページ)

手続きを行う

ネットの場合24時間の提出が可能です。その他は、郵送または税務署へ提出しましょう。

納税するまたは還付を受ける

納税は期限までにおこない、還付される方は2ヵ月~3ヵ月の間に指定の銀行口座へ振り込まれます。

5. 確定申告が間に合わなかった場合

もし間に合わなかった場合は、延滞税・無申告加算税・重加算税が発生します

青色申告の方は、確定申告の期限に遅れると65万円の控除が受けられなくなるペナルティがあります。(故意・不意にかかわらず)

更に、2年連続で期限後申告をおこなった場合は青色申告の制度を利用できません。つまり、税の負担が大きくなりあなたが損をします。

延滞・申告しなかったときのペナルティについて

延滞税:申告期限を過ぎてしまった日数分、延滞税がかかります。納付期限日から2カ月以内に納付すると、本来納めるべき税額に対して年率7.3%または、特例基準割合+1%のどちらか低い方が日割りで適用されます。

2カ月を超えると、年率14.6%または特例基準割合+7.3%のどちらか低い方が日割りで適用されることになります。(平成28年1月1日から12月31日の特例基準割合は1.8%です)

無申告加算税:納めた税金の金額が50万円までは15%、50万円以上の場合は20%を上乗せされます。

ですが、税務署から調査を受ける前に期限後申告を自主的に行った、あるいは正当な理由がある場合、5%の割合に軽減される事もあります。(期限から2週間以内に申告した場合はかからない場合もあり)

重加算税:税額計算に対する事実の隠ぺい・仮装など、意図的に申告を行わないまま法定申告期限を過ぎ、税務署から指摘を受けた場合、無申告加算税とともに重加算税が課せられます。

重加算税は、本来納めるべき税額に対して40%を乗じた金額が請求されます。

6. 不動産投資をやっている人は必須な確定申告

1度覚えてしまえば簡単で、あなたの資産を守ることでもありますから必ず期限内に申告しましょう。

また、必要経費になるものや家賃収入から引かれるものなどを把握しておきましょう。節税効果についての記事も合わせて読む事でもっとお得になります。

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2017.06.06

不動産経営のノウハウだけではなく、税金に関する知識をつけておけば無敵です。

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