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【2019年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

監修
西澤佑介
国際公認投資アナリスト(CIIA®)/ファイナンシャルプランナー

早稲田大学卒業後、SMBC日興証券(旧日興コーディアル証券)入社。
同社では

  • リテール部門:支店営業
    個人富裕層向け資産運用/非上場企業向けコンサルティング営業
  • ニューヨーク拠点:エクイティグループ
    北米の機関投資家に対する日本株セールス&トレーディング
  • ホールセール部門:カバレッジバンカー・RM
    上場企業のエクイティ・デットファイナンス、IPO、M&A 等の財務戦略アドバイザリー

など数々の業務に従事。

現在は投資・資産運用アドバイザーとして顧客向けのポートフォリオ案策定・リスクマネジメント案構築のほか、講師として各種セミナー・講演会で登壇。

2016年3月4日、東宝東和子会社の東和ピクチャーズよりパラマウント配給作品の第一号として公開された映画『マネー・ショート 華麗なる大逆転』(原題: The Big Short、原作: マイケル・ルイス)で金融英語を中心に字幕監修を担当。

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アパートローンを組む時はやはりできるだけ金利が低い銀行で融資を組みたいですよね。

今は、低金利と言われている時代です。

しかし、今後どのように推移していくのか気になりますよね。そういう方に向けて、

についてお話ししていきます。

間違った情報が出回る昨今、できるだけリアルな状況を記事にまとめました。

この記事を読んで、アパートローンや金利について正しく知識をインストールした上で不動産投資を始めましょう。

 

MIRAIMO運営元のASIS株式会社では、各銀行とかなり密にコミュニケーションを取っております。

あなたの個別のファイナンス状況に合わせて、その時々の各行毎の融資の出やすさをはじめとした個別の無料コンサルを行なっておりますので、記事を読んで一回軽く相談してみようかなと行ったライトな具合でご連絡をいただければ幸いです。

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1. アパートローンとは

監修
西澤佑介

高属性の職業=高収入が共通項目とあるように、不動産投資ローンでも収入は返済能力として重要ですね。

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アパートローンとは不動産投資ローン・マンションローンとも言い、「賃貸事業用の建物取得」のための融資のことです。

不動産を担保にして金融機関から融資を受けます。

アパートローンと住宅ローンの違い

一見同じ住居を買うのに住宅ローンと違うの?と思う方も多いと思いますが、アパートローンと住宅ローンは別物です。

大きく違う部分は、

  • 購入目的…「投資目的(他の人に賃貸する)」なのか「実際に自分が住む目的」なのか
  • 主な返済原資…「家賃収入」か「毎月の給料」か

の2点です。

融資の審査基準も違い、アパートローンは給与収入だけではなく、収益物件の収益性不動産事業の計画性(余裕を持ってローンを返済できる事業計画表・十分なキャッシュフローを得られるような物件か・売却時も利益を見込めるのかなど)も重要視されるのです。

高属性の職業(医者・公務員・弁護士)が比較的ローン審査に通りやすい※という点は共通します。

※銀行で高属性と呼ばれる職業は、一般的に年収が高く安定している=ちゃんとローンを返済してくれる人とみなされるため。

2. 金利とは?|金融機関別の金利比較

監修
西澤佑介

金利負担を考えると変動金利は魅力的に映りますが、キャッシュフローシミュレーションを組む上では、本質的には将来の返済金額が算定できる固定金利が理想です。

元利均等返済では、5年など金利見直しの際に返済金額の上昇にキャップがついているため、仮に金利が上昇した場合、満期が来ても元本を返し切れないという事態に陥る可能性があるという点には注意が必要です。

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金融機関から融資を受ける場合は、皆さんご存知のように「金利」がかかりますね。

要するにお金を借りる際に元本とは別にかかるお金(利息)を年率で換算したものです。

(例)1年間で100万円を金利5%で借りた場合は年間で5万円支払うという形。

要するに、金利は低ければ支払う額も少なく、高ければ支払う額も高くなるという仕組みです。

金利には大きく分けて2つの種類があります。

  • 固定金利タイプ
  • 変動金利タイプ

です。違いについて以下で説明します。

固定金利タイプ」は、「全期間固定金利型」といい、返済期間中に金利が変わらないものです。

変動金利タイプ」の中にはまた2種類があり、

  1. 固定金利期間選択型」の一定期間に固定金利が適用されるもの
  2. 変動金利型」の金融情勢の変化で金利が変動するもの

があります。

金利の数字とタイプは金融機関によって様々なため、融資を受ける前に確認をしましょう。

2-1. アパートローン金利相場

アパートローンの金利の相場は銀行や金利タイプによって大きく差がありますが、大体3~5%(住宅ローンの金利相場は約0.4~1.3%)となっています。

メガバンク(都市銀行)<地方銀行<信用金庫<ノンバンクと、徐々に金利が高くなっていく傾向にありますが、

その分、融資の審査は通りやすくなっていきます。

2-2. メガバンク・都市銀行のアパートローン金利比較表

※スマートフォンやタブレットでご覧の方はこちら

銀行名 日本政策金融金庫 みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 三菱UFJ銀行
本店所在地 東京 東京 東京 大阪 東京
融資限度額  〜4,800万 物件の担保評価次第
借入期間

(融資期間)

10〜15年以内

(最長20年)

原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
金利タイプ 固定金利型 連動金利型
固定金利選択型
固定金利型
変動金利
固定金利特約型
固定金利10年  1.25〜1.85% 3.10% 3.25% 3.15%  –
変動金利 1~2%前半 1~2%前半 1~2%前半  1%~2%前半
返済方法 元金均等返済
元利均等返済
ステップ返済
元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済  –
繰り上げ返済 可能 原則不可
手数料支払い
原則不可 増額返済可
保証人 不要 1名以上 1名以上 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
団信※  任意
(金利上乗せ不明)
任意
(金利+0.3%)
任意
(金利+0.3%)
 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
借り換え  – 可能
理想年収(あるといい年収) 特になし 1,000万以上
オススメの職業 特に指定なし
金融資産 物件の約5割以上持っている人 物件価格の6割を自己資金に出しても手残りが5000万円以上だと良い 物件価格の半分を自己資金に出しても手残りが5000万円以上だと良い 物件価格の半分を自己資金として入れても手残りが物件価格の2割以上の余力があると良い
融資審査 とても厳しい 比較的緩い 比較的緩い 比較的厳しい
評価判断 収益還元法 収益還元法
積算法
収益還元法 収益還元法
苦手物件 特になし

※団信…団体信用生命保険のこと。住宅ローン返済中に債務者に万が一のことがあっても、保険金により住宅ローンが完済される制度。

ネットで調べても「最新のアパートローン金利」は載っていないことが多いので、詳しくは各銀行窓口へ問い合わせてみましょう。

地方銀行・信託銀行・ネット銀行などその他銀行の金利一覧は、以下の記事を参照してみて下さい。

関連記事アパートローンを組むために必要な全知識|融資担当監修の金利一覧表

2018.09.03

関連記事【2019年版】不動産投資ローンの金利相場|低金利で借りるための実践的な方法とは

2018.09.21

3. 借り換えを検討するメリットあり?なし?

監修
西澤佑介

借り換えを検討する際には、現在借りているところにも打診・交渉をしてみるという点も有効でしょう。

「他行からこんな条件で提案を受けている」と話せば、担当者も継続してもらいたいので条件を改善してくれるかもしれません。

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ローンの借り換えとは、今融資を受けている金融機関を別のところに変えることを言います。

では、どういう時に借り換えをすると良いのでしょうか?

今よりもより良い条件の金融機関に変えたいという時でしょう。つまり、当然ながら借り換えて自分にメリットがある場合です。

では、自分にとってどのような状態のときに借り換えをするとメリットになるのか見定める方法を以下で説明していきます。

3-1. 借り換えをしたときにメリットが大きくなるポイント3選

どういう時に借り換えをするとメリットが生まれるのかは、ずばり

  1. 現状の金利との差
  2. ローンの残高
  3. ローンの残り返済期間

上記3つがポイントです。

金利の差については、現状よりも金利が低い方がよりメリットになります。

ローンの残高は多ければ多いほど、借り換えによる効果が得られるでしょう。

しかし、少ないと借り換えをするコスト(手数料)の方が多くかかってしまう場合も。

残りのローン返済期間は、返済期間が長くなればなるほど金利圧縮の経済効果を得られます。

しかし、短いと効果はあまり得られません。

3-2. 借り換えが可能なのかのチェックポイント6選

あなたがアパートローンの借り換えが出来るのかのチェックポイントをまとめました。

以下にの6ポイントに当てはまれば、借り換えできる可能性は高いので、ぜひ確認してみてください。

  1. ローンの「延滞」や「物件差し押さえ」がない
  2. ローンの残高よりも課税明細書の評価額の方が高い
  3. 入居率が80%以上である
  4. 家賃収入の他にも収入がある
  5. 連帯保証人で収入を得られる
  6. 債務者が高齢の場合、相続人が連帯保証人になることを承諾している

3-3. 借り換えの手続きの流れ

では、実際どのような流れで借り換え手続きをするのでしょうか。以下で流れを説明していきます。

まず最初に自分にあった金融機関を探しましょう。

その後、必要書類を準備して審査を申し込むという流れになります。

必要書類を以下にまとめたので参考にしてみてください。

個人属性の資料 物件資料
  • 源泉徴収票(3期分)
  • 確定申告書(3期分)
  • 借り入れ返済予定表
  • 金融資産一覧表
  • 身分証明書
  • 経歴書

☆法人の場合☆

  • 決算書(3期分)
  • 登記事項証明書(法人謄本)
  • 物件概要書
  • レントロール
  • 運営費用をまとめた書類
  • 間取り図
  • 地図
  • 公図
  • 登記事項証明書(土地・建物)

 

借り換えについて詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事アパートローンの借り換えを考える|金利比較で借り換え効果を計算してみる

2017.11.13

4. 不動産投資で生き残るには市場推移を知ることが大事

監修
西澤佑介

どんな買い物であっても、信頼できる専門家は大切ですね。

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今後、大幅な価格下落の可能性は考えにくいでしょう。

なぜなら「不動産バブル崩壊」を言われていますが、キャッシュフローがプラスになるような状態なので、バブルとは言い難いです。

また、利回りや価格も安定している状態なので売買は活発に行われています。

 

ほとんどの方が家賃収入を目的として不動産投資をしています。

しかし都内では、利回りが低い物件が売れることも。

富裕層が相続対策として売却益を期待して買っているからです。

仮に、ほとんどの投資家が売却益を目的として買い始めたらバブルになる可能性があります。

現在物件の種類やクオリティーは様々なものがあるので、物件の選択肢もたくさんありますが、購入は慎重に行いましょう。

不動産会社もさまざまなので、しっかりと確認して購入しないと失敗してしまいます。

 

今後すぐに不動産市場が変わるとは考えにくいですが、購入の前にしっかりと確認しないと失敗してしまう恐れが。

市場がどうなっているのかをきちんと把握して都度適切な選択をしましょう。

5. アパートローンは自分に合った銀行で

アパートローンを組む場合、借入金額が多くなる不動産投資では1%でも金利が違うとキャッシュフローに大きな差が出てきます。

不動産会社に相談したり、自分で銀行を訪問したりして、低金利でローンを組める銀行を探してみましょう。

ただし条件によっては借入期間が短かく、月々の返済額が増えてしまう場合もあるのできちんとシミュレーションを出したり、出してもらうことが重要です。

 

また、もし今のローンを借り換えしたいと考えている人は

  • 「金融機関の見定めポイント」
  • 「借り換えができるかのチェックポイント」
  • 「必要書類」
  • 「借り換えの流れ」

をしっかり理解した上でしましょう。

上記の内容を把握した上でアパートローンを検討して頂ければ幸いです。

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最後に、少しだけこの記事を読んでくださった皆様にお知らせを。

MIRAIMOを運営するASIS株式会社では、ブラックボックスの多い不動産業界にメスを入れるべく、オープンで嘘のない不動産投資をできる世界の実現を目指し日々奮闘しております。

個別に様々な相談を受け、この1年で100人以上の不動産投資初心者の投資家さまを生み出してまいりました。

弊社で投資をスタートした投資家さまは90%以上の高利回りの投資家さまに成長されています。

 

そしてこの度、MIRAIMOでは「もっと気軽に不動産投資の相談ができるように」とオンライン無料相談窓口を設置いたしました!

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少しでもご興味をお持ちの方はお気軽にご相談くださいね。

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