不動産管理会社と不動産会社の違いは?|信頼できる管理会社を選ぶポイント7つ

あなたがアパートやマンション経営を行う際に、不動産管理会社選びは非常に重要です。

管理会社選びに失敗すると、客付け(仲介業者が貸主に対して借主を紹介すること)に苦労したり、下手なリフォームをして無駄な出費が増えるなど経営に大きな影響を与えることに。

不動産屋はコンビニの数より多く、国土交通省の調べでは平成28年度末123,416社にも及びます。

不動産屋と言えば、不動産の売買から賃貸物件の紹介、建物の管理など不動産に関することは何でもしているように思えるかもしれませんが、実は取り扱う内容によって業態は異なります。

そんな不動産屋の仕事の中のひとつに管理会社の仕事があります。

管理会社には、賃貸管理を専門にしている会社もあれば、不動産屋として宅建業をしながら賃貸管理を行っている会社もあります。

では、そういった数ある不動産管理会社の中からどういったタイプの会社を選ぶのが良いのでしょうか。

今回は、不動産屋と管理会社の違いをはじめ、管理会社を選ぶポイントについてお話しします。

Index

1. 不動産屋と管理会社の違いとは?

皆さんは不動産屋と言うと、店前に物件のポップを貼って入居の募集をしたり、住宅の購入のお手伝いをしてくれるといったイメージを持っているのではないでしょうか。

実際には不動産屋が関わる仕事には、賃貸の仲介だけでなく、物件の売買仲介、賃貸物件の管理なども含まれます。

しかし、物件を借りた後は、不動産屋ではなく、不動産管理会社が窓口になって対応してくれることに。

不動産屋と管理会社にはどういった違いはあるのでしょうか?

不動産屋とは?

一般的には、不動産に関する仕事に関わる人や会社のことを不動産屋と言います。

不動産とは、大きく分けると土地と建物のことを指し、建物には皆さんが住んでいる居住用の戸建て、マンション、アパートや事業用のテナント、ビルなどがあります。

そのため、不動産屋と一口に言っても取り扱う物件も違えば、仕事の内容も変わります。

不動産屋の種類について

では、不動産屋の仕事にはどういった種類があるのでしょうか。

不動産屋の仕事には、

  • 不動産(土地・建物)の売買の仲介・代理業務
  • 賃貸物件の紹介、仲介業務
  • 不動産の開発(土地の仕入れや建築)
  • 賃貸物件の管理業務
  • マンション建設
  • 商業テナントビルの運営

他にも不動産に関わる仕事はまだまだありますが、不動産屋ごとにそれぞれの仕事を専門で行っている会社もあれば、複数の仕事を取り扱っている会社もあります。

不動産管理を専門にしている不動産屋が管理会社になる

不動産管理会社の仕事は、数ある不動産屋の仕事のひとつです。

特に不動産屋でも不動産の管理業務を専門にしている不動産屋のことを管理会社と言います。

管理会社にも取り扱う物件によって業務内容は変わり、賃貸アパートやマンションの管理・分譲マンションの管理・テナントビルや事務所の管理・ショッピングモールの管理など様々。

そのため管理会社によっては対象となる物件は多岐に渡りますが、中でも、賃貸アパートやマンションの管理会社のことを不動産管理会社と呼んでいます。

賃貸アパートやマンションの管理会社とは?

規模が小さいアパートだと大家さんが自主管理しているケースも多いですが、ある程度規模が大きくなると管理会社に任せるケースも多くなります。

賃貸アパート・マンションと分譲マンションの管理会社は少し業務の内容が異なり、賃貸アパート・マンションの管理会社が入居者の管理と建物の管理を行うのに対して、分譲マンションの管理会社はどちらかというと建物の清掃や修繕などの維持管理がメインに。

又、賃貸物件の管理会社にも様々なケースがあり、賃貸管理を専門にしている会社、仲介会社が賃貸管理も兼務している会社、ハウスメーカーや建設会社の関連、提携する賃貸管理会社などがあります。

賃貸管理を専門にしている会社の場合

大家さんが管理会社に賃貸管理を委託し、管理会社が入居者の集金業務や入退去手続きを行います。

管理業務は強いですが、客付けは仲介会社が賃貸管理しているケースよりも劣ります。

仲介会社が賃貸管理を兼務している会社の場合

大家さんが管理会社に賃貸管理を委託する部分は変わりません。

賃貸管理を専門にしている会社に比べて管理業務のサービスが弱い面がありますが、自社で客付けできるので空室リスクを抑えることが出来ます。

ハウスメーカーや建設会社の関連、提携する賃貸管理会社の場合

大手のハウスメーカーで建物を建築する際に建設会社から管理会社を指定されることが多いです。

その場合、管理会社は賃貸管理を専門にしているケースが多く、建物や設備の情報を良く知ってくれているので、故障などに的確に対応してくれるという面で安心が出来ます。

2. 不動産管理会社はどんな事をしてくれるのか?

不動産管理会社選びは非常に重要です。

新規に管理会社を選ぶ場合も、すでに管理会社に依頼していてもその管理会社に満足していないケースもあるでしょう。

管理会社を選ぶ際には、管理会社がどんな事をしてくれるのか知っておく必要があります。

不動産管理会社の業務にはどういった業務があるのでしょうか。

賃貸借媒介の業務

不動産管理会社の業務には、賃貸借媒介の業務があります。

賃貸借媒介業務は、委託された管理物件の部屋が空室になった際の入居者の募集・審査・契約書の作成・契約の締結などの業務を指します。

宅地建物取引業免許のある管理会社であれば、入居者の案内、仲介業務も可能ですが、管理会社を専門にしていて宅地建物取引業免許がない場合は仲介業務は行えません。

実際の不動産の管理

もうひとつは、対象不動産の管理業務です。

管理業務は大きく分けて、「入居者の契約管理」「メンテナンス」「大家へのコンサルティング」などがあります。

入居者の契約管理

家賃の徴収、契約の更新や入居者の退去に伴う解約、退去立会、リフォームの手配といった業務。

メンテナンス

日常清掃、建物や設備のメンテナンス、消防点検、大規模修繕の実施等。

大家へのコンサルティング

大家さんの物件を預かっているので、運営が上手くいくように家賃の見直しやリフォームの提案、大規模修繕の計画などのアドバイスを行います。

3. 賃貸の不動産管理会社には2つのタイプがある

不動産官会社には、仲介の部署がある管理会社と仲介の部署のない管理会社があります。

仲介の部署がある方が空室になった時にすぐに客付けしてくれそうで魅力的ですが、仲介の部署がない管理会社は、管理業務に特化しているので管理業務のノウハウの蓄積があり、安心して任せることができます。

仲介の部署がある管理会社とない管理会社にはどういった違いがあるのでしょうか。

タイプ1:仲介の部署がある管理会社

賃貸の仲介業務を行うためには宅地建物取引業免許が必要。

仲介の部署がある管理会社は、当然宅建業の免許を持っており、不動産屋として賃貸の案内や仲介業務を行うことができます。

自社で客付け業務が行えるので、空室には強いイメージですが、逆に客付けが弱い会社だと外部に仲介を依頼することが出来ないと空室が長引くことも。

タイプ2:仲介の部署がない管理会社

仲介の部署がない管理会社は、賃貸管理に特化しており、宅建免許がないので賃貸の仲介業務が出来ません。

仲介の部署がある管理会社と比べると客付けが弱い印象がありますが、幅広い仲介業者に客付けをお願いできるので逆に早く客付け出来ることもあります。

しかし、客付けに時間が掛かる場合は、自社ではどうする事も出来ず、空室が長期化するといったデメリットも。

4. 不動産管理会社との契約方法には2種類ある

不動産管理会社に客付けを依頼する契約方法には、「媒介契約」「代理契約」の2種類があります。

それぞれメリット・デメリットがありますので、契約内容について知っておく必要があります。

媒介契約と代理契約の違いについて見てみましょう。

媒介契約について

不動産管理会社に媒介契約を依頼するメリットは、貸主は複数の宅建業者に依頼できるということです。

一社だけに任せると客付けに時間が掛かることもあるので、複数の業者に任せることが出来ると安心ですね。

デメリットとしては、入居者の審査はある程度してくれますが、最終的に選ぶのは貸主となり、賃貸借契約も補助的なことしかしてもらえません。

代理契約について

不動産管理会社に代理契約を依頼するメリットは、入居審査から賃貸借契約の締結まですべて管理会社に任せることが出来ます。

しかし、代理として任せることになるので、管理会社は複数ではなく一社にしか任せることが出来ないデメリットがあります。

5. 不動産管理会社と不動産会社の違いは?|信頼できる管理会社を選ぶポイント7つ

賃貸物件を取り扱う会社には、客付けの仲介業務を専門にしている会社、不動産会社として仲介業務と管理業務を兼務している会社、管理業務を専門にしている会社があります。

不動産会社は客付けの仲介業務を専門している会社を指し、残りの二つの会社を不動産管理会社を指します。

不動産管理会社と不動産会社の違いは、管理業務をしているかどうか。

では、数ある不動産管理会社の中からどういったポイントに注意して選べば良いのでしょうか。

次は、信頼できる管理会社を選ぶための7つのポイントについてお話しします。

ポイント1:管理会社自体がその地域の情報に詳しいか

管理会社と言っても、全国展開しているような大手から地場の不動産屋がやっているような小さいものまで様々。

管理会社自体がその地域の情報に詳しいかどうかは非常に重要で、地域の情報を知らない管理会社の場合だと後々トラブルを抱えることも考えられます。

大手の場合は、安定したサービスを展開してくれるので安心できると思う方も多いと思いますが、対象エリアが広く、その地域の情報を把握していないケースも。

逆に、地場の不動産屋さんは、その地域の情報に詳しく細かいサービスをしてくれることが多いですが、管理の担当が辞めると一気にサービスが低下したり、世の中の情勢や新しい法律への対応が出来ないこともあります。

ポイント2:集客力や募集力があるか

不動産管理を任せる上でオーナーが一番気になるのは、空室が出た時に短期間で入居者を決めてくれるかどうかでしょう。

前述のように管理会社には、仲介の部署がある場合とない場合があり、集客力や募集力は管理会社によって大きく変わります。

仲介の部署がある場合は、自社で募集し、物件を仲介することが出来ます。

昨今では、大手ポータルサイトや自社サイトで募集することが多く、集客できるかどうかはこういったツールを使えるかどうかも影響することに。

仲介の部署がない場合でも、地域の仲介業者と強力なネットワークがある管理会社であれば早期の客付けを実施してくれる場合もあります。

ポイント3:担当社員が親身になってくれるか

実はこれが一番重要なポイント。

いくら良い会社だと評判でも担当社員が良くないとトラブルが増えます。

やはり、入居者と直接接してくれるのは担当社員となりますので、入居者からの相談に対していい加減な対応をされると大クレームに発展することに。

そのため、担当社員が親身になって自分の物件のことを考えてくれるか、迅速な対応をしてくれるかは非常に大事。

担当社員が対応が悪い場合は、早めに管理会社へ相談するほうが良いでしょう。

ポイント4:管理会社の財務面に問題がないか

管理会社選びで意外に大事なのが管理会社の財務面。

大手の管理会社であれば財務面も気になりませんが、地場の不動産屋だと資金繰りが悪化して突然倒産ということもあります。

ただし、大手であれば財務状況を公開しているケースもありますが、地場の不動産屋では中々そこまで把握することは難しいでしょう。

その場合は、近隣の不動産屋に聞き取りを行うなどして情報を入手する必要があります。

ポイント5:管理会社の雰囲気が良いか

やはり、管理会社の雰囲気が悪いと管理の仕事にも影響が出ます。

雰囲気の悪い管理会社の場合、入居者に対して高圧的な対応を取ったり、仲介会社に対して適当な受け答えをしていることが多いので、空室が続いたり、入居者からクレームも。

管理を委託する際には、事務員や担当社員の電話の受け答えや会話などもチェックしておきましょう。

ポイント6:付き合いがあるオーナーが管理会社に満足しているか

付き合いがあるオーナーが、管理会社に満足しているかどうかがわかれば非常に参考になりますね。

大手の管理会社では、ホームページでオーナーのコメントを載せているケースもあります。

しかし、地場の不動産屋では、そういった掲載があることは少なく、周辺の不動産屋に聞き取りしたり、その管理会社を使っているオーナーが知り合いでいるなら話を聞いてみると良いでしょう。

ポイント7:世の中の情勢や動向に詳しいか

賃貸経営においては、世の中の情勢や動向に影響されることが多いと言えます。

例えば、景気が悪くなれば部屋探しをする人が減ったり、家賃を値下げしないと入居者が決まらないといった影響が出ます。

世の中の情勢や動向に疎いとこういった場合に対応が出遅れてしまうことに。

そのため、世の中の情勢や動向に詳しく、いち早く対応してくれる管理会社だと心強いですよね。

 

MIRAIMO運営元:ASIS株式会社でも提携している管理会社様があります。

これから不動産投資を始めるけど管理会社を探すのが大変…という方や現在お持ちの物件で管理面に不安や不満がある方でもお気軽にご相談ください。

6. サブリース契約に注意が必要

サブリース契約とは、不動産管理会社がオーナーから物件を一括借り上げするマスター契約という賃貸借契約を結び、管理会社はそれを転貸(サブリース)して入居者に貸す契約です。

一般的には、管理会社は相場家賃の85%~90%の保証家賃をオーナーに支払い、管理会社はそれ以上の家賃で転貸することで利益を得ることになり、入居時の敷金・礼金などは管理会社が受け取るケースが多いです。

サブリース契約のメリットは、入居者の募集、契約、家賃の集金や建物のメンテナンス、入居者のクレーム対応などすべて管理会社がしてくれるので、安定した家賃収入を得ることが出来る点。

しかし、デメリットもあり、オーナーから解約ができない、2年毎に保証家賃の見直しがあるなど契約内容が管理会社に有利になっているケースが多いので、契約内容の確認には注意が必要です。

7. 不動産管理会社に管理を依頼する場合は管理会社選びが重要になってくる

賃貸経営をする上で、規模が大きくなるにつれて自主管理よりも不動産管理会社に管理を依頼する方がメリットがあるケースも多いです。

しかし、依頼する管理会社によって、賃貸の運営を大きく左右することもあり、やはり管理会社選びは重要です。

管理会社と一口に言っても、会社の規模や仲介の部署の有無など色々な管理会社があり、契約方法によっても対応してくれる内容は変わります。

その管理会社の得意な部分を把握したり、周囲からの評判などの情報も管理会社を選ぶ際には重要な要素になるでしょう。

今回ご紹介した信頼できる管理会社を選ぶポイント7つを参考に、ご自身にあった不動産管理会社を選んでください。

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