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中古マンション投資をするメリットとは?|オススメする理由と成功させる方法を紹介

不動産投資は物件選びが重要です。

たとえばマンションであれば新築がいいのか中古がいいのか疑問に思うことでしょう。

結論から言ってしまえば中古マンションがおすすめです。

 

今回はなぜ中古マンション投資がおすすめなのか?

新築マンションよりもなぜメリットがあるのか?

中古マンション投資で成功する方法もお伝えしていきます。

 

不動産投資で利益を上げて、自身の望む収入を確保していきましょう。

1. 不動産投資を行うことで得られるメリット3つ

不動産投資のメリットを知ることで有効に資産運用することが可能です。

具体的なメリットは3つあります。

どのようなものがあるのか見ていきましょう。

①節税対策ができる

不動産を購入し運用することで節税になります。

具体的には所得税や住民税は不動産投資で得た利益に対して課税されますが、修繕費や管理費・損害保険料・減価償却費などの経費を差し引いた金額を利益として計上できるため、課税額の圧縮ができるのです。

他にも物件を確認するための交通費や管理会社と打ち合わせするための交際費などの、不動産経営にかかわる支出であれば経費にすることも可能。

 

また、仮に不動産経営が赤字になってしまった場合は節税効果が上がります。

不動産所得以外に給与などの収入があれば、その所得と損益通算して、本業の所得税や住民税を減税することができるのです。

②収入源を増やせる

この先どうなるか予想がつかない日本の情勢では、本業のみで生計を立てることに不安を持っている人はたくさんいます。

実際、副業や兼業を容認する流れも見られるようになり、安定した生活を得るために収入の柱を増やすことが主流となりつつあります。

 

不動産投資は株式投資などと比べて安定した収益を確保しやすい傾向があります。

入居者は基本的に年単位で住むことを想定しており、家賃も大きく下がることがないため、長期的かつ安定的に利益を得ることが可能です。

 

不動産投資で得た収益を生活の足しにしてもいいですし、更なる資産運用へのステップにする足掛かりにもできます。

 ③私的年金として利用できる

ニュースやメディアでは、公的年金制度の破たんについて色々と騒がれていますが、今後どうなるのかは一般人ではわかりません。

しかし、自分で年金を作ることは可能です。

不動産収入を私的年金として利用することで安心した老後を送れます。

 

公的年金は支給額が減少傾向にあり、今後受け取る方は貯金をすり減らしながら生活する恐れが。

減った分の公的年金を不動産投資で得た収入で補うことによって、貯金をすり減すことなく生活を送ることができます。

2. 不動産投資の中でも中古マンション投資をすることによるメリット4つ

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ここまでは不動産投資のメリットを学びました。

しかし、不動産にはいくつかの物件の種類があります。

一戸建てがいいのかマンションがいいのか、新築がいいのか中古がいいのか悩むところでしょう。

結論としては中古マンション投資がおすすめです。

 

ここからは、中古マンション投資をおすすめする理由である4つのメリットを見ていきましょう。

①低価格で購入できる

新築マンションよりも中古マンションのほうが安いです。

新築マンションは一度でも誰かの手に渡ったら資産価値は3割減ってしまいます。

仮に1,000万円の新築マンションがあり、誰かが購入した時点で700万円ほどの価値になってしまうのです。

お得に購入するのであれば、中古マンションのほうがコストパフォーマンス的にも良いでしょう。

 

また、中古マンションの中には数百万円ほどで購入できるものもあります。

金額によっては、ローンを組まずに経営することが可能です。

さらにローンがなければ、毎月の返済にかかる支出が減りますので利回りを上げることができます。

②初心者でも投資がしやすい

初めての不動産投資の場合、戸惑う点は入居者が来てくれるかどうかです。

この点に関しても中古マンションはメリットがあります。

自身が手にする前に、その物件にどんな入居者がいたのか、どのくらいの期間住んでいたのかを把握することができるからです。

 

不動産経営でもっとも怖いのが空室問題です。

過去の情報を参考にしながら経営できるのは大きなメリットです。

③資産として保有できる

不動産は実際に形のある資産であり、長期的に保有できます。

株式の場合は企業の業績次第で価値がなくなることはあっても、不動産は自分主導で経営できます。

主導権を持てる資産を保有できることは大きなメリットなのです。

④マンションとしての適正価格で購入できる

中古マンションは過去の経営記録から適性の価格を割り出すことが可能です。

  • 入居者がどのくらいいたのか
  • 家賃は下がったのか
  • 周辺物件の地価の変化

などを見ることで適正価格が割り出せます。

新築マンションの場合はつまるところ「やってみなければわからない」部分があります。

一方、中古マンションの場合は過去の傾向がわかっているからこそ適正な価格が割り出せるのです。

3. 不動産投資のうち新築マンションの投資が推奨されない理由

不動産投資で失敗しない無敵大家さんに!|リスクと失敗例5選から学ぶ成功の秘訣

中古マンションにメリットが多いとはいえ、新築マンションにも興味はありますよね。

しかし、実は新築マンションにもデメリット、つまり推奨されない理由があります。

新築マンションは御祝儀価格に設定されている

新築マンションの価格は適正ではないことが多いです。

新築マンションの販売価格は、広告宣伝費などの費用が上乗せされた「御祝儀価格」として設定されており、通常の価値よりも高い値段がつけられています。

つまり、本来の価値よりも高く値段設定されているのです。

評価額が1,000万円なのに3,000万円の価格に設定されていることすらあります。

 

不動産投資は利益を得るのが目的です。

利回りを低くするようなことをしてしまえば、儲かるのは業者だけです。

新築マンションは損失が出やすい

シミュレーションした際にプラスの収益になっていたとしても注意が必要です。

たとえば月に10万円の家賃収入があり、ローンの返済額が9万円の場合、毎月1万円の収益が可能になります。

しかし、これに税金分を考慮するとマイナスになってしまいます。

 

ローン返済額は経費になると思ってしまうかもしれませんが、実際の経費になる部分は金利分のみです。

つまり、元本が5万円で金利分が4万円だった場合には、税金の仕組み上所得(儲け)は1万円ではなく、10万円‐4万円=6万円になります。

 

税率が30%とした場合、6万円×0.3=1万8千円を納めなければなりません。

つまり8千円のマイナスになってしまうのです。

そもそもご祝儀価格で設定されている新築マンションでは、購入した時点で損をしやすいので注意が必要です。

物件価格の高騰により割高になっている

現在、不動産の価格は高騰しています。

理由はさまざまですが、主なものとしてオリンピック需要による外国人の受け入れや都市機能の集中化により、特に首都圏の不動産市場が大きな注目を集めていることが挙げられます。

また、現在は低金利が続いていることで融資条件が良く、収益性が高いこともから人気を後押ししている原因でしょう。

しかし、高騰した価格は本来の価格ではありません。

割高で購入してしまったら、利回りは低くなり売却するにも売却額は格安になるなど投資全体の損失につながる可能性があります。

4. 新築マンションよりも中古マンションが投資に向いている理由

投資の観点として新築マンションよりも中古マンションのほうが投資に向いています。

主な理由は6つあります。

利益を上げやすくするためにも、知識として知っておくようにしましょう。

購入時より価格が上回りやすい

意外かもしれませんが近年は中古マンションの価格が上昇傾向になっています。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「月例速報マーケットウォッチ」にデータが出ています。

2014年1月から2017年12月までで首都圏の平均成約㎡単価が125%の上昇を記録しているのです。

 

また、中古マンションを購入した価格よりも高くなる可能性は下記です。

  1. 景気上昇に伴う高騰
  2. 市や都による都市開発計画による価値上昇

これらは今後の動向を見る必要があります。

 

中古マンションの価格は広告費などの費用の上乗せのない、その時の市場価格に基づいた適正価格で購入できます。

このことからも中古マンションのほうが価格が上回りやすいことが期待できます。

参考:公益財団法人東日本不動産流通機構 「月例速報マーケットウォッチ」

   2013(平成25)年01月度 月例速報Market Watch

   2018 年11月度 月例速報Market Watch サマリーレポート

リスクを把握しやすい

新築マンションの場合は誰も経営をしたことがないので、

  • どんな入居者が来るのか?
  • 入居者の層は?
  • マンション自体の状態は問題ないのか?

など不明点が多いです。

予想として打ち出すことはできても、実際にどうなるかはわかりません。

比べて中古マンションは過去の経営状況を先に知っている状態から始められます。

 

過去のデータから想定されるリスクを把握しておくことで対策も可能です。

不明なリスクと判明しているリスクであれば、どちらが対処しやすいかは明白でしょう。

物件価格が変化しにくい

上述の通り、新築マンションは誰かの手に渡った時点で30%ほど価格が下がる傾向があります。

逆に中古マンションの場合は緩やかに下がることはあっても急激に下がることはあまりありません。

何かしらの理由で売却しなければならなくなったときに、購入した時点での物件価格の変動幅が狭いことは大きなメリットです。

 

またこれまでの家賃収入の収益によってプラス収支で終わらせることも可能です。

物件価格が変化しにくいことはこのようなメリットもあるのです。

適正な価格での購入が出来る

適正価格で購入することは重要です。

新築マンションは御祝儀価格で販売されており、適正価格よりも2,3倍の値段で設定されていることもあります。

過去の傾向やマンションの状況により、適正に定められた中古マンションのほうが投資として向いているのです。

 

家賃も新築マンションとそれほど変わらずに設定できるため、利回りの面においても投資として優れています。

実際の利回りを把握できる

新築マンションは出たとこ勝負の側面があります。

想定している家賃で入居者が現れなかったら下げるしかありませんし、設備投資などの対応もする必要が出てきます。

そうすると利回りはどんどんと下がってしまいます。

 

中古マンションであれば実際の家賃も過去のデータに基づいて適正に設定されていますし、必要な設備も把握できています。

つまり実際の利回りを把握できるのです。

シミュレーションしやすいことは投資をする上で重要なポイントです。

 

不明瞭な点があるものよりもわかっていることがあるほうが有利なのです。

インフレ耐性ができている

一般的に物価が上昇すれば不動産の価格も上昇します。

インフレになってしまい、預金の価値が減ったとしても不動産の価値は相対的に変わりません。

それであれば、新築マンションも中古マンションも変わらないのでは?と思うかもしれませんが、新築マンションの場合は購入してすぐに価格は30%ほどの下落を迎えます。

一方で、中古マンションは購入してすぐに価格は大きく下落しません。

インフレ耐性に強いのが中古マンションなのです。

 

アベノミクスなどの経済政策で今後はインフレが起こる可能性もあり得ますので、あらゆることを想定して対応するようにしましょう。

5. 中古マンション投資を成功させる4つのポイント

新築マンションよりも中古マンションのほうが投資として有利であることがわかりました。

しかし、中古マンション投資なら必ず成功するわけではありません。

中古マンション投資を成功させるなら、4つのポイントを押さえておきましょう。

①リノベーション済みの物件を探す

リノベーションとは改修という意味です。

古い設備の中古マンションの場合、リノベーションしていない状態のままでは入居率は上がらないでしょう。

前に住んでいた人の形跡があると心理的に受け付けない人が多いからです。

投資額は増えますが、リノベーションをする方が投資額的に増えますが今後のことを考えると有効です。

 

しかし、リノベーションにはお金がかかりますし時間もかかります。

そこでリノベーション済みの物件を購入することをおすすめします。

リノベーション済みであれば、自身で業者に発注しなくてもいいので楽ですし、時間が浮いた分、物件探しに注力できます。

働きながら投資物件を探すのは思いのほか大変です。

 

妥協せずに物件を選べますのでポイントとして抑えておくといいでしょう。

②借地借家法に関する権利が付いている物件は避ける

借地借家法の権利がついている物件は避けたほうが無難です。

この権利がついていると地主から土地を借りて建物を保有することになります。

地代がかかり支出が増えてしまいますし、リフォームをする場合にも許可が必要になります。

 

さらに、物件の売却時にも安い価格で取引される傾向があり、買い手もつきにくいです。

戦略的な経営を行いたいのであれば借地借家法の権利がついている物件は避けましょう。

③自己資本を入れて運用をする

自己資本を入れて運用するほうが投資は安定的になります。

仮に中古マンションの全額を銀行から融資を受けた場合、空室期間が長く続けば、返済ができなくなってしまう可能性が出てきます。

自己資本を入れて運用すれば、ローンの返済額も減りますので空室が続いても自己破産にはなりにくいです。

 

フルローンで組んでしまい、空室が続き自己破産した例は意外と多いです。

金利が上昇する可能性もありますので、転ばぬ先の杖として対処するようにしましょう。

④不動産関係者の知り合いを見つけておく

不動産投資は事前の確認や状況把握が大事です。

不動産関係者の知り合いを見つけておくと、生きた情報を入手することが可能です。

他にも相談することで解決する問題もあります。

自身の友人関係に不動産関連の方がいましたらコンタクトを取ってみましょう。

6. 不動産投資には他の金融商品にはないメリットが豊富

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資産運用はこれからの時代、さらに重要になってきます。

今後の経済や社会情勢はわかりませんが対策をしっかり持って対応するようにしましょう。

資産運用の方法は不動産投資・株式投資や投資信託・債券・金やプラチナなどさまざまですが、その中でも不動産投資は安定しており、インフレにも強い傾向があります。

特に中古マンション投資はリスクが低く、多くのメリットがあるためおすすめです。

自身の状況に合わせた資産運用方法として、中古マンション投資をぜひ検討してみてください。

 

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