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ワンルームマンションでの不動産投資のやり方|失敗例や成功させるポイントを紹介

ワンルームマンションでの不動産投資は本当に儲かるの?

結論を先に申し上げますと条件を満たす物件を探し、資産形成計画ができていれば儲かります。

 

ワンルームマンション投資は儲からないと言われていますが、確かに大金を手に入れたい方は区分ワンルームマンション1室のみを所有しているだけでは儲けることはできません。

また、営業マンに言われるがまま物件を購入したり、買って満足していては儲けることはできないでしょう。

 

この記事ではきちんと利益を出すためのワンルームマンション投資のやり方と、ワンルームマンション投資での実際に合った失敗談や成功ポイントを解説します。

これからワンルームマンションで不動産投資を始めようと思っている方から既に始めている方までぜひ参考にしてください。

Index

1. ワンルームマンションでの不動産投資のやり方

ワンルームマンションでの不動産投資のやり方

ワンルームマンション投資とはワンルームマンションを購入し、賃貸に出して、入居者から家賃収入を得るという投資法です。

不動産投資にはワンルーム以外に、一棟という種類もあります。

一棟投資とは、マンションやアパートなどの物件を一棟まるまる購入し投資する方法です。

ワンルームと違い複数の部屋を所有できるので、1室が空室になっても他の部屋が埋まっていれば、家賃収入が途切れることはありません。

しかし、購入金額がかなり高額になりますので、ワンルーム投資で資産を増やしてから一棟に挑戦する方が多いです。

それでは、不動産投資の足掛かりとして、ワンルームマンション投資を始めるための必要資金や流れを見ていきましょう。

ワンルームマンション投資に必要な資金

投資用ワンルームマンションは数百万円~1,000万円台で購入することができます。

自己資金があまりなくても大丈夫。

不動産投資は実物資産になるので、金融機関から融資を受けて投資を始められる数少ない投資法なのです。

ワンルームマンションの購入時の必要資金を一覧表にしました。

初期費用の目安は

  • 新築物件:不動産価格の約4~5%
  • 中古物件:不動産価格の約7~8%

となります。

項目 内容
司法書士手数料 不動産登記をお願いする司法書士に支払う手数料
登録免許税 不動産に関する情報を登録するために課せられる国税
不動産取得税 固定資産税評価額に対して土地は3%、建物は4%課税される税金
ローン事務手数料 融資を受ける際、金融機関に対して支払う手数料
ローン保証料 ローンの保証人になる保証会社に対して支払う保証料
金銭消費貸借契約書印紙税 金融機関との契約書に貼る印紙代
仲介手数料 不動産仲介会社に対して支払う手数料
売買契約書印紙税 売買契約書に貼る印紙代

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2019.06.03

ワンルームマンション投資を始めるまでの流れ

ワンルームマンション投資を始めて、管理会社に管理を任せれば毎月何もせずとも家賃収入を得られるのが不動産投資の魅力。

しかし、家賃収入を得るための仕組み作り=物件の購入には手間を惜しんではいけません。

物件購入までの流れをしっかり押さえてきましょう。

  1. 何のためにワンルームマンション投資を始めるのか?目標を立てる
  2. 自己資金や金融機関からの資金調達を鑑みてマンションの価格帯を決定する
  3. 物件を探し、資料を取り寄せたり、不動産会社に確認を取る
  4. その物件での事業計画を綿密に練る(ランニングコストの概算・修繕計画など)
  5. 内見し、申し込み
  6. 金融機関への融資申し込み
  7. ローン特約付きで売買契約の締結
  8. ローンの契約・実行
  9. 物件の引き渡し(登記を行う)

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2. ワンルームマンション投資での失敗事例と対処法を紹介

ワンルームマンション投資での失敗事例と対処法を紹介

不動産投資の中では手軽に始められるワンルームマンション投資。

ですが成功するためにはコツがいります。失敗するポイントを理解し、リスク回避することが重要です。

利回りのみを重視しすぎて失敗

「高利回り」という理由のみで不動産投資を始めて失敗する人はたくさんいます。

地方や築年数の古い物件が高利回りになるケースが多いのです。

物件概要などに掲載されている利回りは「表面利回り」なので、物件が満室で諸経費が入っていない状態で算出されています。

東京でさえ空室の物件があり、人口減少が社会問題になっている中、地方の物件で100%の入居を何十年も保ちつづけるのは至難の業です。

利回りのみを重視するのではなく、物件の立地や周辺の賃貸需要・物件にかかるランニングコストを算出した上で物件を選ぶようにしましょう。

節税効果を狙って失敗

不動産を持つことで節税につながると説明されるケースは多いです。

ですが、不動産を所有することで新たに支払う税金もあります。

代表的な税金は、固定資産税・都市計画税です。

また管理費や修繕積立金といった経費も必要になりますので、節税効果以上に負担が増える場合もあるため、節税目的の不動産投資はおすすめしません。

長期での節税効果をメリットとして説明された不動産会社には注意が必要でしょう。

営業マンに言われるがまま購入して失敗

不動産営業マンはとても営業トークがうまいです。

これをすべて鵜呑みにしてしまうと、もともと収益が出ないような物件を購入させられてしまうケースがあります。

提案された不動産会社や物件が本当に信頼できるのか、利害関係のない第三者に相談してから契約しましょう。

不動産投資についての知識はある程度つけておき、自身でシミュレーションを行ってみるのも有効です。

売ろうにも売れず失敗

新築ワンルームのほうが安全性や資産価値が下がりにくいと思い込み購入してしまうと、

いざ売却しようと思ったときに、予想より低い価格でしか売却できないケースが多いです。

金融機関から融資を受けて購入した場合は、ローン残債を売却益で支払えないほど価値が下がることもあります。

売却時の価値を考えて投資先を選ぶことが重要。

投資は保有している期間は本当に成功したのか判断できません。手放したとき、本当の利益を計算することができるのです。

あまりにも価格が安い物件は要注意

物件価格にもある程度適正価格があります。

標準よりもあまりに安い物件は、なにか問題を抱えているかもしれません。

購入してすぐ大規模な修繕が必要となり、莫大な修理コストがかかってしまったというケースもあります。

安い値段の裏には

  • 周囲にお墓や歓楽街、暴力団事務所などがある
  • 自殺や他殺があったなどの事故物件
  • 狭い・設備が極端に古い

など入居者が忌避しがちな理由が潜んでいるかもしれません。

こういった物件は空室リスクが高くなるので、購入を決める前に不動産会社にきちんと確認を取りましょう。

3. ワンルームマンションでの不動産投資を成功させるためのポイント

ワンルームマンション投資での失敗事例と対処法を紹介

失敗例を基にした対処法によってワンルームマンション投資で失敗することは避けられることでしょう。

しかし、それでは足りません。

この項では失敗しないだけでなく、「ワンルームマンション投資で収益を上げ、成功に導くポイント」をご紹介します。

マンションを複数購入する

ワンルームマンション1部屋だけでは、サラリーマンの収入+おこづかい程度の収益を上げることはできますが、

将来的に「家賃収入だけで生活できるようになりたい」という目標があるなら、マンションを複数購入して、投資規模を拡大していくことが必要です。

焦らずに、収支計画を見直しながら買い増しする好タイミングを狙いましょう。

信頼できる管理会社を見つける

仕事が忙しい方は、不動産投資にかけられる時間があまりないでしょう。

入居者対応は管理会社を利用するケースが多いです。

ワンルームマンション投資で管理会社を選ぶポイントは、空室になった場合もすぐに入居者を見つけてくれる「客付け力」です。

空室期間は家賃収入が0になりますので、ここは外せないポイント。

そして客付け力と同じくらい重要なのが、入居者対応です。

なにかトラブルがあったとき即時対応してくれる管理会社であれば入居者も安心して暮らせるからです。

  • ワンルームマンションは客付け力と入居者対応を重視
  • 電話対応が親切である
  • 大手だからと安心しない

物件の設備投資をする

物件の設備にはバストイレ別・室内洗濯機置き場・エアコン付きなど人気の設備というものがあります。

賃貸サイトで物件を探すときも、人気条件で絞り込んで検索している方は非常に多いでしょう。

そのエリアの需要に合った人気の設備を取り入れることで入居率を上げることができます。

リスク対策を行う

不動産投資はあくまで「投資」なので、リスクがつきもの。

リスクから目を逸らすのではなく、理解して対策を練っておくことで成功率は上げることができるのです。

リスクの種類 どんなリスクか 対策
空室・家賃滞納リスク 入居者希望者がつかず、家賃収入が入ってこなくなるのが空室リスク。
入居者がいるにも関わらず、家賃を滞納され、家賃収入がなくなるのが家賃滞納リスク。
  • 客付けに強い管理会社選びをする
  • 入居者審査を慎重に行う
  • 家賃保証会社に入る

など

自然災害リスク 火災・台風・落雷・地震などで建物が損壊するリスク 火災保険と地震保険に入る
(この2つに入っておけば大半の外部からの災害リスクはカバーすることができる)
瑕疵(欠陥)リスク シロアリや排水管の老朽化による水漏れなど、購入前に気づかない瑕疵があるリスク 物件の瑕疵については不動産業者に詳細を尋ね、よく確認。
それでも気づけなかった隠れた瑕疵は「瑕疵担保責任」といって、売主が購入後一定期間、補償を行ってくれる。
(契約内容によるのでよく確認)
金利上昇リスク ローンの借り入れ時に変動金利を選択した場合、金利上昇によって返済額が増えてしまうリスク
  • 金利上昇も想定に入れた事業計画を立てる
  • 最初から固定金利を選択する

賃貸需要のあるエリアで物件選びを行う

入居者あっての不動産投資なのでエリア選定は最重要項目です。

ワンルームマンションに住むのはほとんどが単身者でしょう。

サラリーマン入居者を狙うなら、駅近・職場までの通勤時間が1時間以内・周辺にコンビニがあるなどの周辺環境が重要です。

女性の入居者を狙うなら、駅から物件まで夜でも明るい大通りを通って帰れる、スーパーなどの商業施設が近隣にあると良いでしょう。

また、今後新しい駅や商業施設が建設される予定のある再開発地域は地価が下がりにくいのでおすすめです。

  • そのエリアの入居者に合った物件を選ぶ
  • 利便性を重視する
  • 今後の成長を予測する

4. 新築ワンルームマンション投資ならではのメリット・デメリット

新築ワンルームマンション投資ならではのメリット・デメリット

ひとことにワンルームと言っても、大きく分けて「新築」・「中古」の2種類があり、どちらにもメリット・デメリットがあります。

投資先として魅力的なのはどちらなのでしょうか?それぞれのメリットデメリットを比較してみましょう。

新築ワンルームマンションのメリット

まだ誰も入居したことのない、できたてホヤホヤ・ピカピカの物件です。

きちんと建設された物件なら安全性もピカイチ!自分が入居するなら新築が良い!と思う方も多いでしょう。

そんな新築ワンルームマンションは投資先としてはどうなのでしょうか?

新築マンションというブランド価値

「新築」というプレミアムはとても魅力的です。

設備も最新、外観も共有部分もピカピカ!清潔で、これは入居者にとってこの上ないメリットです。

このことからエリア相場よりも多少家賃が高くても「新築」というだけで入居者が決まりやすいでしょう。

金融機関からの担保力が高い

不動産投資を始める場合、金融機関から融資を受けて始めるケースが多いです。

金融機関は物件を担保として融資を行います。

新築であれば、物件自体に劣化がないことは明白で、金融機関も安心して融資をしてくれます。

頭金0で融資をしてくれるというケースも新築物件には多いです。

初期費用が中古に比べて安い

新築物件はデベロッパーから直接購入するケースもあるので、不動産会社から購入する場合に支払う仲介手数料(物件価格の3%)を支払う必要がありません。

新築でも不動産会社経由で購入する場合は仲介手数料がかかりますので一概にすべての新築物件に言えることではありませんが、手数料を節約する方法があるということはメリットといえます。

メンテナンスコストが当面かからない

建物は経年劣化によりメンテナンスが必要になります。

10年程度で室内の設備に不具合が出始めるため、裏を返せば新築の物件であれば10年程度はメンテナンスコストがほぼかからないということに。

また地震や災害などの天災が発生した場合でも、築50年の物件と新築の物件では耐久度が違います。

このような安全性も新築物件のメリットです。

新築ワンルームマンションのデメリット

ピカピカで安全な新築物件。投資先としてはどのようなデメリットがあるのでしょうか?

新築プレミアムは初めの入居者だけ

残念ながら夢の新築プレミアムは最初の入居者しか恩恵を受けられません。

次の入居者からその物件は中古となります。

新しい入居者を探すときは新築の家賃設定(近隣エリアの1〜2割上乗せ)で入居してもらうことは難しく、必然的に家賃を下げることになるでしょう。

最初の入居者が長く住んでくれればいいのですが、もし、数ヶ月で退去してしまったら…。想定していた家賃収入を得られず、収益計画が狂ってしまいます。

新築後数年で賃料が下落

新築物件は築3年〜5年ほどで家賃が急激に下がります。

これは、はじめの入居者が退去して次の入居者が入るタイミングでもあるということです。

また、近隣に同じ時期に建った物件がある場合、価格競争がおきます。

入居者に選んでもらうために、思っていたよりも家賃を下げなければならなくなるかもしれません。

取得時の利回りが低い

利回りは物件購入価格と家賃収入の2つで考えられます。

購入価格が安く、得られる家賃が高ければ利回りが高くなります。

一般的に新築物件は高利回りが期待できません。

新築プレミアムで相場より高い家賃が見込めたとしても、購入価格が高いので、利回りが高くなりにくいのです。

利回りが低いということは純利益が少ないということになりますので、投資という点ではデメリットになります。

中古に比べて価格が高い

新築物件の価格が高い理由は、建物の建築費に建築業者の利益が上乗せされているからです。

また宣伝費(よくポストに入っているチラシなど)もかかっています。

また、その物件を不動産会社が販売した場合不動産会社の利益も上乗せされますので、更に高額になるでしょう。

5. 中古ワンルームマンション投資ならではのメリット・デメリット

中古ワンルームマンション投資ならではのメリット・デメリット

新築に続き、中古ワンルームマンション特有のメリットデメリットについて解説します。

中古ワンルームマンションのメリット

一旦入居者が入るとすぐに「中古」になってしまうため、新築よりも圧倒的に物件数の多い中古ワンルーム。

投資先としてはどのようなメリットがあるのでしょうか?

物件価格が安い

中古ワンルームは販売価格が新築より物件価格が安くなります。

築浅の物件でも、新築物の7〜8割程度の価格で購入することもできるのです。

新築での販売価格が2,000万円のワンルームマンションであれば、中古になったとき1,400万円程度で購入できるということもあります。

新築に比べて高利回り

物件価格が安く、近隣エリア相場の家賃収入が見込める物件であれば、利回りは高くなります。

利回りが高いということは不動産投資において重要な指標です。

ランニングコストも見越した「実質利回り」が高い物件を探しましょう。

運営状況が把握しやすい

新築ワンルームは初めて運営していく物件です。

なので、今後どのように変化していくのかが予想しにくいです。

ですが中古ワンルームであれば、今までどのような運営状況だったのか把握することができます。

どのくらいのスパンで空室になるのかなど指標があることで、運営計画が立てやすくなります。

また、物件購入時の判断材料としても効果的です。

オーナーチェンジの場合、すぐに家賃収入が得られる

オーナーチェンジ物件とは入居者のいる物件を売りに出しオーナーだけが入れ替わる物件。

オーナーチェンジの場合すでに入居者がいますので、購入した段階から家賃収入を得ることができます。

これは新築にはないメリットです。

ただ、前オーナーがどのような理由で物件を売りに出したのか、確認しましょう。

中古ワンルームマンションのデメリット

中古ワンルームはお得でメリットが多いようですが、デメリットもあります。

中古ならではのデメリットもきちんと確認しておきましょう。

建物の修繕費や設備の修理にお金がかかる

建物は劣化していきます。

新築であれば10年程度メンテナンスコストがかからないと説明しましたが、中古の場合は購入した瞬間に設備不良が起こる可能性があります。

入居者が故意に破損させた場合以外、経年劣化はオーナーの負担で修理することが一般的です。

この修繕費は急に必要になりますので、思わぬ出費になります。

金融機関の融資が通りにくい場合がある

金融機関は貸したお金がきちんと返ってくるかを審査基準にしています。

中古の場合、物件の評価額が新築に比べ70%前後になることが多いです。

きちんと資産価値の示せる物件でないと融資を受けることが難しくなります。

安全面に不安がある(耐震性・耐久性)

築年数が古くなればなるほど、建物は劣化していきます。

また、耐震基準も年々厳しくなっているため、建設当時は条件を満たしていても、40年後まで完璧に安全とは言い難いです。

そのため、築25年で大規模修繕が必要になります。

お金もかかりますし、きちんと工事をしていても入居者としては安全面を気にして選ばない可能性もあります。

購入した価格での売却が難しい

築浅の物件でさえ、販売価格が下落します。

よっぽどメリットのある物件出ない限り、販売価格を上回る売却価格は得られないでしょう。

6. ワンルームマンション投資は初心者に優しい投資法

ワンルームマンションは低価格で始められて、安定した経営ができれば毎月安定した家賃収入を得ることができる、初心者に優しい投資法です。

ただメリットだけではなく、デメリットやリスクも鑑みて、余裕を持った事業計画を立てたうえで始めてください。

ワンルームマンションから不動産投資を始めて、知識と経験を積みさらに上を目指していただければと思います。

 

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