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不動産投資初心者が最初に読むマニュアル|流れと成功法を大公開!

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将来の年金の心配もあり、「貯蓄から投資へ」と言われているこの時代。

そこで投資を始めたい初心者のあなたにおすすめしたいのが「不動産投資」。

でも不動産投資って…高そうだしそんなお金はないよ…不動産って複雑な知識が多そう。

敷居が高そうという理由で敬遠してしまう人もいると思います。

しかし、要点さえ押さえておけばそんなに難しい知識がなくても大丈夫ですし、銀行でローンが通れば少額で始めることができます。自己資金ゼロだって始めることは可能です。

 

今回は投資を始める前の初心者に、なぜ不動産投資がおすすめなのか?と不動産投資について知っておいていただきたいことをこの記事に詰め込みました。

1. 不動産投資とは

まず投資というのは、将来的に「資本」を増加させるために今の「資本」を投じる活動のことです。

つまり、お金を増やすためにお金を投じて将来に備える投資ですね。

不動産投資とはお金を得るために「不動産」にお金を投じることです。

お金を増やす方法は2種類。

  • 投資物件を賃貸に出して、賃料を収入にする(インカムゲイン
  • 不動産価格が上昇した時を狙って売却する(キャピタルゲイン

があります。

インカムゲイン・・・資産を保有することによって継続して受け取れる収入のこと。
キャピタルゲイン・・・価格が変動するものを安い時に購入し、高くなった時に売却して利益を得ること。売却益。

1-1. 他の投資と比べたリスク

投資には不動産投資の他に様々な種類のものがあります。リスク毎に表にしました。

ローリスク・ローリターン ミドルリスク・ミドルリターン ハイリスク・ハイリターン
・銀行預金
・外貨預金
・個人向け国債
・投資信託
・ETF
・J-REIT(不動産投資信託)
不動産投資
・FX取引
・先物取引
・株式投資
ローリスク・ローリターン(損失を受ける危険が低く、収益性も少ない)
ミドルリスク・ミドルリターン(損失を受ける危険がある程度あり、収益性もある程度ある)
ハイリスク・ハイリターン(損失を受ける危険が高い反面で、収益性が高い)

1-2. 不動産投資のメリット

不動産投資の特徴は
  • 株式投資やFXよりもリスクが低く、軌道に乗れば長期で安定した収入が得られる
  • 不動産自体に資産価値があるのでローンを組めて、大きな投資ができる
  • 所得税や相続税などの節税対策になる
  • インフレ対策になる
  • 投資用ローンを組むときに「団体信用生命保険」が適用され、生命保険代わりになる

こういった様々なメリットに加え、

新聞で毎日経済動向を見たり、株価の変動を観察していたりという必要がなく、

管理会社に委託すれば何もしなくても収入を得ることができる(不労所得)点で、初心者にもおすすめな投資と言えます。

不動産投資のメリットデメリットについてはこちらで詳しく解説しています。

関連記事不動産投資のメリットとは?|不動産投資の特徴を解説

2017.07.02

2. 不動産投資を始める前の勉強方法3つ

メリットの多い不動産投資ですが、もちろん投資なので失敗することもあり得ます。

一番失敗につながりやすいのが、「知識ゼロ」で「言われるがまま」始めることです。

そこで、簡単にできる不動産投資の勉強法をいくつか簡単に紹介します。

2-1. 不動産投資コラムやブログを見る

不動産投資で参考にすべきコラムとは知識と経験談の宝石箱|コラムニスト4選不動産投資で参考にすべきコラムとは知識と経験談の宝石箱|コラムニスト4選

 

 

 

 

一番手軽でコストもほとんどかからないのが誰もが利用しているであろうインターネット検索です。

検索エンジンで調べたいことを入れるのみです。

不動産投資の知識を得るには当メディア「MIRAIMO」のような「記事」や「コラム」が載っているサイト・または実際に不動産投資をしている人のブログを見るのが有効です。

実際に投資をしている人の体験談は参考になります。

有名なところで言いますと、

などはブログで有名な大家さんなども執筆しており、見ごたえがあります。

おすすめコラム↓

関連記事不動産投資で参考にすべきコラムとは知識と経験談の宝石箱|コラムニスト3選

2017.12.04

初心者向けのおすすめブログ↓

関連記事初心者が不動産投資を勉強する上で勉強になるブログ厳選6つ

2017.08.05

2-2. 今の自分に合った本を購入して読む

不動産経営で利益を出し続けるオーナーが抑えている5つの掟不動産投資 本不動産経営で利益を出し続けるオーナーが抑えている5つの掟不動産投資 本

図書館に行ったり、自分で購入したりした本で知識を得るのも大きいことです。

初心者におすすめなのは

金持ち父さん貧乏父さん(ロバート・キヨサキ著)のような「投資に関する自己啓発本」や

不動産投資の学校[入門編](日本ファイナンシャルアカデミー監修)のような「初心者向けの基礎知識本」です。

投資に関する心構え・初心者向けの基礎知識を詰め込むなら本で学ぶのがおすすめです。

他にも「不動産にかかる税金」「不動産関係の法律」のような専門的なもの・

「一棟マンション」「区分マンション」のような物件別の投資ノウハウ本など、様々なジャンルの本があります。

自分が知りたい内容の本を手に取ってみてください。

不動産投資初心者にオススメの本8選はこちら

関連記事【厳選】不動産投資の初心者へ贈りたい本!|おすすめで人気な良書8選

2017.11.13

2-3. セミナーに参加して知りたいことを質問する

不動産投資のセミナーもジャンルが様々です。

初心者の方は圧倒的に「初心者向けセミナー」に行くのがおすすめです。

無料のものが多いので足を運びやすいですし、現場の人の声を聞くことができます。

先ほどご紹介した楽待や健美家などといったサイトから調べることもできます。

最後に相談会を設けている説明会もありますが、そこで営業マンに言われるがまま物件を選んでしまうのはやめましょう。

不動産投資のおすすめセミナー↓

関連記事【2017年版】東京都内でおすすめな不動産投資セミナー8選の評判と口コミ

2017.09.28

セミナー案内初めての不動産投資勉強会|知識0から始められる投資術

2018.01.05

3. 不動産投資で収益を出すためには物件選びが重要

不動産投資する物件には大きく分けて3種類。住居系・非住居系・その他があります。

では、どのようなものがあるのでしょうか?以下に表でまとめました。

住居系 非住居系 その他
アパート一棟
一棟マンション
区分マンション
戸建
・一棟商業ビル
・ホテル
・店舗
・事務所
・オフィスビル など
・倉庫
・駐車場
・トランクルーム
・コインランドリー
・コンテナ
  • 一棟は読んで字のごとくマンション/アパートなどの物件を全室購入する投資法です。
    ※アパート一棟購入時は土地付きの場合があります。
  • 区分はマンション一室のみを購入する投資法です。

というような違いがあります。

初心者の方は住居系を中心に情報収集しましょう。数も多く、業者も沢山いるので探しやすく、運営しやすいためです。

収益を出せる物件(収益物件)をいかに探せるかが大事になります。

収益物件で重要な点は大きく2点。

  • 駅の利便性・アクセス・周辺環境などの立地
  • 物件自体の設備や仕様

最初は23区内の区分マンションなどでローリスクローリターンな不動産投資をするのがオススメです。
慣れて、経営のコツをつかんできたら区分を増やしたり、一棟投資を始めるのも手です。

収益物件の選び方について詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事収益物件の賢い選び方〜確実に収益を得るポイント4つ〜

2017.06.06

重要ワード「利回り」とは

中古物件を選ぶとき、「利回り」という言葉は必ず付いてきます。

表面利回り

表面利回りは、投資した金額に対して、どの程度のリターンがあるかを知ることができます。

表面利回り=年間家賃収入÷購入物件価格×100

投資金額:3000万円(アパートの購入額)
住居数:5部屋
家賃:7万円(駐車場付き)

この場合、年間家賃収入は35万円です。つまり、14%の利回りになるという事です。

サイトなどに掲載されている利回りはほぼ「表面利回り」で書かれています。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りよりも具体的なリターンを算出する事ができます。あなたが得た家賃収入から、必要経費を差し引いて計算します。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

必要経費には、管理費・修繕費・保険料・ローンの金利部分・減価償却費※・固定資産税などのランニングコストが含まれます。物件購入を検討するときは、これらのランニングコストも想定して大体の実質利回りを計算したいものです。

減価償却費・・・物件を購入するのにかかった費用を一括で経費計上するのではなく、収益を得るために物件の耐用年数に応じて費用を計上することが可能なものです。

関連記事初めての不動産投資!利回り何%なら儲かるの?|ホントのこと教えます

2018.03.08

4. 物件選びと同じく重要なのが不動産投資会社選び

初心者はどんな不動産会社を選べばいいの?

不動産投資をする上で多くの会社と関わりを持ちます。

不動産投資に関する会社には一口に不動産会社といっても大きく分けて3つ

  • 不動産の取引・仲介・販売代理などを行う「不動産取引業
  • 土地・建物・駐車場などを賃貸する「不動産賃貸業
  • 賃貸物件や分譲マンションなどの管理を行う「不動産管理業

があります。

主に不動産投資でかかわりを持つのは「不動産取引業者」「不動産管理業者

自社で売買から管理を行っている、または提携先の管理会社があるなど横や縦のつながりがある会社も多々あります。

もちろん、手間を省く点で売買した会社で管理を頼むのも手ですが、自分で選ぶこともできます。

今回は取引業者・管理業者2種類の会社選びのポイントをご紹介します。

4-1. 不動産取引会社選びのポイント

売買をするとき、出来ればサポートも対応も良い会社で取引したいものです。

  • 目先の営業成績だけでなく、「投資家目線」で物件を選んでくれる
  • その物件の詳細や将来性を答えてくれる
  • 不動産投資のリスク・失敗について、そしてその対策法も教えてくれる

営業マンにもよると思いますが、真摯な対応をしてくれる会社・営業マンに出会いたいものです。

4-2. 管理会社選びのポイント

管理を任せる会社を選ぶこと不動産投資成功の有無を決めるといっても過言ではありません。

  • インターネット上で口コミや会社の規模・実績・管理戸数の多さなどを見る
  • 地域密着型でそのエリアに詳しい業者
  • 担当者が親身に接してくれるか
  • 実際に訪問してみて良い雰囲気か長くお付き合いできるか

などが選ぶポイントです。

ずさんな管理は空室にもつながってしまいます。その上でパートナー…つまり適切な管理や集客をしてくれる管理会社選びは非常に重要です。

不動産会社選びについて詳しくはこちら

関連記事本当に良い不動産投資会社の選び方|信頼できる超厳選おすすめランキング4社

2017.06.12

5. 不動産投資ローン(アパートローン)を組む|銀行の選び方

不動産投資は少なくても数百万~のお金が必要になります。

しかし、即座に数百万の自己資金を用意できる人は少なくないでしょう。

そこで「不動産投資ローン」アパートローンマンションローンとも言います)を利用してローンを組みます。

不動産ローンの中で皆さんがよく耳にする住宅ローンとの違いは

  • 金利
  • 審査基準(そもそも住むためか、不動産投資事業をするかの目的が異なり、不動産投資ローンの方が審査が厳しい)
  • 返済原資(給料か、家賃収入か)

 

そして、不動産投資ローンを扱っている会社には以下のものがあります。

三大メガバンク その他 地銀 信託銀行
  • 三菱東京UFJ銀行
  • 三井住友銀行
  • みずほ銀行
  • りそな銀行
  • 新生銀行
  • あおぞら銀行
  • 横浜銀行
  • 千葉銀行
  • 静岡銀行
  • スルガ銀行
  • 東京スター銀行
  • 三井住友信託銀行
  • 三菱東京UFJ信託銀行
  • みずほ信託銀行

 

ノンバンク 政府系金融機関 信用金庫
  • オリックス銀行
  • セゾン銀行
  • 三井住友トラストL&F
  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 西武信用金庫
  • 西京信用金庫

選択肢が多いですが融資の付きやすさと金利は反比例します。

不動産投資初心者はどの銀行で融資を受ける?!

ズバリ、審査は厳しいですが、金利の低い都市銀行や金融公庫からローンの相談(融資打診といいます)していくのがおすすめ。

もちろんあなたの資産状況や投資物件によって融資打診をする銀行も変わってきます。

銀行ごとの金利や、融資を受ける際の必要書類については以下の記事を参考にしてみてください。

金利一覧↓

関連記事【2018年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

2017.11.20

必要書類↓

関連記事銀行の融資担当は見ている!アパートローン申請時の必要書類一覧とポイント

2017.11.14

6. 不動産投資の成否は出口で決まる

不動産投資はインカムゲインを得られて満足!で終わってはいけません。売却時(キャピタルゲイン)を得たときに成否が決まります。

もちろん、相続などで得た不動産などで売る予定がない方は、税金を払う一方だったのが、ランニングコストを引いてプラスになっていれば成功と言えます。

つまり、最終的に「投資をしてメリットが大きかった」とあなたが思えたら成功になるのです。

最初に「出口」つまり自分の「目標」とするところを設定しましょう。

出口戦略についてはこちら

関連記事不動産投資で最重要の出口戦略!物件をより高値で売却する方法

2017.09.11

7. 要点を抑えれば初心者でも不動産投資成功は夢じゃない

不動産投資の流れはお分かりいただけたでしょうか?

  • 勉強する
  • 良い物件を探す(検討をつける)
  • 良い会社を探す
  • ローンを組む(融資を受ける)
  • あらかじめ決めておいた出口=ゴールで成功…

これらの準備こそ手を抜かずにすれば、不動産投資は株やFXよりも低リスクで、初心者でも不労所得が手に入る魅力あふれる投資です。

今大儲けしているメガ大家さんだって、誰でも最初は初心者だったのです。あなたも年収数千万円のメガ大家さんになりませんか?

他にも初心者の方へ、不動産投資をする上で知っておいてほしいことが以下の記事にありますので参考にしてみてください。

リスクから目を背けず対策すれば失敗知らずに!↓

関連記事不動産投資で失敗しない無敵大家さんに!|リスクと失敗例5選から学ぶ成功の秘訣

2017.12.04

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関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

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