仲介手数料の相場と真実!|知っておくべき賃貸・売買における仕組みと注意点

仲介手数料は、「賃貸契約が完了した時」もしくは「売買契約が完了した時」に発生します。

しかし、この仲介手数料は定められた金額から下がる場合もあります。

では、定められている金額とはいくらで、金額が下がる場合はどのような事が関係するのでしょうか?

また、賃貸も売買も契約の金額によっては仲介手数料が異なります。

計算方法を覚えておくことで、あなたが用意する初期費用が変動することを把握しておきましょう。

それではみていきましょう。仲介手数料の相場を知る事であなたがお得になる話を。

1. 賃貸契約に関する仲介手数料の仕組み

賃主は、お部屋を紹介してくれた仲介会社へ賃料の1ヶ月分+消費税を支払います。

これを、仲介手数料と言います。また、この金額は上限として定められています。

仲介手数料相場は賃料0.5~1ヶ月のところが多いです。

1-1. 相場は決まっているのに仲介業者により手数料が異なる理由は?

先ほど、仲介手数料は上限として定められているとお伝えしました。しかし、仲介手数料が無料・減額になるという例外もあります。

では、どのような場合に無料・減額になるのでしょうか?

①オーナー(借主)が広告料を支払ってくれるため仲介手数料を下げても補うことができる時。
②減額分を他の費用で補うことができる時。
③オーナー(借主)が仲介手数料を支払っている時。

仲介手数料が無料だったらお得!と思う方も多いと思いますが、

項目4の「仲介手数料を支払う際に注意するべきこと」も読んでおきましょう。この仕組みは、メリットに感じることばかりではありません。

1-2. 仲介手数料が無料になる場合は空室が続いている可能性が高い

「仲介手数料無し」という広告を見かけた場合は、2つのことが関係しています。

・借主側(オーナー)が、仲介手数料を支払ってでも契約を結びたい
・仲介会社が管理している物件なため無料または割引している

どちらも、空室が続いているためすぐに入居者を決めたい場合に起こることです。

先ほども説明しましたが、賃貸の仲介手数料はあくまでも賃料の1ヵ月分です。

ですが、家賃の引き下げをおこなうよりも、仲介手数料を無料または下げることで借主貸主の両方にメリット(借主は仲介手数料を払わなくて済む・貸主は家賃を維持しつつも入居者が見つけやすくなる)を生むことができるのです。

仲介手数料が発生しない場合、物件を選択できる幅が狭くなるのは確かです。フリーレントや敷金0など、他の特典にも視野を広げてみましょう。

2. 売買に関する仲介手数料の仕組み

不動産を売買する時の仲介手数料は物件を売買してくれた仲介会社へ、以下の計算式を上限とした金額を支払います。

(売買価格×3%+6万円)×消費税(8%なら1.08)=売買時の仲介手数料の上限額

(※400万円以上の物件の場合)

物件価格や内容によって金額は様々です。(支払いが不要な場合もあり)

2-1. 仲介手数料が不要なパターンと必要なパターン

どこから物件を購入するかで、仲介手数料は決まります。以下の3つのパターンがあります。

売主:自ら所有している土地や建物の売却のため、仲介手数料は不要。
代理:売主の代理人で取引することを意味をします。そのため、仲介手数料が必要です。
(売主次第では不要なこともあります。)
仲介:売主と買主の間に立って取引を行うため、仲介手数料が必要です。

よって、売主から直接買う時以外は仲介手数料が基本的には必要になってきます。

仲介手数料を支払うタイミング

基本的には、「契約締結時」に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うケースが多いようです。

しかし、例外もあるため仲介会社との相談が必要です。

解約時に仲介手数料は払わなければいけない?!

主に、2つの解除方法があり、解除方法によって仲介手数料支払い義務の有無が決まります。

①手付解除

買主が「手付放棄」売主は「手付倍返し」をすることで解約することは可能です

しかし、仲介業者の仲介手数料請求が認められているため、仲介手数料を支払う必要があります。

ローン特約による解除

ローン特約というのは買主がローンの審査に通らなかった場合、契約を白紙に戻すという特約です。

そのため、仲介手数料を支払う必要はありません。

2-2. 損しない為の両手仲介と片手仲介の仕組み

売買の仲介手数料には、2つの仕組みがあります。

①仲介業者が1社の場合、売主と買主から仲介手数料を頂きます。不動産業界では、「両手」と呼ばれています。

②仲介会社が2社の場合、売主と買主から仲介手数料を頂くとこまでは同じですが、仲介会社の儲けが少なくなります。不動産業界では、「片手」と呼ばれています。

仲介手数料の相場は、都心部の場合に安くなることがあります。

仲介業者との差別化を図るためにも、サービスの一環として手数料を下げるのです。

3. 賃貸と売買の仲介手数料早見表

以下の表は、「宅地建物取引業法」で定められている仲介手数料の上限としている金額です。

どの仲介会社を利用するかによって、金額が変動します。

3-1. 賃貸の仲介手数料早見表

以下の表が、賃貸の仲介手数料の上限として定められています。

※消費税が8%時に適用。

家賃 仲介手数料
50,000円 54,000円
80,000円 86,400円
100,000円 108,000円
150,000円 162,000円
200,000円 216,000円
300,000円 324,000円

3-2. 売買の仲介手数料早見表

以下の表が、売買の仲介手数料の上限として定められています。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

あなた購入する物件の価格によって、以下の手数料がかかります。
(消費税は、平成31年10月から引き上げが決定しました。そのため、購入時期により異なる場合があります。)

売買価格 仲介手数料
500万円 226,800円
1000万円 388,800円
1500万円 550,800円
2000万円 712,800円
2500万円 874,800円
3000万円 1,036,800円
4000万円 1,360,800円
5000万円 1,684,800円
6000万円 2,008,800円
7000万円 2,332,800円
8000万円 2,656,800円
9000万円 2,980,800円
1億円 3,304,800円

4. 仲介手数料を支払う際に注意するべきこと(払うべき理由)

仲介手数料のしくみを知っておこう

仲介手数料の仕組みは、デメリットに感じることもあります。

そのため、

どのようなことが関係して無料になっているのか?」を確認しておく必要があります。

それを知ることで、仲介手数料を払った方がお得な場合もあるということがよくわかると思います。

4-1. 正当な金額を提示しているかを確認する

仲介手数料が正当な金額ではない場合、本来の物件価格に上乗せされて売買されてしまう事があります。

その場合、市場価格は参考になりません。

逆を言えば、相場よりも安く購入できる事もあります。つまり、仲介手数料が無料、または減額の場合はなんらかの理由があると疑うことも大切です。

現在は、物件を取得しにくい環境です。売主買主の要望をうまく保つには、正当な金額で商売できない場合もあるようです。

買主さんからすれば安く購入したいし、売主さんからすれば高く売りたいですよね。

仲介会社に上手く取り持ってもらうためにも、手数料を支払って納得のいく契約を結ぶ方が賢明です。

4-2. 仲介手数料を安く抑えることを意識しない

必ずしも、仲介手数料が無料だからと言ってメリットになる訳ではありません。

抗菌消毒・虫駆除を行う費用を高く徴収しているのにも関わらず、「仲介手数料を無料にしてるんだから」と実際には実施していない不動産業者もいます。

更に、仲介業者は賃主から仲介手数料を徴収し、尚且つ借主からも成功報酬を頂いていることがあります。

なぜ報酬を支払うのか?「なかなか決まらない物件だからお金を支払うからよろしく頼むよ」という裏があるのです。

仲介業者は仲介を生業としているので、どこかからお金を徴収しないと採算が取れません。
仲介手数料が無料の分、どこか別の部分からお金がとられている場合もあることを頭に入れておいてください。

5. 仲介手数料が変動する2つの理由

変動する理由を知ると同時に、仲介手数料が無料の良物件を取得するにはそれなりの時間が必要になるということを、覚えておいて下さい。

理由その①フリーレントや別の特典があるから

フリーレントや敷金0など、仲介手数料を下げることはできなくても初期費用を抑えることができます。その場合、特典を無しにして仲介手数料を無料にして欲しいという交渉が通る場合もあります。

ただ、借主側からするとそのような交渉は不安に思う場合もあるため、あまりオススメしません。本来支払うべき仲介手数料を下げてでも入居しようという姿勢は、返って悪循環です。

仲介手数料の交渉よりも、家賃交渉を行う方が通る場合もあります。

理由その②仲介をしなくても直接売買するから

売主から直接購入する場合は、仲介手数料は不要と説明したように、仲介を通さなければ初期費用を抑えることができます。

しかし、未公開の収益物件を確保するにはそれなりの時間が必要になります。

また、物件を取得する方法には2つあります。

①不動産投資ポータルサイトを活用する
②仲介業者から取得してもらう

効率を上げる方法としては、どちらも活用すべきです。よって、あなたのライフワークに支障が出る部分を補ってくれるサポート役が必要です。

6. 損をしないために仲介手数料の仕組みと相場は知っておくべき

仲介手数料はサービスとして安くすることが仲介会社の差別化を図る手段として、主流になりつつあります。ただし、仲介手数料が下がっている物件には何かしらの下がる理由がある事をまずは考えましょう。

今後、消費税が上がった場合更なる値引き交渉なども予想されます。

メリット・デメリットを理解したうえで、上手く活用することが賢明です。

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