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ワンルームマンション投資を始める前に絶対知るべき8項目

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ワンルームマンション投資、本当に儲かるの?

結論は、「条件を満たす物件と資産形成計画ができていれば儲かる」ということです。

それが、なかなか難しい。。

資産運用に興味がある方は、ワンルームマンション投資を勧める、書籍や広告を目にする機会も多いかと思います。ワンルームマンション投資は、不動産投資の中では初期費用が安く済むことから、手軽に始められる印象があります。そして、成功して資産を増やせた!なんて夢のような広告を目にした方も少なくないでしょう。もちろん、成功している方もいます。ですが、広告には良い面しか記載されていないことが多いのも事実。

うまい話には裏がある。不動産投資は株やFXに比べ初期費用が高額です。メリットばかりを鵜呑みにせず、リスクとなるデメリットを理解することが成功の近道です。

Index

1 ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンションとは、一人暮らし(単身者)向けの物件に投資する方法をいいます。

2 新築・中古ワンルームの比較してみる

ひとことにワンルームと言っても、大きく分けて「新築」・「中古」の2種類があります。どちらもメリット・デメリットがあります。投資先として魅力的なのはどちらなのでしょうか?

2−1 新築ワンルームマンションのメリット

新築とは?

まだ誰も入居したことのない、できたてホヤホヤ・ピカピカの物件です。きちんと建設された物件なら安全性もピカイチ!自分が入居するなら新築が良い!と思う方も多いでしょう。そんな新築ワンルームマンションは投資先としてはどうなのでしょうか?メリットからご紹介。

  1. 新築マンションというブランド価値
  2. 金融機関からの担保力が高い
  3. 初期費用が中古に比べて安い
  4. メンテナンスコストが当面かからない

1.新築マンションというブランド価値

「新築」というプレミアはとても魅力的です。設備も最新、外観も共有部分もピカピカ!清潔です。これは入居者にとってこの上ないメリットです。このことからエリア相場よりも多少家賃が高くても

「新築」というだけで入居者が決まりやすいです。

2.金融機関からの担保力が高い

不動産投資を始める場合、金融機関から融資を受けて始めるケースが多いです。金融機関は物件を担保として融資を行います。新築であれば、物件自体に劣化がないことは明白です。金融機関も安心して融資をしてくれます。頭金0で融資をしてくれるというケースも新築物件には多いです。

3.初期費用が中古に比べて安い

新築物件はデベロッパーから直接購入するケースもあるので、不動産会社から購入する場合に支払う仲介手数料(物件価格の3%)を支払う必要がありません。新築でも不動産会社経由で購入する場合は仲介手数料がかかりますので一概にすべての新築物件に言えることではありませんが、手数料を節約する方法があるということはメリットといえます。

4.メンテナンスコストが当面かからない

建物は経年劣化によりメンテナンスが必要になります。10年程度で室内の設備に不良が出始めます。裏を返せば新築の物件であれば10年程度はメンテナンスコストがかからないということになります。また地震や災害などの天災が発生した場合でも築50年の物件と新築の物件では耐久度が違います。このような安全性も新築物件のメリットです。

2−2 新築ワンルームマンションのデメリット

ピカピカで安全な新築物件。投資先としてはどのようなデメリットがあるのでしょうか?

  1. 新築プレミアムは初めの入居者だけ
  2. 新築後数年で賃料が下落
  3. 取得時の利回りが低い
  4. 中古に比べて価格が高い

1.新築プレミアムは初めの入居者だけ

残念ながら夢の新築プレミアは最初の入居者しか恩恵を受けられません。次の入居者からその物件は中古となります。新しい入居者を探すときは新築の家賃設定(近隣エリアの1〜2割上乗せ)で入居してもらうことは難しいです。必然的に家賃を下げることになります。はじめの入居者が長く住んでくれればいいのですが、もし、数ヶ月で退去してしまったら…。想定していた家賃収入を得られず、収益計画が狂ってしまいます。

2.新築後数年で賃料が下落

新築物件も数年経つと価値が下がってきます。特に築3年〜5年ほどで家賃が急激に下がります。これは、はじめの入居者が退去して次の入居者が入るタイミングでもあるということです。また、近隣に同じ時期に建った物件がある場合、価格競争がおきます。入居者に選んでもらうために思っていたよりも家賃を下げなければならなくなるかもしれません。

3.取得時の利回りが低い

利回りは物件購入価格と家賃収入の2つで考えられます。購入価格が安く、得られる家賃が高ければ利回りが高くなります。一般的に新築物件は高利回りが期待できません。新築プレミアで相場より高い家賃が見込めたとしても、購入価格が高いので、利回りが高くなりにくいのです。利回りが低いということは純利益が少ないということになりますので、投資という点ではデメリットになります。

利回りとは?

投資を行う際にどの程度利益が出るかの指標です。不動産投資では表面利回りと実質利回りがよく使われます。

表面利回り計算方法

表面利回り=年間収入 ÷ 物件購入価格

例)物件購入価格が1500万円で家賃が10万円(1部屋保有)の場合
10万円(月収入)× 12ヶ月 = 120万円(年間家賃収入)
120万円 ÷ 1500万円 = 0.08(この数字を100倍にします)
0.08 × 100 = 8%となります。

実質利回り計算方法

実質利回り = (年間収入 – 年間支出)÷ 物件購入価格

年間支出には、各種税金やメンテナンス費用などが入ります。実質利回りのほうが、より正確に純利益を計算することができます。

4.中古に比べて価格が高い

新築物件の価格が高い理由は、建物の建築費に建築業者の利益が上乗せされているからです。また宣伝費(よくポストに入っているチラシとか)もかかっています。また、その物件を不動産会社が販売した場合不動産会社の利益も上乗せされますので、更に高額になるでしょう。

2−3 中古ワンルームマンションのメリット

中古とは?

新築以外のすべてが中古です。中古と言われると古いようなイメージですが、築年数で中古とされるわけではありません。新築よりも圧倒的に物件数の多い中古ワンルーム。投資先としてはどのようなメリットがあるのでしょうか?

  1. 初期費用が安い
  2. 新築に比べて高利回り
  3. 運営状況が把握しやすい
  4. オーナーチェンジの場合、すぐに家賃収入が得られる

1.初期費用が安い

中古ワンルームは販売価格が新築より安いため初期費用が安くなります。物件の価格は需要と供給のバランスで価格が決まります。築浅の物件でも、新築物の7〜8割程度の価格で購入することもできるのです。新築での販売価格が2,000万円のワンルームマンションであれば、中古になったとき1,400万円程度で購入することも可能なのです。

2.新築に比べて高利回り

物件価格が安く、近隣エリア相場の家賃収入が見込める物件であれば、利回りは高くなります。利回りが高いということは不動産投資においてとても重要です。得られる純利益が多いということになるからです。

3.運営状況が把握しやすい

新築ワンルームははじめて運営していく物件です。なので、今後どのように変化していくのかが予想しにくいです。ですが、中古ワンルームであれば、今までどのような運営状況だったのか把握することができます。どのくらいのスパンで空室になるのかなど指標があることで、運営計画が立てやすくなります。また、物件購入時の判断材料としても効果的です。

4.オーナーチェンジの場合、すぐに家賃収入が得られる

オーナーチェンジとは?

入居者のいる物件を売りに出しオーナーだけが入れ替わることを指します。

オーナーチェンジの場合、すでに入居者がいますので、購入した段階から家賃収入を得ることができます。これは新築にはないメリットです。ですが、前オーナーがどのような理由で物件を売りに出したのか、確認したほうが安全です。

2−4 中古ワンルームマンションのデメリット

中古ワンルームはお得でメリットが多いようです。ですが、デメリットもあります。中古ならではのデメリットをきちんと確認しておきましょう。

  1. 建物の修繕費や設備の修理にお金がかかる
  2. 金融機関の融資が通りにくい場合がある
  3. 安全面に不安がある(耐震性・耐久性)
  4. 購入した価格での売却が難しい

1.建物の修繕費や設備の修理にお金がかかる

建物は劣化していきます。新築であれば10年程度メンテナンスコストがかからないと説明しましたが、中古の場合は購入した瞬間に設備不良が起こる可能性があります。入居者が故意に破損させた場合以外、経年劣化はオーナーの負担で修理することが一般的です。この修繕費は急に必要になりますので、思わぬ出費になります。

2.金融機関の融資が通りにくい場合がある

金融機関は貸したお金がきちんと返ってくるかを審査基準にしています。中古の場合、物件の評価額が新築に比べ70%前後になることが多いです。きちんと資産価値の示せる物件でないと融資を受けることが難しくなります。

3.安全面に不安がある(耐震性・耐久性)

築年数が古くなればなるほど、建物は劣化していきます。耐震基準も年々厳しくなっています。建設当時は条件を満たしていても、40年後まで完璧に安全とは言い難いです。そのため、築25年で大規模な修繕が必要になります。お金もかかりますし、きちんと工事をしていても入居者としては安全面を気にして選ばない可能性もあります。

4.購入した価格での売却が難しい

築浅の物件でさえ、販売価格が下落します。よっぽどメリットのある物件出ない限り、販売価格を上回る売却価格は得られないでしょう。

2−5 「資産形成」という面では「中古ワンルーム」がオススメである

新築はブランド力がありますが、不動産投資は、長期的な投資ですので効力の続かないメリットはあまり利用価値がありません。数年で価格が下がってしまったりと資産計画を立てにくい点も、新築ワンルームが投資に向かないポイントです。もし、どうしても新築がいいんだ!という方は、キャッシュで購入しましょう。そうすればローン返済がないので、メンテナンスコストのかからない新築物件は魅力的でしょう。

3 一棟マンションとワンルーム投資の大きな違い

不動産投資の住居にはワンルーム以外に、一棟という種類もあります。

一棟投資とは、マンションやアパートなどの物件を一棟まるまる購入し投資する方法です。

ワンルームと違い複数の部屋を所有できるので、1室が空室になっても他の部屋が埋まっていれば、家賃収入が途切れることはありません。しかし、購入金額がかなり高額です。それだけのリスクがありますので、ワンルーム投資で資産を増やしてから、一棟に挑戦する方が多いです。

4 「投資」は出口戦略(売却益)まで考えることが最重要

不動産投資は長期投資であることに間違いはありません。保有している期間に家賃収入が得られ、投資した金額を上回る利益が出れば成功と言えるでしょう。しかし、資産としてではなく現金化しなければならないときがくることもあります。様々な理由で売却時期が来ます。そのとき損をしないために売却時の価値を考えて投資先を選ぶことが重要なのです。投資は保有している期間は本当に成功したのか判断できません。手放したとき、本当の利益を計算することができるのです。

5 ワンルームマンション投資での失敗ポイント

不動産投資の中では手軽に始められるワンルームマンション投資。ですが、成功するためにはコツがいります。失敗するポイントを理解し、リスク回避することが重要です。

1.利回りを重視しすぎて…

高利回りは魅力的ですが、地方や築年数の古い物件が高利回りになるケースが多いです。また物件概要などに掲載されている利回りは「表面利回り」なので、物件が満室で諸経費が入っていない状態で算出されています。東京でさえ、空室の物件があり、人口減少が社会問題になっている中、地方の物件で100%の入居を何十年も保ちつづけるのは至難の業です。

2.節税効果を狙って…

不動産を持つことで節税につながると説明されるケースは多いです。ですが、不動産を所有することで新たに支払う税金もあります。代表的な税金は、固定資産税・都市計画税です。また管理費や修繕積立金といった経費も必要になりますので、負担が増える場合もあります。長期での節税効果をメリットとして説明された場合は注意が必要になります。

3.営業マンの言われるがまま購入して…

不動産営業マンはとても営業トークがうまいです。これをすべて鵜呑みにしてしまうと、もともと収益が出ないような物件を購入させられてしまうケースがあります。本当に信頼できるのか、第三者に相談してから契約しましょう。

4.売るに売れなくて…

新築ワンルームのほうが安全性や資産価値が下がりにくいと思い込み購入してしまうと、いざ売却しようと思ったときに、予想より低い価格でしか売却できないケースが多いです。金融機関から融資を受けて購入した場合は、ローン残債を売却益で支払えないほど、価値が下がることもあります。

5.あまりにも価格が安い物件は要注意…

物件価格にもある程度適正価格があります。標準よりもあまりに安い物件は、なにか問題を抱えているかもしれません。購入してすぐ大規模な修繕が必要となり、莫大な修理コストがかかってしまったというケースもあります。安かろう悪かろうではありませんが、安い値段の裏には何か潜んでいるかもしれません。

6 ワンルームマンション投資がおすすめの人とは?

どのような人がワンルームマンション投資に向いているのでしょうか?

  • 初めて不動産投資をする人
  • サラリーマンなど不動産投資以外に本業のある人

一棟の物件に比べ管理がしやすく、コストもかからないので、初めての人・本業が忙しい人におすすめです。

7 ワンルームマンション投資で成功するポイント

成功するためには、失敗条件を理解するとともに、成功ポイントも知っておきましょう。

物件選びのポイント

  • そのエリアの入居者に合った物件を選ぶ
  • 利便性を重視する
  • 今後の成長を予測する
  • 自分なら住みたいか?を考える

入居者あっての不動産投資。エリア選定は最重要項目です。ですがエリアによって住んでいる人は様々です。単身者のサラリーマン入居者を狙うなら、駅チカ・職場までの通勤時間が1時間以内・周辺にコンビニや深夜まで営業しているお弁当屋さんがある、などの周辺環境が重要です。

女性の入居者を狙うなら、駅から物件まで、夜でも明るい大通りを通って帰れる。自炊する場合も多いので、大型スーパーがある周辺環境が良いでしょう。また、今後新しい駅や商業施設が建設される予定のある再開発地域は地価が下がりにくいのでおすすめです。そして、入居者の立場になったときあなたが住みたいかどうか。客観的に物件を見るということも、成功するためのポイントです。

管理会社選びのポイント

  • ワンルームマンションは客付け力と入居者対応を重視
  • 電話対応が親切である
  • 大手だからと安心しない

仕事が忙しい方は、不動産投資にかけられる時間があまりないでしょう。入居者対応は管理会社を利用するケースが多いです。ワンルームマンション投資で管理会社を選ぶポイントは、客付け力です。空室になったとき、すぐに入居者を見つけてくれる。空室期間は家賃収入が0になりますので、ここは外せないポイントです。

各管理会社がどのくらいの期間で入居者を見つけているのか、見積もりを出してもらうときに確認しましょう。25日前後なら合格といえます。(退去後、クリーニングなどもありますので)この客付け力と同じくらい重要なのが、入居者対応です。なにかトラブルがあったとき即時対応してくれる管理会社であれば入居者も安心して暮らせるからです。

8 成功者の共通点はコレだ!

初めての不動産投資でも成功する人はどのような共通点があるのでしょうか?

自分の目で確かめた物件に投資をする

ということです。地方の物件に投資を考えている方には難しい条件ですが、不動産投資は大きな金額が必要になります。その資金を回収し、更に増やしていくにはそれなりにテクニックがいります。周辺環境からその地域に強い管理会社まで、足を運んで確かめましょう。そうすることで資産計画は立てやすく、確実なものになるでしょう。

9 まとめ

不動産投資はメリットだけが先行しがちです。もちろん成功者はたくさんいます。ですがうまい話には裏がある。ということを忘れずに、失敗談や成功ポイントを踏まえて、投資先を決めましょう。投資は良いときと悪いときがあります。様々なリスクとそれを回避する方法を考えて不動産投資を始めてみましょう。ワンルームマンションから不動産投資を初めて、知識と経験を積みさらに上を目指していただければと思います。

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