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【2018年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

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アパートローンを組む際、やはりできるだけ金利が低い銀行で融資を組みたいですよね。

今は、低金利と言われている時代です。しかし、今後どのように推移していくのか気になりますよね。そういう方に向けて、

  • アパートローンとは
  • 銀行別の金利比較表
  • 借り換えのメリットがある場合
  • 今後の不動産市場

についてお話ししていきます。

この記事を読んで、アパートローンや金利について理解した上でアパートローンを始めて下さい。

1. アパートローンとは

アパートローンとは不動産投資ローン・マンションローンとも言い、「賃貸事業用の建物取得」のための融資のことです。

不動産を担保にして金融機関から融資を受けます。一見、住宅ローンと同じに感じるかもしれませんが、異なる点があります。大きく違う部分は、

  • 購入目的
  • 返済の原資

の上記2つです。

購入目的の違いは、「住む目的」なのか、「投資目的」かどうかです。

返済原資は、「毎月の給料」か、「家賃収入」かで異なります。

2つは別物になるので、融資の審査基準も違い、高属性の職業(医者・公務員・弁護士)は共通しますが、

アパートローンは不動産事業の計画性(安定しているか・十分収益を見込める計算かなど)も重要視されます。

2. 金利とは?|金融機関別の金利比較

金融機関から融資を受ける場合、金利がかかります。

これは、要するにお金を貸し借りする際にかかるお金です。それを年率で換算したものです。

例えばですが、1年間で100万円を金利5%で借りた場合は年間で5万円支払うという形になります。

要するに、金利は低ければ支払う額も少なく、高ければ支払う額も高くなるという仕組みです。

金利には大きく分けて2つの種類があります。

  • 固定金利タイプ
  • 変動金利タイプ

です。違いについて以下で説明します。

固定金利タイプ」は、「全期間固定金利型」といい、返済期間中に金利が変わらないものです。

変動金利タイプ」の中にはまた2種類、「固定金利期間選択型」の一定期間に固定金利が適用されるものと、「変動金利型」の金融情勢の変化で金利が変動するものがあります。

金利の数字とタイプは、金融機関によって様々なため、融資を受ける前に確認をしましょう。

2-1. アパートローン金利相場

アパートローンの金利の相場は銀行によって差があり、大体3~5%(住宅ローンの金利相場は約0.8~1.5%)となっています。

メガバンク(都市銀行)⇒地方銀行⇒信用金庫⇒ノンバンクと、徐々に金利が高くなっていく傾向にありますが、

その分、融資の審査は通りやすくなっていきます。

2-2. メガバンク・都市銀行のアパートローン金利比較表

※スマートフォンやタブレットでご覧の方はこちら

銀行名 日本政策金融金庫 みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 三菱東京UFJ銀行
本店所在地 東京 東京 東京 大阪 東京
融資限度額  〜4800万 物件の担保評価次第 物件の担保評価次第 物件の担保評価次第 物件の担保評価次第
借入期間(融資期間) 10〜15年以内(最長20年) 原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
原則 RC:35年 SRC:34年 木造:22年 鉄骨:19年
金利タイプ 固定金利型 連動金利型
固定金利選択型
固定金利型
変動金利
固定金利特約型
変動金利
固定金利特約型
変動金利
固定金利特約型
固定金利10年  1.25〜1.85% 3.10% 3.25% 3.15%  –
変動金利 1~2%前半 1~2%前半 1~2%前半  1%~2%前半
返済方法 元金均等返済
元利均等返済
ステップ返済
元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済  –
繰り上げ返済 可能 原則不可
手数料支払い
原則不可 増額返済可
保証人 不要 1名以上 1名以上 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
団信  任意
(金利上乗せ不明)
任意
(金利+0.3%)
任意
(金利+0.3%)
 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
借り換え  – 可能 可能 可能  可能
理想年収(あるといい年収) 特になし 1000万以上  1000万以上  1000万以上  1000万円以上
オススメの職業 特に指定なし 特に指定なし 特に指定なし 特に指定なし  特に指定なし
金融資産 物件の約5割以上持っている人 物件価格の6割を自己資金に出しても手残りが5000万円以上のこると良い 物件価格の半分を自己資金に出しても手残りが5000万円以上のこると良い  物件価格の半分を自己資金として入れても手残りが物件価格の2割以上の余力があると良い
融資審査 とても厳しい 比較的緩い 比較的緩い 比較的厳しい
評価判断 収益還元法 収益還元法
積算法
収益還元法 収益還元法
苦手物件 特になし 特になし 特になし 特になし  特になし

地方銀行・信託銀行・ネット銀行などその他銀行の金利一覧は、これらの記事を参照してみて下さい。

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3. 借り換えを検討するメリットあり?なし?

借り換えとは、今融資を受けている金融機関を別のところに変えることを言います。

では、どういう時に借り換えをすると良いのでしょうか?

今よりもより良い条件の金融機関に変えたいという時でしょう。つまり、自分にメリットがある場合です。

では、自分にとってどのような状態のときに借り換えをするとメリットになるのか見定める方法を以下で説明していきます。

3-1. 借り換えをしたときにメリットが大きくなるポイント3選

どういう時に借り換えをするとメリットが生まれるのか…ずばり

  1. 現状の金利との差
  2. ローンの残高
  3. ローンの残り返済期間

上記3つがポイントです。

金利の差については、現状よりも金利が低い方がよりメリットになります。

ローンの残高は多ければ多いほど、借り換えによる効果が得られます。しかし、少ないと借り換えをするコストの方が多くかかってしまう場合もあります。

残りのローン返済期間は、返済期間が長くなればなるほど金利圧縮の経済効果を得られます。しかし、短いと効果はあまり得られません。

3-2. 借り換えが可能なのかのチェックポイント6選

借り換えすることが出来るのかのチェックポイントをまとめました。

以下に当てはまれば、借り換えできる可能性は高いです。以下の項目に当てはまるか確認していきましょう。

  1. ローンの「延滞」や「物件差し押さえ」がない
  2. ローンの残高よりも課税明細書の評価額の方が高い
  3. 入居率が80%以上である
  4. 家賃収入の他にも収入がある
  5. 連帯保証人で収入を得られる
  6. 債務者が高齢の場合、相続人が連帯保証人になることを承諾している

上記6ポイントです。これらに当てはまっていれば借り換えできる可能性は非常に高くなりますので確認してみて下さい。

3-3. 借り換えの手続きの流れ

では、実際どのような流れで借り換え手続きをするのでしょうか。以下で流れを説明していきます。

まず最初に自分にあった金融機関を探しましょう。

その後、必要書類を準備して審査を申し込むという流れになります。必要書類を以下にまとめます。

個人属性の資料 物件資料
  • 源泉徴収票(3期分)
  • 確定申告書(3期分)
  • 借り入れ返済予定表
  • 金融資産一覧表
  • 身分証明書
  • 経歴書

☆法人の場合☆

  • 決算書(3期分)
  • 登記事項証明書(法人謄本)
  • 物件概要書
  • レントロール
  • 運営費用をまとめた書類
  • 間取り図
  • 地図
  • 公図
  • 登記事項証明書(土地・建物)

 

4. 不動産投資で生き残るには市場推移を知ることが大事

2016年上半期に表面利回りの低下傾向が止まり、2016年下半期には東京では、ほぼ安定した推移でした。

2017年はどうなるのでしょうか。今年は購入をしっかりと考えて選べる市場になりそうです。

今後、大幅な価格下落の可能性は考えにくいでしょう。なぜなら、「不動産バブル崩壊」を言われていますが、キャッシュフローがプラスになるような状態なので、バブルとは言い難いです。また、利回りや価格も安定している状態なので売買は活発に行われています。

 

不動産投資をしているほとんどの方が家賃収入を目的としてやっています。

しかし、都内の一部では、利回りが低い物件が売れることがあります。相続対策として富裕層が、売却益を期待して買っているからです。

仮に、ほとんどの投資家が売却益を目的として買い始めたらバブルになる可能性があります。

今物件の種類やクオリティーは様々なものがあります。そのため物件の選択肢もたくさんあります。

しかし、購入は慎重に行いましょう。なぜなら、業者も様々あるので、しっかりと確認して購入しないと失敗してしまうからです。

つまり、すぐに不動産市場が変わるとは考えにくいです。

ですが、購入の前にしっかりと確認しないと失敗してしまう恐れがります。市場がどうなっているのかをきちんと把握して都度適切な選択をしましょう。

5. アパートローンは自分にあった銀行で

いかがでしたでしょうか。金利でローン返済額は変わります。また、金利にも種類があるのでしっかりと抑えておきましょう。そうすることで、自分に合った金融機関でローン返済を行うことができます。

もし、今のローンを借り換えしたいと考えている人は

「金融機関の見定めポイント」「借り換えができるかのチェックポイント」「必要書類」「借り換えの流れ」

をしっかり理解した上でしましょう。

上記の内容を把握した上でアパートローンを検討して頂ければ幸いです。

 

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