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もしもの時も団信で?不動産投資の重要ワード団体信用生命保険のまとめ

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住宅ローンや不動産投資ローンを組む際に、もしもの時に備えて加入するのが団体信用生命保険、いわゆる「団信」です。

団信に加入していれば、ローン契約者が万が一事故で無くなったり、社会復帰できないような大きな後遺症が残った場合に、ローン契約者に代わってローンの残代金を保険料で支払ってくれます。
通常の生命保険であれば保険金が支払われますが、団信では保険会社が不動産のローンを支払ってくれることで保険金ではなく不動産が手に入ることになります。

金融機関は団信に加入してもらうことで安心してお金を貸すことが出来ますし、ローン契約者も万が一の場合は家族に迷惑をかける心配をしなくても良いので、金融機関、ローン契約者の双方にメリットがある保険です。

しかし、その分加入条件が厳しかったり、保険料を金利に上乗せされるなどのデメリットもあります。

今回は、団信とはどういった保険か、団信に加入できる条件とは、団信のメリット・デメリットについてお伝えします。

団信とは|団体信用生命保険の概要

団体信用生命保険は、不動産投資ローンや住宅ローンの契約者が、万が一亡くなったり重度の障害を負ってしまった際など、銀行への返済が出来なくなってしまった時にローン契約者に代わって生命保険会社が残額を返済してくれます。

団信は、高額な住宅や収益物件を購入する時、貸す側の銀行としては万が一の場合どうやって回収を行うか、借りる側のローン契約者はどうすれば残った家族に迷惑を掛けないで済むかといった双方の不安を解消するために生まれた生命保険です。

そして、皆さんが入っている生命保険との最大の違いは、受取人がローンを融資する金融機関となることです。

そのため、ほとんどの金融機関では、融資を受けるために団信の加入を条件としています。

不動産投資ローンと住宅ローンを組む人専用の生命保険

ただし、どんな融資でも団信に加入できる訳ではありません。

団信は不動産投資ローンと住宅ローンを契約をする人だけが入れる生命保険となっています。

そういった意味で、通常の生命保険とは異なります。

団信に加入できる条件

団信は不動産投資ローンや住宅ローンを契約する人全員が入れるのでしょうか。

団信は他の生命保険とは異なる特殊な生命保険ですが、やはり生命保険なので年齢や健康状態などの一定の加入条件があります。

例えば、住宅金融支援機構が提供する団信を使う場合の加入条件は、

申込書兼告知書を記入するその日に、満15歳以上満70歳未満の人

生命保険会社の申込の承諾を取り付けている人

となっています。

年齢に関しては、不動産投資や住宅購入を考える方であればほとんど問題ないと思いますが、生命保険の加入承諾となるとやはり健康状態が非常に重要となります。

そのため、不動産の購入を検討するに辺り、毎日のライフスタイルや健康管理は大切で、いざ購入したい物件が見つかり住宅ローンに申し込んでも民間金融機関の提供する団信に入れず融資を受けれなかったということだけは避けたいところです。

加入条件を満たせない人の対策は

団信は、通常の生命保険と比べると告知事項などの審査基準は緩めですが、該当する場合は加入できないことがあり、ローンを組めなくなる可能性が高くなります。

そういった場合の対策としては、次のような方法があります。

・融資を受ける銀行を変えてみる

銀行によって使う生命保険会社が変わるため、その銀行が取り扱う団信では断られても他行が取り扱う団信であれば加入できる可能性があります。

・ワイド団信を使う

ワイド団信は、通常の団信よりも健康状態に対する基準が緩和される引受緩和型の生命保険です。糖尿病などの健康上の理由で団信に断られても、引受基準が緩和されているのでワイド団信であれば加入できる可能性があります。条件が緩和される分保険料も割高になります。

・連帯保証人を付けて団信なしで融資を申し込む

団信、ワイド団信も断られてしまった場合、銀行も中々融資はしてくれませんが、連帯保証人をつけることで融資を受けることが出来る場合があります。ただし、団信なしでローンを組む場合はリスクも大きいので家族で話し合いが必要です。生命保険に加入していれば、その保険範囲で返済が可能かどうかも検討すると良いでしょう。

 団体信用生命保険の保障内容

不動産投資ローンや住宅ローンで利用する団信にも色々なタイプがあり、団信、三大疾病保障付団信、七大、八大疾病保障付団信などがあります。

その中でも民間金融機関の団信と住宅金融支援機構の機構団信の提供するフラット35などがあり、団信が金融機関の融資条件になっている場合は加入が必須となるのに対して、機構団信の加入は任意となります。

では、融資を受けた後にもしもの時が起こってしまった場合、団信にローンの残りを支払ってもらう(債務弁済)際の弁済条件やその内容について説明していきます。

例えば、3大疾病保障付機構団信において、保証期間に死亡が確認された場合や所定の高度障害の発生または3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)に該当し、債務弁済の手続きが必要になった場合は下記のような手順で弁済手続きを進めます。

  1.  まずは融資を受けた金融機関へ連絡する
  2.  どの届け出内容(死亡・高度障害・3大疾病)で手続き(保険金請求)をするか検討し届け出を行う。
  3. 所定の支払事由に該当した場合は、生命保険から住宅金融機構(団信の場合は金融機関)に保険金が支払われ、債務が弁済となります。

※届け出をする際の注意点ですが、生命保険会社が機構に支払う保険金額は、支払事由に該当した時の債務残高を基準とし、届け出する内容(死亡・高度障害・3大疾病)によって保険金額が異なることがあり、弁済を行った後に他の内容に変更して請求することが出来ません。

特に、死亡については間違えることはないと思いますが、高度障害、3大疾病の場合はかなり規定が厳しく、症状の進行度合いで支払われないケースもありますので十分検討して届け出する必要があります。

★保険金が支払われない場合とは

下記に該当した場合は、生命保険会社から機構へ保険金が支払われません。

①保障期間が始まる前に、死亡、高度障害、3大疾病の支払条件に該当した場合

②機構団信を脱退した後に、死亡、高度障害、3大疾病の支払条件に該当した場合

③保障期間の終了後に、死亡、高度障害、3大疾病の支払条件に該当した場合

④債務を全額完済された翌日以降に、死亡、高度障害、3大疾病の支払条件に該当した場合

団信のメリットは

では、団信に加入するとどういったメリットがあるのでしょうか。

・万が一の場合、住宅ローン、不動産投資ローンの返済が滞る心配がない

・死亡保険金は、届け出をするだけで支払い事由を満たせば金融機関に支払われるので手続きが簡単

やはり団信に加入するメリットは、万が一の死亡や高度障害、3大疾病にかかっても保険金でローンが完済されるので遺族に迷惑をかけることがないという点ですね。

団信のデメリットは

次に、団信に加入するとどういったデメリットがあるのでしょうか。

・金利上乗せ型の団信は、途中で解約できない場合がある

・年払い型の団信は、ローン残高によって保険料が変わるので初年度は高く負担になる

・年払い型の団信では、ローンを繰り上げ返済しても保険料を支払いした分は返ってこない

・生命保険控除に使えない

団信はメリットも多いですが、費用の負担が大きく、金利上乗せ型、年払い型など支払い方法によってもデメリットがありので、団信のメリット、デメリットを理解した上で団信には加入する必要があります。

 加入した後の注意点

団信に加入していれば安心ですが、団信に加入した後に検討しないといけない注意点があります。

例えば、万が一が起こり、ローン契約者が死んでしまった場合、保険金が支払われローンが弁済されると遺族に相続が発生します。

相続人が配偶者と子供であれば問題は少ないですが、配偶者のみ場合は、被相続人の親、兄弟に相続する権利が発生します。

被相続人が死んでしまうと配偶者と被相続人の家族は正直他人の関係となってしまいますので、そこで相続争いが発生してしまう恐れがあります。

そうならない為にも、きちんと遺言書を作成しておき、奥様に完済した不動産が相続出来るように手配しておく必要があります。

遺言書は、日付と署名、捺印をしていれば充分効力を持ちますので簡単に作成することが出来ます。

不動産投資ローンや住宅ローンで団信を組む場合は、遺言書の作成までセットで行いましょう。

 団信に加入する場合は、必ず契約内容の確認をしましょう

団信に加入しておけば、万が一の場合に不動産投資ローンや住宅ローンを保険金で弁済してもらえるので、家族に負債を残さず不動産を残すことが出来るのでとても安心です。

しかし、団信も生命保険ですから、加入には一定の条件があり、3大疾病保障付、7,8大疾病保障付などの種類もあり、支払いの規定も細かく設定されていますので、契約内容をきちんと確認しておかないと、万が一の場合に弁済されないといった問題が起こります。

万が一、保障開始前に死亡、高度障害、3大疾病が発覚するなど弁済されない条件に該当してしまうと遺族に大きな負債を残すことになります。

又、団信を組む際には、万が一の場合は遺族が相続することを想定し、配偶者のみで子供がいない場合などは被相続人の親、兄弟が相続人となりますので、遺言書を作成するなど相続対策をしておく必要があります。

こういったことをきちんと理解した上で団信に加入すれば、安心して物件を購入することができますね。

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