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【初心者必見】不動産投資の仕組みとは|現物不動産で利益を得るまでの流れを解説

初心者でも簡単!不動産投資!

このようなワード、投資に興味がある人なら数多く目に触れてきているかもしれません。

でも不思議、周りで始められている人を実際に知っていますか?

  • 俺最近不動産買ってさ
  • 投資始めたんだよね
  • FXで儲けたぜ

こんなことを同僚や飲み仲間から聞いたら、率直にどう思うでしょう。

そこは日本人の特性なのか、僻みや妬み、皮肉が出てきてしまうと予想してしまいますよね、、、、

悲しいかな、お金を持っている人にはお金の話が舞い込んで、お金を持ってない人には本当に儲かる話が舞い込まない理由はそこにあることが事実です。

 

私は思います。みんなで儲けられれば一番の幸せじゃないかと!

ならどうするか。

そういった話ができる仲間を増やすことが最速ですが、まず第一に自分自身でしなければならないことは知識を積むことです!

なぜってその仲間が話す内容についていけなければ面白くもなんともないからです。

それでは、不動産投資の仕組みを解いていきましょう。

1. はじめに|不動産投資とは何か

まず大前提として、不動産投資とはなんぞやというところから。

一言でお答えしますと、不動産投資とはお金を増やすことを目的に不動産経営をすることです。

では具体的に言うと、

  1. 不動産を購入して入居者に貸し出すことで得られる家賃収入(インカムゲイン)
  2. 購入した物件を売却することで得られる購入価格と売却価格の差額利益(キャピタルゲイン)

不動産投資の目的は、この2つの利益を得ることにあります。

【用語】インカムゲインとキャピタルゲイン

では、このインカムゲインとキャピタルゲインとは、一体どんなものを指すのでしょうか。

インカムゲイン

  • 資産を保有することで得られる継続的な収入のことを指します。とすると、不動産投資におけるインカムゲインとは何を指すのでしょうか。保有することで得られる収益・・・不動産を経営するということは物件を賃貸するということですから、不動産投資のインカムゲイン=家賃収入ということになります。

キャピタルゲイン

  • 保有する資産を売却することで得られる購入価格と売買価格の差益を指します。

多くの投資商品ではキャピタルゲインが手にする収益の大半を占めますが、不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインという利益の2本柱があるということになります。

2. 不動産投資で利益が出る仕組み

投資初心者に不動産投資がおすすめ!と言われるのは、不動産投資の仕組みは他の投資よりも比較的簡単で理解しやすいからです。

上述のとおり、不動産投資の収益はインカムゲイン方式キャピタルゲイン方式のどちらかに当たります。

ここで、不動産投資の流れについて見て行きましょう。

ここまでの流れで得られるのが、インカムゲインです。

そして、一方のキャピタルゲインの仕組みはさらに単純明快。

キャピタルゲインは、不動産投資を締めくくる最後の売却の段階で得ることができる利益です。

つまり、不動産投資の一連の流れは以下になります。

多くの投資商品も同様にこのサイクルで利益を上げますが、不動産投資は保有することで継続的に得られる利益=インカムゲインがあることで、投資としては珍しい安定性を持っています。

3. 不動産投資の種類

不動産投資と一言で言っても、実はいくつかの種類がありそれぞれに異なる特徴があります。

ここからは、さまざまある不動産投資商品をご紹介します。

①新築マンション(一棟)

新築マンションへの投資の最大のメリットは、現在の建築基準法の元で建てられた強固な構造のため災害リスクが低いという点です。

賃貸経営において最も恐れるべきリスクは、空室リスクです。災害によって建物が破損するなどの状況に陥った場合、修繕にかかる期間の家賃収入源はゼロになってしまいます。

建物が新しいということはリスク対策として有効です。

②中古マンション(一棟)

中古マンション投資の魅力は、購入価格が新築物件比べ価格が低く抑えられるため利回りが比較的高いことです。

しかし、築10年以上の物件は要注意!約10年おきに大規模修繕が必要となるため修繕費用がかなり掛かることを考慮しておきましょう。

また1981年6月1日以前に認可を受けて建てられた物件は、古い耐震基準で建てられていますので、大地震に対するリスクを考慮し購入の際には建物の耐震の診断が不可欠です。

付け加えて、銀行も築30年以上の築古物件に対しての評価を厳しくしているため、融資が下りないケースを想定しなければいけません。

③アパート経営(一棟)

アパート投資のメリットは高い利回りです。利回りとは、物件の購入価格に対する家賃収入の割合のこと。

利回りが高いということは、物件価格が比較的安いということを表しています。

そのため、マンションが鉄筋コンクリート造であることに対し、アパートは木造や鉄骨造で構造的に弱いというデメリットを考慮する必要があるでしょう。

この構造は耐用年数が短く、銀行の融資に大きく関わるため把握しておくべき事項です。

また、築古のアパートであれば、中古マンションと同様に修繕費が必要になることを忘れないようにしましょう。

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2017.08.31

④ワンルーム投資

ワンルーム投資は、名前の通りマンション一室を購入する方法です。

一棟を買う金額からすれば初期の費用はかなり抑えられます。

ワンルーム投資で一番注視すべきは、立地!都内であれば駅からの徒歩の所要時間、地方であれば駐車場完備であるかなどを注意深く確認してください。

一棟とは違い、一部屋のみで空室になればそれが赤字に直結します。

エリア選定こそ全てとも言えるかもしれません。

⑤REIT|不動産投資信託

J-REIT(不動産投資信託)とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などの大型施設不動産へ投資を実行し、その家賃収入などの収益を投資家へ利率に対して分配するものです。

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2017.10.07

⑥小口化不動産投資

小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。

一般の個人では投資が難しい億単位となるような高額な物件などへの投資が可能となります。

⑦ソーシャルレンディング

最近注目され始めた新しい手法、貸付型のクラウドファンディングです。

約1万円からの少額投資ができる、賃貸経営の手間がかからない、などメリットが多いです。

しかし、その分リスクも大きく

  • 融資先の倒産
  • 不渡りのリスク
  • 相場変動のリスク
  • 途中解約ができない

など制約も厳しくなっています。

4. 現物不動産で利益を出すまでの流れ

実際に不動産を購入してから利益が出る前の流れをご紹介します。

①目的に合った物件を探す

まずは、いろいろな媒体から不動産投資情報を集め、比較検討をしましょう。

インターネットや新聞、広告などで不動産会社が提供している不動産投資情報を調べたり、直接不動産会社で営業マンに自分の希望を伝え、探してもらったりという手も有効です。または、実際に不動産投資を行っている人に情報を聞くというのも良いでしょう。

金融機関|ローンを打診する

購入した物件が決まったら銀行等にローンを打診することになりますが、不動産投資に利用するローンは不動産投資ローンという種類の商品になり、住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。

そのため、複数の銀行を比較して打診する銀行を決めましょう。

ローンを組む借主の年収や勤務先などの属性のほかに、物件の担保価値の評価によってローンの額が決まるため、注意が必要です。

②物件を購入する

いよいよ不動産投資家デビューです。物件の購入には、物件価格のほかにも以下のようなさまざまな費用がかかります。

売買契約時

  • 印紙税

引き渡し時

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 固定資産税・都市計画税
  • 不動産仲介手数料
  • ローン手数料
  • ローン保証料
  • 火災保険料
  • 団体信用生命保険料

購入後

  • 不動産所得税

このように、物件購入にはさまざまな費用がかかり、その金額は大体物件価格の7%ほどになります。

③売買契約を結ぶ

契約内容の確認をする重要事項説明を受けたあと、売主・買主で合意をしたら売買契約を結びます。

このあとローンの契約が控えているわけですが、まだ融資の可否は正確には決まっていません。

そのため、売買契約の中にローン特約(ローンが下りなかった場合に売買契約を白紙に戻す契約)が盛り込まれているケースが多いです。

金融機関|ローンの契約をする

ローンの本審査に通過したら、契約になります。

契約後は金利や融資期間の変更はできないため、交渉をする場合は契約前にしましょう。

またこのローン契約の際に、火災保険や地震保険の加入手続きも併せて行います。

④物件の引き渡し

銀行から物件の購入代金が振り込まれ、そのあと引き渡しになります。

ここまでの流れで大体1か月程の時間がかかります。

⑤家賃(利益)を受け取る

入居者の募集や賃貸借契約を賃貸仲介会社に、また物件管理を不動産管理会社に委託する場合にはその委託料を支払う必要があるので、手元に入ってくる利益は家賃ー委託料ということになります。その内訳は以下になります。

賃貸仲介会社に支払う費用

  • 仲介手数料
  • 宅地建物取引業によって、賃貸仲介会社が受け取ることができる仲介手数料は貸主と借主からもらう分を合わせて「家賃の1か月分」が上限と決められています。したがって、入居者が仲介手数料を支払う物件では、大家さんは仲介手数料を払わなくて済むということになります。
  • 広告料
  • 入居者を募集するためにかかる費用のことで、大体家賃の1カ月~3か月ほどかかります。

不動産管理会社に支払う費用

  • 管理費
  • 管理費は入居者の管理から物件の管理、また退去に関わる手続きにかかる費用です。管理費に関しては物件の規模や種類などによってさまざまですが、大体家賃の5%~10%ほどです。

売却すると売却益を得られる

現在の主要都市圏の不動産価格はバブル期を超える水準で高騰を続けていると言われています。

安く買い高く売るが投資の原則ですので、もし以前安く購入した物件を持っているのなら、この不動産バブルの間に売却すれば多額の売却益を手にすることができるでしょう。

このように、売却益は一回の売買だけで多額の利益を得ることができる、効率的な資産形成術です。

しかし一方で、市場の動向を見誤れば反対に多額の損失を出すことにもつながるハイリスクな側面もありますので、常に不動産市場に目を光らせておく必要があるでしょう。

5. まずは利益が出るまでの仕組みをしっかり押さえておこう!

不動産投資は他の数多くの投資商品に比べて、収入源を2つ確保していることから安定した投資を行うことができる数少ない投資商品の一つです。

もちろん投資である以上リスクはありますが、しっかりとした投資計画を練ることでリスクは回避できます。

まずは不動産投資で利益が出る仕組みをしっかりと理解して、不動産投資家への一歩を踏み出しましょう。

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