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不動産投資11のメリットと11のリスクと対策方法を分かりやすく解説!

数多くある投資の中で、高い人気がある不動産投資。

不動産投資の魅力とは、一体どんなものなのでしょうか?

ところで、そもそもメリットがないと不動産投資を始めようという気にはなれないでしょう。

そこで、今回は不動産投資をすることによって生まれるメリットを分かりやすく解説します。

メリットを知ることで、不動産投資へのモチベーションが高まり目標設定もしやすくなるのです。

 

また、メリットだけでなく、投資には欠かせないリスク対策についても解説しましょう。

実は、不動産投資で成功する秘訣は「リスク管理に尽きる」とも言われています。

不動産投資を始める前の方には必読の内容です。

1. 不動産投資始める11のメリット

不動産投資始める11のメリット

最近は、専業としてのみならず、副業としても不動産投資に興味を持つ人が増えています。

人気があるのは、何らかの理由があるからに違いありません。

そこで、不動産投資を始める11のメリットを紹介しましょう。

①安定した家賃収入を得ることができる

不動産投資の魅力は、軌道に乗りさえすれば、長期に渡って家賃収入を得ることができるというメリットがあるからです。

公的年金など将来的な不安があれば、老後に備えて年金以外の安定した収入を確保しておきたいというのはうなずけます。

家賃収入を老後の不労所得にすることを期待して、一般のサラリーマンが不動産投資に興味を持つようになってきているのでしょう。

②少額の資金からでも始められる

不動産投資と聞くと、高額な資金を用意しなければいけないというイメージがあるのではないでしょうか?

確かに不動産は他の投資商品と比べても高額で、地方の安いワンルームであっても数百万、都心であれば数千万~数億円の購入費用が必要になります。

ただ、資産的価値がある不動産は他の投資と違い、不動産投資ローンを利用することができるため、手元にまとまった資金がなくても投資を始めることができるのです。

また、基本的にローンの返済は毎月の家賃収入でまかなうことになるため、個人資金を返済に充てる必要がありません。

③資産を計画的に増やせる

不動産投資で得られる家賃収入は安定して継続的に入ってくる利益であるため、収支計画が立てやすく資産を効率的に増やすことができます。

  • 何歳までに毎月いくらの家賃収入がほしいか
  • その家賃収入を得るためにいくらの物件を何戸(棟)保有する必要があるのか
  • ローンの繰上返済ペースはどうするのか

このように固定収入を得られる不動産投資では、段階的な計画を立てることで確実性のある資産形成が可能です。

売買を繰り返すことで利益を得るFXや株式などでは、利益が値動きに依存するため予想が難しく資産計画を立てることが容易ではありません。

計画的に投資を行うことができるという点は、不動産投資の特筆すべきメリットと言えるでしょう。

④収益物件が実物資産になる

実物資産とは、そのもの自体に価値がある資産のことです。

実物資産には、金・プラチナ・自動車などがありますが、その中でも不動産は特に相場の変動に強い資産と言えます。

また、不動産は賃貸する以外にも自身の住居として利用するなど様々な目的で活用可脳です。

⑤生命保険の代わりになる

不動産投資ローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入することが義務付けられています。

団体信用生命保険とは、被保険者が死亡や高度障害に陥った場合、ローンの残債の返済が免除になるという保険です。

したがって、ローンのなくなった物件からの家賃収入が家族のもとに継続して入ることになるため、実質的に生命保険と同じ保障を受けることができます。

⑥私的年金を確保できる

現在の公的年金では、老後の生活資金のすべてをまかなうことは難しいと言われています。

不動産投資では毎月安定した収入が得られるため、公的年金で足りない分は家賃収入で長期的に補てんすることが可能です。

⑦所得税や相続税などの節税対策になる

不動産投資で得た利益や損失は、「不動産所得」として確定申告しなければいけません。

この申告時には、不動産経営にかかる費用として主に以下の項目を経費として計上することができます。

  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 修繕費
  3. 掛け捨ての損害保険(その年のみ)
  4. 管理会社への管理費・修繕積立金
  5. 入居者募集の広告宣伝費
  6. 減価償却費(経済的価値の低下を事前に考えて会計機ごとに見積もって費用として計上すること)
  7. ローンの金利部分
  8. 税理士に税務関係を依頼した費用
  9. その他の雑費(消耗品代・交通費など)

これらの経費を差し引いた金額から所得税を計算するため、所得税や所得税の納税額を基に算出される住民税も併せた節税効果が見込めます。

また、経費を差し引いた不動産経営の年間収支が赤字になれば、他の所得と損益通算することで節税が可能です。

⑧インフレ対策になる

インフレとは「インフレーション」の略で、物・サービスの物価が上がる経済現象のこと。

家賃収入は、物価水準と連動していると言われているので、将来の備えとして優れています。

そのため、インフレ対策として不動産投資はとても効果的です。

⑨ミドルリスク・ミドルリターンである

不動産投資では、投資の成功を左右する最も重要な要素である需要・市場価格が安定しているため、大きく儲かることもないが大きく損をすることもありません。

投資におけるリスクとは主に元本割れを意味します。

不動産投資の元本とは不動産になるのですが、家賃や物件価格は景気や環境の変動により下がることもあるでしょう。

しかし、立地など一定の需要を満たしている物件であれば、そこまで大きい価格変動はありません。

また、不動産投資におけるリターンは、売買差益と家賃収入の二本柱であり安定性があります。

⑩レバレッジを効かせた投資ができる

レバレッジを効かせるとは、自己資金のみで投資するのではなく、金融機関から融資を受けて投資額を多くすることで利益も増やすという意味です。

たとえば、1,000万円の自己資金で物件を購入するよりも、4,000万円の融資を受けて5,000万円の物件を購入するほうが、手にする家賃収入も増えるでしょう。

⑪比較的融資が受けやすい

不動産投資以外で初期投資として数千万円~数億円の融資を実行してもらえるビジネスは考えにくいでしょう。

さらに、一般的な設備投資や運転資金の借入では、融資期間も1年~5年程度になります。

しかし、不動産投資であれば長期借入が可能です。

2. 不動産投資11つのリスクと対策方法

不動産投資11つのリスクと対策方法

不動産投資には、様々なメリットがあります。

しかし、メリットばかりに気を取られると思わぬリスクに足を引っ張られることになるでしょう。

あらかじめ、想定されるリスクについて対策を講じておくのが成功のコツになるのです。

①物件購入時にかかる費用リスク

賃貸物件を購入するときに必要な費用は物件の代金だけではありません。

  • 仲介してもらう不動産会社に支払う手数料
  • 固定資産税や都市計画税などの税金
  • 司法書士に支払う報酬・融資先の銀行に支払う手数料
  • 災害に対する保険料

なども必要です。

これら費用を合計すると、物件代金の8%~10%程度の自己資金は用意しておかなければいけません。

②物件購入時の欠陥や瑕疵物件によるリスク

購入した物件に瑕疵(欠陥)がある可能性もあります。

利回りの良い中古物件であれば、なおさら注意しなければいけません。

購入時の付属書類である「物件状況確認書」により瑕疵の有無を把握しておきましょう。

③空室リスク

いかに高利回りの物件でも、空室になれば家賃収入は望めません。

たとえば、区分マンション一戸の運用であれば、たちまち収入がゼロになります。

空室リスクを避けるためには、物件選びの時点で賃貸需要を念頭に置いた利便性の良い立地を選択することがポイントです。

立地を誤れば、その後の運用が厳しくなることは言うまでもないでしょう。

④家賃滞納によるリスク

家賃滞納リスクは空室リスクよりもタチが悪いといえます。

なぜなら、新しい入居者を募集することもできないからです。

入居者は法律で守られているので、滞納があってもすぐに追い出すことは難しいと言われます。

管理会社の家賃立替制度を利用することもできますが、やはり入居審査を厳しくするのが効果的でしょう。

⑤金利上昇によるリスク

現在は政府誘導の超低金利政策が実施されています。

したがって、今後金利が上昇する可能性は高いでしょう。

不動産投資ローンの支払は長期に渡るので、わずかな金利上昇でも支払総額にすると大きな痛手です。

金利上昇リスクを避けるためは、変動金利よりも借入時の金利が高くなりますが、固定金利のローンを選択するという方法もあります。

⑥火災や自然災害によるリスク

火災や自然災害で建物が倒壊してしまうと家賃収入を得ることができません。修復のための費用も必要です。

災害リスクは、地震保険や火災保険で対応するのが一般的でしょう。

また、物件を選択するときには、新耐震基準を満たしている建築確認が1981年6月以降の物件を選ぶのが無難です。

⑦管理会社倒産によるリスク

管理会社が倒産することもあります。

たとえば、家賃管理を委託している管理会社が倒産すれば、家賃などの回収が難しくなるでしょう。

別の管理会社を探せばすむという問題ではありません。

管理会社を委託料だけで選ぶのは要注意です。

ホームページなどを確認して、会社の規模や実績を調べてから選んでください。

⑧事故物件になってしまうリスク

入居者が自殺する可能性がないとはいえないでしょう。

自殺や殺人のあった物件は事故物件になります。

その後、入居者を募集することが難しくなるのは言うまでもありません。

事故物件対策としては、事故物件になった場合の保険商品があります。

また、自殺であれば保証人に対して損害賠償を請求することも可能です。

⑨借入によるリスク

不動産投資会社には、物件を売るためにフルローンの借入をすすめてくることがあるでしょう。

しかし、無理なローンを組むと借入によるリスクが生じます。空室でも発生すれば、たちどころに返済が厳しくなるのです。

あらかじめ、一定の頭金を用意するなど、月々の返済額を意識した無理のない返済計画を立てることをおすすめします。

⑩不動産売却による費用リスク

不動産投資では、購入時だけではなく売却時にも費用が必要になります。

仲介した不動産会社に支払う手数料・抵当権抹消登記のための税金や司法書士への報酬・銀行に支払う一括繰上返済の手数料などです。

⑪流動性によるリスク

たとえば、株式投資であれば、すぐに株を売ることができるでしょう。

流動性の高い金融商品だといえます。しかし、不動産を早く売るのは簡単ではありません。

早く売るためには、あらかじめ立地の良さや他の物件との差別化を意識した物件を購入し、必要の範囲でメンテナンスを施しておくことでしょう。

 

不動産投資のリスクや対策の詳しい解説は以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

3. 不動産投資のメリットを最大限に!始める前にしておきたいこと

不動産投資のメリットを最大限に活かすためには、事前に投資知識を身に付けておくことでしょう。

たとえば、あらかじめ起こりうるリスクを押えて対策を講じておけば、万が一のときでも被害を軽減できます。

セミナーや本を読んで不動産投資の知識を身につけよう

不動産投資の情報は、セミナーやインターネット、新聞や雑誌など様々な媒体から仕入れることができます。

購入したい物件の情報だけではなく、不動産投資市場全体の動向を把握できるよう情報を集めることがポイントです。

不動産投資の情報を得よう

特に、不動産投資セミナーは投資業界の生きた情報を聞くことができるとても有効な場所です。

同じ目標を持つ仲間からの情報は、実体験にもとづく貴重な情報と言えるでしょう。

コミュニティに参加して人脈を作る

イベントなど投資家の集まりにも積極的に参加してください。

コミュニティに参加することで人脈をつくるのです。

なかでも初心者向けの競売セミナーの後の懇親会などは狙い目でしょう。

投資経験者が多く、様々な情報を得ることができるからです。

4. 不動産投資はリスクを把握し、対策を練っておくと非常にメリットの高い投資法!

不動産投資で成功するコツは、投資目標と期待できるメリットが一致するのかどうかを確認すること。

さらに、リスクに対して事前に対策を講じることになります。

したがって、あらかじめ、メリットとリスクを押えておくことが最重要課題なのです。

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