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不動産投資シミュレーション~あなたの資産を守る術~事例付き

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不動産投資を始める前も後も、必ず必要な事があります。それは、利益を出せるかの確認です。

高利回りなのに収益が見込める物件は、ほんの数時間で買い付けが入ります。現在の不動産市況は、低金利な事もあり物件獲得に必死です。投資家の多くは、毎日毎日ネットの物件情報をチェックしていますから、出遅れれば利益を逃す事になります。

そしてそれを回避するのが、シミュレーションソフトです。大事な資産を運用するのですから、資産を守る手段として活用しなくては損をします。あなたが現在所有している物件は、マイナスになっていませんか?

シミュレーションの全知識をあなたの不動産投資に活かしていきましょう。

1.シミュレーションが不動産投資に必要な理由

あなたが思う不動産投資への判断基準が、シミュレーションを使う事により明確になるのは確かです。
重要度★★★★★

リスク対策を立て回避するため

不動産投資に関わるリスクを回避できなかった方の失敗例は、複数あります。
・空室をカバーできなかったための失敗(人口減少・供給過剰・物件の管理不足・入居者募集の弱い管理委託)
・利回りの誤算
・投資エリアの失敗
・ローンの借り入れ計画の失敗
・節税目的で購入したための失敗

 

これらのリスクを回避し、物件をスムーズに購入する事ができる方法が、2つあります。

・記事・セミナー・本・ブログを読み知識をつける
・不動産投資シミュレーションを使う

あなたの資産を守る武器は、多ければ多い方が強みです。

キャッシュフローを守るため

不動産投資に関わる全ての事が、このキャッシュフローに影響します。キャッシュフローとは、お金の流れを意味します。あなたがどこで経営に苦しみ、何年後にデッドクロスが起きるか、または売却した際に利益が見込める時期はいつかなど、収支を付けておきましょう。そしてそれは、確定申告の際にもあなたが楽になる事です。

 

「利回りも悪くないし減価償却期間も悪くない、空室もあるわけじゃないのに利益が思うように出ない…。」そんな時にも、シミュレーションを活用すればあなたのマイナスになっている要素を見つける事が可能です。

 

物件を購入して保有する。それだけでは成功しないのが不動産投資です。あなたの家賃収入は総合課税として給与所得と合算されるもの。いくらの固定資産税や経費がかかるのかシミュレーションしておきましょう。節税効果を受けれる期間は長くありません。(物件により異なる)

購入したい物件をすぐに買い付けするため

物件の取得方法は2つあります。

・サイトから検索
・不動産業者が見つけてきてくれる

 

効率の良い方法として、どちらがかけても損をするのはあなたです。更に、融資を受けて物件を購入する場合審査が下りるまでに時間がかかります。この点から、よく不動産投資では100点満点の物件を購入できないと言います。判断基準は、80点を目安に物件を購入するのがベストです。

正確なキャッシュフローは、経済の状況やあなたのランニングコストにより異なります。シミュレーションはあくまでも目安で、利回りの計算と同じ感覚で活用しましょう。災害リスクには勝てませんからね。

 

2.不動産投資シミュレーションに必要な4つの要素

どのシミュレーションにも、ある程度必要な要素は入っています。しかし、料金や使い勝手はソフトにより異なります。その中でも、最低限必要となる要素を厳選しました。

売却予想が可能

保有期間により売却する際の税金が異なります。
・5年未満39.63%が発生
・5年以上20.315%が発生

 

また、売却はインカムゲインとキャピタルゲインどちらに重きを置いて投資をしているかにもよります。

あなたの購入した物件がいつ、いくらぐらいの利益を保ったまま売却が可能であるかをシミュレーションできる要素は、大変便利です。

融資条件の細かい内訳が可能

融資を受ける際は、以下の内容がキャッシュフローに影響を及ぼします。

・金利
・返済プラン
・融資期間
・借入額

この内訳が全て打ち込めるシミュレーションソフトであれば、具体的な利回りも算出できます。

ローンシミュレーションが可能

不動産投資を成功させるには、ここが1番の大きなポイントと言えます。返済プランや金利など、幾通りかのパターンをシミュレーションしましょう。と言うのは、あなたの条件にあった物件を見つけた際に多少無理をしてでも欲しい物件なら、どこの金融機関から融資を受けるかなどの計画が必要です。

消費税が上がれば、現在よりも費用がかかります。シミュレーション通りにいかない事もありますので、その辺りも考慮しましょう。

家賃下落をした際のシミュレーションが可能

家賃相場は、周辺の環境や建物の設備など様々な影響を受け変動する場合があります。その事を考慮したうえで、シミュレーションする事をオススメします。

 

更に、利回りの計算をする際にも家賃の変動は関係してきます。ミドルリスクミドルリターンの投資とは言え、1つのリスクがすべての事に少なからず影響を及ぼすので、注意が必要です。

 

3.どこのシミュレーションを使うと便利か

弊社でもシミュレーション可能です。しかし、あなたの用途に合わせて使い分ける事で、より不動産経営が明確に行えます。

エクセル

http://www.athome.co.jp/contents/shikin/(at homeのシミュレーションです。)

毎月の返済額からいくらのローンが組めるかをシミュレーションでき、細かい実質利回りを算出することもできます。

 

http://www.rals.co.jp/invest/info.htm(不動産投資連合体のシミュレーションです。)

様々な利回りの計算をすることができます。

 

アプリ

住宅ローンソフト かりいれ君

こちらのアプリは、ローンのシミュレーションに強いです。
各銀行の金利一覧表も載っています。

不動産投資!利回り収益計算ツール

こちらのアプリは、iTunesからダウンロード可能です。シンプルな内容ですが重宝されています。

 

4.シミュレーションパターンの事例

回避できるポイントを踏まえたうえで、成功と失敗を紐解いていきましょう。

 

自己資金と稼働率の関係をシミュレーション

自己資金は、頭金と諸経費を合算したものです。この自己資金ですが、入居稼働率によりキャッシュフローへ影響します。例えば、稼働率が悪くても自己資金を多く出していれば、ローンの支払額が減ります。すると、手残りの家賃収入は増えます。単純なことですが、とても大切な事です。

 

稼働率や自己資金だけではなく、家賃相場が変われば以下のキャッシュフローも変わる事になります。

 

(野村不動産アーバンネットを元に作成)※一棟物件の例

満室 77%の稼働率 77%の稼働率
年間収入 1200万円 924万円 924万円
ローン支払い額 685万7159円 685万7159円 585万7159円
その他経費(管理費など) 248万7400円 233万8360万円 233万8360円
差し引き収入(税引き前) 265万5541円 4万4481円 104万4481円

不動産投資シミュレーションは重要

シミュレーションソフトを本当の意味で使いこなす事ができれば、あなたのリスクは100%から50%までに減らす事ができます。「どこでつまずき、ここが踏ん張るべき時期か…。」など、今後の経営戦略に活かしてください。

 

あなたのシミュレーションは、今後の不動産経営を左右するものです。そうだシミュレーションを使おう!の感覚で、使用してください。

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