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不動産投資が相続税対策に有効な理由とは?|相続税の計算方法と不動産の評価方法を解説!

親の資産を引き継ぐときに、まず真っ先に気になるのが、『どの程度の相続税がかかるのか』といったことではないでしょうか?

想定していた以上の金額を税金として納めることになったら、そのショックからはなかなか抜け出せそうにありません。

 

このように資産を引き継ぐ人の頭を悩ませる相続税ですが、その対策法として不動産投資が有効であることをご存知でしょうか。

現金などで資産を引き継ぐよりも、不動産として資産を引き継いだ方が、納税額を大幅に抑えられるのです。

相続税対策として、どのような不動産投資が効果的なのかは、税制の仕組みなどを理解しなくてはなりません。

賢い資産運用で、スマートに節税する方法を考えてみましょう。

1. 不動産投資が相続税対策になる理由とは?

なぜ不動産投資が相続税対策になるのかというと、現金や預金といった資産は「時価」で評価されるのに対し、不動産は異なる評価基準で計られるためです。

つまり、同じ価値の資産を不動産として引き継ぐ場合と、その他の資産で引き継ぐ場合とでは、納税額が変わってくるのです。

まずは、税制の理解から始めましょう。

相続税として計算されるもの

相続税は「プラスの財産」から「マイナスの財産」を差し引き、相続税率を掛けることで算出されます。

このプラスの財産に、現金・預金や株式、生命保険金に加えて「土地」や「建物」が入ってくるのです。

相続税の計算方法

より具体的に相続税の計算方法を述べましょう。

先に挙げたプラスの財産を「すべての財産額」といい、マイナスの財産を「基礎控除額」といいます。

そして、相続税を算出する計算式は、

「相続税=(すべての財産額‐基礎控除額)×相続税率」

となります。

関連記事相続税の計算方法を順番に沿って分かりやすく解説|ポイントは「遺産総額」と「控除額」

2018.03.26

不動産の評価方法

土地や建物の価値は、時価とは異なる評価基準で計算されます。

その結果、現金などの資産に比べて、支払うべき相続税を低く抑えられるのです。

建物の評価額

建物は「固定資産税評価額」という評価方法がそのまま用いられることになります。

これは、固定資産税を決めるにあたっての基準となる評価額のことで、各市町村によって個別に決められています。

家の規模や築年数などによって異なってきますが、一般的に50~60%の評価額となっているようです。

また、不動産投資による賃貸物件の場合は、固定資産税評価額からさらに30%控除されます。

土地の評価額

土地の評価額の決め方は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

市街地には路線価方式を、それ以外には倍率方式を適用します。

まず路線価方式では、その土地に面した道路の「路線価」に対して土地の面積を掛け合わせて算出します。

この評価方式の場合、地価公示価格の80%程度になることが多いです。

またその土地で不動産の賃貸経営を行っている場合は、さらに20%程度抑えることも可能。

一方の倍率方式ですが、その地区や土地の種類などによって倍率が変わり、その倍率を固定資産税評価額にかけ合わせて算出します。

この方式では、地価公示価格の70%程度になるでしょう。

小規模宅地の特例も受けられる場合がある

小規模宅地にはさらに特例として、一定規模の面積までの土地に限り相続税評価額を減額できます。

特例が適用される条件は以下の通りです。

  • 貸付事業以外の目的で使用されている宅地の「特定事業用宅地」「特定同族会社事業用宅地」は、400㎡までに限り、80%減額
  • 貸付事業を行うための宅地である「貸付事業用宅地」は200㎡までに限り50%の減額
  • 被相続人の居住用宅地である「特定居住用宅地」は、330㎡までに限り、80%減額されます。

基礎控除額について|2015年に税制改正

相続税というのは、財産すべてに掛かってくるものと考えている方も多いかと思います。

しかし、実際には一定の額を超えた場合に課税される仕組みです。

この一定の額のことを「基礎控除額」といい、これを超えない限り相続税は発生しません。

基礎控除額の計算方法

2015年に税制が改正される前の基礎控除額は

「5,000万円+1,000万円×相続人数」だったのに対し、

改正後は「3,000万円+600万円×相続人数」と引き下げられました。

また、それに合わせて最高税率も50%⇒55%に引き上げられています。

 

先に挙げた相続税の計算式を思い出してみましょう。

「相続税=(すべての財産額‐基礎控除額)×相続税率」でした。

すべての財産額から基礎控除額を引いた金額に税がかかる訳です。

基礎控除額が大きい方が税額が少なくなります。

そこを踏まえて改正前・後の基礎控除額を見比べてみると、改正後は控除額が小さくなっており、そのため多くの税金を支払うことになります。

家賃収入により借家権割合により建物の評価額が下がる

所有している不動産を第三者に賃貸し家賃収入を得ている場合は、建物の評価額をさらに30%下げることができます。

例えば建物の相続税での評価額が1,000万円の物件で、それを賃貸経営していた場合は、30%の控除により700万円まで評価額を下げることができるのです。

相続税の税率一覧

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

2. 不動産投資による相続税の評価額をシミュレーションしてみよう!

時価1億円の資産を現金で相続した場合と不動産で相続した場合を比べてみましょう。

現金の場合は時価そのままなので、相続税の評価額は1億円になります。

 

一方、時価1億円で評価額が4,000万円の賃貸マンションを相続した場合、どうなるでしょうか。

仮に評価額の内訳は建物評価額2,000万円、土地評価額2,000万円と仮定しましょう。

建物は賃貸物件ですので、評価額は2,000×0.7=1,400万円。

同じように土地の方も計算しますと、2,000万円×0.8×0.5(小規模宅地の評価減)=800万円。

建物と土地の評価額を合わせると、2,200万円となります。

 

したがって現金で1億円を相続することよりも、不動産で相続する方が、評価額を7,800万円も少なくできることがわかります。

3. タワーマンションには相続税の節税効果はあるのか?

ズバリ答えを述べますと、タワーマンションに投資することによって、相続税を節税することは可能です。

しかし、税制の見直しが入ったことで、その条件が変わりつつあります。

どんなことに注意すれば良いのか、考えてみましょう。

タワーマンションが節税効果があるとされる仕組みについて

タワーマンションは眺めの良い高階層や、日当たりの良い南向きといった条件により販売価格が上がっていきます。

その一方でタワーマンションの相続は、一律で固定資産税評価額が適用されます。

つまり、その専有面積で固定資産税評価額が決まるため、同じ面積なら評価額は変わりません。

また土地部分に関しては、マンションの評価額を戸数で割って算出するため、高層という構造から必然的に戸数が多くなるタワーマンションは、評価額を低くできるのです。

このことから、市場価値の高い高階層部分を購入することで、相続税をグンと抑えることができます。

タワーマンションによる節税対策の規制がされた

これを問題視して国税庁がタワーマンションの税制を見直し、平成29年にタワーマンションに対する固定資産税が見直されました。

平成29年以降に建てられた20階建て以上のタワーマンションが、その対象となります。

マンションの中間階を基準として、1階上がるたびに約0.25%の税が加算され、逆に1階下がることに0.25%の税が減額されるというものです。

タワーマンションを用いた節税対策は、富裕層にしか手を出すことのできないものであり、税の公平性の観点から今後も見直しが行われる可能性があることを覚えておきましょう。

関連記事タワーマンションによる相続税の節税対策とは?|節税になる仕組みや注意点を解説!

2018.07.03

4. 不動産投資での相続税対策の失敗事例

軌道に乗れば、長期間にわたって安定した収入を得られることが、不動産投資の大きな魅力です。

ここでは、間違った投資をしないために、実際に多く見受けられる投資の失敗例を挙げることにしましょう。

需要のない場所に投資物件を購入したことによる失敗事例

少子高齢化がさらに進んでいく日本において、ある程度の人の流入が見込める都市部はさておき、地方は人口の減少に頭を悩ませています。

そのような場所で物件を購入し賃貸募集をかけたとしても、想定した借り手の数を確保できず、思うように家賃収入を得ることができない事例が挙げられます。

業者に言われるがままにサブリース契約をしたことによる失敗事例

サブリース契約というのは不動産業者が賃貸物件を借り受け、それを入居者へ貸すシステムになっています。

空室リスクが解消され、毎月の賃料が入るからと喜んでこの契約を結ぶ人がいます。

しかし、実際はその業者がマージンを得たり、好きに家賃を設定するため、自身が当初望んでいた家賃の金額を回収できない失敗事例が多いです。

高利回りという理由だけで不動産物件を購入したことによる失敗事例

利回りを気にする投資家の心理を突いてか、高利回りを全面に打ち出した物件がたくさんあります。

しかし、実のところ利回りが高い物件には、リスクを含んでいる場合が非常に多いです。

一か八かの賭けに出て、大きな損失を出してしまう事例が散見されます。

相続税対策のためにだけに高級マンションを購入した失敗事例

高級マンションは、普通のマンションに比べて空室期間が長いです。

そのため、思うような家賃収入を得られないパターンが多いです。

また、設備の交換にかかる費用がかさむ場合が多く、結果的に失敗してしまう投資家が後を絶ちません。

後先を考えず戸建て投資をした失敗事例

戸建てのリスクは、リフォームなどに多額の金額を費やさなければならない点にあります。

また、ファミリー向けの案件であることから、引っ越しの繁忙期を逃すと長期的な空室状態になってしまいます。

このような点を考慮せずに投資をしてしまい、失敗の憂き目に合う人が一定数、存在しています。

5. 相続税対策をするなら不動産投資!知識は身につけておこう

以上、相続税対策として不動産投資を活用する方法を述べてきました。

時価で計上される資産を相続することに比べて、不動産での相続は大きな節税になり得ます。

ただ「節税」になるというだけで何も知らずに業者任せの不動産投資をしているようでは、

相続対策にはなっても、それ以上に大きな損失を出してしまう可能性があります。

投資である以上、きちんと不動産投資に関する知識を付けて、「保有することで資産が目減りしない物件」を見極めることもあなたの資産を守ることに繋がります。

そのような不動産投資の相談は、MIRAIMO無料オンラインへご相談ください。
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