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不動産管理会社への依頼方法や仕事内容について解説!|良い管理会社選びのポイント

賃貸経営では、不動産管理会社選びが重要なポイントだといえます。

選択を誤ると、入居者の紹介を受けられなかったり無駄なリフォームにより不要な支出が増えたりと、経営に大きく影響する可能性も。

国土交通省のデータでは、不動産屋の数は平成28年度末時点で123,416社にも及びコンビニを上回ります。

同じ不動産屋でもその会社により扱う物件や営む業務は様々です。

管理会社には賃貸管理だけをしている会社もあれば、仲介業をしながら賃貸管理をしている会社もあります。

そこで、今回は数ある管理会社の中からどの会社を選ぶのが効果的なのか、管理会社の依頼方法や仕事内容を解説しましょう。

1. 不動産管理会社とは

まずは、不動産管理会社の意味について説明します。

理解しているようでも、内容をしっかり把握できている人は意外に少ないかもしれません。

不動産屋と不動産管理会社の違いとは?

不動産とは土地や建物のことであり、建物には戸建て・マンション・アパート・テナント・ビルなど様々な物件があります。

同じ不動産屋でも取り扱う物件も異なれば、仕事の内容も異なるのです。

特に不動産屋でも不動産の管理業務を専門にしている不動産屋のことを管理会社と言います。

管理会社にも取り扱う物件によって業務内容は変わり、賃貸アパートやマンションの管理・分譲マンションの管理・テナントビルや事務所の管理・ショッピングモールの管理など様々。

そのため管理会社によっては対象となる物件は多岐に渡りますが、中でも、賃貸アパートやマンションの管理会社のことを不動産管理会社と呼んでいます。

不動産屋の仕事

不動産屋の仕事には、様々な種類があります。

仕事の種類
  1. 不動産(土地・建物)の売買の仲介・代理業務
  2. 賃貸物件の紹介、仲介業務
  3. 不動産の開発(土地の仕入れや建築)
  4. 賃貸物件の管理業務
  5. マンション建設
  6. 商業テナントビルの運営
  7. その他、不動産に関する様々な事業

不動産管理会社にも種類がある

不動産管理会社の仕事はすべて同じではありません。

仲介能力がある会社と仲介能力のない会社があります。

賃貸マンションなどのオーナーと入居者の間を仲介する会社が「仲介業者」であり、物件の管理のみを業務としている会社が「管理会社」です。

仲介能力がある管理会社

仲介能力がある管理会社は宅地建物取引業の免許を持っており、物件の案内や仲介業務ができます。

自社で客付けが可能ですが、空室リスクに対応できるかどうかは客付け能力によるでしょう。

仲介能力がない管理会社

宅地建物取引業の免許がないために仲介業務ができない管理会社は、「賃貸管理」に特化しています。

自社では客付けができないのですが、逆に多くの仲介業者に依頼することで客付けしやすいかもしれません。

2. 管理会社への依頼方法には種類がある

不動産屋へ依頼する時の契約方法を紹介します。

契約により仕事の内容が異なるので、物件に応じた方法を選んでください。

一般媒介

入居者の募集を複数の管理会社に依頼することのできる契約です。

多くの紹介を希望する賃貸人に向く契約だといえます。物件の管理は賃貸人が行うのが一般的。

専任媒介

信頼できる管理会社1社を選んで入居者の募集を依頼する契約です。

会社を限定しているので熱心な対応が期待できるでしょう。

物件の管理は賃貸人が行うことになります。

集金管理専任媒介

入居者募集に合わせて、集金業務などの一般的な入居者管理も依頼する契約です。

家賃や敷金の清算から滞納まで、様々な業務をトータルで依頼することができます。

家賃保証タイプ

管理会社によりサービス内容は異なりますが、一般的には会社が一定期間家賃を保証するというシステムで物件を一括で借り上げるスタイルです。

仲介業務のみを行う不動産管理会社、仲介業務に加えて管理業務もやってくれる不動産会社があるので初心者はできれば両方をやってくれる会社を選びましょう。

3. サブリース契約には注意が必要

サブリース契約とは不動産管理会社がオーナーから物件を一括借り上げするマスター契約という賃貸借契約を結び、管理会社はそれを転貸(サブリース)して入居者に貸す契約。

一般的には管理会社は相場家賃の85%~90%の保証家賃をオーナーに支払い、管理会社はそれ以上の家賃で転貸することで利益を得ることになり、入居時の敷金・礼金などは管理会社が受け取るケースが多いです。

サブリース契約のメリットは、上述の通り「家賃保証がある」点に加えて

  • 入居者の募集
  • 契約
  • 家賃の集金
  • 建物のメンテナンス
  • 入居者のクレーム対応

などすべて管理会社がしてくれるので、安定した家賃収入を得ることが出来る点。

しかし、デメリットもあり、

  • オーナーから解約ができない
  • 2年毎に保証家賃の見直しがある

など契約内容が管理会社に有利になっているケースが多いので、契約内容の確認には注意が必要です。

サブリースについて詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事サブリースとは何か|仕組みからメリットデメリットまで徹底解説します

2018.10.01

4. 不動産管理会社はどんなことをしてくれるのか?

不動産管理会社が実施する業務には様々な種類があります。まずは、仕事の内容を把握しなければなりません。

賃貸借の媒介契約

宅地建物取引業の免許があれば賃貸の仲介(媒介)を行います。

賃貸の仲介業務とは入居者の募集、選定や契約締結業務など入居についての業務です。

不動産の管理

不動産管理会社のメイン業務といえる賃貸物件の管理業務になります。

契約などの管理業務

一口に契約業務と言っても

  • 契約に至る業務
  • 契約更新の業務
  • 解約の業務
  • 家賃の収集業務
  • 運営の業務

など、様々な仕事があります。

建物に関する管理業務

建物や設備の管理として、メンテナンスや清掃などの実施です。

コンサルト系の業務

賃貸管理の規約や運営、メンテナンス計画の策定についてのアドバイスなどがコンサルト系の業務といえます。

防犯面や防災面での業務

防犯面や防災面など、セキュリティーについての管理も実施している業務の1つです。

5. 不動産管理会社を選ぶポイント

不動産管理会社を選ぶポイント

不動産管理会社を選択する時には、何を目安にすれば良いのでしょうか?

判断材料のポイントを説明します。

客付けがどれだけできるか確認する

客付けの強さを確認してください。

ホームページで入居率を調べるのです。入居率が高いところほど空室が少なく客付けが強いといえます。

不動産投資では空室リスクを避けることが効果的なポイントです。

家賃滞納の回収力を確認

家賃滞納があると収入が途絶えるだけではなく、新たな入居者の募集もできないため空室よりも厄介なものです。

そのため家賃回収力のある管理会社を選んでください。

その不動産管理会社の2カ月以上の滞納率を確認しましょう。全国では1.5%程度が目安です。

トラブルに関する対応能力を確認する

トラブルに対応する能力の有無も管理会社選びのポイントです。

トラブル解決が長引けば退去につながり空室リスクを負います。

入居者トラブルの窓口を設けているかをチェックしましょう。

大手の管理会社だから良いという訳ではない

大手の管理会社であれば、実績もあり顧客数も多いので一定の安心感はあるでしょう。

しかし、大手だから良いとは限りません。中小企業のほうがフットワーク良く対応できるケースも。

会社の規模はあくまで目安と考えてください。

6. 不動産管理会社と契約する場合の注意点

契約時のポイントとして、業務範囲などをしっかり確認しておきましょう。

チェックができていないとトラブルの原因になることもあるのです。

管理会社がどこまでしてくれるのか確認をする

委託する業務の範囲は管理委託契約の内容で異なります。もちろん業務範囲が増えれば料金も増えることに。

あらかじめ、委託内容を確認しておいてください。

解約の条件内容を確認しておく

管理委託契約を中途解約する場合などの規定を確認しておきましょう。

契約を中途解約すると想定外の違約金を請求されるケースがあるからです。

管理会社の保障内容の確認をしておく

契約によっては、空室や滞納があると家賃保証や滞納保証をしてくれるケースも。

家賃のうち保証される額や期間を確認しておきましょう。

7. おすすめの不動産管理会社ランキングTOP3

ランキング形式でおすすめできる不動産管理会社のTOP3を紹介しましょう。

TOP3: 日本管財株式会社

長年にわたる安定経営とグループの総合力で、戦略的パートナーとして建物に新たな価値を創造する会社です。

本社のある兵庫県を中心に建物のライフサイクルコストの最適化という観点で資産価値と収益性の向上を実現。

アクセス:https://www.nkanzai.co.jp/

TOP2: 株式会社東急コミュニティ

東急不動産ホールディングスのグループ力により、全国にマンション・ビル・商業施設・公共の施設などを展開し、実績とトップクラスの事業規模を有する総合的な会社。

マンションの管理戸数では822,000戸を超えています。

アクセス:https://www.tokyu-com.co.jp/

TOP1: 野村不動産パートナーズ株式会社

2018年のオリコン顧客満足度調査では、分譲マンションで首都圏No.1の実績。

また、スタイルアクト「住まいサーフィン」によるマンション入居者の管理満足度調査でも10年連続No.1を受賞しています。

アクセス:https://www.nomura-pt.co.jp/

8. 不動産管理会社に管理を委託する場合は会社選びを慎重に

不動産投資では、管理会社に委託することも効率的に運用するためには大切。

信頼できるパートナーを探すには、あらかじめ管理会社への依頼方法や業務内容について確認しておくことがポイントでしょう。

 

MIRAIMO運営元のASIS株式会社には管理部門もあり、管理のノウハウに長けています。

不動産管理について疑問や不安があれば、MIRAIMOのオンライン相談窓口へお問合せください。

不動産投資では、お悩みがある状態でのスタートは避けましょう。専門家のアドバイスを受けてから実行するのが成功の秘訣です。

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