不動産投資の初心者でも実践できる成功ポイントと基礎知識｜始め方からメリット・リスクまで

不動産投資は、初心者でも成功できる投資のひとつです。

但し、成功を目指すためには、知っておかなければならないポイントがあります。

初心者が不動産投資の勉強をする方法は、本・ブログ・セミナーなどさまざまです。

不動産投資の基本を始め、メリットやデメリット・リスク、物件の選び方など知っておくと良いでしょう。

今回は不動産投資初心者でも、成功を目指すために知っておくべき3つのポイントをご紹介します。

1. 不動産投資は初心者にもオススメできる投資法！｜仕組みや種類を解説

不動産投資とは不動産を購入し、賃貸したり売買によって利益を得る投資法のこと。

「手間やお金がかかりそうだし、難しそう…」といったイメージが先行しがちですが、

不動産の購入は不動産会社がサポートしてくれますし、

物件の管理や入居者対応も管理会社に委託すれば、会社員の方でも手間がほとんどかかりません。

お金の面も不動産は実物資産なのでローンが組め、少ない自己資金でも始められるという特徴があるのです。

よって、不動産投資は初心者にオススメできる投資法と言えるでしょう。

不動産投資の仕組み

不動産投資でお金を増やす仕組みは2種類。

• 投資物件を賃貸に出して、賃料を収入にする（インカムゲイン）
• 不動産価格が上昇した時を狙って売却する（キャピタルゲイン）

があります。

不動産投資の種類

不動産投資の種類は大きく分けて3つ、住宅・非住居系・その他があります。

では、どのようなものがあるのでしょうか？以下に表でまとめました。

住宅系	非住居系	その他
アパート（一棟） 一棟マンション 区分マンション（マンション1部屋） 一戸建て	一棟商業ビル ホテル 店舗 事務所 オフィスビル	倉庫 駐車場 トランクルーム コインランドリー コンテナ シェアハウス

一般的に初心者はアパートや区分マンション投資からスタートするのがオススメです。

不動産投資初心者が成功を目指すために知っておくべき3つのポイント

不動産投資初心者でも、成功を目指せるポイントがあります。

大まかに分けて

1. 不動産投資の始め方を知る
2. 不動産投資のメリットとデメリット・リスクを知る
3. 成功を目指せる物件の選び方

3つのポイントがあり、知っておくだけで初心者から一歩進めるでしょう。

次の項目から解説していきます。

2. 不動産投資の始め方を知ろう｜初心者が始める前に必要なこと

不動産投資を始める前には、基礎知識の勉強や情報収集が必要です。

インターネット・書籍・セミナーなど勉強方法や情報収集の方法はさまざまですが、代表的な3つをご紹介します。

①本で勉強する｜用語など知識を増やそう

不動産投資の基本を身に付ける方法として、不動産投資専門の本で勉強することが有効的。

インターネットでも情報は豊富ですが、正しい基本知識を知るには専門誌がおすすめです。

初心者にもわかりやすい3冊をご紹介します。

初心者から経験者まですべての段差で差がつく！不動産投資最強の教科書

投資家100人に不動産投資を始める前に知りたかった100の疑問と答えが特集され、入門書として最適な一冊でしょう。

平凡なサラリーマンでも不動産投資で成功させるための事前準備から売却（出口戦略）のことまでを網羅しているノウハウ本。

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

浅井佐知子不動産鑑定事務所代表である、浅井佐知子さんの著書。

初心者が疑問に思いがちな不動産投資の基礎や、成功のためのステップなどを解説しています。

まさに不動産投資1年生のための教科書のような本です。

1000年使える不動産投資最強成功術

2024年に出版され、いつの時代でも成功するための不動産投資のノウハウを詰め込んだ本です。

購入から売却までをフェーズごとに解説しており、サラリーマンで不動産投資に興味がある初心者から、既に失敗してしまった…という人までためになるでしょう。

 

不動産投資の本についてより詳しくご紹介している記事はコチラから👇

②経験者のブログを読んでみる｜成功談・失敗談を知ろう

インターネットでの情報は山ほどありますが、専門誌ではなかなか得にくいのが経験者の体験談です。

さまざまな方の成功談や失敗談を知ることができるため、不動産投資をする前に欠かせない情報源のひとつになります。

初心者におすすめの経験者ブログをご紹介します。

 

MIRAIMOがピックアップしておすすめするブログは

「20代不動産投資から不動産王への道程」。

中林準さんは25歳で不動産投資を始め、現在では不動産コンサルティング業務を行う会社の代表を務めています。

不動産投資の体験談から失敗談・税金関係・賃貸経営における知識など初心者に役立つ内容が満載です。

③無料セミナーへ足を運んでみる｜プロから学ぼう

不動産投資専門のセミナーは各地で開催されており、無料で参加できるものも多くあります。

本やブログでは知ることのできない最新の情報や、今後の傾向というものもプロから学ぶことが可能。

また、個別相談などで、疑問や不安を直接質問して解消することができます。

不動産投資をしていくうえで不動産会社との付き合いは切っても切れないものなので、様々な不動産投資セミナーに参加して比較検討してみましょう。

 

MIRAIMOでも不動産投資の初心者向けに無料勉強会や個別相談会を実施しているのでお気軽にご参加ください。

3. 不動産投資のメリットとデメリット・リスクを押さえておこう

初心者が不動産投資を始める前には、メリットとデメリット、そしてリスクを理解して進めることが大切です。

メリットで魅力を感じることも重要ですが、デメリットやリスクを知って対策を練っておくことはさらに重要となるでしょう。

不動産投資のメリット

不動産をうまく活用できれば、不動産投資のメリットは非常に大きいです。

収入源の柱となり、長期間に渡って収益を生み出すことができるでしょう。

定期的に安定した収入を得られる

不動産投資のメリットとして、一番に挙げられるポイントは「定期的な安定収入」です。

入居者がいれば毎月の家賃収入が安定し、長期に渡り収益を生み出すことができます。

老後の年金などへの不安はもちろん、プラスアルファの収入として生活を豊かにしてくれるでしょう。

少額からでも始められる

不動産投資を始める際は金融機関から融資を受けることができるため、他の投資と比べて少額でも始めることができます。

毎月の家賃収入から、ローン返済や税金の支払いをすることができ、自己負担なくローンの完済へ導くことが可能。

少額から始めて、最終的には家賃収入（と売却益）でローンの完済とその後の家賃収入まで見込むことができます。

相続税対策になる

不動産の相続税は現金・債券・株式などより、相続税評価額が低いです。

不動産の相続税評価額は、実勢価格の約70～80％の評価が平均となるため、相続税の節税対策になります。

死亡保険代わりになる

不動産ローンを組む際には、「団体信用生命保険」への加入が義務付けられています。

保険料は金利に含まれているケースがほとんどで、別途負担が掛かるというものではありません。

団体信用生命保険とは、ローン返済中に死亡または高度障害になった場合に、ローンの残債が保険から支払われるものです。

つまり、自分に万が一のことがあった時に家族にローン返済の必要がない収益物件を遺せることから、死亡保険の代わりにもなるとされています。

インフレにも強い

不動産投資はインフレ対策にもなります。

（インフレ…物価が上昇し、お金の価値が下がること）

現金を所有している人にとっては困ることですが、不動産を所有しているとむしろ得をすることも。

モノの価値が上がるということは、土地価格も上がり、家賃の値上げや物件の売却時に値上げすることもできるでしょう。

自分や家族が住むこともできる

不動産投資で購入した物件は、賃貸で貸し出さなくてはいけないというものではありません。

将来的には自分や家族が住むことも可能です。

不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資のメリットはとても魅力的ですが、デメリットやリスクがあることも忘れずにおきましょう。

デメリットやリスクを知っているからこそリスクヘッジ（リスクを予測し、対応できる体制を備えること）が可能となります。

空室リスク

不動産投資の中で一番注意すべきリスクが、家賃収入が入ってこなくなってしまう「空室リスク」です。

需要のあるエリアの物件を購入したり、集客力のある管理会社を選ぶなど、空室にならないための対策と、

物件をリフォームしたり、入居者募集活動の見直しなど空室になってしまった場合の対処法を備えておくことが必要です。

家賃滞納リスク

家賃滞納も空室リスク同様、家賃収入が滞ってしまいます。

このようなリスクに備えて、連帯保証人や家賃保証会社の利用を入居条件とすることが大切です。

建物の老朽化・修繕リスク

物件は築年数と共に老朽化してくるため、修繕する必要がでてきます。

修繕計画はもちろん、部屋も退去者が出たらメンテンスをすることを心掛けましょう。

老朽化が目立つと、入居者も決まりにくくなり、家賃の下落にも繋がります。

金利上昇リスク

ローンを組む際に変動金利を選択した場合には、金利の動向にも気を配る必要があります。

金利上昇によって毎月の返済額が増えたり、借り換えをしたりするケースも出てくるでしょう。

金利対策としては、期間固定金利やローン期間を短く設定するなどが必要です。

災害リスク

近年、地震や台風など自然災害が頻繁になってきています。

不動産投資も災害リスクと関係があり、災害で被害がでると空室はもちろん、修繕にも大きな影響を及ぼします。

火災保険や地震保険の加入、物件を選ぶ際にハザードマップなどもよく見て立地を判断した方が良いでしょう。

流動性が低い

不動産は他の投資と比べて流動性が低いため、売りたい時にすぐに現金化することができません。

特に高額な物件や古い物件は、中々売却できないリスクが高いでしょう。

 

流動性が気になる場合は、都心部の単身者向け区分マンション（ワンルーム・1Kなど）がおすすめです。

需要が多いため、不動産投資の中では流動性の低さを回避できる可能性があります。

4. 成功を目指せる物件の選び方｜収益物件を見つけよう

初心者が不動産投資で成功するには、成功を目指せる物件を購入できるかどうかにかかっています。

物件の選び方が間違ってしまうと、せっかく他の知識を身に付けても成功するのは難しいです。

物件選びのポイントを押さえて、最適な収益物件を見つけましょう。

投資するターゲットとエリアを絞り込もう

物件を選ぶポイントとして、どのターゲットに物件を貸し出すが考えましょう。

ターゲットによって、求めている物件が異なります。

投資するエリア選びのポイント

ターゲットによって好むエリアが異なります。

• 学生向けの場合には、大学などが多いエリア
• 社会人の一人暮らしや共働きのDINKS（意図的に子供を持たない夫婦）には、都心部でビジネスエリアに行きやすいエリア
• ファミリー層には、教育施設・病院・商業施設などが周辺にあり、家族で生活しやすいエリア

このようにターゲットに合わせて、エリアを選ぶことが大切です。

ターゲットが嬉しい間取りと設備とは？

エリアと同様に、間取りや設備もターゲットによって考えなくてはいけません。

• 学生や社会人一人暮らしは、ワンルーム・1Kなどコンパクトな間取り
• DINKS世帯は2人暮らしとなるため、1LDKや2LDKといった間取り
• ファミリー世帯では3LDK以上の間取り

設備もある程度、快適に過ごせるものが必要となるでしょう。

予算を決めよう

不動産投資の物件選びでは、良い物件はたくさんありますが、予算の決め方が重要です。

無理な予算は投資を失敗させてしまう原因であり、無理のない予算を決めて、その中で進めることを頭に入れておきましょう。

頭金とローンの割合｜頭金はどれくらい出すもの？

予算を決める中で気になるのが、頭金とローンの割合です。

一般的には、物件価格の10％～20％と言われていますが、明確な条件があるわけではありません。

毎月のローン支払いをシミュレーションして、頭金の必要額を判断しましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資をする上では信頼できる不動産会社を探すことで、初心者でもよい物件を見つけ、適切な管理を行うことができます。

物件を購入する不動産会社と、管理を任せる管理会社については、さまざまな業者と出会い、善し悪しを見極めましょう。

自社で売買から管理を行っている、または提携している管理会社があるなど横や縦のつながりがある会社も多々あります。

不動産会社選びのポイント

不動産会社選びのポイントは以下の3つ。

• 目先の営業成績だけでなく、「投資家目線」で物件を選んでくれる
• 物件の詳細や将来性を答えてくれる
• 不動産投資のメリットだけでなく、リスクから対策法も教えてくれる

営業マンにもよると思いますが、真摯な対応をしてくれる会社・営業マンに出会いたいものです。

管理会社選びのポイント

管理を任せる会社を選ぶことは、不動産投資の成否を決めるといっても過言ではありません。

• インターネット上で口コミや会社の規模・実績・管理戸数の多さなどを見る
• 地域密着型でそのエリアに詳しい業者
• 担当者が親身に接してくれるか
• 実際に訪問してみて良い雰囲気か長くお付き合いできるか

などが選ぶポイントです。

ずさんな管理は空室にもつながってしまうため、適切な管理や集客をしてくれる管理会社選びは非常に重要です。

予算とターゲットに合った物件を探そう

予算を決めてターゲットがしぼれたら、収益物件を選びましょう。

条件に合わせて、どのような物件が最適か特徴を掴んでおくと安心です。

物件タイプ	特徴
区分マンション	区分マンションは、単身者からファミリー世帯まで、幅広く対応しやすい。 間取りやエリアをターゲットに合わせて選ぶ必要がある。
アパート一棟・マンション一棟	アパートやマンション一棟の場合は、単身者向けが多い。 部屋数があるため、エリアの選び方が重要。
一戸建て	一戸建てはファミリー世帯向けであり、流動性が低いため初心者には比較的難しい。

 

また、物件探しの方法は簡単ですが、すぐに条件にあった物件が見つかるとは限りません。根気強く探しましょう。

ネットで探す

インターネットの不動産物件サイトは、数も多く充実しています。

インターネットで探して、良い物件があったら問い合わせる流れが有効的です。

不動産業者を訪ねる

不動産会社で条件を伝えて、物件を探してもらう方法もひとつです。

物件の条件や投資の仕方についても、合わせて相談できると良いでしょう。

近隣の相場をチェックして価格が適正か確かめよう

物件の購入の仕方で損をしないためにも、近隣相場のチェックは大切です。

近隣相場よりも高い価格で購入しないよう注意しましょう。

 

相場の調べ方は、インターネットの不動産サイトで近隣の物件をチェックするだけです。

間取りや築年数、駅からの距離など条件を当てはめて、似ている物件と比較することが一番わかりやすい方法です。

利回りをチェックしよう

利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの収益が出るかという割合です。

不動産投資において大切なポイントで、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

表面利回りと実質利回りの違いとは

表面利回りは、

（年間家賃収入÷物件価格）×100

という計算式があり、簡易的な割合です。

実質利回りは、表面利回りの計算に管理費や税金などを盛り込んだ算出

｛（年間家賃収入－年間支出）÷物件価格｝×100

となります。

 

利回りは非常に重要な指標ですが、広告などは、年間のランニングコストを含んでいない表面利回りで表記されていることが多いため、

必ずランニングコストや初期費用などを見越して購入物件を決めることが重要です。

現場に足を運んで物件をチェックしよう

インターネットでも物件情報はたくさんわかりますが、高額な買い物となるため、現場に足を運んで実物や環境をチェックしましょう。

現場でチェックするポイントは数多くあります。

• 建物の劣化や共用部分の状態
• 部屋の眺望や設備環境
• 水回りや床などの劣化
• 近隣住民の様子や周辺環境

5. 不動産投資初心者は知識と情報習得から始めよう！

不動産投資初心者には、専門誌で基礎を身に付け、ブログ等で体験談から成功例や失敗例を覚えていくことが大切です。

無料のセミナーも開催されており、最新の情報がわかる有効的な勉強方法でしょう。

基礎やメリット・デメリットなどを覚えることで、不動産投資の成功が近づきます。

MIRAIMOでは、不動産投資初心者に向けて、定期的に無料の勉強会を開催しています。

プロの不動産投資コンサルタントによる解説や個別相談会もあるので、お気軽にお問い合わせください。