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不動産投資のリスクとリスクヘッジ10選|不動産投資を成功へ導く圧倒的な秘訣!

株やFXのような価格変動が少ないため、リスクが小さいことが大きな魅力の不動産投資。

しかし不動産投資は長期的運用のため、他の投資にはみられない特有のリスクがあるのも事実です。

長らく続く超低金利で不動産投資に興味はあるものの、こうしたリスクが怖くてなかなか一歩踏み出すことができないでいる方々も多いのではないでしょうか?

しかし何事にも対策が用意されており、現に不動産投資の成功者は共通して万全のリスクヘッジをしています。

この記事では不動産投資を成功へ導くための「リスクヘッジ」法をわかりやすく解説しますので、不動産投資をする際の参考にしてください。

1. 不動産投資におけるリスクヘッジとは

そもそもリスクヘッジとは?将来は不確実で何が起こるかわからないというリスクがあります。

その可能性を予測してどのようにしたらリスクを回避できるか、リスクによる被害を最小限にできるか、予め備えておくことを「リスクヘッジ」と言うのです。

 

そして、不動産投資におけるリスクヘッジとは、あらかじめ想定されるこれらのリスクを回避する事前対策のことです。

不動産投資のリスクとして代表的なものは、

  1. 金利上昇
  2. 消費税増税
  3. ローン返済
  4. 不動産管理会社の倒産
  5. 流動性
  6. 空室
  7. 資産価値の下落
  8. 賃貸滞納
  9. 災害
  10. 修繕費

の10個。

これは、大きく分けると

  1. 経済的リスク
  2. 運用リスク
  3. 物件リスク

の3つに分けることが出来ます。

2. 不動産投資の10個のリスクヘッジ

不動産投資の10個のリスクヘッジ

次にこれら10個のリスクに対するそれぞれのリスクヘッジ法を解説します。

①金利上昇リスクヘッジ

不動産投資にローンは避けられませんが、長期にわたって返済するのでその金利負担は投資家にとって大きなリスクです。

アベノミクスによる超低金利政策がいつまで続くかによっても、今後の金利上昇の対策も変わってくるため、不安に思う方も多いことでしょう。

そこで大切なのは、金融機関によって金利をはじめとする融資条件が異なるため、複数の金融機関と相談して比較することです。

現在の金利水準を考えると、将来は上昇しても下がる可能性は低いので変動金利ではなく、固定金利で契約することをおすすめします。

②消費税増税のリスクヘッジ

2019年10月には消費税が8%から10%に増税される予定なので、増税前購入で乗り切ることが考えられるでしょう。

③空室のリスクヘッジ

入居者がいなければ家賃収入は途絶えてしまうので、そのリスクヘッジとして次の3つを紹介しましょう。

1 事前の立地調査

住宅需要のある所に入居者が集まるのは当然なので、アパート経営成功の80%は立地にあるといわれています。

そのため、事前に交通アクセスや周辺の施設(ショッピング利便性・工場や学校などの入居希望者)について情報を収集するだけでなく、自ら足を運んで住民層を含む周辺の環境や物件の実際の状態を確認することが重要です。

2 営業力のある管理会社に依頼

入居者募集能力のある賃貸管理会社に委託すると空室リスクは大きく低下するので、HPで入居率の公開状況や管理戸数などの確認を怠らないようにしましょう。

3 サブリース(一括借り上げ)

投資物件を丸ごとサブリース会社に借り上げてもらい、それを入居者に転賃貸契約(いわゆる又貸し)することで家賃収入を確保します。

しかし手数料に加え賃料収入は相場より安くなることや、空室が続く場合には契約更改時に家賃引き下げ要求があることに注意して下さい。

④不動産の資産価値の下落のリスクヘッジ

不動産投資は長期間の投資になるため、建物の経年劣化による資産価値低下は避けられません。

外壁や水回りを中心とした定期的な修繕・リフォームをしましょう。

⑤賃貸滞納のリスクヘッジ

日本賃貸住宅管理会社協会HPによると滞納率の全国平均は6.8%とされています。(https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan20.pdf

日本の法律は借り手優位になっていることもあるので保険料は必要ですが、

家賃保証会社を連帯保証人にして家賃を立て替え払いにするか、家主代行システムの利用を考えるのも一つの手です。

⑥災害へのリスクヘッジ

平成は自然災害の多い時代でしたが、リスクヘッジとして火災保険には必ず入るようにしてください。

ただ注意しなければならないのは、火災保険だけでは地震列島と呼ばれるくらい日本で多い地震が免責となるので別途地震保険に加入することを忘れないようにしましょう。

⑦修繕費のリスクヘッジ

建物の経年劣化は空室リスクを高め、手取り家賃収入の減少を招くので修繕は避けられません。

そのため、必要経費として毎月の家賃収入から積み立てをすることを忘れないようにしましょう。

⑧ローン返済のリスクヘッジ

不動産投資は株式のような売却益を狙ったものではなく、毎月の家賃収入でローンを返済すると共に、収益をあげられるのがメリットでもあります。

毎月のキャッシュフローを管理して、上述の修繕費に加え家賃収入が途絶えた時に備えて、ローン返済用の資金も手元に確保しておきましょう。

⑨不動産投資会社の倒産へのリスクヘッジ

入居者募集から始まり日々の共用部の建物管理に至るまで、実際の投資物件の管理は管理会社に任せるのが一般的です。

そこでサブリース契約を結ぶ場合も含めて、これら管理会社が倒産するリスクに対しては、帝国データバンクの活用(niftyの企業情報横断検索)やネット上の口コミで確認しておくべきです。

帝国データバンク http://www.tdb.co.jp/index.html

⑩流動性のリスクヘッジ

株式では「損切り」によって流動性を確保できますが、不動産投資の場合は昨日買ったものを今日すぐに売るというわけにはいきません。

マンションは売却完了までに早くても1~2か月かかります。

すぐに現金が必要!というピンチに陥らないためにも、物件購入前にしっかりと余裕のある投資計画を立てておくことが一番のリスクヘッジでしょう。

3. リスクヘッジする上で「分散不動産投資」が必要

リスクヘッジする上で「分散不動産投資」が必要

投資では「一点買い」はリスクが大きすぎるというのが常識。

そのリスクヘッジとして不動産投資の場合における分散投資について説明しましょう。

そもそも分散投資って何?

不動産投資における分散投資とは、投資先を複数に分散することによるリスクヘッジのことを指します。

所有物件の稼働率低下によるキャッシュフローの悪化、ローン返済の遅延による担保物件差し押さえを回避するための手段になります。

分散投資の種類

不動産投資における分散投資として、ここでは次の4種類を解説しましょう。

賃貸の部屋のタイプを変える

単身者は1Kや1LDKを好むのに対し、ファミリーは2LDK以上を希望します。

入居者を限定するのではなく

  • 複数室あるいは1棟丸ごと購入する
  • マンション・アパートの1室を区分所有する
  • 店舗や駐車場など居住用以外の用途に変更する

なども考えましょう。

築年数や投資時期が違う物件を購入する

修繕費を積み立てるとはいっても実際に修繕を実行するとなると、キャッシュフローが一時的にしろ悪化します。

物件の築年数や購入時期をずらすことで修繕支出の分散を図ることが可能です。

投資場所の地域を別々にする

都心と郊外といったように投資する地域を分けることは、有効なリスクヘッジとなります。

また同じ都心でも若年者が多い地区とファミリーや単身赴任者が混在する地区、場合によっては海外まで視野に入れて投資物件の地理範囲を分散することで、将来の地価下落への対策ができるのではないでしょうか。

不動産以外の投資をする

空室リスク・家賃滞納リスクさえ回避できれば、毎月安定した収入が手元に入るのが不動産投資の魅力です。

したがって、修繕費積み立てやローン返済に回した余裕資金を使いきってしまうのではなく、投資信託(不動産を対象にしたものがREITです)・株式・FXに再投資して複利で増やすことも視野に入れましょう。

4. 不動産投資のリスクはリスクヘッジすることで極限まで抑えられる!

不動産投資は投資額が多いので、リスクに対してあらかじめリスクヘッジを検討しておかないと損失額が大きくなるのです。

ただ、リスクヘッジさえ行えば、不動産投資の成功率は数倍にも、数十倍にもなります。

まずは、リスクに対する知識を身につけてください。

また不動産投資のリスクやリスクヘッジについてもっと詳しく知りたい場合は、MIRAIMO無料オンライン相談でお問い合わせください。

不動産投資の実践では大きなお金が動くので、専門家のアドバイスを受けることが欠かせません。

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