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【2020年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

監修
西澤佑介
国際公認投資アナリスト(CIIA®)/ファイナンシャルプランナー

早稲田大学卒業後、SMBC日興証券(旧日興コーディアル証券)入社。
同社では

  • リテール部門:支店営業
    個人富裕層向け資産運用/非上場企業向けコンサルティング営業
  • ニューヨーク拠点:エクイティグループ
    北米の機関投資家に対する日本株セールス&トレーディング
  • ホールセール部門:カバレッジバンカー・RM
    上場企業のエクイティ・デットファイナンス、IPO、M&A 等の財務戦略アドバイザリー

など数々の業務に従事。

現在は投資・資産運用アドバイザーとして顧客向けのポートフォリオ案策定・リスクマネジメント案構築のほか、講師として各種セミナー・講演会で登壇。

2016年3月4日、東宝東和子会社の東和ピクチャーズよりパラマウント配給作品の第一号として公開された映画『マネー・ショート 華麗なる大逆転』(原題: The Big Short、原作: マイケル・ルイス)で金融英語を中心に字幕監修を担当。

アパートローンを組む時はやはりできるだけ金利が低い銀行で融資を組みたいですよね。

今は、低金利と言われている時代です。

しかし、今後アパートローンの金利がどのように推移していくのか気になりますよね。

そこで今回は、

についてお話ししていきます。

間違った情報が出回る昨今、できるだけリアルな状況を記事にまとめました。

この記事を読んで、アパートローンや金利について正しく知識をインストールした上で不動産投資を始めましょう。

 

MIRAIMO運営元のA-Lab株式会社では、各金融機関とかなり密にコミュニケーションを取っております。

あなたの個別のファイナンス状況や、その時々の各行毎の融資の出やすさなどを考慮して、個別無料相談を行なっておりますので、記事を読んで一回軽く相談してみようかなといったライトな具合でご連絡をいただければ幸いです。

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1. アパートローンとは

アパートローンとは

監修
西澤佑介

高属性の職業=高収入が共通項目とあるように、不動産投資ローンでも収入は返済能力として重要ですね。

アパートローンとは不動産投資ローンやマンションローンとも言い、賃貸事業用の建物取得のための融資のことです。

不動産を担保にして金融機関から融資を受けます。

アパートローンと住宅ローンの違い

一見同じ住居を買うのに、住宅ローンと違うの?と思う方も多いと思いますが、アパートローンと住宅ローンは別物です。

大きく違う部分は、

  • 購入目的…「投資目的(他の人に賃貸する)」なのか「実際に自分が住む目的」なのか
  • 主な返済原資…「家賃収入」か「毎月の給料」か

の2点です。

 

アパートローンは住宅ローンとは融資の審査基準も異なります。

給与収入だけではなく、収益物件の収益性不動産事業の計画性(余裕を持ってローンを返済できる事業計画表・十分なキャッシュフローを得られるような物件か・売却時も利益を見込めるのかなど)も重要視されるのです。

 

高属性の職業(医者・公務員・弁護士)が比較的ローン審査に通りやすいという点は共通します。

金融機関で高属性と呼ばれる職業は、一般的に年収が高く安定していることから、ちゃんとローンを返済してくれる人とみなされるためです。

アパートローンと住宅ローンの併用は可能

アパートローンと住宅ローンは併用可能です。

上述の通り、購入目的や審査基準が異なるため、

「既に住宅ローンを組んでいて、不動産投資をしたい」という場合もアパートローンを組むことが可能。

ただし、他のローンを組んでいる場合に、未納や延滞などがあると、融資が受けられなくなるので注意しましょう。

2. 2020年アパートローンの金利相場

2020年アパートローンの金利相場

監修
西澤佑介

金利負担を考えると変動金利は魅力的に映りますが、キャッシュフローシミュレーションを組む上では、本質的には将来の返済金額が算定できる固定金利が理想です。

元利均等返済では、5年など金利見直しの際に返済金額の上昇にキャップがついているため、仮に金利が上昇した場合、満期が来ても元本を返し切れないという事態に陥る可能性があるという点には注意が必要です。

金融機関から融資を受ける場合は、皆さんご存知のように「金利」がかかりますね。

要するにお金を借りる際に元本とは別に、かかるお金(利息)を年率で換算したものです。

(例)1年間で100万円を金利5%で借りた場合は、年間で5万円支払うという形。

要するに、金利が低ければ返済額も少なく、高ければ返済額も高くなるという仕組みです。

 

アパートローンの金利の相場は銀行や金利タイプによって大きく差がありますが、おおよそ3~5%(住宅ローンの金利相場は約0.4~1.3%)となっています。

メガバンク(都市銀行)<地方銀行<信用金庫<ノンバンクの順に、金利が高くなっていく傾向にありますが、

その分、融資の審査は通りやすくなっていきます。

アパートローン金利のタイプは2種類ある

アパートローン金利タイプには大きく分けて

  • 固定金利タイプ
  • 変動金利タイプ

の2種類があります。

金利の数字とタイプは金融機関によって様々なため、融資を受ける前に確認をしましょう。

2つの違いについて以下で説明します。

固定金利

固定金利タイプは、「全期間固定金利型」ともいい、返済期間中に金利がずっと一定で、変わらないものです。

変動金利

変動金利タイプの中にはまた2種類、

  • 「変動金利型」の金融情勢の変化で金利が変動するもの
  • 「固定金利期間選択型」の一定期間に固定金利が適用されるもの

があります。

日本政策金融公庫・メガバンク・都市銀行の金利比較表

※スマートフォンやタブレットでご覧の方はこちら

銀行名 日本政策金融金庫 みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 三菱UFJ銀行
本店所在地 東京 東京 東京 大阪 東京
融資限度額  〜4,800万 物件の担保評価次第
借入期間

(融資期間)

10〜15年以内

(最長20年)

原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
金利タイプ 固定金利型 連動金利型
固定金利選択型
固定金利型
変動金利
固定金利特約型
固定金利10年  1.25〜1.85% 3.10% 3.25% 3.15%  –
変動金利 1~2%前半 1~2%前半 1~2%前半  1%~2%前半
返済方法 元金均等返済
元利均等返済
ステップ返済
元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済  –
繰り上げ返済 可能 原則不可
手数料支払い
原則不可 増額返済可
保証人 不要 1名以上 1名以上 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
団信※  任意
(金利上乗せ不明)
任意
(金利+0.3%)
任意
(金利+0.3%)
 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
借り換え  – 可能
理想年収(あるといい年収) 特になし 1,000万以上
オススメの職業 特に指定なし
金融資産 物件の約5割以上持っている人 物件価格の6割を自己資金に出しても、
手残りが5,000万円以上だと良い
物件価格の半分を自己資金に出しても、
手残りが5,000万円以上だと良い
物件価格の半分を自己資金として入れても、手残りが物件価格の2割以上の余力があると良い
融資審査 とても厳しい 比較的緩い 比較的緩い 比較的厳しい
評価判断 収益還元法 収益還元法
積算法
収益還元法 収益還元法

※団信…団体信用生命保険のこと。住宅ローン返済中に債務者に万が一のことがあっても、保険金により住宅ローンが完済される制度。

地方銀行・信用金庫・信託銀行の金利比較表

区分 地方銀行 信用金庫
 銀行名 千葉銀行 静岡銀行 スルガ銀行 西武信金 西京信金
本店所在地 千葉 静岡 静岡 東京 東京
融資エリア 居住地により支店が異なる 居住地により支店が異なる 居住地により支店が異なる
融資限度額 特に上限なし 〜1億 〜5億 〜1億 〜3億
借入期間(融資期間) 35年以内 35年以内 6年以上35年以内 最長35年 30年以内
借入利率 固定金利型
変動金利型
変動金利型 変動金利 変動金利型 変動金利
固定金利10年 3.25% なし なし なし
変動金利 1.2~2% ~3.3% 平均4.5%
(3.5%〜4.5%)
1.3~1.5% 1.9%
利率見直し月1回
返済方法 元利均等返済
繰り上げ返済 可能 可能
(手数料支払いあり)
可能
手数料支払い
可能 可能
手数料支払い
 区分 信託銀行
 銀行名 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 みずほ信託銀行
本店所在地 東京 東京 東京
融資限度額  〜3億 〜3億 〜10億
借入期間(融資期間) 35年以内 30年以内 35年以内
借入利率 固定金利型
変動金利型
上限金利特約
固定金利選択型
変動金利
連動金利選択型
固定金利選択型
固定金利型
固定金利10年 2.95% 3.12% 3.10%
変動金利 2.57% 2.40% 2.67%
返済方法 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済
繰り上げ返済 原則不可
違約金支払い
原則不可
障害金支払い
可能
(手数料支払い)

ネット銀行・信販系の金利比較表

 区分 ネット銀行・信販系
 銀行名 オリックス セゾン 三井住友トラストL&F
本店所在地 東京 東京 東京
融資限度額  〜2億 〜1億 〜3億
借入期間(融資期間) 35年以内 35年以内 6年以上35年以内
借入利率 固定金利期間特約付変動金利
変動金利型
変動金利 変動金利
固定金利10年 固定金利期間5年
3.5%
—% —%
変動金利 3.67% 3.6%
利率見直し年1回
2.90%~4.40%
返済方法 元利均等返済 元利均等返済
ボーナス併用払い
元利均等返済
繰り上げ返済 可能
解約金支払いあり

ネットで調べても「最新のアパートローン金利」は載っていないことが多いので、詳しくは各金融機関の窓口へ問い合わせてみましょう。

アパートローンの金利の推移

平成20年からのローン金利推移は以下の通りです。

データ参照:住宅金融支援機構 賃貸住宅融資金利 令和2年3月現在

上のグラフのローン金利は、賃貸住宅融資(省エネ賃貸住宅建設融資・サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資・まちづくり融資)を指します。

平成28年2月に日銀のマイナス金利政策の影響で、ローン金利は一気に下がりました。

令和元年3月現在でも低金利で推移していますが、今後アパートローン金利は上がる可能性もあります。

金利の見直しは毎月行われているため、ローンを組む予定がある人は、金利動向を見て、金融機関に金利を確認しましょう。

3. アパートローン融資が受けやすい3つの条件

アパートローン融資が受けやすい3つの条件

実際にアパートローンを組みたい場合は、どうすれば融資の審査に通りやすくなるのでしょうか?

アパートローンの融資をに通りやすい人の特徴が3つあるのでご紹介します。

①多くの自己資金がある

自己資金が多めにある人は、アパートローン融資が受けやすくなります。

必ずしも、自己資金を頭金に加える必要はありません。

お金を貸す側である金融機関からすると、貯金があると延滞される恐れが少なくなると判断されるのです。

②物件の収益性が見込める

上述した通り、アパートローンでは年収ももちろんですが、物件自体の収益性も融資審査の基準に加わります。

主に金融機関に見られるのは、

  • 物件のあるエリア
  • 物件の収益性
  • 物件の資産価値

です。

 

金融機関によっては融資のエリアが決まっている場合があるため、事前に確認しておく必要があります。

物件の収益性については、実質利回り((年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100)を評価されます。

また、路線価や耐用年数から積算価格(建物と土地の評価額)から資産価値を見ます。

収益性があり、物件自体に資産価値があると判断されれば、ローンの貸し倒れをされる心配がないため、金融機関も融資をしてくれるというわけです。

③年収が高い・勤務先の属性が良い

住宅ローンと同じく、アパートローンでは年収が高ければ高いほど融資に有利になります。

また、勤務先や勤続年数も重要で、公務員や医師・上場企業などに努めていると、「経営が安定している」とみなされるのです。

アパートローンの借入可能額は1~3億円を上限として、年収の約10~30倍となっています。(住宅ローンの場合は年収の約5~8倍)

4. アパートローンの借り換えについて

アパートローンの借り換えについて

監修
西澤佑介

借り換えを検討する際には、現在借りているところにも打診・交渉をしてみるという点も有効でしょう。

「他行からこんな条件で提案を受けている」と話せば、担当者も継続してもらいたいので条件を改善してくれるかもしれません。

ローンの借り換えとは、今融資を受けている金融機関を別の金融機関に変えることを言います。

では、どんな時に借り換えをすると良いのでしょうか?

 

今よりもより良い条件の金融機関に変えたいという時、つまり当然ながら借り換えて自分にメリットがある場合です。

では、自分にとってどのような状態のときに借り換えをするとメリットになるのか見定める方法を以下で説明していきます。

借り換えをしたときにメリットが大きくなるポイント3選

借り換えをするとメリットが生まれるのかは、ずばり

  1. 現状より金利が低くなる場合
  2. ローン残債が多い場合
  3. ローンの残り返済期間

上記3つがポイントです。

 

1については、借り換え先のアパートローン金利が現状よりも低い方がよりメリットになります。

2のローン残債は多ければ多いほど、借り換えによる効果が得られるでしょう。

しかし、残高が少ないと借り換えをするコスト(手数料)の方が多くかかってしまう場合も。

3の残りのローン返済期間は、返済期間が長くなればなるほど金利が圧縮できます。

しかし、返済期間が短いと効果はあまり得られません。

借り換えはできる?6つのチェックポイント

あなたがアパートローンの借り換えが出来るのかのチェックポイントをまとめました。

以下にの6ポイントに当てはまれば、借り換えができる可能性は高いので、ぜひ確認してみてください。

  1. ローンの「延滞」や「物件差し押さえ」がない
  2. ローンの残高よりも課税明細書の評価額の方が高い
  3. 物件の入居率が80%以上である
  4. 家賃収入の他にも収入(給与収入など)がある
  5. 連帯保証人で収入を得られる
  6. 債務者が高齢の場合、相続人が連帯保証人になることを承諾している

借り換えの手続きの流れ

実際の借り換え手続きの流れを説明していきます。

まず最初に自分にあった金融機関を探しから始めましょう。

その後、必要書類を準備して審査を申し込むという流れになります。

必要書類を以下にまとめたので参考にしてみてください。

個人属性の資料 物件資料
  • 源泉徴収票(3期分)
  • 確定申告書(3期分)
  • 借り入れ返済予定表
  • 金融資産一覧表
  • 身分証明書
  • 経歴書

☆法人の場合☆

  • 決算書(3期分)
  • 登記事項証明書(法人謄本)
  • 物件概要書
  • レントロール
  • 運営費用をまとめた書類
  • 間取り図
  • 地図
  • 公図
  • 登記事項証明書(土地・建物)

 

アパートローンの借り換えについて詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事アパートローンの借り換えを考える|金利比較で借り換え効果を計算してみる

2017.11.13

5. アパートローンの金利シミュレーションおすすめサイト

アパートローンの金利シミュレーションおすすめサイト

アパートローンを借り入れする際は、金利のシミュレーションをしておくことが重要です。

アパートローン金利・借入額・返済期間から、毎月の返済額や利息が最終的にいくらになるのかを計算した上で、融資を受けましょう。

ローン計算にはシミュレーションサイトが便利なのでご紹介します。

keisanのローン返済計算

アパートローンの金利シミュレーションおすすめサイト

keisanのローン返済計算では、

  • 借入金額
  • 返済方式
  • 金利
  • 返済期間
  • 借り入れ年月
  • 元金据え置き期間

を入力するだけで、瞬時に返済額・元金分・利息分・借入残高の計算結果が出ます。

参考:keisan ローン返済(毎月払い)

6. 不動産投資で生き残るには市場推移を知ることが大事

不動産投資で生き残るには市場推移を知ることが大事

監修
西澤佑介

どんな買い物であっても、信頼できる専門家は大切ですね。

今後、不動産の大幅な価格下落の可能性は考えにくいでしょう。

なぜなら「不動産バブル崩壊」を言われていますが、キャッシュフローがプラスになるような状態なので、バブルとは言い難いからです。

また、利回りや価格も安定している状態なので売買は活発に行われています。

 

ほとんどの人が家賃収入を目的として不動産投資をしています。

しかし都内では、利回りが低い物件が売れることも。

富裕層が相続対策として売却益を期待して買っているからです。

 

仮に、ほとんどの投資家が売却益を目的として買い始めたらバブルになる可能性があります。

現在物件の種類やクオリティーはさまざまなものがあるので、物件の選択肢もたくさんありますが、購入は慎重に行いましょう。

不動産会社もさまざまなので、しっかりと確認して購入しないと失敗してしまいます。

 

今後すぐに不動産市場が変わるとは考えにくいですが、購入の前にしっかりと確認しないと失敗してしまう恐れが。

市場がどうなっているのかをきちんと把握して都度適切な選択をしましょう。

7. アパートローンは無理の無い、自分に合ったものを選ぼう

アパートローンを組む場合、借入金額が多くなる不動産投資では1%でも金利が違うとキャッシュフローに大きな差が出てきます。

不動産会社に相談したり、自分で銀行を訪問したりして、低金利でローンを組める銀行を探してみましょう。

ただし条件によっては借入期間が短かく、月々の返済額が増えてしまう場合もあるのできちんとシミュレーションを出したり、出してもらうことが重要です。

 

また、もし今のローンを借り換えしたいと考えている人は

  • 「金融機関の見定めポイント」
  • 「借り換えができるかのチェックポイント」
  • 「必要書類」
  • 「借り換えの流れ」

をしっかり理解した上でしましょう。

上記の内容を把握した上でアパートローンを検討して頂ければ幸いです。

あなたに合った金融機関を紹介する無料サービスはじめました

最後に、少しだけこの記事を読んでくださった皆様にお知らせを。

MIRAIMOを運営するA-Lab株式会社では、ブラックボックスの多い不動産業界にメスを入れるべく、オープンで嘘のない不動産投資をできる世界の実現を目指し日々奮闘しております。

個別に様々な相談を受け、この1年で100人以上の不動産投資初心者の投資家さまを生み出してまいりました。

弊社で投資をスタートした投資家さまは90%以上の高利回りの投資家さまに成長されています。

 

そしてこの度、MIRAIMOでは「もっと気軽に不動産投資の相談ができるように」とオンライン無料相談窓口を設置いたしました!

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