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【図解】資産形成|不動産投資の仕組みを解説!隣のあいつも大家さん?

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初心者でも簡単!不動産投資!

このようなワード、投資に興味がある人なら数多く目に触れてきているかもしれません。

でも不思議、周りで始められている人を実際に知っていますか?

同僚A
俺最近不動産買ってさ
友達B
「投資始めたんだよね」
先輩C
FXで儲けたぜ

こんなことを同僚や飲み仲間から聞いたら、率直にどう思うでしょう。

 

そこは日本人の特性なのか、僻みや妬み、皮肉が出てきてしまうと予想してしまいますよね、、、、

悲しいかな、お金を持っている人にはお金の話が舞い込んで、お金を持ってない人には本当に儲かる話が舞い込まない理由はそこにあることが事実です。

 

私は思います。みんなで儲けられれば一番の幸せじゃないかと!

ならどうするか。

そういった話ができる仲間を増やすことが最速ですが、まず第一に自分自身でしなければならないことは知識を積むことです!
なぜってその仲間が話す内容についていけなければ面白くもなんともないです。

それでは、不動産投資の仕組みを解いていきましょう

1.投資|資産運用を種類別に比較

まず大前提として、投資とはなんぞやというところから。

投資とはお金を運用し、資産を増やすことが目的で行うもので、投資家の界隈では「お金を泳がせる」「お金を育てる」というような例えが使われています。

投資とは決して「楽して稼ぐ」なんてものではありません。

投資ごとにメリット、デメリットが存在し、リスクがいつも付いて回ります。

「知らなかった」では済まない、自分が汗水垂らして貯めたお金が一夜にして消えるなんて事が実際にあります。

ただこうして、この記事を読まれている人は投資に少なからず興味を持ち、

  • 怖いながらにも自分の将来のため
  • 買いたいものを買うため
  • 自分の生活をよりよくするため

投資の勉強を始めてみようと志していると思っています。

この項では資産運用の種類別にメリット・デメリットを解説していきます。

資産運用の種類

資産運用には主に11種類あると言われています。

昨今話題となっている(※2017現在年)仮想通貨を加えて12種類の「リターンとリスクのマップ」を作成しました。

大まかですがハイリスク(危険度が高い)ものほどリターン(収益・儲け)が大きいです。

細かく分けていけば、100種類以上はあると言われてます。

メリット・デメリット

先物少額資金でもレバレッジをかけることで大きな取引が可能大きな取引な分損失も莫大になる事が

資産運用方法 メリット デメリット
1.預金 元本保証 ほぼ金利0 お金は増えません
2.国債 元本割れするリスクが少ない 預金と変わらない金利の低さ
3.外貨預金 国内預金より金利が期待できる 手数料が高いことと、預金保護されない
4.外貨MMF 外貨預金よりも金利が高い 為替レート次第では損失がでる
5.投資信託 少額からスタート可能 信託報酬と売買手数料が必要
6.ETF 少額からスタート可能
信託報酬が投資信託より割安
信託報酬と売買手数料が必要
7.REIT 少額から実物不動産に投資可能 不動産の価格変動リスクが高い
8.株式投資 タイミング次第だが高い利益が見込める 会社の倒産があれば運用資金が0に
9.不動産投資 毎月安定した家賃収入が得られる リスクが多数存在
10.FX レバレッジをかけられ、大きな利益が狙える 急激な市場変動などで取り返しのつかない損失が発生する
11.先物 FXと同様にレバレッジ効果で大きな利益が出る ここもFXと同じ大きな損があること
取引期間が定まっているため、その度に決済が必要
12.仮想通貨 市場規模が爆発的に伸びているので、一攫千金がありうる
1万円などからでも取引可
市場の値動きの激しさや、銘柄(コイン名)の信用がまだない
一攫千金か0か、ギャンブルに近い

さらに1つ1つを掘り下げた記事はこちら

関連記事資産運用の種類と、運用の仕方~初心者のあなたが利益をだすまで~

2017.06.07

初心者の陥る落とし穴

資産運用の仕組みは様々です。

1つ1つを掘り下げて勉強していけば莫大な情報量と知識があり、それをいかに活用して資産運用に繋げられるかが鍵なのです。横文字や漢字が6文字以上の単語などの専門用語を使いこなして、仕組みや数字の計算を綿密に組み合わせ算出。そしてやっと成功にいたります。

、、、、だから資産運用は難しい。

ですよね。

私もそう思います。

けれど、専門家じゃない人が資産運用で投資を始めて成功していることは事実です。

でもそれはなぜ?一緒に会社で仕事をこなす同僚は、隣のあいつは何がうまくいったんだろうかと。

それは最低限抑えるべき知識を身につけて、プロにお任せをすることで可能となります。

 

そう投資の、資産運用のプロに任せればいいのです。

 

語弊を生むのは嫌なので先に言いますが、100%をプロに任せてはいけません。最低限の知識は身につけてください。

プロといっても能力値は千差万別。株式に強い人がいれば、不動産投資に強い人もいる。

スポーツの世界に野球やサッカー、水泳、テニス etc…があるように、

投資と一括りにしても投資方法によっては全く違う世界となります。

 

そしてプロにもミスはあります。他の人よりミスが少ないとは言え人間です。

こちらが預けたお金をなくすことだってあります。ミスとは違いますがバブル崩壊時の山一證券さんの記者会見を見たことありますでしょうか?一度ご覧になってください。

甘い言葉に気をつける

プロに任せると言っても周りにそんな人がいない?

いえいえ、いっぱいいますよ。電車の中刷り広告や、インターネットのweb広告などに載ってます。そこに問い合わせれば万事解決です。

 

そこで初心者が陥る罠、「誰でも、簡単に、すぐできる」という言葉に惑わされるんです。

誰でも、簡単に、すぐできる投資方法なんてありません

もし方法があるなら、今頃私もこれを読んでるあなたも、隣のあいつも高層マンションの最上階で高級な家具や物に囲まれてリッチな生活しています。

 

そう初心者がまず気をつけるべきは詐欺まがいなことをしてくるプロ見分ける力をつけることです。

知らないから任せるのではなく、自分にできないことだから任せる。そのスタンスが重要です。

わからないことはわからないままにしない

最低限抑えるべき勉強とは仕組みを理解して騙されないことです。

大雑把に投資の細かな部分ではなく全体像を掴んで、お金の流れを把握する。

プロにお任せするときはこの知識があれば最低限大丈夫です。

専門用語や難しい言い回しなどがありますが、下手に知ったかぶりになってプロに話を合わせるのではなく、プロにこちら側の土俵で話を合わせてもらいましょう。

難しい言葉が出てきたらまず聞く、そして調べる。このサイクルを繰り返してください。

興味がある分野なら自然と頭に入ってきますし、その投資のお話がダメになっても絶対に次に活かせます。

もし問い合わせたり、直接会ったプロと名乗る人が妙に難しい言い回し、専門用語をつらつら重ねるようならまず疑いましょう。人柄や態度も十分判断材料となります。

不動産投資の種類と仕組みを解説

この記事では比較的初心者向けとなっております。むしろまだ投資自体を初めていらっしゃらない人が見てくださる記事ではないかと。

そこで投資初心者が一番取り組みやすい不動産投資を一部ご紹介します。

なぜ初心者向けかと言えば

  • 特筆したスキルは不必要
  • 収入が安定している
  • 会社員などにとっては副業にしやすい
  • 不動産を持つことで収入以外のメリットもできる

などでしょう。

不動産投資の仕組み

先も散々言いましたが、不動産投資に知識は必要です。

ただし不動産は他の投資よりも比較的簡単に仕組みが理解しやすいです。

不動産投資の収益は

①インカムゲイン方式

②キャピタルゲイン方式

のどちらかに当たります

 

①インカムゲイン方式とは

不動産を購入することで第三者に賃貸します。そうすれば家賃収入が得られます。

②キャピタルゲイン方式とは

不動産をなるべく低価格で購入し、購入した物件の価値が景気などの影響で上昇した時点で購入価格よりも高価格で売却することで売却益を得られます。

初心者にお勧めできるのは①インカムゲイン方式

インカムゲインの上図のような収益構図になってますが、

簡単流れで言うと

  1. 不動産会社などを介して物件の購入を進める
  2. 多くの人は銀行でローンを申請しお金を借りる
  3. 借りたお金と自己資金で不動産を購入
  4. 賃貸として家、部屋を貸し出す
  5. 家賃収入を得るとともにローンの返済や、その他支出を計上し余剰分の金額が利益となります。

その他支出に当たりますが、基本物件の管理や入居者の募集は管理会社に以来し管理手数料を支払う などが一般的です。

これだけある!「不動産投資」

1.現物不動産投資

アパートやマンションなどの不動産を購入し、賃貸経営を行う中で家賃収入を得る方法です。

①新築マンション(一棟)

新築マンションへの投資の最大のメリットは、地震に対するリスクがある程度担保されている点でしょう。

日本は地震大国です。大地震が原因で自分の物件が破損してしまえば(程度によりますが)、それだけで収入源はゼロとなります。

そういった意味で、現在の建築基準法の元で建てられた新築物件や築浅の物件は、災害リスクに対して安心感があると言えます。

②中古マンション(一棟)

中古マンション投資の魅力は購入価格が新築物件比べ価格が低く抑えられるため利回りが比較的高いことです。

しかし、築10年以上の物件は要注意!約10年おきに大規模修繕が必要となるため修繕費用がかなり掛かることを考慮しておきましょう。

また1981年6月1日以前に認可を受けて建てられた物件は、古い耐震基準で建てられていますので、大地震に対するリスクを考慮し購入の際には建物の耐震の診断が不可欠です。
付け加えて。銀行も築30年以上の築古物件に対しての評価が厳しいため、融資がおりない場合を想定しなければなりません

③アパート経営(一棟)

アパート投資のメリットは高い利回りです。デメリットとしては、マンションが鉄筋コンクリート造であることに対し、アパートは木造や鉄骨造であることです。

耐用年数は銀行の融資に大きく関わるため、把握しておくべき事項です

関連記事不動産投資における減価償却の仕組み大全|耐用年数表付き

2017.08.31

築古の物件は中古マンションと同様に修繕費が大幅にかかることを想定してください。

④ワンルーム投資

ワンルーム投資は、名前の通りマンション一室を購入する方法です。一棟を買う金額からすれば初期の費用はかなり抑えられます。

一番注視すべきは「立地」です。都内であれば駅からの徒歩の所要時間、地方であれば駐車場完備しているか、など。一棟とは違い一部屋のみで空室になればそれが赤字に直結します。

エリア選定こそ全てとも言えるかもしれません。

 

2.不動産投資信託(REIT)

J-REIT(不動産投資信託)とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などの大型施設不動産へ投資を実行し、その家賃収入などの収益を投資家へ利率に対して分配するものです。

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2017.10.07

 

3.小口化不動産投資

小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。

一般の個人では投資が難しい億単位となるような高額な物件などへの投資が可能となります。

4.ソーシャルレンティング

最近注目され始めた新しい手法、貸付型のクラウドファンディングです。

約1万円からの少額投資ができる、賃貸経営の手間がかからない、などメリットが多いです。

しかし、その分リスクも大きく

  • 融資先の倒産
  • 不渡りのリスク
  • 相場変動のリスク
  • 途中解約ができない

など制約も厳しくなってます。

隣のあいつは大家さん

本当に触りのような内容ですが、不動産投資に関しての収益の構図は他の資産運用、投資と比較してもわかりやすいです。

 

もしあなたが会社員であれば、実は隣の席のあいつも、飲み仲間のあいつも、実は不動産投資を始めているかもしれません。

と、言うのも不動産投資を行なっている人はここ10年で10倍に増加しています。

実際に首都圏の投資用中古ワンルームマンションの流通数も10倍に増加してますので、不動産投資に対する注目度の高さは絶対的に上がっております!

 

「不動産のオーナー」実にいい響きです。

 

ですが、なぜか仲のいい人同士で話が出回らないのも事実。

 

なぜ?それは絶対的な自信を持ってやれてないからではないかなと推測いたします。

人に紹介できるくらい自信を持って投資を始める人はなかなかいらっしゃらないんではないかなと。

不動産投資をしている同僚を探したいのであれば、自分のデスクに不動産投資の勉強用の本をさりげなく置いておけば、話のきっかけにいいですよ。

不動産投資の仕組みを理解するための勉強の方法

先にも述べたように、自信を持って不動産投資を始められる初心者はかなり限られます。

なぜって、「わからないことがわからない」状態ですよね。

何から勉強して良いのか、誰に聞けばいいのか、今勉強中の勉強方法は合っているのか、、、、

そこで考えて欲しいことは、「なんのために勉強をしているのか」です。

目標は不動産を買って不労所得を得て生活を豊かにすることですよね?

そのゴールを見据えて本を読み、セミナーに行けば、自ずと情報は取捨選択されていきます。

初心者にありがちなのが、セミナーや本にお金をかけて、勝負を仕掛けない人です。

 

そうならないためにも、もし本当にこれから本を買い、セミナーに行ってみるという方々にはこの本がオススメ

ロバート・キヨサキ著「金持ち父さん、貧乏父さん」

これは不動産投資のノウハウ本ではなく、「資本家とはなんぞや?」といったあり方考え方が学べます。いわゆる資産家に向けてのスタンスを確立してください。将来への不安や懸念を将来への希望、夢のビジョンに置き換えて原動力としましょう!

 

スタンスが出来上がったら実践です。

もちろん本でノウハウを学ぶことは大事ですが、一番有効なのは知ってる人に聞くです

・不動産セミナー

・サラリーマン大家のコミュニティ

この2つに早速足を運びましょう

基本のポイント

・不動産セミナー

セミナー参加に関しては基本的な知識が学べることと、口頭でわかりやすく解説してくれることです。事例を交え、図などを使い説明してくれる講師がほとんどです。

そして「読むべき書籍」を直接アドバイスもらえます。(自社で出している出版物は絶対オススメされますが!)

注意点は講座や教材などの宣伝を受けて、内容に納得すればまだいいですが、詐欺まがいなものが横行してますので、しっかり判断してください。

 

・サラリーマン大家のコミュニティ

年収や職種も様々な方々が参加してます。その人にしかできない、真似ができないノウハウがありますが(年収の違いだけで、融資の受けられる額が変わり、買える物件に大きな違いが出てきます)同じような年収、職種での成功例に出会える確率も高いので、ぜひその成功例の研究を徹底的にしてみましょう!逆に生の失敗例も聞けるので、どのお話もためになります。

まとめ

流行りに乗れ!とまでは言いませんが、なぜ不動産投資が巷で、それも会社員に向けて流行しているのか。

それには理由があります。

 

不動産投資は景気に左右されますので、買い時だと判断した時に、しっかりとした判断でいい物件を手に入れられるよう準備しておきましょう!

 

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