不動産投資で起こり得る災害リスクと8つの対処方法を分かりやすく解説！

近年では地震や洪水などの災害被害がニュースに取り扱われることが多く、不動産投資をする上での災害リスクを不安に思う人がいるのではないでしょうか。

特に日本は災害大国であると言われるほど災害の多い国ですから、

不動産投資を行う上でも万が一災害が起きたときのことを想定しておく必要があるでしょう。

 

そこで今回は、不動産投資における災害リスクへの対処法について解説します。

不動産投資を行っている人や検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 不動産投資で起こり得る災害リスク

近年、日本では地震や豪雨などだけでなく、猛暑日の日数が増えているなど気候の変化が顕著に表れています。

空室リスクや修繕リスクなどは、ある程度自分の努力でコントロールすることができるでしょう。

 

しかし、天災は予測が大変困難であり、中には避けようがない場合もあります。

ここでは、近年増えている不動産投資の災害リスクの種類や影響について解説しましょう。

天災により起こり得るリスクの種類

地震リスク

天災により起こり得るリスクの1つは地震です。

東日本大震災や熊本地震といった大規模の地震は、記憶に新しいのではないでしょうか。

「今後、地震が起こるかもしれない」ということを念頭に置いて、不動産投資を考えることが大切です。

洪水・浸水リスク

そのほか、近年では豪雨や台風による洪水・浸水被害が報道されています。

近くに山や崖などがある場合は、土砂災害のリスクも。

川の位置やハザードマップ、台風の通過ルートなどを確認しておくことが大切でしょう。

 

対処法については、後述の「災害リスクを最小限に抑える8つの方法」の項目をご覧ください。

災害の被害により損失が残るリスク

災害などが起こると、所有している不動産が倒壊するなどの被害を受けてしまう可能性があります。

とはいえ、地震や火災・水害・雪害など、起こり得るすべての災害を防ぐことは難しいでしょう。

災害の被害により損失が残るリスクがあることを、理解しておく必要があります。

 自然災害により不動産価格が下落してしまうリスク

自然災害による被害から、不動産価格が下落してしまう可能性があります。

モノの売買では、需要と供給により価格が決まっていくからです。

地盤が緩い・河川の氾濫が起こりやすいなどの地域は、買い手が付きにくくなることがあります。

 

実際に、東日本大震災の起こった直後は、海に近い地域を買い手が敬遠することがありました。

また、災害被害によって人口が減少したり、地域の魅力が減少したりすると、不動産の価格に影響を与えてしまうことがあるのです。

自然災害により、オーナー負担での補償が発生するリスク

不動産投資は、所有している不動産を賃貸、または売却することで収入を得る投資方法です。

したがって、自然災害により賃貸している不動産に損害があった場合、オーナー負担での補償が発生してしまうケースがあるのです。

日本は災害大国と言われています。

万が一に備えて、火災保険に加入するなどの対策が必要でしょう。

2. 災害リスクを最小限に抑える8つの方法

上記で解説した通り、日本は災害の多い国である以上、災害リスクは避けて通れません。

ここでは、災害リスクを最小限に抑えるための方法について解説します。

①災害に遭いにくい物件を選ぶ

対処法の1つは、購入時に災害に遭いにくい物件を選ぶことです。

ポイントとしては

• 津波災害警戒区域や土砂災害警戒区域など災害のおそれのある区域を避ける
• 地盤が軟弱な区域を避ける
• しっかりとした構造の物件を選んだりする

などが挙げられます。

不動産投資では、はじめの物件選定が非常に重要です。

不動産投資物件を選ぶ際には、災害リスクについても検討するとよいでしょう。

②地震による被害を最小限に抑える

日本は地震の多い国です。

近年では、東日本大震災や熊本地震などの大規模な地震が発生しています。

万が一地震が起こったことを考えて、被害を最小限に抑えるような対処をすると良いでしょう。

 

例えば、

• 地盤が軟弱な地域の物件購入を避ける
• 耐震設計がしっかりしている建物を選ぶ

など。

「地震への対処」という視点から物件選定を行うのも良いでしょう。

③火災保険と一緒に地震保険にも加入する

地震による被害への備えとして、地震保険があります。

不動産投資において、火災保険に加入している人は多いのではないでしょうか。

 

地震保険は、火災保険に付帯する形で加入できる保険です。

保険対象は建物や家財であり、損壊程度によって支払われる保険金額が異なります。

地震保険は、地震による火災・地震による津波にも対応。

地震に不安を感じる方は、火災保険を加入する際に地震保険を付帯することをおすすめします。

④ハザードマップを活用して災害が起きにくい地域を選ぶ

各自治体では、万が一災害が起きたときの被害を予測した「ハザードマップ」を公開しています。

津波・洪水・土砂災害などの種類があり、ハザードマップで色分けされた地図からは、被害規模や避難場所などを読み取ることができます。

 

ハザードマップを活用して災害が起きにくい地域を選ぶことは、災害リスクの対処法の1つとなるでしょう。

ハザードマップは国土交通省で公開している他、インターネット上で公開している自治体が多いので、気になる人は確認してみてください。

⑤新耐震設計基準の物件を選ぶ

時代が変わっていくにつれて、建築基準法などによる耐震基準が変化しています。

大きく変化したのは、1981年6月の新耐震基準でしょう。

 

1981年6月以前に建築確認を受けている建物は「旧耐震」、

1981年6月以降に建築確認を受けている建物は「新耐震」。

新耐震基準では、震度6～7程度の揺れにも耐えられるような構造が基準となっています。

災害リスクに備えるという視点で見れば、新耐震設計基準を満たしている物件を選ぶと良いでしょう。

⑥入居者による火災保険の加入状況を知る

入居者は入居の際に、仲介会社などから火災保険の加入を斡旋されているはずです。

入居者に火災保険の加入をお願いする理由は主に借家人賠償責任の部分でしょう。

そのほか、家財保険が付帯されているケースもあります。

入居者の火災保険への加入の有無や保険の内容など、加入状況を知ることが大切です。

⑦入居者や第三者に損害を与えた場合に対応できる保険に加入する

保険には数多くの種類があります。

災害によって、入居者や近隣住民などの第三者に損害を与えてしまう可能性もあるでしょう。

万が一、入居者や第三者に損害を与えてしまった場合にも対応できる保険に加入することも、災害リスクへの対処法の1つとなります。

⑧複数の地域で分散して投資する

なるべく災害にあいにくい地域を選んだつもりでも、何かしらの災害が起こる可能性がゼロではありません。

リスク分散のため、複数の地域に分散して投資するというのも1つの手でしょう。

同じ地域ばかりに投資してしまうと、災害被害のダメージが大きくなってしまう可能性が。

不動産投資では、リスク分散という考え方も非常に重要でしょう。

3. 不動産投資で保険に加入する際の3つの注意ポイント

様々なリスクに備えることのできる「保険」。

ここでは、不動産投資で保険に加入する際の3つの注意ポイントについて解説します。

①火災保険はどこまで補償されるのか把握しておく

「火災保険」と一口に言っても、保険会社や商品プランなどによって補償範囲が異なります。

「水災は対象外」などと災害の種類によっては対象外となっていることがあるのです。

 

最近では豪雨などによる洪水被害がニュースなどで取り上げられていることは、みなさんもご存知でしょう。

加入する火災保険ではどこまで補償されるのか、内容を把握しておくことが大切です。

②地震保険はどこまで補償されるのか把握しておく

基本的に、地震保険は火災保険に付帯する形で加入します。

地震保険では、火災保険では対象となっていない範囲まで補償対象となっていることがあります。

地震保険の補償範囲は、保険会社や商品プランなどによって様々です。

火災保険と合わせて、地震保険についても補償範囲について確認しておくとよいでしょう。

③保険金請求による保険料の値上がりについて知る

自動車保険では、保険金を請求すると保険料が値上がりすることがあります。

そのため、火災保険でも保険金を請求すると値上がりするのではないか？と不安に思う人がいるかもしれません。

 

しかし一般的には、火災保険では保険金を請求しても保険料の値上がりはされません。

気になる方は、加入している保険会社へ直接お問い合わせください。

4. 不動産投資の災害リスクには事前の準備で対処しよう

日本は災害大国でありますが、災害はいつどこに起こるか予測することが難しいものです。

不動産投資の災害リスクには、事前に様々な準備をして対処しておくことが大切です。

MIRAIMOでは、不動産投資に関する不動産投資勉強会や個別相談会を行っています。

興味のある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。