不動産投資で利益が出るまでの仕組みとは｜不動産投資の流れや種類も紹介

初心者でも簡単！不動産投資！

このようなワード、投資に興味がある人なら数多く目に触れてきているかもしれません。

しかし、いくら簡単といえど仕組みや不動産投資の流れも理解しないまま始めるのは危険。

無知のまま投資に手を出して失敗してしまった人は数多いものです。

 

そこでこの記事では

• 不動産投資はどういう仕組みで利益が出るのか？
• 不動産投資はどんな流れでするの？
• 不動産投資にはどんな種類があるの？

といった不動産投資の根幹ともいえるべき点を解説します。

1. 不動産投資で利益が出る仕組み

投資初心者に不動産投資がおすすめ！と言われるのは、不動産投資の仕組みは他の投資よりも比較的簡単で理解しやすいからです。

不動産投資で収益が出る仕組みはインカムゲイン方式とキャピタルゲイン方式のどちらかに当たります。

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」で利益を得る

このインカムゲインとキャピタルゲインとは、一体どんなものを指すのでしょうか。

インカムゲイン

インカムゲインは資産を保有することで得られる継続的な収入のことを指します。

つまり、不動産を保有して賃貸すれば継続的に家賃を得ることができるため、不動産投資のインカムゲイン＝家賃収入ということになります。

ここまでの流れで得られるのが、インカムゲインです。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは保有する資産を売却することで得られる購入価格と売買価格の差益を指します。

多くの投資商品ではキャピタルゲインが手にする収益の大半を占めますが、不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインという利益の2本柱があるのです。

2. 不動産投資で利益を出すまでの流れ

不動産投資の一連の流れは簡単にすると以下になります。

多くの投資商品も同様に「買って・保有or売却で利益を得る⇒その利益で買い増しをする」というサイクルで利益を上げますが、不動産投資は保有することで継続的に得られる利益＝インカムゲインがあることで、投資としては珍しい安定性を持っています。

具体的に不動産投資を始める前から、利益を出すまでの仕組みを見ていきましょう。

①目的に合った物件を探す

まずは、いろいろな媒体から不動産投資情報を集め、物件の比較検討をしましょう。

インターネット・新聞・広告などで不動産会社が提供している不動産投資情報を調べたり、直接不動産会社で営業マンに自分の希望を伝え探してもらったりという手も有効です。

または、実際に不動産投資を行っている人に情報を聞くというのも良いでしょう。

金融機関へローンを打診する

購入した物件が決まったら銀行等にローンを打診することになりますが、不動産投資に利用するローンは不動産投資ローンという種類の商品になり、住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。

そのため、複数の銀行を比較して打診する銀行を決めましょう。

ローンを組む借主の年収や勤務先などの属性のほかに、物件の担保価値の評価によってローンの額が決まるため注意が必要です。

②物件を購入する

物件の購入には物件価格の他にも以下のようなさまざまな費用がかかるので覚えておきましょう。

【売買契約時】

• 印紙税

【引き渡し時】

• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 固定資産税・都市計画税
• 不動産仲介手数料
• ローン手数料
• ローン保証料
• 火災保険料
• 団体信用生命保険料

【購入後】

• 不動産所得税

このように、物件購入にはさまざまな費用がかかり、その金額は大体物件価格の7％ほどになります。

③売買契約を結ぶ

契約内容の確認をする重要事項説明を受けたあと、売主と買主が合意をしたら売買契約を結びます。

このあとローンの契約が控えているわけですが、まだ融資の可否は正確には決まっていません。

そのため、売買契約の中にローン特約（ローンが下りなかった場合に売買契約を白紙に戻す契約）が盛り込まれているケースが多いです。

ローンの契約をする

ローンの本審査に通過したら、契約になります。

契約後は金利や融資期間の変更はできないため、交渉をする場合は契約前にしましょう。

またこのローン契約の際に、火災保険や地震保険の加入手続きも併せて行います。

④物件の引き渡し

銀行から物件の購入代金が振り込まれ、そのあと引き渡しです。

ここまでの流れで大体1か月程の時間がかかります。

⑤家賃（利益）を受け取る

物件管理を不動産管理会社に委託する場合にはその委託料を支払う必要があるので、手元に入ってくる利益は「家賃-委託料」ということになります。

管理委託会社は入居者募集の広告活動から退去の手続きなど、様々な業務を行ってくれるのでほとんど手間がかからないため、会社にお勤めの方でも

⑥売却すると売却益を得られる

現在の主要都市圏の不動産価格はバブル期を超える水準で高騰を続けていると言われています。

安く買い高く売るが投資の原則ですので、もし以前安く購入した物件を持っているのなら、この不動産バブルの間に売却すれば多額の売却益を手にすることができるでしょう。

このように、売却益は一回の売買だけで多額の利益を得ることができる効率的な資産形成術です。

ただ、現在の不動産投資はインカムゲインで利益を得ることを目標にするのが無難だと言えます。

3. 不動産投資にもいろいろな種類がある｜メリットデメリットを把握しておこう

不動産投資と一言で言っても、実はいくつかの種類がありそれぞれに異なる特徴があります。

ここからは、さまざまある不動産投資商品と併せて、それぞれのメリットやデメリットをご紹介しましょう。

物件選びの参考にしてください。

①新築マンション（一棟）

新築マンションへの投資の最大のメリットは、現在の建築基準法の元で建てられた強固な構造のため災害リスクが低いという点。

賃貸経営において最も恐れるべきリスクは空室リスクです。

災害によって建物が破損するなどの状況に陥った場合、修繕にかかる期間の家賃収入源はゼロになってしまいます。

建物が新しいということはリスク対策として有効です。

②中古マンション（一棟）

中古マンション投資の魅力は、購入価格が新築物件比べ価格が低く抑えられるため利回りが比較的高いことです。

しかし、築10年以上の物件は要注意！約10年おきに大規模修繕が必要となるため修繕費用がかなり掛かることを考慮しておきましょう。

また1981年6月1日以前に認可を受けて建てられた物件は、旧耐震基準で建てられていますので、大地震に対するリスクを考慮し購入の際には建物の耐震の診断が不可欠です。

付け加えて銀行も築30年以上の築古物件に対しての評価を厳しくしているため、融資が下りないケースを想定しなければいけません。

③アパート経営（一棟）

アパート投資のメリットは高い利回りです。利回りとは、物件の購入価格に対する家賃収入の割合のこと。

利回りが高いということは、物件価格が比較的安いということを表しています。

そのため、マンションが鉄筋コンクリート造であることに対し、アパートは木造や鉄骨造で構造的に弱いというデメリットを考慮する必要があるでしょう。

この構造は耐用年数が短く、銀行の融資に大きく関わるため把握しておくべき事項です。

また、築古のアパートであれば、中古マンションと同様に修繕費が必要になることを忘れないようにしましょう。

④ワンルーム投資

ワンルーム投資は、名前の通りマンション一室を購入する方法です。

一棟を買う金額からすれば初期の費用はかなり抑えられます。

ワンルーム投資で一番注視すべきは、立地！都内であれば駅からの徒歩の所要時間、地方であれば駐車場完備であるかなどを注意深く確認してください。

一棟とは違い、一部屋のみで空室になればそれが赤字に直結します。

エリア選定こそ全てとも言えるかもしれません。

⑤REIT｜不動産投資信託

J-REIT（不動産投資信託）とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などの大型施設不動産へ投資を実行し、その家賃収入などの収益を投資家へ利率に対して分配するものです。

⑥小口化不動産投資

小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。

一般の個人では投資が難しい億単位となるような高額な物件などへの投資が可能となります。

⑦ソーシャルレンディング

最近注目され始めた新しい手法、貸付型のクラウドファンディングです。

約1万円からの少額投資ができる、賃貸経営の手間がかからないなどメリットが多い投資法。

しかし、その分リスクも大きく

• 融資先の倒産
• 相場変動のリスク
• 途中解約ができない

など制約も厳しくなっています。

4. まずは利益が出るまでの仕組みをしっかり押さえておこう！

不動産投資は他の数多くの投資商品に比べて、収入源を2つ確保していることから安定した投資を行うことができる数少ない投資商品の一つ。

もちろん投資である以上リスクはありますが、しっかりとした投資計画を練ることでリスクは回避できます。

まずは不動産投資で利益が出る仕組みをしっかりと理解して、不動産投資家への一歩を踏み出しましょう。

 

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