不動産投資をするメリット11個｜デメリット・リスク対策についても解説

数多くある投資の中で、高い人気がある不動産投資。

そもそもメリットがないと不動産投資を始めようという気にはなれないでしょう。

 

そこで、今回は不動産投資をすることによって生まれるメリットを分かりやすく解説します。

メリットを知ることで、不動産投資へのモチベーションが高まり目標設定もしやすくなるのです。

不動産投資を始める前の方には必読の内容です。

①安定した家賃収入を得ることができる

不動産投資は、軌道に乗りさえすれば、長期に渡って家賃収入を得ることができるというメリットがあるからです。

公的年金など将来的な不安があれば、老後に備えて年金以外の安定した収入を確保しておきたいというのはうなずけます。

家賃収入を老後の不労所得にすることを期待して、一般のサラリーマンが不動産投資に興味を持つようになってきているのでしょう。

②不動産投資ではローンを使えるので少額でも始められる

不動産投資と聞くと、高額な資金を用意しなければいけないというイメージがあるのではないでしょうか？

確かに不動産は他の投資商品と比べても高額で、地方の安いワンルームであっても数百万、都心であれば数千万～数億円の購入費用が必要になります。

 

ただ、資産的価値がある不動産は他の投資と違い、金融機関で融資を受けることができる（不動産投資ローンが組める）ため、手元にまとまった資金がなくても投資を始めることができるのです。

また、基本的にローンの返済は毎月の家賃収入でまかなうことになるため、個人資金を返済に充てる必要がありません。

比較的融資が受けやすい

不動産投資以外で初期投資として、数千万円～数億円の融資を実行してもらえるビジネスは考えにくいでしょう。

さらに、一般的な設備投資や運転資金の借入では、融資期間も1～5年程度になります。

しかし、不動産投資であれば長期借入が可能なので、月々の返済額が高額にならず、返済計画も立てやすいのです。

③不動産投資は多忙な人でもできる

不動産投資はサラリーマンやOLなど会社勤めの人・主婦（夫）・経営者・医者など、日中忙しい人でもできるメリットがあります。

不動産投資では入居者募集や設備メンテナンスなどの管理業務が必要ですが、家賃の5％程度を管理会社に支払うことで、管理を任せることができます。

日頃あなたがしなければいけないことは、管理会社からの報告の電話を受けたり、家賃収入が口座に入金されているか確認することぐらいです。

④資産を計画的に増やせる

不動産投資で得られる家賃収入は安定して継続的に入ってくる利益であるため、収支計画が立てやすく資産を効率的に増やすことができます。

家賃という固定収入を得られる不動産投資では、段階的な計画を立てることで確実性のある資産形成が可能です。

 

売買を繰り返すことで利益を得るFXや株式などでは、利益が値動きに依存するため予想が難しく資産計画を立てることが容易ではありません。

計画的に投資を行うことができるという点は、不動産投資の特筆すべきメリットと言えるでしょう。

⑤収益物件が実物資産になる

実物資産とは、そのもの自体に価値がある資産のことです。

実物資産には不動産の他に金・プラチナ・自動車などがありますが、中でも不動産は特に相場が短期間で大きく変動することはなく、変動に強い資産と言えるでしょう。

また不動産は賃貸する以外にも自身の住居として利用したり、建物を取り壊して土地活用をする、売却するなど、さまざまな目的で活用することができるメリットがあります。

⑥不動産投資ローンを組む際の「団体信用生命保険」に生命保険の要素がある

不動産投資ローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入することが義務付けられています。

団体信用生命保険とは、被保険者が死亡または高度障害に陥った場合、ローンの残債の返済が免除になるという保険。

ローンのなくなった物件からの家賃収入が家族のもとに継続して入ることになるため、生命保険と似たメリットを受けることができます。

別途、商品によって三大疾病・入院・がん・災害時の損害を補償してくれる特約もあります。

⑦不動産投資の家賃収入を私的年金とすることができる

不動産投資では毎月安定した収入が得られるため、公的年金で足りない分を家賃収入で長期的に補てんすることが可能です。

 

現在の公的年金では、老後の生活資金のすべてをまかなうことは難しいと言われています。

金融庁が2022年「公的年金以外に老後に必要な資金は2,000万円必要」と公表したことで衝撃を受けた人は多いでしょう。

年金とは別に、老後への備えが必要なのです。

⑧不動産投資をすると所得税や相続税などの節税対策になる

不動産投資には所得税や相続税などの税金を節税できるメリットがあることも知られています。

一体なぜ節税対策になるのでしょうか？仕組みをご紹介しましょう。

所得税対策

不動産投資で得た利益や損失は、「不動産所得」として確定申告しなければいけません。

不動産投資では計上できる経費が多く、経費を差し引いた金額から所得税を計算するため、所得税や所得税の納税額を基に算出される住民税も併せた節税効果が見込めます。

 

確定申告時には、不動産経営にかかる費用として計上できる経費は以下の通り。

1. 固定資産税・都市計画税
2. 修繕費
3. 掛け捨ての損害保険（その年のみ）
4. 管理会社への管理費・修繕積立金
5. 入居者募集の広告宣伝費
6. 減価償却費（経済的価値の低下を事前に考えて会計機ごとに見積もって費用として計上すること）
7. ローンの金利部分
8. 税理士に税務関係を依頼した費用
9. その他の雑費（消耗品代・交通費など）

また、経費を差し引いた不動産経営の年間収支が赤字になれば、他の所得と損益通算することで節税が可能です。

相続税対策

不動産投資をすれば、相続税対策にもなります。

現金（貯金や有価証券）を所有している場合は時価で評価されますが、

不動産（建物）の評価額は固定資産税評価額が使われ、時価の5割～6割程度。

さらにアパートやマンションのような不動産投資物件であれば、さらに3割程度低く評価されます。

⑨不動産を所有していることでインフレ対策になる

インフレとは「インフレーション」の略で、現金の価値が下がり、物・サービスの物価が上がる経済現象のこと。

現金ではなく、不動産を所有していると、むしろ物価が上がるのでインフレ対策として不動産投資はとても効果的です。

また、不動産を賃貸することで得られる家賃収入についても、物価水準と連動していると言われているので、将来の備えとして優れています。

⑩不動産投資はさまざまな投資の中でもリスクが低い

不動産投資では、投資の成功を左右する最も重要な要素である需要・市場価格が安定しているため、大きく儲かることもない一方で大きく損をすることもありません。

また、不動産投資におけるリターンは、売買差益と家賃収入の二本柱であり安定性があります。

投資の中ではミドルリスク・ミドルリターンといえます。

不動産投資は購入する物件によっても大きくリスクが変化しますが、立地など一定の需要を満たしている物件であれば、リスクをもっと抑えることができます。

⑪レバレッジを効かせた投資ができる

不動産投資は、レバレッジを効かせて効率的な投資ができます。

レバレッジを効かせるとは、自己資金ではなく、他人資本（融資）で投資効果を高めるという経済用語。

たとえば、1,000万円の自己資金で物件を購入するよりも、4,000万円の融資を受けて4,000万円の物件を購入するほうが、手にする家賃収入も増えるでしょう。

資産形成のスピードもアップします。

不動産投資のメリットを活かす！デメリットやリスクもあるので対策しよう

不動産投資のメリットを最大限に活かすためには、事前に投資知識を身に付けた上で、あらかじめ想定されるリスクについて対策を講じておくのが成功のコツになるのです。

不動産投資のリスクやデメリット、そしてリスク対策についてご紹介します。

物件購入時・売却時にかかる経費が多い

賃貸物件を購入するときに必要な費用は、物件の代金だけではないことは覚えておいてください。

• 仲介してもらう不動産会社に支払う仲介手数料
• 固定資産税や都市計画税などの税金
• 司法書士に支払う報酬・融資先の銀行に支払う手数料
• 災害に対する保険料

なども必要です。

これら費用を合計すると、物件代金の8％～10％程度の自己資金は用意しておかなければいけません。

 

また不動産投資では、購入時だけではなく売却時にも費用が必要になります。

仲介した不動産会社に支払う手数料・抵当権抹消登記のための税金や司法書士への報酬・金融機関に支払う一括繰上返済の手数料などです。

物件購入時の欠陥や瑕疵物件によるリスク

購入した物件に瑕疵（欠陥）がある可能性もあります。

利回りの良すぎる中古物件であれば、なおさら注意しなければいけません。

物件の内覧をすることはもちろん、購入時の付属書類である「物件状況確認書」により瑕疵の有無を把握しておきましょう。

空室リスク

いかに高利回りの物件でも、空室になれば家賃収入は望めません。

たとえば区分マンション一戸の運用であれば、空室になるとたちまち収入がゼロになります。

 

空室リスクを避けるためには、物件選びの時点で賃貸需要を念頭に置いた利便性の良い立地を選択することがポイントです。

立地選択を誤れば、その後の運用が厳しくなることは言うまでもないでしょう。

家賃滞納によるリスク

家賃滞納リスクは空室リスクよりもタチが悪いといえます。

なぜなら、家賃が入ってこなくなるだけでなく、新しい入居者を募集することもできないからです。

 

入居者は法律で守られているので、滞納があってもすぐに追い出すことは難しいと言われます。

保証会社を利用したり、入居審査を厳しくするのが効果的でしょう。

金利上昇によるリスク

現在は政府誘導の超低金利政策が実施されています。

したがって、今後金利が上昇する可能性は高いでしょう。

 

不動産投資ローンの支払は長期に渡るので、わずかな金利上昇でも支払総額にすると大きな痛手です。

金利上昇リスクを避けるためは、変動金利よりも借入時の金利が高くなりますが、固定金利のローンを選択するという方法もあります。

火災や自然災害によるリスク

火災や自然災害で建物が倒壊してしまうと家賃収入を得ることができません。修復のための費用も必要です。

災害リスクは、地震保険や火災保険で対応するのが一般的でしょう。

また、物件を選択するときには、新耐震基準を満たしている（建築確認が1981年6月以降）物件を選ぶのが無難です。

管理会社倒産によるリスク

不動産管理会社が倒産することもあります。

たとえば、家賃管理を委託している管理会社が倒産すれば、家賃の回収が難しくなるでしょう。

別の管理会社を探せばすむという問題ではありません。

 

管理会社を委託料だけで選ぶのは要注意です。

ホームページなどを確認して、会社の規模や実績を調べてから選んでください。

事故物件になってしまうリスク

入居者が自殺する可能性がないとはいえないでしょう。

自殺や殺人のあった物件は「事故物件」になります。

その後、入居者を募集することが難しくなるのは言うまでもありません。

 

事故物件対策としては、事故物件になった場合の保険商品があります。

また、自殺であれば保証人に対して損害賠償を請求することも可能です。

流動性が低いデメリットがある（即換金はできない）

たとえば、株式投資であれば、すぐに株を売ることができるでしょう。

流動性の高い金融商品だといえます。しかし、不動産を早く売るのは簡単ではありません。

早く売るためには、あらかじめ立地の良さや他の物件との差別化を意識した物件を購入し、必要の範囲でメンテナンスを施しておくことでしょう。

不動産投資は非常にメリットの高い投資法！｜リスク対策は必須

不動産投資で成功するコツは、投資目標と期待できるメリットが一致するのかどうかを確認すること。

さらに、リスクに対して事前に対策を講じることになります。

したがって、あらかじめ、メリットとリスクを押えておくことが最重要課題なのです。

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