不動産投資は13種類ある！どの種類が儲かるの？｜それぞれのメリットやデメリットを紹介

不動産投資には13種類と多くの種類がありますが、大きく分けると3つになります。

不動産投資に興味を持ったら、それぞれのメリット・デメリットを理解することが大切です。

逆にいうと、種類が異なることでメリット・デメリットがはっきりしているので、自分に合った投資を選びやすいともいえるでしょう。

 

今回は、3つの不動産投資を軸に、一般投資家が行うことのできる不動産関連の投資の全てを解説していきます。

大事なのは、どれが一番儲かる投資か？という視点だけでなく、

どれが一番自分に合った投資か？という点を考えること。

 

自分に合った投資法を考える上では、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で比較し、

自分の投資スタイルに照らし合わせるという作業が必要なのです。

今回は、その作業ができるような記事になっているので、ぜひ参考にしてください。

 

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1. 不動産投資の種類は13個ある！大きく分けた3種類を紹介

不動産投資には以下の13種類がありますが、大きく分けると

1. 現物不動産投資
2. 小口化不動産投資
3. 証券化不動産投資

の3種類に分類することができます。

現物不動産投資	小口化不動産投資	証券化不動産投資
マンション・アパート一棟 区分マンション 戸建て 借地権 底地 サービス付き高齢者向け住宅 シェアハウス 民泊 コインパーキング・駐車場 トランクルーム		不動産投資信託（REIT） 不動産私募ファンド

まず、大分類の現物不動産投資・小口化不動産投資・証券化不動産投資について解説していきましょう。

①現物不動産投資とは

現物不動産投資とは、アパート経営やマンションの区分（一室）投資など、自ら不動産を所有し賃貸で回す投資法のことです。

また、賃料収入以外に売却益も得られる投資法。

一般的に「不動産投資」というと、この現物不動産投資を指す場合が多いです。

②小口化不動産投資とは

小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして、投資家が共有して所有する投資方法です。

個人では所有するのが難しい、高額な不動産を購入する際に利用される投資になります。

③証券化不動産投資とは

証券化不動産投資とは、REITなどに代表される投資です。

REITとはReal Estate Invesment Trustの略称で不動産投資信託のことを指し、投資家は証券会社を通じてREITを購入します。

 

投資家から集めた資金でファンドが現物不動産を購入し、その収益を投資家へ還元するという仕組みです。

投資家はREITを保有していることで分配金がもらえますし、売却することで売却益を得ることも可能。

2. 現物不動産投資10種類のメリットやデメリット

現物不動産と言っても土地活用からマンションやアパート投資まで様々なものがあります。今回は10種類をご紹介します。

それぞれの詳細記事もご用意したのでそれぞれご興味があればリンク先の記事に飛んでみてください。

①マンション・アパート一棟投資

一棟投資とは、アパートやマンション、ビルなどを一棟所有する投資方法です。

一棟投資のメリット

一棟投資のメリットは以下です。

不動産を一棟所有するということは、複数の部屋（もしくはテナント）を所有するということです。

そのため、空室になっても他の部屋で補うことができるため、空室リスクが分散され安定した収益を得やすいです。

また、一棟保有の場合には外観や共用部の補修もオーナー自ら行える点もメリットといえます。

一棟投資のデメリット

一棟投資のデメリットは以下の点です。

まず、建物一棟の所有になるので、区分投資などよりも初期費用が高額に。

高額になると融資を受ける際のハードルが高くなり、赤字になったときも損失が大きくなりやすくなります。

また、一棟だと立地的に不動産を分散できないので、災害時のダメージが大きくなるでしょう。

一棟投資に向いている人

一棟投資に向いている人は、ある程度不動産投資に慣れてきて、資金力のある方です。

やはり、リターンも大きいですがリスクも大きいので、あまり初心者におすすめできる投資法ではありません。

②区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションやアパートなどの一室のみを購入し、そこに賃付けして収入を得ることです。

区分投資のメリット

区分マンション投資のメリットは以下の点です。

まず、一室からなので少額から投資できます。

また、場所を分散して保有することにより、災害リスクを分散できるというメリットも。

さらに、不動産の中では安価になりターゲットも多いので、比較的売却しやすい点もメリットです。

区分投資のデメリット

区分投資のデメリットは以下の点です。

仮に一室しか保有していない場合には、その一室が空室になれば家賃収入はゼロになり赤字リスクが上がります。

また、一棟投資と同じ規模まで不動産数を増やす場合には多くの時間がかかるため、投資効率は悪いといえるでしょう。

区分投資に向いている人

上述したように、区分マンション投資は比較的リスクが小さいので、不動産投資の初心者に向いている投資です。

比較的売却しやすいという点で資産の組み替えもしやすいですので、次の投資へのステップアップにもなります。

③戸建て投資

戸建て投資とは、戸建を購入し、借家にして回すことです。

戸建て投資のメリット

戸建投資のメリットは、物件次第では高利回りを狙えるという点です。

立地によっては賃料が高くなり、大きな収益を生む場合もあります。

戸建て投資のデメリット

戸建て投資のデメリットはリフォーム・メンテナンス費用が高くなるという点。

戸建ては木造が多いので、マンションよりは劣化が早いです。

そのため、戸建てを購入して借家とする場合には、室内はリフォーム、外観は修繕するケースが多いです。

また、継続的にメンテナンス費用が高くなるので、修繕費やメンテナンス費をしっかり加味した上で物件を選ぶ必要があります。

戸建て投資に向いている人

戸建て投資に向いている人は、不動産投資の中級者です。

戸建ては一棟投資よりは初期費用が抑えられますが、土地代もあるので区分投資よりは高額になりがちです。

また、立地や劣化具合の見極めがカギを握るので、不動産投資の経験がないと少々厳しいでしょう。

④借地権投資

借地権とは他人の土地に自分の建物を建てることができる権利のことです。

つまり、借地権投資は借りた土地に建物を建築して、その賃料収入をメインにする投資になります。

借地権投資のメリット

借地権投資は旧法と新法があり、旧法の方が半永久的に借り続けられるので有利です。

メリットとしては、以下の点です。

所有権に比べて3割近く安く土地を取得（借りる）ことができるので、不動産取得費用を安く抑えられます。

また、土地は所有していないので、土地にかかる固定資産税・都市計画税はかかりません。

借地権投資のデメリット

借地権のデメリットは以下の点です。

まず、土地は自分の資産ではないという点はデメリットといえるでしょう。

また、売却する場合などは地主の承諾がいる上に、承諾料もかかってきます。

借地権投資に向いている人

借地権投資は不動産投資の中でも上級者向け。

というのも、契約内容は地主との取り決めもありますし、収益を計算するのは難しいからです。

そのため、はじめから借地権投資を狙うというよりは、投資をしたいと思った土地が借地権でしか運用できない…といったパターンが多いでしょう。

⑤底地投資とは？

底地とは借地権付きの土地のことを指し、

底地投資とは、借地権投資と逆で所有している土地を「貸す」ことで収益を得る投資になります。

底地投資のメリット

底地投資のメリットは以下の点です。

まず、建物を建築しないので、補修費用や修繕費用などのランニングコストはほぼありません。

また、上述したように借地権は旧法であれば半永久に継続するため、逆にいうと地代が安定してもらえるということです。

底地投資のデメリット

底地投資のデメリットは、半永久的にもしくは超長期間、自分の土地が還ってこないことです。

つまり、「自分の家を建築して住みたい」「用途を変えたい」などはできないため、底地投資をした時点で用途変更は難しいと思いましょう。

底地投資に向いている人

底地投資は、元々土地を所有している人に向いています。

元々土地を所有していれば取得費用がないので、初期費用がかかりません。

一方、底地投資目的で土地を購入するのは、そもそもその土地を使って一棟投資をしたいという人がいない限り成立しないので、中々狙ってできる投資ではありません。

⑥サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは高齢者向け住宅のことであり、形式は賃貸住宅と同じ。

イメージとしては一棟投資であり、ターゲットを高齢者の方に限定しているようなイメージです。

サービス付き高齢者向け住宅のメリット

サ高住投資のメリットは以下の点です。

まず、ターゲットが高齢者層になるので、高齢者が多い地域や、高齢者向け住宅が少ない地域では大きな需要を見込めるでしょう。

また、商業施設や駅などを頻繁に利用するわけではないので、賃貸住宅としては不便な立地でも活用可能です。

サービス付き高齢者向け住宅のデメリット

一方、サ高住のデメリットは以下の点になります。

サ高住は一般的に認知度が高くないので、ノウハウの豊富な業者が少ないです。

また、高齢者に対応するスタッフの質次第で退去率が変わってくる点は、サ高住ならではのデメリットといえるでしょう。

サービス付き高齢者住宅に向いている人

サ高住も、不動産投資としては難易度が高いので上級者向けといえるでしょう。

また、土地を既に所有しているものの、賃貸住宅としては立地が悪い場合などは、

高齢者に需要がある土地であることを前提としてサ高住投資の検討に値するケースといえます。

⑦シェアハウス

シェアハウスとは、自分の個室はあるものの、キッチンや浴室などの水回りを、建物の入居者全員で利用する住宅のことです。

シェアハウスによって、シェアする施設の数や種類は異なります。

シェアハウスのメリット

シェアハウスのメリットは比較的収益性が高くなりやすいという点です。

まず、水回りなどが共用のため、建築コストを安く抑えることができます。

さらに、複数の部屋を所有できるので、一棟不動産と同じように空室リスクを分散できるのです。

 

要は、一棟不動産よりも安価に投資をはじめられるものの、本質的には一棟不動産と同じなのでメリットも同じということです。

また、シェアハウスは最近需要が非常に高いので、将来性という意味でも期待できるでしょう。

シェアハウスのデメリット

一方、シェアハウスのデメリットは以下です。

シェアハウスは流行っているとはいえ、ほかの賃貸投資に比べるとノウハウが乏しいです。

そのため、補修するタイミングや運営方法など、不動産会社からアドバイスを受けられる範囲が狭いのです。

 

また、入居者が顔を合わせる機会が多いので入居者トラブルのリスクは大きく、

水回りは複数の入居者が利用するので故障や劣化しやすいという点もデメリットになります。

シェアハウスに向いている人

シェアハウスも前述のサ高住と同様にノウハウが乏しい分、中級者～上級者の投資方法といえます。

理想は、既に広い戸建を所有しており、リフォームすることでシェアハウスにできる人、もしくは土地を既に所有している状態であれば、不動産取得費用を抑えられます。

土地の取得費用までかかってくるとなると、一棟投資に近い取得額になってしまいます。

⑧民泊

民泊とは、自分の所有している住居に、「宿泊者」を呼び込んで利用料をもらうという投資方法です。

日本では2023年6月に民泊新法が制定され、本格的に民泊がスタートしました。

民泊のメリット

民泊のメリットは以下の点です。

まず、一棟不動産投資などと比較すると、初期費用が少なくて済みます。

また、区分投資と比較しても、民泊はあくまで「宿泊」なので補修やメンテナンス費用なども安価です。

さらに、一度賃貸借契約を結んでしまうと、賃借人が退去の意志を見せない限り、オーナーから退去させるのは難しいです。

一方、民泊は宿泊なので、短期間で宿泊者は出ていき用途を変更することに問題ありません。

民泊のデメリット

一方、民泊のデメリットは以下です。

まず、現在の規制だと年間180日しか営業できないので、フル稼働しても年の半分は空室になります。

 

さらに、エリアによっては更に規制をかけているエリアもあるのです。

また、民泊の新しい法律ができたキッカケでもありますが、ご近所トラブルのリスクが大きいです。

特に、訪日観光客が集まるエリアで民泊をすると、文化の違いから近所とトラブルになりやすいというデメリットがあります。

民泊に向いている人

民泊に向いている人は、訪日観光客が好みそうな場所に、既に賃貸では人気のない物件を持っている人です。

賃貸で人気がなくても「宿泊」なら気にならないケースは多いです。

つまり、賃貸物件としては収益にならない物件が、民泊なら収益を生み出してくれる可能性を秘めているということです。

⑨コインパーキングや駐輪場

コインパーキングは土地を駐車場にして、時間貸しすることで収益を上げる投資です。

また、駐輪場も同じく、自転車の一時貸しにして収益を上げます。

コインパーキングや駐輪場のメリット

コインパーキングや駐輪場投資をするメリットは以下です。

まず、基本的に初期費用は業者が負担するので、初期費用が少額で参入しやすいです。

また、賃貸借契約を結んでいるわけではないので、撤退しやすい点もメリットといえるでしょう。

さらに、災害で破損するリスクも小さく、ランニングコストも安いという点もメリットです。

コインパーキングや駐輪場のデメリット

一方、コインパーキングや駐輪場のデメリットは以下の点です。

まず、家を貸すわけではないので、どうしても収益は小さくなります。

また、参入のしやすさから競合ができる可能性は割と高めで、競合ができると需要が分散してしまいます。

 

さらに、コインパーキングや駐輪場は立地と価格しか差別化できないため、

立地が悪ければ価格を下げざるを得ず、そうなると増々収益は悪化します。

コインパーキングや駐輪場に向いている人

コインパーキングや駐輪場に向いている人は、土地を保有していたいものの、現時点では使い方は決まっていない人です。

つまり、「自宅にするかもしれないし賃貸経営するかもしれない」けど、まだ用途が正確に決まっていない状態の人が向いています。

なぜなら、コインパーキングや駐輪場なら簡単に用途変更できますし、初期費用も大してかからないからです。

⑩トランクルーム

トランクルームとは、荷物を一時的に預かるプライベートルームのことです。

そこを一定期間貸し出すことで利用料金をもらいます。

トランクルームのメリット

トランクルームのメリットは以下です。

まず、トランクルームは駅前などの立地でなくてもニーズはあるので、立地が悪い土地でも行えます。

また、基礎がしっかりした建物を建築するわけではないので、賃貸経営よりは投資額は少ないです。

トランクルームのデメリット

一方、トランクルーム投資をするデメリットは以下の点です。

まず、トランクルームはどのくらいの大きさにするかの判断が難しいです。

大きすぎると賃料が高くなりますし、小さすぎると入れたい荷物が入れられなくなります。

また、引越しの時期などにはニーズが多いですが、閑散期との差が激しいのもデメリットでしょう。

トランクルームに向いている人

まず、賃貸経営に向いていない土地を保有している人はトランクルーム経営に向いています。

また、トランクルーム需要が高いのは、駅から遠くても良いのですが比較的都心に近い立地です。

 

なぜなら、引越しで入らなかった荷物を一時的に預ける、レジャー用品を預けるなどのニーズが多いからです。

つまり、引越しが多く人口が集まる都心に近い立地の方が、トランクルーム自体のニーズが高くなります。

3. 小口化不動産投資の種類とメリットやデメリット

不動産小口商品とは、一口当たりの投資金額を少額にし、1つの物件に対して複数の不動産投資家がお金を出し合って共有する投資商品のことです。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品のメリットは以下です。

通常、ビルやマンション一棟を所有するとなると、億単位のお金がかかってきます。

しかし、小口化されていることで、100万円程度から投資することが可能であり、都心の一等地の不動産を共有ではあれ所有することができるのです。

 

また、取得した不動産の管理運営は運営会社が行うので、上述した現物不動産投資とは違い管理の手間がかかりません。

さらに、不動産小口化商品は「配当」が出て、これは取得した不動産から得た収益の分配金です。

つまり、現物不動産と同じように上手く運営していれば定期的に収益を上げることができます。

不動産小口化商品のデメリット

一方、不動産小口化商品には以下のリスクがある点はデメリットになります。

まず、実物不動産とは違い、運営会社を挟んでいる分収益が低くなり利回りも低下します。

また、実物不動産からの収益になるため、価格変動リスクもありますし、売却しにくいという不動産特有のリスクもあるのです。

さらに、不動産小口化商品は案件自体が少ないため、選べる範囲が狭いというのもデメリットといえるでしょう。

不動産小口化商品に向いている人

不動産小口化商品に向いている人は、実物資産を持つリスクを負いたくない人といえます。

実物資産には上述したリスクがありますが、小口化していればリスクは分散されるのです。

そのため、不動産投資には興味があるものの、不動産特有のリスクを分散したい人に向いている投資といえるでしょう。

4. 証券化不動産投資2種類とメリットやデメリット

証券化不動産投資は、REITと不動産私募ファンドの2種類があります。

①REIT

REITとは、投資法人が投資家からお金を集め、そのお金で複数の不動産を購入し、

その不動産を運用して主に賃貸収入で収益を上げ、収益を投資家に分配するという投資法。

 

投資家は上場されて証券化されているREITを購入することで、分配金をもらえる権利を持ちます。

また、株と同じく証券市場で売買できるのもREITの特徴です。

REITのメリット

REIT投資のメリットは以下の点です。

REITは安い商品であれば一口数万円の商品もあります。

また、投資法人は条件をクリアすれば法人税もかからず、不動産収益を内部留保することもできません。

そのため、REITの分配金利回りは、株式の配当利回りなどよりも高くなりやすい点もメリットになります。

 

さらに、投資法人は不動産の運用をプロに任せるので、投資家は物件を管理する手間はありません。

そして、前項の不動産小口化商品と異なる点で「複数の物件を所有する」という特徴があるので、リスク分散できている点もメリットと言えるでしょう。

最後に、証券市場に上昇しているので、価格さえ合えば一瞬で売買できる点もメリットになります。

REITのデメリット

一方、REIT投資のデメリットは以下の点です。

REITは証券を保有しているだけであり、不動産の所有権を持っているわけではありません。

そのため、不動産投資というよりは、感覚的には株式投資に近いです。

また、REITは証券価格と同じく需給バランスで価格が変わるので、価格が上下しやすい点もデメリットになります。

REITに向いている人

REITは不動産投資に興味があるものの、資金が少ない人に向いています。

また、流動性が高いので不動産投資はあくまで1つの投資であり、ポートフォリオの一部として捉えている人にも向いていると言えるでしょう。

②不動産私募ファンド

不動産私募ファンドは、特定の事業体が特定の投資家から資金を集め、その資金を運用した収益を投資家に分配するという仕組みです。

本質的な仕組みは、上述したREITや不動産小口化商品と変わりません。

 

ただし、「私募」となっていることから分かるように、一部の大口投資家が対象になっています。

ただ、最近では広く資金を集める「クラウドファンディング」が普及してきたため、一般投資家からも資金を集める傾向にあります。

いわゆる「クラウドファンディングの不動産投資」は、クラウドファンディングを通じて私募ファンドに出資することです。

不動産私募ファンドのメリット

不動産私募ファンドのメリットは以下の点です。

まず、今までは機関投資家のような大口投資家が対象でしたが、一般投資家も参入障壁が下がったので、今までとは違った案件を取得できます。

また、資金力があるので高利回りの大型案件も取得可能です。

さらに、REITのように上場しているわけではないので価格変動リスクも小さく、運用はプロに任せられます。

不動産私募ファンドのデメリット

一方、不動産私募ファンドのデメリットは以下の点です。

このように、REITや不動産小口化商品と比べてみると、少々リスクは高いことが分かります。

高利回りになる可能性は秘めていますが、何が起こるか分からない上に、途中で解約できないのはリスクといえます。

不動産私募ファンドに向いている人

まず、不動産私募ファンドは途中解約不可ということから、余剰資金で行う投資といえるでしょう。

「最悪換金すればよい」という考えで生活資金を入れてしまうと、換金できず生活資金が足りないという事態になってしまいます。

不動産私募ファンドは、価格変動リスクは小さく、比較的高利回りなので余剰資金で安定した利回りを求めたい人は向いているでしょう。

5. 不動産投資は人それぞれに合った種類のものを選ぶことで儲けられる！

このように、不動産投資は実に色々な種類があります。

さらに、種類ごとにメリット・デメリットがあるので、自分の資金力・投資スキル・投資スタイルに応じて、どの投資方法が合っているかを選択できる点も魅力です。

自分に合った種類の不動産投資を取り入れることで、儲けることが可能になるでしょう。

 

いざ投資する前にはセミナーなどに参加し、知見を深めることがおすすめします。

より一層自分に合った投資を選ぶことができ、それが収益を生み出す投資につながるでしょう。

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