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不動産投資でのレバレッジの効果とは|リスクと対策方法について紹介

最近不動産投資の世界でよく耳にするようになった「レバレッジ」。

株式投資やFXをしている人は馴染みのある言葉かもしれません。

レバレッジは、借入金を利用して投資をすることで、自己資金の何倍もの投資効果を得ることを目的とした投資手法のひとつです。

借入金を利用すると聞くと、なんだかこわいような気もしますね。

確かに、レバレッジ効果を狙った投資は利益が大きく出せる代わりに、損失も大きく出てしまうことがあります。

今回は不動産投資のレバレッジにおけるメリットやデメリット、リスクを軽減させる方法について紹介していきます。

1. 不動産投資における「レバレッジ」とは?

レバレッジは「てこの原理」と訳されます。つまり、「小さな力で大きな力を生み出す」ということです。

不動産投資で言うレバレッジとは、銀行などから借り入れをすることで、自分の資金だけでは到底買えないような、自己資金の何倍もの大きな不動産に投資をすることを指します。

融資を受けることで、今まで買えなかったような不動産が買えるようになるので、より利回りの高い新築マンションへの投資や、より部屋数が多く、高い収益が見込める物件への投資ができるように。

融資を受ける際の金利などコストは発生するものの、自己資金だけでの投資に比べ高い投資効果を得ることが出来るでしょう。

2. 不動産投資のレバレッジを行うことによる効果

不動産に投資をする場合、株式やFXほど大きな値上がりは期待できないため、いかに効率よく投資効果を高めるかがポイントになります。

そのため、不動産投資でより多くの資産を作ろうとする場合は、レバレッジを効かせることを検討する必要があるのです。

まずは、不動産投資でレバレッジを効かせるによる効果を見て行きましょう。

他の金融商品よりも効率よく投資が出来る

投資というと、不動産の他には株式やFX、仮想通貨などがあります。

しかし、銀行に行ってそれらの金融商品を買うために資金を貸してほしいと言っても恐らく貸してもらえないことがほとんどではないでしょうか。

株式の信用取引やFXの証拠金取引でレバレッジをかけることはできますが、不動産のように数十億、数百億といった資金を借り入れて投資するというのはかなり難しいでしょう。

不動産は借り入れのしやすさから、他の金融商品に比べてレバレッジがかけやすいため、効率よく投資することができます。

低資金で大きな投資をすることが可能になる

借り入れがしやすいということは、その分元手が小さくても大きな投資がしやすくなります。

大きな物件や利回りの高い新築物件に投資ができることで、投資効率が高くなります。

たとえば、同じ利回り5%の物件だったとしても、1,000万円の物件であれば年間の収益は50万円ですが、
借り入れをして1億円の物件を買うことが出来れば収益は500万円になります。

また、少ない手元資金で安い中古物件を買うより、借り入れをして利回りの高い新築物件を買うというのも効果的です。

借り入れする際には資金の返済や金利が発生しますが、日本は現在超低金利下にあるので、しっかりとした物件と融資先を選べば、十分にレバレッジをかける意味はあるでしょう。

自分の資産を作りやすくすることが出来る

日本国内での不動産投資では、物件自体が大きく値上がりすることはあまりありません。

そのため、毎月の家賃収入が主な利益になります。

レバレッジをかけて大きな物件を購入することによって入ってくる収益も大きくなるので、資産を大きく増やすことが出来ます。

手元に資金を置いておくことが出来る

レバレッジを効かせる場合、借入金を使って不動産投資をするので、ある程度資金を手元に置いた状態で投資をすることが出来ます。

3. 不動産投資でレバレッジは何倍までかけることができるのか?

たとえばFXであれば、レバレッジは予め入金している証拠金の25倍までと制限があります。

他にも、金融商品のレバレッジ投資には法律で制限があります。

では不動産投資にはレバレッジの制限があるのでしょうか?

また、レバレッジの目安はどれくらいなのでしょうか?

不動産投資するときのレバレッジの目安

不動産投資をする際には、レバレッジの制限はなく、実質無制限でレバレッジをかけることができます。

実際に、給与水準などの条件さえ合えば、かなりの金額を融資してくれる金融機関もあります。

しかし、レバレッジをかけるということは、もしその不動産投資が失敗した場合、損失も大きくなってしまいます。

つまり、レバレッジを効かせれば効かせるほどハイリスク・ハイリターンの投資になります。

不動産投資での明確なレバレッジの目安はありませんが、年収の10倍、20倍までという形で上限を設けている金融機関が多いようです。

不動産投資で融資を受ける場合は、あらかじめその投資の最大損失を計算し、自分の年収や手元資金を加味して無理のない金額を設定するようにしましょう。

4. 不動産投資でレバレッジをかけることによるリスク

不動産投資でレバレッジをかけると利益を効率よく増やすことが出来る代わりに、損失が大きく膨らむこともあります。

では、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。

逆レバレッジになる可能性がある

不動産投資でレバレッジをかける上で注意しなければならないのが、「金利の動向」です。

変動金利で融資を受け、返済中に想定以上に金利が上がってしまった場合、家賃収入の利回りと返済金利が近づいて思ったようにレバレッジ効果を得られなくなることがあります。

また、最悪の場合、収入の利回りを返済金利が上回ってしまい、投資がマイナスになってしまうことがあります。これを「逆レバレッジ」と言います。

逆レバレッジを防ぐため、ローンの種類や、金利動向には注意しながら投資を行うようにしましょう。

レバレッジしだいでハイリスクハイリターンになることも

レバレッジをかけると、本来自分が持っている資金の何倍もの金額を投資しているのと同じ投資効果が得られます。

家賃収入も借入金利の情勢ももともとの想定通りで投資ができれば高い利回りが得られるものですが、不動産投資では空室が多くなったり金利が上昇したりと、投資資金がマイナスになってしまうことももちろんあります。

マイナスになった場合、レバレッジをかけているとその分損失が大きくなってしまうので注意しましょう。

レバレッジ次第で損失が膨れ上がってしまう

自己資金だけでなく、借入金を使って投資をすると、将来的に借入金を返済する必要があります。

しかし、投資が想定していたほどうまくいかず、家賃相場の下落や金利の上昇などによってキャッシュフローがマイナスになってしまうことがあります。

そうすると損失がどんどん膨らみ、最悪の場合債務超過に陥ってしまうという事態になります。

5. 不動産投資でのレバレッジリスクを軽減する方法

不動産投資でレバレッジをかけるリスクについて見てきましたが、そうはいっても不動産投資をする上でレバレッジをかけるのは非常に魅力的です。

それでは、レバレッジリスクを軽減するにはどうしたらよいのでしょうか。

空室リスクなどのリスク対策を行う

空室があると賃料収入が減ってしまうので、空室があればあるほど融資の返済が難しくなってしまいます。

空室リスクを軽減するには、最初の物件選びが非常に重要です。

物件自体の設備や築年数だけでなく、その物件がターゲットとする入居者層に需要のある立地にあるかどうか、その周辺地域の競合物件の有無などまで、しっかりとリサーチしてから物件を選びましょう。

リスクが発生しても支払うことが出来る資金を用意する

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われ、金融商品の投資と比べるとリスクは低いとされていますが、それでも何が起こるかわからないのが投資の世界です。

不動産投資をする際にはあらかじめ想定されるリスクについての情報を集め、自分が許容できる範囲で投資をして、何かあっても資金に困らないよう注意しましょう。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

物件のキャッシュフロー比率をしっかりと把握する

キャッシュフロー比率は、簡単に言うと、収益が負債の何倍かを示す指標です。

不動産投資では、キャッシュフロー=家賃収入-経費-借入金返済で計算します。

家賃収入をたくさん稼いでいても、それ以上に多額の借入金があり、返済が滞ってしまっていては、不動産投資がうまくいっているとは言えません。

借入金の返済を進めながらもしっかりとキャッシュを生み出せる投資を目指しましょう。

もしもの場合が起きても対処ができる借入額しておく

レバレッジを利かせた不動産投資を行う場合、借入額の設定がとても重要になります。

想定していた家賃収入が得られなかったり、思わぬ修繕費用が発生するなど、もしもの場合が起こっても対処ができる金額で不動産投資を始めましょう。

事前に情報を集めて物件を選ぶ

不動産投資で考えられるリスクは、空室リスクや家賃滞納リスク、地価や物件の値下がりリスクなどいくつかありますが、物件選びがうまくできればかなりリスクを抑えることができます。

周辺地域の環境・物件のターゲット選び・業者選びなど、自分で集められる情報を最大限活用して物件を選んでいきましょう。

6. レバレッジは使い方次第でプラスにもマイナスもなる

不動産投資でしっかりと利益を出そうとすると、レバレッジの利用を考える人も多いですね。

しかし、使い方によってはハイリスク・ハイリターンになってしまうのがレバレッジです。

レバレッジを利用する際は、適正な金額やローン選びなどの専門知識が必要不可欠です。

もしレバレッジを利用した不動産投資に関心があるという方は、一度MIRAIMOのセミナーに参加してみるのがおすすめです。

個別相談も行っているので、実際の投資物件の紹介や、ローンの相談など、丁寧に対応してくれますよ。

不動産投資を検討する際は、ぜひ一度足を運んでみましょう。

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