不動産投資には頭金が1割~3割は必要!そのワケとは?

銀行からのフルローンが可能だった2007年から10年が経過しました。
現在はどの銀行も物件価格の1割~3割の頭金が必要です。

不動産市況も活気に溢れていましたが現在はバブル状態と言えません。

2008年3月と9月に起こったビッグニュースと言えば大手投資銀行の破綻。
ベアー・スターンズとリーマン・ブラザーズは世界経済に大きな影響を及ぼしました。

巷ではサラリーマン大家の代名詞が流行り不動産投資は身近なものになりましたが、果たして2030年問題・今後の金利変動などを考慮したうえでキャッシュフローを作れていけるのでしょうか?

経済の行く末は誰にもわかりません。しかしこれだけは覚えておいて下さい。頭金を多く払ってデメリットになる事はなに一つありません。

1. 頭金がないとどうなるの?

頭金とは物件価格の一部を支払うことです。
支払う額により後の不動産経営に大きく影響する場合もあります。

ですが、頭金を払わなくても成功した人はいます。
その共通点を見つけていく事が大切だったりするので、参考にしてください。

頭金がなくても成功した人の共通点

  1. 不動産の知識を付けようと努力している(セミナーに参加・本などで勉強している)
  2. 多くの業者と名刺交換している
  3. 儲かることだけを漠然と考えていない(細かなスキームができている)
  4. 資産運用を行う貯蓄と生活費は分けている
  5. 常に先行く情報を得て行動している
  6. アクティブである(一歩踏み出す行動力がある)
  7. 相続したローンのない物件を持っている

 

頭金があるからこそリスク軽減できる!

不動産投資での融資時に頭金を多く入れておくことのメリットは以下の通りです。

  1. デッドクロスが起こる可能性が低い
  2. 銀行の信用度が高まり、融資を受けやすい
  3. 2軒目の物件購入の際に資金調達が楽になる
  4. 気持ちに余裕が出る

 

頭金を入れたが失敗した人の共通点

無理に物件を購入してしまい、ローンを返せず破綻(ローンの返済率を利回りが超えていないので赤字が続く)

  1. 管理が行き届かない物件を自分の目で確認せず購入してしまい、人気のないマンションだということが分かった
  2. 欲を出しすぎて計画性が伴わず破綻
  3. 不動産投資詐欺にあった(物件より人を見抜く力がなかった)

 

おさらい:頭金がないからといって不利になる訳ではありません。
ですが、ブログなどの成功例を見て利益の数字だけに惑わされてはいけません。

2. 購入物件に対していくらの頭金が必要か

頭金を支払うには蓄えが必要です。みなさんはいくらの収入があり貯金にまわしているのでしょう。銀行はあなたの貯金額も見ています。

年代別の収入額と貯金額

定年を迎える毎に年収は減っていきます。退職金・年金・貯金額を合わせると老後必要なお金がいくらなのか把握しましょう。そこから、具体的な運用計画をたてる事が成功に導きます。

東京23区で考える場合

新築の方が物件価格は高くなります。
物件価格が上がれば頭金の額も上がります。
例えば3580万円の物件なら358万円が最低でも必要。(10%計算)

東京23区内で皆さんが購入したいと思う物件の価格を最低ライン~高額ラインで以下の内容にまとめました。

3. 銀行の融資基準2つのポイント

金融機関の決算期は3月と9月です。
その2~3ヵ月前に申し込みをしておくと通常より審査が通りやすい場合もあります。
この2つのポイントはどちらかがかけていると金融機関は融資を行いません。

借主の属性

属性とは、融資の返済に影響がありそうなすべての項目を表します。
(借主の本業・貯金額・借入・勤続年数3年未満など)

では以下のケースだとどちらが融資を受けやすいでしょう?

答えは頭金が1000万円の方が融資を受ける際に有利となります。
なぜなら、年収と家賃が分かれば銀行はあなたの月々の支出額から自己資金の額を逆算することができます。

物件の収益性

属性だけ高くても物件の評価が悪ければ融資を受けにくいです。
逆に物件がいくら良いものであっても同じ事が言えます。
また区分所有物件への融資は厳しく審査されます。

他の投資との違いは金融機関のローンが利用できること。
これをレバレッジ効果と言います。上手に活用すれば利益を生む事ができます。

4. 頭金の他にも用意すべき費用があります

不動産投資を始めるには様々なお金がかかります。
諸経費の一覧と支払うタイミングを確認しましょう。

自己資金とは頭金と諸経費を合算したもの

目安として物件価格の2割~3割が自己資金として必要になります。
例えば、物件価格2000万円なら約71万円が仲介手数料としてかかります。
仲介手数料を割り出す際は、物件価格×3%+6万円が基準となります。

手続きの手順は以下の通りです。

5. 頭金は重要!だからといって無理のない不動産投資計画を!

不動産投資に限らず、どの資産運用にも共通して言えることですが、無理をして資産を増やそうとすると失敗します。

頭金の用意ももちろん重要ですが、フルローンで物件を購入しても成功している大家さんは沢山います。

自分の探していた理想の物件と出会うのは運命だと言う人もいます。

それは良い業者に出会うのも同じ。

自分のベストなタイミングで不動産投資を行いましょう。

 

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