リスクヘッジはなぜ重要?|不動産投資に必要なリスクヘッジを詳しく説明

不動産投資にはリスクヘッジが重要と聞いたことはありませんか?実際になんとなく意味はわかるものの、なぜリスクヘッジが重要なのかわからないと言う投資家の方も少なくありません。

投資においてリスクヘッジは何よりも重要と言っても過言では無いでしょう。だからこそ正しく不動産投資におけるリスクやその対処法について知っておく必要があります。

この記事では、不動産投資におけるリスクとその対処法について解説していきます。不動産投資を始めた方やこれから始める方はぜひ参考にしてみてくださいね。

1. リスクヘッジとは何か?|意味と似ている用語

リスクヘッジとは、将来起こりうるであろうリスクに対して、そのリスクがどの程度の被害であるかの想定を言い、またリスクに対応できる体制を備えておくことを指します。

では投資における一番のリスクとは何でしょうか?それは、損失です。利益を得るために投資を行っているわけなのですから、損失が拡大していくなどはあってはなりません。しかし、損失が全く出ない投資もありません。

そこで重要なのがリスクヘッジの考え方です。予想されるリスクに対してどの程度までを許容して準備をし対応できるかが投資におけるリスクヘッジです。

不動産投資で言えば、出口戦略も1種のリスクヘッジと言えるでしょう。築年数の経過や数年後の物件周辺の需要を予測して、損失を可能な限り抑えるために売却基準を決めておくことで利益が損失を上回るようにするのです。

また、大規模な災害に備えて火災保険をはじめとした保険に入るのも大切な投資物件を守るためのリスクヘッジです。

このように想定されるリスクに対して対応できる体制を整えておくことを一般的にリスクヘッジと言います。

リスクマネジメント・リスクアセスメントとの違い

リスクマネジメントやリスクアセスメントなど、似たような語句が様々存在しますが、意味はほぼ同じです。

ただ、主に内容よりも「使う分野が異なること」が多いのです。例えば、リスクヘッジは主に投資を始めとした金融分野で使います。

しかし、リスクマネジメントはもう少し広い分野での経営部門において使うことで使うことが多く、リスクアセスメントは工事現場などの労働災害の再発防止が主な目的なので、現場単位で使用される傾向があります。

基本的にどれも意味はほぼ同じであり、予想されるリスクに対して対応できるよう体制を備えることを指します。不動産投資に関しては、リスクヘッジを覚えておけば問題ありません。

2. リスクヘッジはなぜ重要か?3つの理由

恐らく投資を始めようとしている方や実際に投資をしている方は、リスクヘッジは投資において重要であると聞いたことがあるかと思います。これはどの投資でも言われていることなのです。

しかし、そもそもなぜリスクヘッジをする必要があるのか、利益を上乗せして投資を行えばさらに利益が出るのにと考える方も少なくないのでは無いでしょうか?ですが、その考えは非常に危険です。

ここでは、そんなリスクヘッジの重要性について解説していきます。

①不測の事態は起こりうる

まず、投資におけるリスクヘッジはリスクを最小限にすることです。損失が発生しないということ自体はほぼありえません。どんなにベテランの投資家でも損失はでます。

しかし、そんなベテランが長く投資の場にいることができる理由は、このリスクヘッジの重要性を知り、対策を講じているからなのです。

不測の事態は必ず何処かで発生します。その時にいかに素早く動けるかが、損失を軽減する分かれ目です。

不動産投資で言えば、空室や災害、住人とのトラブルなどのリスクもあるでしょう。これらの問題が発生してから対処していては遅いのです。火事で物件が全焼してしまったら大損してしまいますよね。保険に入るなどのリスクヘッジは重要と言えるでしょう。

②被害を最小限にとどめられる

先程の例で言えば、保険に加入していれば物件が全焼したとしても保険料が入ります。これは保険の掛け金にもよりますが、トータルでマイナスになったとしても大損とまではいかないでしょう。

一方もしも保険未加入の場合、仮に1億円の物件が燃えてなくなってしまえば残るのはそのまま1億円分のローンだけです。ローンの返済は物件が燃えたからと言って待ってはくれません。収入が限られる中で高額なローンだけを返済することになります。

その他に例を挙げると、売却時のことを考慮して地方の利回りの良い物件ではなく、少々利回りは劣りますが駅前のマンションを購入するなどもリスクヘッジの一つです。これにより空室のリスクと売却のしやすさを同時にカバーすることが可能です。

③先の展開を読んで行動できる

リスクヘッジをしておくことで今の状況に追われずに、先の展開を読んだ行動が可能です。

例えば、空室用の対策を行わないで物件を購入すれば、実際に運用開始したあとで空室が続く状況に陥った場合、入居者を確保するため賃料を下げたり、リフォームをしたりと結果的に多額の損失を被る可能性があり

一方、あらかじめリスクヘッジができていれば、そもそも空室になりにくい流動性が比較的高い都心部のマンションなどを購入するか、事前に不動産業者と空室対策を準備しておき購入と同時に物件が埋まるように調整するなどの対策により将来的に起こり得るリスクを回避することが可能です。

このようにリスクヘッジができていれば、次の投資に目を向ける余裕も出てきます。1件目が順調ならば2件目の投資も検討できます。また、物件周辺の需要も確認できるためどのタイミングで売却するかも十分検討する時間があります。

3. 不動産投資に必要なリスクヘッジとは

ここまでは、投資におけるリスクヘッジの意味と重要性を解説してきました。では不動産投資には、具体的にどのようなリスクが存在しているのでしょうか?ここでは具体的なリスクと必要なリスクヘッジについて解説します。

①購入時のリスク

瑕疵物件

不動産投資を行う場合には、できる限り物件の価格は抑えたいですよね。物件の価格を下げられればその分だけ利回りは上昇します。しかし、安い物件には当然のことながら問題も多いのです。その問題物件が瑕疵物件(かしぶっけん)なのです。

瑕疵物件とは、簡単に言えば物件そのものに何かしらの問題がある場合に分類されます。主な瑕疵物件の種類としては3種類存在します。

  • 心理的瑕疵物件
  • 物理的瑕疵物件
  • 環境的瑕疵物件

心理的瑕疵物件は、自殺者や孤独死あるいは殺人事件の現場などの物件で人が死亡した場合に分類されます。

物理的瑕疵物件は、物件に物理的に問題がある場合….例えばシロアリや雨漏りなどがある場合などです。環境的瑕疵物件は、近隣の騒音やゴミ屋敷などの周辺環境に問題がある場合です。

これらの瑕疵物件には入居者は家賃が安くても入居したがらず、また売却をしようにも中々売れないため運用は非常に難しいのです。

このような瑕疵物件を回避するために物件契約時に物件状況確認書などの書類の確認に加えて管理会社などに周辺の状況を聞いた上で、自分で現地に行き確認してみるといいでしょう。

②運用時のリスク

空室

運用時のリスクとして最も多いのが、空室リスクです。不動産投資は、入居者が自分の物件に入ってくれて初めてスタートします。

そのため、もしも空室が何ヶ月も続く場合は多額のローンを別の収入から賄う必要があります。

ローンの返済に家賃収入を当てにしている場合は、返済が困難になる重大な問題となります。

仮に6戸物件を保有していても1件も入居者がいなくては、1円も家賃収入は入ってきません。なのでまずは最優先で空室リスクを潰すべきなのです。

空室リスクを潰すためには、立地のいい物件、空室率の低い管理会社を選ぶこと、サブリースの家賃保証を活用することなどが挙げられます。

やはり重要視するのは、立地の良い物件でしょう。人気のある駅前の物件や需要の高いエリアの物件ならば、入居者からの人気も高く空室リスクも発生しにくいです。逆に利回り重視で物件を選ぶと空室リスクが発生しやすいので注意が必要です。

家賃滞納

入居者の中にも家賃を滞納する人もいます。この家賃滞納リスクはローンを組んでいる場合は大損害になります。

家賃滞納が続けば、結局のところお金は1円も入ってこないということになるのです。

そんな入居者は即退去にするべきとも思いますが、そうも行きません。日本では、法律上家賃滞納で即退去ということはできないのです。では、実際に家賃滞納を防ぐにはどのようにしたら良いのでしょうか?

まずは、入居者の審査を厳しくすることです。入居審査を厳しくすれば、家賃をしっかり払ってくれそうな人だけを入居させることが可能です。具体的には職業や年収、連帯保証人を求めるなど、可能な限り審査は厳し目にするといいでしょう。

他の方法では、管理会社への立て替えを依頼することや最終手段では訴訟を起こすなどもあります。

災害などによる建物損壊

災害大国である日本では、物件の被災は重要視するべき項目と言えるでしょう。火事や地震、洪水など内容を挙げれば切りがありません。自分の物件を守るのに保険は必須です。大丈夫だと思っていてもいつ地震が来るかはわかりません。来てからでは遅いのです。

早めの準備として、火災保険や地震保険などに加入しておくことで災害があったとしても最低限の補償金を受け取ることができます。物件が無くなる損失は大きいですが、1円も戻ってこない場合よりは良いでしょう。

資産価値の下落

不動産投資と他の投資との一番の違いは、この資産価値の減少と言えます。物件というものは築年数が経過すればするほど、建物の資産価値は減少していきます。これは避けようがありません。

しかし、資産価値が減少した古い物件には入居者が集まりにくいという傾向があります。入居者は予算内ならば、可能な限り新しい物件に入居したいのです。

そのため、資産価値が減少し始めたらその物件を売却するというのもリスクを減らす一つの手段でしょう。もう一つは、魅力的な付加価値をつけることです。入居者にとって住みたいと思えるような付加価値を付けることができれば、リスクヘッジは可能になります。

金利・税金

金利の上昇や税金対策も重要な項目です。物件を購入する際には、恐らく多くの人がローンを組むと思われます。しかし、ローンの金利は突然上昇することが十分にありえるのです。現在は、比較的低金利になっていますが、いつ金利が上昇してもおかしくありません。

また、税金も不動産の場合は多くかかります。この税金の支払いも考慮に入れてから物件を購入しましょう。

金利の上昇は景気により変動することが多いため、個人では防ぐことは難しいです。そのため、金利の低いローンに乗り換えるか固定金利に切り替えるなど、何らかの切り替えが必要になるでしょう。

③売却時のリスク

流動性

売却する際にも注意が必要です。不動産は、他の投資と異なりいつでもすぐに売却が可能なわけではありません。つまり流動性が非常に低い投資なのです。流動性が低い投資だからこそ売却タイミングが何より大切になります。

立地条件の良さをなどしっかりと考慮した上で、購入前にいつ売却するのか出口戦略を考えておく必要があります。

④その他のリスク

管理会社の倒産

家賃の回収や入居者とのトラブルをはじめとして、管理会社は不動産投資には欠かせない存在です。

しかし、管理会社が倒産する可能性も否定できません。リスクヘッジをしておくために何ヶ月も家賃の振込が遅れたら管理会社を変えるなどの用心をしておく必要があるでしょう。

4. リスクヘッジは必須!先を見据えた不動産投資を

ここまで不動産投資に関する様々なリスクとその対処法について解説してきました。不動産投資は、投資額が大きいだけにこれらのリスクに対してきっちりとリスクヘッジしない場合損失額も大きくなります。

しかし、どのリスクに関してもしっかり調べた上で対応すれば、問題なくリスクヘッジが可能です。

独学では難しい場合はセミナーや不動産投資家の集まるコミュニティに行き情報収集するとより確実な情報が手に入るでしょう。

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