不動産投資の空室リスクを防ぐ4つの方法【Q&A付き】

不動産投資をする上で、絶対に見落としてはならないポイントの一つとして「空室リスク」を挙げることができます。

これは文字通り購入した賃貸物件の入居者が決まらず、空室状態になることによってもたらされるリスクのことです。

不動産投資をする人は物件の購入にあたり、購入後の維持・管理におけるこのリスクを無視することができません。

つまり、投資を続ける以上は常に付きまとってくる問題なのです。

 

そのような空室リスクの本質を見抜くことができれば、不動産投資をする上で大きく成功することも夢ではありません。

この問題を正しく理解し今後失敗しないために、今回は空室リスクを防ぐ4つの方法を挙げてみたいと思います。

1. 不動産投資の空室リスクとは？

不動産投資は購入した物件を賃貸に出し、入居者が支払う月々の家賃によって収益が出るシステムとなっています。

空室リスクというのは、購入した物件に対して借り手が見つからない状態のことです。

入居者がいないため家賃が入ってこず、諸々の支払いでキャッシュフローがマイナスとなってしまいます。

自然災害や大規模な修繕に迫られることも不動産投資をする上でのリスクですが、その中でも空室リスクは物件を選ぶ際に注意しておけば避けられるリスクです。

物件選びに失敗すると入居者が思ったように付かず、結果として賃料を下げるなどの対応に迫られる可能性もあります。

不動産投資をするにあたっては、常に空室リスク対策について考えるようにしましょう。

2. 不動産投資の空室リスクを防ぐ4つの方法

大きく分けて都市部と地方とでは、空室リスクに大きな差が出ます。

人口減少を迎えている日本の地方では空室リスクが高まるでしょう。

 

また、物件選びに際しては駅に注目することが大切。

大学や企業と違って一度できてしまえば移設される可能性が低く、一定の価値を保ち続けられるというメリットがあるためです。

エリアの選定では、そのことに注意してみると良いでしょう。

『ここに住みたい』という入居者のニーズを先取りして物件を選べば、空室リスクを下げられるはずです。

 

また、入居者が長く住み続けられるという点も大切なポイント。

そのためには、建物の維持・管理に努めなければなりません。

①まずはターゲットを定める

単身者向けなのか、ファミリー向けの物件なのかといった具合にターゲットを明確にすることが大切。

なぜなら、その選定によって選ぶべき物件が異なってくるためです。

単身者ならば1R～1LDKの物件になりますが、ファミリー向けとなると分譲マンション・分譲一戸建て・賃貸一戸建て・二世帯住宅と多岐に渡ります。

エリア｜ターゲットの需要が高い場所を

都市部に限定したとして、主要駅から徒歩10分以内にある物件は好立地といえるでしょう。

ここから、ターゲットに合わせた物件選びが始まります。

単身者にとっては、通勤などに便利な場所に住みたいと願うはずです。

そのため、単身者に好まれるエリアを選定する必要があるでしょう。

一方のファミリー向けとなりますと、近くに大型商業施設や小・中学校があったり治安の面でより安全であることなどが重視されるはずです。

物件｜ターゲットに合う間取りや設備のある物件を

ターゲットに合った間取りであることは、空室リスクを減らすために必要な要素です。

仮に新築マンションを購入した場合、最新の設備が整っているでしょう。

しかし、それはある種のトレンドで時代とともに変化していくものです。

例えばバス・トイレは別々が当たり前と考えられていたとしても、少し前までは『ユニットがおしゃれ』とされていました。

②家賃の設定は近隣相場もチェック

不動産には『売れ筋の価格帯』というものがあります。

都内のワンルームマンションならば6～10万円の物件がそれに当てはまるでしょう。

手ごろな価格帯の家賃設定にすることで、入居者の層に幅ができ様々なニーズを持っている人に対応できるようになります。

あまりに高額な家賃設定にすると、逆に入居者が限定されるため空室リスクが高まることも。

近隣の相場をチェックしつつ、ふさわしい家賃設定を行いましょう。

物件の老朽化なども考慮に入れる

建物には耐用年数というものがあり、時を重ねるごとに価値が目減りしていきます。

そのため、物件が老朽化していった場合、家賃もそれ相応のものにしなければなりません。

もちろん建物の価値を下げないために大規模な修繕を入れることも必要ですが、自身が所有している物件のレベルを見極め、家賃を設定しましょう。

③管理会社の能力もチェック

例えば中古の一戸建てを購入するならば、その管理の大部分は入居者に任せておいても問題ないでしょう。

しかし、マンションを購入するならば話は変わってきます。

マンションの管理・運営は自身だけではできないので、管理ノウハウが豊富で信頼のおけるマンション管理会社を探し出し、任せることになるでしょう。

空室リスクを軽減できるかどうかは管理会社選びにかかっているといえます。

なぜならば管理会社によって空室になった時の賃貸付けの実力が大きく違うからです。

管理実績で入居率を確認する

その会社の管理戸数と入居率といった「管理実績」が、管理会社を選ぶ上で最も重視すべきポイントになります。

管理戸数の多さはその会社の評価の高さに直結すると言ってよいでしょう。

また、管理戸数が多い方がエアコンなどの物品を安く仕入れられるので、工事が発生した時には負担が少なくて済みます。

2,000～3,000戸以上の管理実績や入居率も高ければ高いほど良いですが、都内の物件であれば95％以上は確保されていると良いでしょう。

これらの管理実績は、不動産会社のHPや資料に記載されているのでチェックしましょう。

建物管理をきちんと行っているか

共用部の清掃状態などにも気を使わなくてはなりません。

清潔な印象を欠いてしまっては、入居者が離れていくことにもなりかねないためです。

また資産性を保つための中長期的な修繕計画を立てていることも、その物件の価値の下落を防ぐことに繋がり、結果として空室リスクを下げることになります。

④空室リスクに対応するサービスを選ぶ

空室リスクをどうしても避けたいと思う人に向けたサービスがあることをご存知でしょうか？

それらを有効に活用すれば、空室リスクから解放されます。

どのようなサービスなのか吟味して、必要だと感じたならばぜひとも活用してみましょう。

以下に2種類のサービスを挙げてみます。

サブリース｜一括借上げ

サブリースというのは、賃貸物件のオーナーから不動産会社が一括で建物を借り上げるシステムです。

そのため、物件オーナーにしてみれば入居者が不在でも不動産会社から賃料を得られることに。

もちろん賃貸経営に関する各種業務も不動産会社が対応するため、手間をかけることなく賃料収入が得られる点も大きなメリットと言えます。

しかし、

• 得られる家賃は相場よりも安価になる
• 家賃改定により家賃を下げる交渉が入る
• 敷金や礼金・更新料は不動産会社のものとなってしまう

などのリスクがあることも覚えておきましょう。

家賃保証・空室保証｜賃料の保証

月々定められた額の補償料を支払うことで、家賃収入が補償額（満室家賃の80～90％）を下回った場合に、その差額を給付金として支払うサービスが家賃保証・空室保証です。

賃貸経営の収入は家賃に限ったものではなく、敷金や礼金更新料といったものも全て自分の収入になります。

また、補償率以上に家賃が得られた場合を考えてみましょう。

不動産会社がその収入を持っていくサブリースに比べ、空室保証ならばオーナーの収入になるのです。

そのため、少しでも収益性を高くしたい場合は家賃保証・空室保証を選ぶようにしましょう。

3. 空室リスクに対する4つのQ&A

以上述べてきたことで、空室リスクを正しく理解できたかと思います。

物件選びのポイントを抑える、または購入後の物件の維持・管理次第でこのリスクは低減できるのです。

ここでは先の項目では触れられなかった部分にさらに踏み込んで、より具体的に空室リスクの少ない物件をQ&A方式でお答えします！

Q1：空室リスクの少ないエリアは地方にはない？

A1：都内以外なら横浜など首都圏近郊がおすすめ

確かに地方は人口減少の影響を大きく受けていますが、条件によっては空室リスクの少ない物件を選ぶことも可能。

例えば横浜などの首都圏近郊の物件は、快速電車一本で通勤ができて都心よりも賃料の相場が低いという理由で人気を集めています。

Q2：空室リスクが低いのは新築？ 中古？

A2：管理状態が人気を左右する

新築と中古で空室リスクに明確な違いはありません。

仮に最新の設備が整った新築物件だとしても、管理会社がしっかりと入居者付けを行ってくれなければ入居率が下がります。

他方で中古だとしても管理会社がしっかりとしていれば、新築よりも入居率の高い物件になるでしょう。

以上のことより物件選びの際は新築か中古かよりも、信頼のおける管理会社を選ぶことが重要だといえます。

Q3：空室リスクが低いのはアパート？ マンション？

A3：ターゲットがセキュリティを求めているならマンションを

マンションの多くはオートロックを備えているため、セキュリティ性が高いです。

ターゲットがセキュリティを求めて物件を選ぶパターンは多いため、マンションの方が空室リスクが低いといえるでしょう。

Q4：空室リスクが低いのはワンルーム？ ファミリータイプ？

A4：回転率が高いのはワンルーム

ファミリーの方が長く居住してくれるイメージがありますが、それは間違いではありません。

しかし、いざ空室になった時に入居者が見つかりやすいのはワンルームです。

ワンルームは単身者の利用が多く、本人がココと決めれば入居が決まるため空室リスクが下がる傾向にあるといえるでしょう。

4. 不動産投資にリスクヘッジは欠かせない！

ローンの借り入れや、手に入れたばかりの物件が実は大規模な修繕工事を必要としていたなど、不動産投資には様々なリスクがあります。

空室リスクもまたその中の一つに数えられますが、不動産投資に対する知識をしっかりと積み上げることで、回避できるものといえるでしょう。

物件を選ぶ基準は人それぞれで異なるものです。

しかし、最低限押さえておきたいポイントというものが確かに存在する、ということが分かっていただけたのではないでしょうか。

それら重要なポイントを踏まえることがリスクヘッジに繋がり、安定した家賃収入を得ることのできる近道といえます。

そのため知識が必要と感じたのならばセミナーなどに参加して、プロの考え方に触れてみることも良いでしょう。

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