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不動産投資初心者が実践できる成功ポイントと基礎知識|始め方からメリット・リスクまで解説

不動産投資は、初心者でも成功でき、人気が高まっている投資。

難しそうだし、リスクが高いというイメージを持っている人も多いのでは?

不動産投資はポイントさえ押さえておけば、初心者でも十分成功を狙える堅実な投資法です。

 

当記事では不動産投資の始め方・メリットやデメリット・リスク・物件の選び方・不動産会社の選び方・融資についてなど、不動産投資初心者に是非知っておいて欲しい、成功するためのポイントをご紹介します。

Index

1. 不動産投資は初心者にもオススメ!利益が出る仕組みや種類

不動産投資は初心者にもオススメ!利益が出る仕組みや種類

「手間やお金がかかりそうだし、難しそう…」といったイメージが先行しがちですが、不動産の購入は不動産会社がサポートしてくれますし、

物件の管理や入居者対応も管理会社に委託すれば、初心者でもできる投資法です。

 

お金の面も不動産は実物資産なのでローンが組め、少ない自己資金でも始められるという特徴があるのです。

よって、不動産投資は初心者にオススメできる投資法と言えるでしょう。

不動産投資とは?仕組みを解説

不動産投資とは不動産を購入し、賃貸に出して家賃を得たり、売買によって売却益を得る投資法。

  • 投資物件を賃貸に出して、家賃収入を得ることをインカムゲイン
  • 不動産価格が上昇した時を狙って売却し、売却益を得ることをキャピタルゲイン

といいます。

 

ローンを組んで投資用の物件を購入し、入居者から受け取る家賃からローンを返済したり、管理費や修繕費に充てることができ、手残りは自分のポケットマネーとすることができます。

関連記事不動産投資で利益が出るまでの仕組みとは|不動産投資の流れや種類も紹介

2019.05.28

不動産投資の種類

不動産投資の種類は大きく分けて3つ、住宅・非住居系不動産・その他があります。

では、どのようなものがあるのでしょうか?以下に表でまとめました。

住宅系 非住居系不動産 その他
  • アパート(一棟)
  • 一棟マンション
  • 区分マンション(マンション1部屋)
  • 一戸建て
  • 一棟商業ビル
  • ホテル
  • 店舗
  • 事務所
  • オフィスビル
  • 倉庫
  • 駐車場
  • トランクルーム
  • コインランドリー
  • コンテナ
  • シェアハウス

種類が多いですが、非住居系不動産やその他の投資法は経験者向けです。

一般的に初心者はアパートや区分マンション投資(マンション一室のみ)からスタートするのがおすすめ。

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2020.05.12

2. 不動産投資初心者が最初の投資で失敗しないために押さえておきたいポイント

不動産投資初心者が、最初の投資で失敗しないために押さえておきたいポイントをまず確認しておきましょう。

大まかに分けて

  1. 不動産投資の始め方を知る
  2. 不動産投資のメリットとデメリット・リスクを知る
  3. 成功を目指せる物件の選び方を知る
  4. 信頼できる不動産会社・管理会社を選ぶ
  5. 不動産投資の融資に通るための秘訣を知る
  6. 初心者が不動産投資で失敗する理由を知り、反面教師とする

6つのポイントがあり、知っておくだけで初心者から一歩進めるでしょう。

次の項目から順番に解説していきます。

3. 初心者のための不動産投資の始め方|まずは勉強からスタート

初心者のための不動産投資の始め方|まずは勉強からスタート

不動産投資初心者は、まず基礎知識の勉強や情報収集からスタートしましょう。

インターネット・書籍・セミナーなど勉強方法や情報収集の方法はさまざまですが、代表的な3つの方法をご紹介します。

①本で勉強する|初心者におすすめの不動産投資本を紹介

不動産投資の基本を身に付ける一番手軽な方法として、不動産投資専門の本で勉強することが有効的。

インターネットでも情報は豊富ですが、正しい基本知識を知るには専門誌がおすすめです。

初心者にもわかりやすい3冊の不動産投資本をご紹介します。

初心者から経験者まですべての段差で差がつく!不動産投資最強の教科書


投資家100人に不動産投資を始める前に知りたかった100の疑問と答えが特集され、入門書として最適な一冊でしょう。

平凡なサラリーマンでも不動産投資で成功させるための事前準備から売却(出口戦略)のことまでを網羅しているノウハウ本。

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

浅井佐知子不動産鑑定事務所代表である、浅井佐知子さんの著書。

初心者が疑問に思いがちな不動産投資の基礎や、成功のためのステップなどを解説しています。

まさに不動産投資1年生のための教科書のような本です。

1000年使える不動産投資最強成功術


2019年に出版され、いつの時代でも成功するための不動産投資のノウハウを詰め込んだ本です。

購入から売却までをフェーズごとに解説しており、サラリーマンで不動産投資に興味がある初心者から、既に失敗してしまった…という人までためになるでしょう。

関連記事不動産投資初心者が読むべき本のおすすめ5冊を紹介!|選んではいけない書籍のポイントとは?

2020.06.22

②不動産投資家のブログを読んでみる|成功談・失敗談を知ろう

インターネットでの情報は山ほどありますが、専門誌ではなかなか得にくいのが経験者の体験談です。

さまざまな方の成功談や失敗談を知ることができるため、不動産投資をする前に欠かせない情報源のひとつになります。

 

MIRAIMOがピックアップしておすすめする不動産投資ブログは「20代不動産投資から不動産王への道程」。

中林準さんは25歳で不動産投資を始め、現在では不動産コンサルティング業務を行う会社の代表を務めています。

不動産投資の体験談から失敗談・税金関係・賃貸経営における知識など初心者に役立つ内容が満載です。

関連記事初心者が不動産投資を勉強する上で読んでおきたいブログ6選|体験談を参考にしよう

2020.05.22

③無料の不動産投資セミナーへ足を運んでみる

不動産投資専門のセミナーは各地で開催されており、無料で参加できるものも多くあります。

本やブログでは知ることのできない最新の情報や、今後の傾向というものもプロから学ぶことが可能

 

また、個別相談などで、自分が知りたい疑問や不安を直接質問して解消することができます。

不動産投資をしていくうえで不動産会社との付き合いは切っても切れないものなので、さまざまな不動産投資セミナーに参加して比較検討してみましょう。

関連記事不動産投資セミナーはどう選ぶ?|おすすめのセミナーをエリア別に紹介【全国版】

2019.02.04

 

MIRAIMOでも不動産投資の初心者向けに個別相談会を実施しているのでお気軽にご参加ください。

4. 不動産投資のメリットとデメリット・リスクを押さえておこう

不動産投資のメリットとデメリット・リスクを押さえておこう

初心者が不動産投資を始める前には、メリットとデメリット、そしてリスクを理解して進めることが大切です。

メリットで魅力を感じることも重要ですが、デメリットやリスクを知って対策を練っておくことはさらに重要となるでしょう。

不動産投資のメリット

不動産をうまく活用できれば、不動産投資のメリットは非常に大きいです。

収入源の柱となり、長期間に渡って収益を生み出すことができるでしょう。

定期的に安定した収入を得られる

不動産投資のメリットとして、一番に挙げられるポイントは「定期的な安定収入」です。

入居者がいれば毎月家賃収入が入ってくるため、長期に渡り収益を生み出すことが可能。

通常賃貸には年単位で住む人が多いため、数ヶ月で家賃収入が途絶えてしまう…というリスクも少ないため非常に安定しています。

老後の年金などへの不安はもちろん、プラスアルファの収入として生活を豊かにしてくれるでしょう。

少額でも始められる

不動産投資を始める際は金融機関から融資を受けることができるため、他の投資と比べて少額でも始めることができます

毎月の家賃収入からローン返済や税金の支払いをすることができ、自己負担なくローンの完済へ導くことが可能。

少額から始めて、最終的には家賃収入(と売却益)でローンの完済と、ローン完済後の家賃収入まで見込むことができます。

相続税対策になる

不動産の相続税は現金・債券・株式などより、相続税評価額が低いです。

相続税評価額は、現金は時価で評価されるのに対し、不動産の場合は実勢価格の約70~80%の評価が平均となるため、相続税の節税対策になります

死亡保険代わりになる

不動産ローンを組む際には、「団体信用生命保険」への加入が義務付けられています。

団体信用生命保険とは、ローン返済中に死亡または高度障害になった場合に、ローンの残債が保険から支払われるものです。

 

保険料は金利に含まれているケースがほとんどで、別途負担が掛かるというものではありません。

つまり自分に万が一のことがあった時に家族にローン返済の必要がない収益物件を遺せることから、死亡保険の代わりにもなるとされています。

インフレにも強い

不動産投資はインフレ対策にもなります(インフレ…物価が上昇し、お金の価値が下がること)

現金を所有している人にとっては困ることですが、不動産を所有しているとむしろ得をすることも。

モノの価値が上がるということは、土地価格も上がり、家賃の値上げや物件の売却時に値上げすることもできるでしょう。

自分や家族が住むこともできる

不動産投資で購入した物件は、賃貸で貸し出さなくてはいけないというものではありません。

将来的には自分や家族が住むことも可能です。

関連記事不動産投資をするメリット11個|デメリット・リスク対策についても解説

2020.10.02

不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資のメリットはとても魅力的ですが、デメリットやリスクがあることも忘れずに知っておきましょう。

デメリットやリスクを知っているからこそリスクヘッジ(リスクを予測し、対応できる体制を備えること)が可能となります。

空室リスク

不動産投資の中で一番注意すべきリスクが、入居者が退去してしまったり、空室が埋まらなかったりして家賃収入が入ってこなくなってしまう「空室リスク」です。

需要のあるエリアの物件を購入したり、集客力のある管理会社を選ぶなど、空室にならないための対策と、物件をリフォームしたり、入居者募集活動の見直しなど空室になってしまった場合の対処法を備えておくことが必要です。

家賃滞納リスク

家賃滞納も空室リスク同様、家賃収入が滞ってしまいます。

簡単に家賃滞納している入居者を追い出すこともできないため、長期化すると空室リスクよりやっかい。

家賃滞納リスクに備えるには、入居時の審査を厳しくする、連帯保証人や家賃保証会社の利用を入居条件とすることなどが大切です。

建物の老朽化・修繕リスク

不動産の建物は築年数と共に老朽化してくるため、修繕する必要がでてきます。

修繕計画をあらかじめ立てておき、部屋も退去者が出たらクリーニングやリフォームを入れるなど、定期的にメンテンスをすることを心掛けましょう。

老朽化が目立つと、入居者も決まりにくくなり、家賃の下落にも繋がります。

金利上昇リスク

ローンを組む際に変動金利を選択した場合には、金利の動向にも気を配る必要があります。

金利上昇によって毎月の返済額が増えたり、借り換えをしたりするケースも出てくるでしょう。

金利対策としては、期間固定金利やローン期間を短く設定するなどがあります。

災害リスク

近年、地震や台風など自然災害が頻繁になってきています。

不動産投資も災害リスクと関係があり、災害で被害がでると空室はもちろん、多額な修繕費が発生してしまう可能性が…。

火災保険や地震保険の加入、物件を選ぶ際にハザードマップなどもよく見て立地を判断した方が良いでしょう。

流動性が低い

不動産は他の投資と比べて流動性(売買のしやすさ)が低いため、売りたい時にすぐに現金化することができません。

特に高額な物件や古い物件は、中々売却できないリスクが高いでしょう。

 

流動性が気になる場合は、都心部の単身者向け区分マンション(ワンルーム・1Kなど)がおすすめです。

需要が多いため、不動産投資の中では流動性の低さを回避できる可能性があります。

関連記事不動産投資のリスク10種類とリスクヘッジ方法を解説|失敗を防ぐための圧倒的な秘訣

2020.10.01

5. 不動産投資の成功には物件選びが肝となる!初心者向け収益物件の探し方

不動産投資の成功には物件選びが肝となる!初心者向け収益物件の探し方

初心者が不動産投資で成功するには、利益を生み出し続けられる物件を購入できるかどうかにかかっています。

物件の選び方が間違ってしまうと、せっかく他の知識を身に付けても成功するのは難しいです。

物件選びのポイントを押さえて、最適な収益物件を見つけましょう。

不動産投資のターゲットとエリアを絞り込もう

物件を選ぶポイントとして、どのターゲットに物件を貸し出すか考えましょう。

ターゲットによって、求めている物件が異なります。

投資するエリア選びのポイント

不動産投資では、ターゲットによって人気エリアが異なるため、ターゲットに合わせて、エリアを選ぶことが大切です。

  • 学生向けの場合には、大学などが多いエリア
  • 社会人の一人暮らしや共働きのDINKS(意図的に子供を持たない夫婦)には、都心部でビジネスエリアに行きやすいエリア
  • ファミリー層には、教育施設・病院・商業施設などが周辺にあり、家族で生活しやすいエリア

ターゲットが嬉しい間取りと設備とは?

エリアと同様に、間取りや設備もターゲットによって考えなくてはいけません。

  • 学生や社会人一人暮らしは、ワンルーム・1Kなどコンパクトな間取り
  • DINKS世帯は2人暮らしとなるため、1LDKや2LDKといった間取り
  • ファミリー世帯では3LDK以上の間取り

設備もある程度、快適・安心して過ごせるオートロックや宅配ボックスなどがあった方が効果的なことも多いのでチェックしておきましょう。

予算を決めよう

不動産投資の物件選びでは、良い物件はたくさんありますが、予算の決め方が重要です。

無理な予算は投資を失敗させてしまう原因であり、無理のない予算を決めて、予算内で進めることを頭に入れておきましょう。

頭金とローンの割合|頭金はどれくらい出すもの?

予算を決める中で気になるのが、頭金とローンの割合です。

一般的には、物件価格の10%~20%が良いと言われていますが、明確な条件があるわけではなく、頭金0でも不動産投資ができることもあります。

毎月のローン支払いをシミュレーションして、頭金の必要額を判断しましょう。

予算とターゲットに合った物件を探そう

不動産投資にかける予算を決めてターゲットがしぼれたら、収益物件を選びましょう。

条件に合わせて、どのような物件が最適か特徴を掴んでおくと安心です。

物件タイプ 特徴
区分マンション 区分マンションは、単身者からファミリー世帯まで、幅広く対応しやすい。
間取りやエリアをターゲットに合わせて選ぶ必要がある。
アパート一棟・マンション一棟 アパートやマンション一棟の場合は、単身者向けが多い。
部屋数があるため、エリアの選び方が重要。
一戸建て 一戸建てはファミリー世帯向けであり、流動性が低いため初心者には比較的難しい。

また、物件探しの方法は簡単ですが、すぐに条件にあった物件が見つかるとは限りません。根気強く探しましょう。

インターネットの収益物件サイトで探す

インターネットの不動産物件サイトは、数も多く充実しています。

インターネットで探して、良い物件があったら問い合わせる流れが有効的です。

不動産業者を訪ねる

不動産会社で条件を伝えて、物件を探してもらう方法もひとつです。

日頃からさまざまな業者とコンタクトを取っておくことで、市場には出回らない「非公開物件」を紹介してもらえるかもしれません。

物件の条件や投資の仕方についても、合わせて相談できると良いでしょう。

近隣の相場をチェックして価格が適正か確かめよう

物件の購入の仕方で損をしないためにも、近隣相場のチェックは大切です。

近隣相場よりも高い価格で購入しないよう注意しましょう。

 

相場の調べ方は、インターネットの不動産サイトで近隣の物件をチェックするだけです。

間取りや築年数、駅からの距離など条件を当てはめて、似ている物件と比較することが一番わかりやすい方法です。

利回りをチェックしよう

利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの収益が出るかという割合です。

不動産投資において利回りは大切なポイント。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

表面利回りと実質利回りの違いとは

表面利回りは、

(年間家賃収入÷物件価格)×100=表面利回り

という計算式があり、簡易的な割合です。

実質利回りは、表面利回りの計算に管理費や税金などを盛り込んだ算出で、

{(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100=実質利回り

となります。

 

利回りは非常に重要な指標ですが、広告などは、年間のランニングコストを含んでいない表面利回りで表記されていることが多いため、表面利回りが高いからという理由だけで物件を購入するのはおすすめしません。

必ずランニングコストや初期費用などを見越した「実質利回り」を計算した上で購入物件を決めることが重要です。

現場に足を運んで物件をチェックしよう

インターネットでも物件情報はたくさんわかりますが、高額な買い物となるため、現場に足を運んで実物や環境をチェックしましょう。

現場でチェックするポイントは数多くあります。

  • 建物の劣化や共用部分の状態
  • 部屋の眺望や設備環境
  • 水回りや床などの劣化
  • 近隣住民の様子や周辺環境

6. 不動産投資では信頼できる不動産投資会社選びも重要!

不動産投資をする上では信頼できる不動産会社を探すことで、初心者でもよい物件を見つけ、適切な管理を行うことができます

物件を購入する不動産会社と、管理を任せる管理会社については、さまざまな業者と出会い、善し悪しを見極めましょう。

自社で売買から管理を行っている、または提携している管理会社があるなど横や縦のつながりがある会社も多々あります。

不動産会社選びのポイント

不動産会社選びのポイントは以下の3つ。

  1. 目先の営業成績だけでなく、「投資家目線」で物件を選んでくれる
  2. 物件の詳細や将来性を答えてくれる
  3. 不動産投資のメリットだけでなく、リスクから対策法も教えてくれる

営業マンにもよると思いますが、真摯な対応をしてくれる会社・営業マンに出会いたいものです。

管理会社選びのポイント

管理を任せる会社を選ぶことは、不動産投資の成否を決めるといっても過言ではありません。

  • インターネット上で口コミや会社の規模・実績・管理戸数の多さなどを見る
  • 地域密着型でそのエリアに詳しい業者
  • 担当者が親身に接してくれるか
  • 実際に訪問してみて良い雰囲気か長くお付き合いできるか

などが選ぶポイントです。

ずさんな管理は空室にもつながってしまうため、適切な管理や集客をしてくれる管理会社選びは非常に重要です。

関連記事おすすめな不動産投資会社8社を厳選!失敗しない不動産投資会社の選び方とは

2020.08.07

7. 不動産投資には融資が欠かせない!初心者でもローン審査に通る秘訣

不動産会社や収益物件が決まったら、次に金融機関で不動産投資ローンを借りる必要があります。

借り入れには審査があり、審査に通らないとせっかく良い物件があっても購入することができません。

そこで、不動産投資の初心者でもローン審査に通る秘訣をご紹介しましょう。

自分の現在の「属性」をチェックする

属性とは、簡単に言うと自分の年収・勤務先・勤続年数・貯蓄など、「ローン返済するための個人の収入や資産状況」のこと。

現在の自分の属性をチェックし、不動産投資ローンが借り入れできるかチェックしましょう。

例えば、勤務してまだ数ヶ月・年収が極端に低いなどの場合、ローン審査に通る確率は低くなります。

 

また、クレジットカードやその他のローンの遅滞履歴などがあるだけでローン審査の土台にも乗らなくなる場合が。

不動産投資を始めたい場合は、日頃からローンやクレジットカードの延滞がないように気を付けておく必要があります。

自己資金を貯めて、自己資金割合を増やせると良い

もし、年収が低いからといって不動産投資を諦める必要はありません。

自己資金を貯めて、ローンの借入比率に対する自己資金を増やすことで、審査に有利になる場合があります。

上述した通り、頭金を物件価格の10~20%用意できると安心です。

資産価値の高い投資物件を選ぶ

不動産投資ローンでは、物件自体の担保評価もローンの審査基準の1つ。

担保評価の高い物件とは

  • 駅近
  • 交通アクセスが良い
  • 周辺環境が良い
  • 構造が丈夫(木造よりRCマンションなど)

など、需要が高く、劣化しにくい物件のこと。

ローンの借り入れのためにも、上述した通り良い物件を選ぶことは非常に大切なことなのです。

投資の計画をしっかりと立てる

属性をクリアし、良い物件を選ぶだけではなく、不動産投資の計画を立てておくことも、不動産投資ローンの審査で重要なポイント。

ローンの返済計画はもちろん、毎月の収支シミュレーションも含め、具体的なデータや現実的な計画で「この人は問題なくこの物件で利益を得続けてローンを返済してくれる」と金融機関側が納得する内容の計画書が必要です。

初心者がいきなり投資計画を作るのも難しいので、不動産投資会社のプロに相談しながら一緒に作成してもらうことをオススメします。

8. 不動産投資で失敗してしまう初心者が後を絶たない理由

不動産投資で失敗してしまう初心者が後を絶たない理由

不動産投資と調べると、失敗・やめとけなどといったネガティブなキーワードも多く出てくるため、初心者は特に「不動産投資は失敗しやすい投資だ」と思い込んでしまう人も多いでしょう。

しかし、失敗する人には共通項があるため、どのような失敗理由があるのかを読み解いてみることで、反面教師として活かすことができます。

最後に、不動産投資で失敗してしまう初心者が後を絶たない理由をご紹介しましょう。

不動産投資営業マンの言うことを鵜呑みにし、全てを業者任せにしているから

不動産投資は、管理会社に管理を任せることができるため、ほとんど手間がかからず、初心者にもオススメであることは先述しました。

しかし、営業マンの中には自身の利益しか考えておらず、営業しなければ売れないような物件を勧めてくる人もいます。

 

「不動産投資会社の人が勧めてきたから大丈夫!」ではなく、

自分と利害関係のない第三者によく相談したり、本当に利益が出る物件かをしっかり吟味して購入を決定しましょう。

投資の具体的な計画を立てていなかったから

投資計画を立てていなかったばっかりに、修繕費が足りなくなったり、ローン返済が難しくなってしまったりして不動産投資に失敗してしまう初心者も多いもの。

不動産投資ローンの審査の部分でも先述しましたが、ローンの審査にも、不動産投資を成功させるにも「投資計画」が必要です。

  • ローンの返済計画
  • 毎月のランニングコスト
  • いつどこに、どれだけ費用をかけるかといったリフォームや修繕計画

などを綿密に立てておきましょう。

不動産投資では突発的な修繕(エアコンが壊れたからすぐに直すなど)が必要になる場合もあるので、修繕費は家賃収入から積み立てておくといざという時に困らずに済みます。

管理を怠っていたから

不動産投資は購入できればOKではありません。購入したところからがスタートです。

いくら物件自体が良くても、適切な管理と妥当な家賃でなければ空室リスクが高まり、失敗してしまうのです。

 

管理会社に日頃の業務は丸投げできますが、家賃の設定(減額決定)をしたり、クリーニングやリフォームをするかどうかは、不動産投資をしているあなた自身が決めるもの。

空いた時間で良いので管理会社にアドバイスを仰ぎ、物件の運営状況をこまめに確認しておくなどしておくと良いでしょう。

不動産投資では知識をつけて、積極的に不動産投資に関わっていくという意識を持ちましょう。

不動産投資は、「不動産経営」という立派な事業で、自分は事業主であることを忘れないようにすることが大切です。

9. 不動産投資初心者は知識と情報習得から始めよう!

この記事を読み終えたあなたは不動産投資家としての一歩を踏み出しました。

不動産投資初心者は、専門誌で基礎を身に付け、ブログ等で体験談から成功例や失敗例を覚えていくことが大切です。

無料のセミナーも開催されており、最新の情報がわかる有効的な勉強方法でしょう。

 

基礎やメリット・デメリットなどを覚えることで、不動産投資の成功が近づきます。

MIRAIMOでは、不動産投資初心者に向けて、無料で個別相談会を開催しています。

プロの不動産投資コンサルタントによる解説や個別相談会もあるので、お気軽にお問い合わせください。

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