中古マンション投資ならではのメリット4つ｜成功させるための物件の選び方を解説

不動産投資は物件選びが重要です。

たとえばマンションであれば新築が良いのか中古が良いのか疑問に思うことでしょう。

結論から言ってしまえば中古マンション投資がおすすめです。

 

今回はなぜ中古マンション投資のメリットを中心に、新築マンションよりもなぜメリットがあるのかといった疑問にお答えします。

中古マンション投資で成功するための物件選びのコツもお伝えしていきましょう。

不動産投資に興味がある方はぜひ参考にしてください。

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1. 中古マンション投資をすることで得られるメリット4つ

不動産にはいくつかの物件の種類があります。

一戸建てがいいのかマンションがいいのか、新築がいいのか中古がいいのか悩むところでしょう。

結論としては中古マンション投資がおすすめです。

 

中古マンション投資をおすすめする理由である4つのメリットを見ていきましょう。

①新築と比較して投資物件の購入金額が低い

新築マンションよりも中古マンションのほうが低価格で購入できます。

新築マンションは一度でも誰かの手に渡った時点で「中古」となり資産価値は3割減。

仮に1,000万円の新築マンションがあり、誰かが購入した時点で700万円ほどの価値になってしまうのです。

お得に購入するのであれば、中古マンションのほうがコストパフォーマンス的にも良いでしょう。

数百万で買える中古マンションも

また、中古マンションの中には数百万円ほどで購入できるものもあります。

金額によっては、ローンを組まずに経営することも可能。

さらにローンがなければ、毎月の返済にかかる支出が減り、利回りを上げることができます。

②初心者でも投資がしやすい

初めての不動産投資の場合、戸惑う点は入居者が来てくれるかどうかです。

この点に関しても中古マンションはメリットがあります。

自身が手にする前に、その物件にどんな入居者がいたのか、どのくらいの期間住んでいたのかを把握することができるからです。

 

不動産経営でもっとも怖いのが空室問題です。

過去の情報を参考にしながら経営できるのは大きなメリットです。

③資産価値が大きく減少しにくい

中古マンションは、新築マンションと比べて建物の資産価値や家賃の下落率が低いこともメリットと言えるでしょう。

一般的にマンションの資産価値というのは、新築購入後に一気に下落し、築20年にかけて減少していく傾向にあります。

20年以降の資産価値の下落は緩やかに下がることはあっても急激に下がることはあまりありません。

売却を考える際に、購入した時点での物件価格の変動幅が狭いことは大きなメリットです。

またこれまでの家賃収入の収益によって、プラス収支で終わらせることも可能になるのです。

④投資物件の現状を確認してから投資が出来る

中古マンションは過去の経営記録から、現状の経営状況を見ることができます。

• 入居者がどのくらいいたのか
• 家賃は下がったのか
• 現状の利回りはどのぐらいか
• 周辺物件の地価の変化

などを見ることで、本当に利益が出るのか、投資物件として適切か見極めることが可能です。

 

新築マンションの場合はつまるところ「やってみなければわからない」部分があります。

一方、中古マンションの場合は過去の傾向がわかっているからこそ、自分が購入する際の基準とすることができるのが大きなメリットでしょう。

2. 中古マンション投資特有のリスクやデメリット

中古マンション投資にメリットが多いとはいえ、あくまで「投資」なのでリスクやデメリットもあります。

リスクから目を背けるのではなく、しっかり理解して回避策を練れば、失敗を避けることができるのです。

設備の修繕費・リフォーム代がかかる

中古マンションでは設備が老朽化している場合もあり、購入してすぐに故障したり、リフォームが必要になったりするケースも少なくありません。

投資用の中古マンション投資をする前には、修繕費やリフォーム代がかかることも見越して、投資計画を練る必要があります。

建物や設備が古く、入居者がつかないこともある

中古マンションは旧耐震基準で建てられたものであったり、外観があまりにも古いと入居者に避けられてしまうこともあります。

また水回りが汚い、あまりにも設備が古いなども敬遠される原因に。

 

旧耐震基準の物件は避けて購入したり、

設備が古い、足りないなどで、入居者に不人気な場合は交換を検討する必要も出てくるでしょう。

空室リスク

不動産投資で共通して恐ろしいリスクが、「空室になり家賃収入が途絶えてしまう」というリスクですが、

中古マンションの場合、現在入居中の部屋があっても、退去してしまった後になかなか次の入居者がつかないという場合もあります。

近隣に似たような物件や、より条件の良い物件がある場合は家賃を下げたり、リフォームをしたりといった工夫が必要になるでしょう。

3. 中古マンション投資のメリットを最大限活かすための物件選びのコツ

中古マンションと一口に言っても、一つとして同じ物件はありません。

先述した中古マンション投資のメリットを最大限活かすためには、収益性の見込める「良い立地」「良い物件」を購入する必要があります。

人口の流れが多いエリア

中古マンション投資の立地選びのコツとして、「人口の流れが多く、賃貸需要のあるエリア」を選びましょう。

入居者がいなくては、不動産投資で収益を得ることはできません。

人口増加が今後も見込める、都内駅駅徒歩7.8分以内の物件なら、空室リスクを低くすることができます。

投資するエリアの賃貸需要や周辺環境は念入りに調べましょう。

物件の瑕疵が少ない物件

瑕疵とは、不動産に何かしらの欠陥があることを指します。

中古マンションは購入後に時間が経って瑕疵が見つかると、瑕疵担保責任の期間が過ぎており、自分でお金を負担する必要が出てくることが。（契約書に記載の瑕疵担保責任の期間による）

事前に中古マンションの内覧をして、シロアリやカビなどが発生していないか、給湯器やガスコンロなどの設備に問題はないかなど、細かくチェックしておく必要があります。

事前に物件を内覧して、瑕疵をチェックしておくことは必須と言えるでしょう。

耐震基準が新耐震基準を満たしている

投資用の中古マンションを購入するなら、1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件を選ぶことをおすすめします。

地震が起きた時に、建物が倒壊するリスクを抑えることもでき、「旧耐震基準だから」と入居者に敬遠されてしまうのを防ぐこともできます。

4. 中古マンション投資で失敗してしまう理由とは？ありがちな失敗を紹介

中古マンション投資は「投資」なので失敗してしまう人もいます。

では、何が失敗の原因となっているのでしょうか？

本項では中古マンション投資でありがちな失敗と回避策をご紹介しましょう。

格安物件だからという理由だけで購入する

中古マンションには数百万円で購入できるものもあると先ほどご紹介しましたが、「安いから」という理由だけで安易に購入すると失敗リスクが高くなります。

格安中古マンションは利回りが高いため、良いと思ってしまう人もいますが、一般的にネット上などに表示されている利回りは、

表面利回りと言って「年間家賃収入÷購入物件価格×100」で出した割合。

満室想定で、物件にかかる費用は何も含まれていません。

格安物件や利回りが高すぎる物件には何かワケがあったり、高額の修繕費が必要になったりする必要があるので、よく見極めましょう。

無理なローンの借り入れをする

自分の身の丈に合っていない多額なローンを借りると、返済不能に陥りやすくなります。

いくら条件の良い物件が見つかったからと言って、自分の年収や諸条件に見合わない高額のローンを組んでしまうと、毎月の返済額も高くなります。

経営上少し問題が出ただけで、高額な自己負担額が発生してしまうことも…。

 

自分の条件に見合った額の物件を購入しましょう。

年収・職業・勤続年数・その他借り入れ状況や、投資物件の収益などさまざまな条件で、不動産投資ローンの借り入れできる金額が決まります。

分からないことがあれば不動産会社に相談するのがオススメです。

5. 中古マンション投資を成功させる4つのポイント

新築マンションよりも中古マンションのほうが投資として有利であることがわかりました。

しかし、中古マンション投資なら必ず成功するわけではありません。

中古マンション投資を成功させるなら、4つのポイントを押さえておきましょう。

①リノベーション済みの物件を探す

リノベーションとは改修という意味です。

古い設備の中古マンションの場合、リノベーションしていない状態のままでは入居率は上がらないでしょう。

前に住んでいた人の形跡があると心理的に受け付けない人が多いからです。

リノベーションをする方が投資額は増えますが、今後のことを考えると有効です。

②借地借家法に関する権利が付いている物件は避ける

借地借家法の権利がついている物件は避けたほうが無難です。

この権利がついていると地主から土地を借りて建物を保有することになります。

地代がかかり支出が増えてしまいますし、リフォームをする場合にも許可が必要になります。

 

さらに、物件の売却時にも安い価格で取引される傾向があり、買い手もつきにくいです。

戦略的な経営を行いたいのであれば借地借家法の権利がついている物件は避けましょう。

③自己資金を入れて運用をする

自己資金を入れて運用するほうが投資は安定的になります。

中古マンションの全額を銀行から融資を受けた場合、空室期間が長く続けば、返済ができなくなってしまう可能性が出てきます。

自己資本を入れて運用すれば、ローンの返済額も減りますので、仮に空室が続いても失敗する可能性は低くなるでしょう。

④不動産関係者の知り合いを見つけておく

不動産投資は事前の確認や状況把握が大事です。

不動産会社の担当と良い関係を築いておくと、生きた情報を入手することが可能です。

他にも相談することで解決する問題もあります。

不動産投資会社を比較するためにも、さまざまな会社とコンタクトをとってみましょう。

6. 中古マンション投資はメリットが豊富！ポイントを押さえて投資しよう

資産運用はこれからの時代、さらに重要になってきます。

資産運用の方法はさまざまですが、その中でも不動産投資は安定しており、インフレにも強い傾向があります。

特に中古マンション投資はリスクが低く、多くのメリットがあるためおすすめです。

自身の状況に合わせた資産運用方法として、中古マンション投資をぜひ検討してみてください。

 

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