本当に良い不動産投資会社の選び方9ポイント|いい会社と選んではいけない会社とは?!

不動産投資に興味があるけど何から手を付けたらいいかわからない。

そんなときに頼るのが不動産会社です。

不動産投資に強い会社はセミナーや個別相談で初心者の悩みを解決。

あなたに合った投資物件を提案してくれ、購入までや購入後のサポートをしてくれる心強い味方です。

不動産投資において会社選びは最も重要だといっても過言ではなく、間違えるだけで不動産投資の失敗を招くこともあります。

 

でも、不動産適正取引推進機構によると宅地建物取引業者は約12万業者(平成30年3月30日現在)もあります。

どんな会社で不動産投資を始めるべきか悩んでしまいますよね。

当記事ではよい不動産投資会社を選ぶコツや、逆に選んではいけない会社の特徴、実際弊社で厳選した会社まで分かりやすくまとめています。

ぜひご一読ください。

Index

1. 不動産投資で関わる会社の種類

「不動産会社」とは不動産を動かす「最初から最後まで」関わる全ての会社すべてのことで、取り扱う物件の種類によって分類することができます。

1-1. 物件の取引形態による分類

物件の売買は「売主」が「買主」と売買契約を結んで、お金をもらって物件を引き渡して契約成立です。

その契約にあたって第三者が間に入り契約の手続きを行うことも多々あります。

取引形態によって「売主(貸主・事業主)」「代理」「仲介(媒介)と分けることができます。

売主は基本的に貸主と直接取引や契約をしますが、代理と仲介は以下の通りになります。

代理は不動産会社が売主に代わり賃貸することで、売主の法的効果は業者に移されます。よって業者と買主が直接契約を締結することが可能になります。

仲介は世で最も出回っている方法で業者が貸主と借主の間に入って物件を斡旋することを指します。

1-2. 不動産投資をする上で関わる会社

不動産投資をする上で関わってくるのは仲介業者だけではありません。マンションの購入に関わる主な会社の種類を例に表にまとめました。

新築マンション 中古マンション
販売形態 売主と直接取引・販売代理 メインは仲介
売主 デベロッパー 個人であることが多い
販売窓口 販売代理会社・デベロッパー 仲介会社・売主
建築・施工リフォーム ゼネコン ハウスメーカー・工務店・
リフォーム会社
管理 管理会社 管理会社

※デベロッパー・・・土地開発業者

※ゼネコン・・・実際の工事を請け負う会社

このように新築と中古だと関わる業者も異なってくるのできちんと把握しておきましょう。

2. 本当に信頼できる不動産投資会社を選ぶ9つのポイント

短期的ではなく「長期的に見て信頼できる」不動産会社を選びましょう。入口から出口までサポートがバッチリな会社を選ぶことが重要です。

訪問前には会社のホームページを覗いたり、その会社を利用したことがある人の口コミ・評価を参考にすると思います。

しかし、それだけではいい会社は選べません。

実際に電話をかけて対応をうかがったり、実際に訪問して営業マンの対応を見ましょう。

今回は実際にインターネットで不動産投資の会社を探すところから、アフターフォローまでで会社の良し悪しを見分けるコツをまとめてみました。

①信頼と実績がある

まずぱっと見データで見やすいのが「社会的な信頼が厚いかどうか」です。

  • 資本金
  • 従業員数
  • 上場しているか
  • 物件を豊富に取り揃えているかどうか
  • 口コミ

以上のものを見ることで会社の規模や、実際に利用したことのある人の評判を知ることができます。

足を運ぶ前に会社のホームページなどでも見ることができるので、最初の選定基準になるのではないでしょうか。

②顧客目線で親身に物件を選定してくれる

いい不動産会社は顧客の希望・年齢・年収・貯金などを把握して

「このお客様はどのような物件がいいのだろうか」という基準で物件選定をします。

売上云々ではなくあくまで顧客側を主体に話してくれるのが、信頼できる会社です。

③リスク・失敗例もきちんと説明してくれる

不動産投資には確実にリスクが存在しますし、失敗している人も実際に存在します。

「絶対大丈夫」「絶対安全」とうたっている会社よりも不動産投資のリスクや失敗例も含め、その例からリスク回避や失敗を防ぐ方法を教えてくれる不動産会社の方が顧客側としても安心です。

話を聞くときに不動産投資のリスクや失敗について尋ねてみるのも手です。

④購入後も含め相談に乗ってくれたり、フォローしてくれる

不安になったときは知識や情報を提供してくれたり、無料相談会・セミナーなどを開催していたりと相談する機会がたくさんある会社が良いでしょう。

それだけでなく購入後も修繕や空室、売却の検討に対する相談やフォローなど、きちんとしたサポートサービスがある不動産会社を選びましょう。

⑤資本金の額が大きい会社を選ぶ

資本金が大きいということは、会社の規模が大きいということ。

大きな会社であれば、それだけ顧客数も実績も多い会社であるという方程式が成り立ちます。

資本金だけで判断するわけではありませんが、重要なポイントの1つとして覚えておきましょう。

⑥従業員数が多い会社を選ぶ

資本金額と同じように、従業員数でも会社の規模を推し量ることができるでしょう。

働く人が多ければ必然的にクライアントが多くなりますし、人を雇うとそれだけ人件費もかかることから、以下のように考えることができます。

  • 従業員数に見合うだけの利益が出ている
  • 人の数だけ取引数も多く、信頼度が高い

⑦おすすめしている投資物件の将来性を話す事ができる会社を選ぶ

不動産会社は基本的に「売る」ことが仕事です。

とにかく買ってもらえるように営業をしているわけですから、営業トークでは良いことばかりを並べて語るケースもあります。

しかし、投資において大切なのは「今」よりも「将来性」。つまり、投資物件の将来性や見通しについてしっかりと教えてくれる会社を選ぶことが重要です。

投資成功のカギは長期的な安定であることを覚えておきましょう。

⑧物件選びの視点をお手伝いしてくれる

投資家にとって不動産会社は、大切なパートナーです。

上述した物件の将来性についてもそうですが、物件選びの際には細かいところまで話ができる信頼関係を築いておきたいものです。

聞きたいことが聞けない、疑問点に答えてもらえない、そんな不動産会社では知識を培うことも投資家として成長することもできません。

どのような視点で選べばよいのか、ポイントはどこにあるのかなど、物件選びに大切な「目」を養ってくれる不動産会社をパートナーとするべきです。

⑨無料で相談やセミナーを開催してくれる

不動産投資はとても大きなお金が動きます。大金を使うのですから、誰しも失敗は避けたいと思うのが当然です。

そこで注目するべきは、無料の相談会やセミナーを開催してくれる不動産会社の存在。

投資セミナーは投資家にとって、欲しい「情報」や「知識」を拾うことができる場です。

相談会やセミナーを定期的に開催している不動産会社であれば、今後も安心して相談できる関係性を保てるでしょう。

セミナー選びについては以下の記事を参考にしてください。

関連記事全国版おすすめ不動産投資セミナー15選|評判がよく分かりやすいセミナーの選び方

2018.08.24

3. こんな不動産投資会社は選んではいけない5つのポイント

残念なことに、不動産会社の中には悪徳な業者も存在します。

基本的には上記の「信頼できる投資会社」の逆パターンを避ければよいですが、とくに注意したいポイントを5つご紹介しておきましょう。

①「成績を伸ばすためだけ」な営業マンに注意

もちろんすべての営業マンが成績だけを考えているわけではありません。しかし中には自分の営業成績のことのみを考えて

  • 断っているのにしつこく営業をかけてくる
  • デート商法を使った詐欺

などを仕掛けてくる人がいるのも事実です。

不動産投資の詐欺に関して詳しくはこちらをご覧ください。

関連記事不動産投資の最新詐欺手口9選!知っておくと騙されないある方法とは?

2017.09.04

②対応に難ありの会社

  • 説明を受けたが、話のつじつまがあっておらず怪しい
  • 質問にしっかりと答えてくれない
  • 対応の品が悪く礼儀に欠ける

上記のように対応が悪い不動産会社や営業マンは、これからつきあっていくパートナーとして信頼することはできません。

顔の見えない電話連絡程度であっても腑に落ちない対応をされた場合には、別の不動産会社を探すことをおすすめします。

③強引な態度やしつこい営業をしてくる不動産投資会社

営業電話や勧誘がしつこくてうんざり……。不動産会社に限ったことではありませんが、強引な勧誘をする会社は存在します。

しかしながら以下のような営業行為は法律でも禁止されていますので、その旨を伝えてきっぱりと断りましょう。

  • 一度断ったのに何度も電話がくる
  • 勤務先に押しかけてまで勧誘された
  • 早朝から電話がかかってくる
  • 契約するまで帰ってくれない

④おとり広告で集客しようとする不動産会社

おとり広告は、その名の通り「存在しない物件」や「実際には取引ができない物件」などを使って客寄せを行う広告のことです。

おとり広告は違法行為であり、この方法を使って集客をしている不動産会社は「違法行為を行っている企業」ということになりますので、絶対に選ぶべきではありません。

⑤家賃相場を確認せずに適当に家賃設定する不動産会社

投資物件における家賃は大切な収入源です。

家賃が高ければ収入も安定すると思われがちですが、それは間違っています。

家賃設定において一番大切なのは「相場に見合った家賃設定にすること」です。

「家賃設定は高いけれど、入居者は既にいるから安心」と言われても、安易に納得するのは危険です。

たとえ購入時点で入居者がいたとしても、退去があれば高値ゆえに新しい入居者が入りにくくなり、結果として空き室を作ってしまう事態にもなりかねません。

4. 不動産会社にすすめられるがままの不動産投資は危険!

どんなに知識深い営業マンにすすめられたとしても、何も知らずに言われるがままに不動産投資をすることは危険です。

全てを自己判断する必要はありませんが、投資においては「自分である程度は知識を付けておくこと」「全ての情報を鵜呑みにしないこと」が重要なポイントとなります。

4-1.すすめられて不動産を買った場合の対策について

すすめられるままに投資物件を買ってしまった場合は、なるべく早い段階で所有物件の見直しを図ることが大切です。

収支はもちろん、ローンの金利・税金・管理費などをしっかり精査して、必要があれば管理体系の変更やローンの借り換えも視野にいれて検討しましょう。

ローンの金利見直しや交渉などはプロの力を借りるのも1つの手です。採算が合わない、資金的に逼迫している場合は売却を検討する必要もあるでしょう。

4-2. 副業で不動産投資をするには?

サラリーマンが副業で不動産投資を始めるという話はよくあるもので、それに関連する書籍もあふれています。

なぜ副業に不動産投資なのか、その答えはローンの組みやすさにあります。

投資だけを生業にしている人よりも、本業を持っているサラリーマンのほうが安定性があり、融資を受けやすいのです。

1戸の所有が2戸になり3戸になり……と複数所有するもいますが、本業があるゆえに管理や出費が追い付かないケースも珍しくありません。

副業で投資をする場合は、あくまで副業であることを忘れないこと。資金的にも生活的にも余裕を持って臨むべきです。

万が一の場合は売却すればよいと考えている人も多いようですが、不動産は株式などと違って換金性が悪く、売却までに長期を要するということを忘れてはいけません。

5. なぜ不動産投資会社の社員は優良物件を自分で購入しないのか?

ところで不動産会社、またはそこに勤める従業員の方は良い物件を所有しておきながらあまり自社・自身で購入することはありません。

「こんなに収益が見込めそうな物件なのに自分で買わないの?」そんな疑問を持つ人も少なくないと思います。

答えは明快。不動産仲介会社はそもそも仲介手数料を生業にしている会社です。

常に手数料を稼いでいないと会社が回らなくなってしまいます。

例えば4,000万円の物件を5,000万円で売ったり仲介をしてお金を即金で入手したほうが、会社のキャッシュフローは安定します。

個人の場合ですが、人は基本的にリスクを嫌います。

もちろん不動産投資で儲かる物件はあります。しかし何も手を加えずに絶対儲かる物件というのはなく、その分努力をしたり時間を使うことが必要です。

6. 超厳選!おすすめ不動産投資会社5社を徹底比較ランキング!

では信頼できる不動産会社はどこなのか、気になりますよね。

誰もが名前を聞いたことがあるであろう大手の不動産投資会社5社を厳選してまとめてみました。

5位:野村不動産グループ

住宅・オフィス・商業施設など様々な不動産ビジネスを手掛けています。

多くのグループ企業を持つ野村不動産グループは、誰もが知る安心な不動産会社と言えるでしょう。

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4位:大東建託

大東建託の「35年一括借り上げ」は賃貸経営において必ず発生するリスク(空室など)に対応してくれます。管理に強めの会社です。

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3位:住友不動産

 

グループ会社を多く抱える住友不動産。分譲マンション販売から賃貸マンション管理(管理は住友不動産建物サービス)まで不動産のことなら幅広く対応しています。

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2位:大和ハウス工業株式会社

長期間の保証サービスなど長期的なサポートが受けられる会社です。セミナーも定期的に実施。

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1位:日本財託グループ

リスクを「数字」で全てご説明して顧客にぴったりの投資プランを提案してくれます。セミナーや相談会も頻繁に開かれているマンション投資に強い会社です。

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ASIS株式会社のご紹介

MIRAIMO運営元、ASIS(エイシス)株式会社をご紹介させていただきます。

ASISは物件購入後のお客様のライフプランまで考え、1人1人に合った物件をご提案しています。

購入前の不安は定期的に開催しているセミナーや個別相談で解消していただき、購入後のアフターフォローもお任せください。

7. 不動産投資はリスクとリターンを知ろう

投資にリスクはつきものですが、不動産投資にも当然リスクが存在します。

利回りが良いものにはそれなりのリスクがあり、プラス面だけを見て物件を決めるのはとても危険です。

リスクはできる限り避けるべきですが、何よりもリスクとリターンを正しく知ることが成功へのカギとなります。

8-1. 不動産投資のリスクとは?

不動産投資におけるリスクには、主に以下のようなものがあります。

  • 空き室リスク
  • 賃料リスク(下落や滞納)
  • 修繕リスク
  • 金利上昇リスク
  • 地価下落リスク

空き室リスクはとくに注意するべきリスクで、空き室が長く続くと賃料リスクにもつながってしまいます。

収益に直結する部分ですので、管理会社は慎重に選ぶようにしましょう。

8-2. 不動産投資のリターンとは?

リターンとは簡単に言うと「利回り」のことです。

ハイリターンであればハイリスクも伴うものですが、逆にローリターンであればローリスクだとは言い切れません。なかにはローリスクローリターンのような物件もありますので、しっかりとリターン=利回りを計算するようにしましょう。

物件に対する利回りの期待値を「期待利回り」と言いますが、一般財団法人日本不動産研究所によると、東京都目黒区ワンルームのマンション経営であれば期待利回りは4.6%とされています。

利回りは条件次第で変わりますので、まずは「この条件であれば、この程度の利回り」という利回り感を養うことが大切です。

この不動産投資のリスクとリターンを最小限に抑えるために不動産会社選びが重要になってくるのです。

9. 不動産投資は個人と法人どちらで購入するのがお得?

不動産投資は個人でも法人でも行うことができます。

では個人名義と法人名義、どちらで購入するほうがお得なのでしょうか。それぞれの税率にも着目しながら見ていきましょう。

9-1. 不動産投資は計画的に行うのが重要である

不動産投資は通常の買い物とは異なり、物件を買えばそれで終わりというわけにはいきません。

購入のためにはさざまなな費用がかかりますし、購入したあとも修繕費・管理費・固定資産税などの出費があります。

とくに税金に関しては、個人と法人でかなりの違いが出てきます。運用を始めた後で「収入より出費のほうが多い」という状態では意味がないので、購入前にはしっかりと計画を立てることが大切です。

9-2. 個人の所得税率と法人税率を比べてみよう!

個人の税率は所得税と住民税で考えます。
課税される所得金額ごとの税率と控除額は以下のようになります。

課税される所得金額 税率
195万円以下 15%
95万円超え 330万円以下 20%
330万円超え 695万円以下 30%
695万円超え 900万円以下 33%
900万円超え 1,800万円以下 43%
1,800万円以上 50%

対して、法人の場合は以下のようになります。

利益  税率
 400万円以下  約22%
 400万円超え~800万円以下  約23%
 800万円以上  約36%

よって、不動産所得が900万円を超えるようになったら法人化した方が節税になります。

9-3. 個人と法人ではどんな違いが出てくるのか?

個人と法人で税率を比べると、どのような違いが出てくるのでしょうか。

給与の課税所得金額が300万円、マンション投資の利益が200万円の場合を一例として考えてみましょう。

【個人の場合】
個人の場合、単純に200万円から計算するのではなく、給与所得である300万円に上乗せして「500万円」を基準に考えます。投資利益である200万のうち、301万円~330万円部分に該当する「30万円が20%」で、330万円~500万円部分に該当する「170万円が30%」の税率です。つまり30万円×20%=6万円と170万円×30%=51万円を足した「57万円」が税金額ということですね。
【法人の場合】
法人の場合は単純に利益のみを見て計算します。個人の給与などは含めません。ただし、利益に関係なく約7万円の税金が加算されますので、利益に対する税金+7万円という計算になります。つまり200万円の利益に対する税金額の計算は、200万円×22%+7万円=「51万円」です。

9-4. 個人と法人の減価償却について

個人と法人では減価償却についても違いがあります。

個人の減価償却は「強制償却」と呼ばれ、決まった計算式に基づいて額が決まります。

算定された減価償却費は全て計上する必要があり、たとえ赤字であっても調整することができません。

 

法人の減価償却は「任意償却」と呼ばれ、減価償却の額を枠として考えます。

個人との大きな違いは、枠内であれば減価償却額を自由に調整できること。利益や税金を見越して設定でき、上限値はもちろん0円にも設定できます。

利益を合法的に調整することができるため、節税対策や融資に有利な決算書の作成も可能になるというわけです。

9-5. 個人と法人ではどちらがお得になるのか?

個人と法人、どちらがお得なのでしょうか。その答えは前述を見てもわかるように「法人」です。

個人の資産運用状況や利益率によって異なるケースもありますが、ある程度の利益を上げているのであれば法人のほうに軍配が上がります。

「法人税って高いんでしょう?」

そんな声も聞こえてきそうですが、税制面では個人よりも法人のほうが優遇されています。

消費税の還付が受けられたり、保険料の扱いが別だったり、法人であることのメリットのほうがむしろ多いといえるでしょう。

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2017.06.02

10. 不動産投資会社選びは慎重に!

きちんと下調べしてから、訪問か電話で話を聞く。きちんと準備することで不動産投資での会社選びを失敗することはなくなります。

また、信頼できる不動産投資会社を見つけることも大切ですが、自分でも不動産投資の知識をある程度は身につけた上で話を聞きましょう。

最初は無料セミナーを行っている会社に足を運んでみてもいいかもしれませんね。

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