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初心者でも不動産投資は成功できる?|不動産投資の仕組みや種類、勉強方法を紹介!

将来の年金の心配もあり、「貯蓄から投資へ」と言われているこの時代。

そこで投資を始めたい初心者のあなたにおすすめしたいのが「不動産投資」。

  • 「でも不動産投資って高そうだしそんなお金はない…」
  • 「不動産って複雑な知識が多そうで上級者向けじゃない?」

このように敷居が高そうという理由で敬遠してしまう人もいると思います。

しかし、要点さえ押さえておけばそんなに難しい知識がなくても大丈夫ですし、銀行でローンが通れば少額で始めることができます。

今回は不動産投資初心者の皆さまに知っておいていただきたい基礎

不動産投資の仕組みやメリットデメリット・リスク・不動産投資の始め方をご紹介します。

Index

1. 不動産投資は初心者でもできるのか?

不動産投資とはお金を得るために「不動産」にお金を投じることです。

「手間やお金がかかりそうだし難しそう」といったイメージが先行しがちですが、

不動産の購入は不動産会社がサポートしてくれますし、管理も管理会社に委託すれば入居者付けから家賃集金・入居者対応など全て行ってくれます。

お金の面も不動産は実物資産なのでローンが組め、少ない自己資金でも始められるという特徴があるのです。

難しい知識をつけなくても、大金を積まなくても、更には会社勤めの傍らでもできるため不動産投資はむしろ初心者にオススメできる投資法と言えるでしょう。

不動産投資の仕組みとは?

不動産投資でお金を増やす仕組みは2種類。

  • 投資物件を賃貸に出して、賃料を収入にする(インカムゲイン)
  • 不動産価格が上昇した時を狙って売却する(キャピタルゲイン)

があります。

インカムゲイン・・・資産を保有することによって継続して受け取れる収入のこと。
キャピタルゲイン・・・価格が変動するものを安い時に購入し、高くなった時に売却して利益を得ること。売却益。

不動産投資の種類

不動産投資する物件には大きく分けて3種類。住居系・非住居系・その他があります。

では、どのようなものがあるのでしょうか?以下に表でまとめました。

住居系 非住居系 その他
  • アパート(一棟)
  • 一棟マンション
  • 区分マンション(マンション1部屋)
  • 戸建
  • 一棟商業ビル
  • ホテル
  • 店舗
  • 事務所
  • オフィスビル
  • 倉庫
  • 駐車場
  • トランクルーム
  • コインランドリー
  • コンテナ
  • シェアハウス

初心者が不動産投資を始めるにはまず知識を身につけよう!

メリットの多い不動産投資ですが、もちろん投資なので失敗することもあり得ます。

一番失敗につながりやすいのが、「知識ゼロ」で「言われるがまま」始めることです。

そこで、簡単にできる不動産投資の勉強法をいくつか簡単に紹介します。

不動産投資を始める前に沢山の本を読む

図書館に行ったり、自分で購入したりした本で知識を得るのも大切でしょう。

初心者におすすめなのは

金持ち父さん貧乏父さん(ロバート・キヨサキ著) のような「投資に関する自己啓発本」や

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生 のような「初心者向けの基礎知識本」です。

 

他にも「不動産にかかる税金」「不動産関係の法律」のような専門的なもの、

「一棟マンション」「区分マンション」のような物件別の投資ノウハウ本など様々なジャンルの本があります。

自分が知りたい内容の本を手に取ってみてください。

不動産投資初心者にオススメの本8選はこちら

関連記事不動産投資初心者が読むべきおすすめ本5冊を紹介!|選んではいけない書籍のポイントとは?

2019.04.10

不動産投資の初心者向けセミナーに参加する

不動産投資のセミナーもジャンルが様々です。

初心者の方は圧倒的に「初心者向けセミナー」に行くのがおすすめです。

無料のものが多いので足を運びやすいですし、現場の人の声を聞くことができたり、同じ志を持つ投資仲間ができる可能性も。

先ほどご紹介した楽待や健美家などといったサイトから調べることもできます。

最後に相談会を設けている説明会もありますが、そこで営業マンに言われるがまま物件を選んでしまうのはやめましょう。

不動産投資のおすすめセミナー↓

関連記事【2019年版】東京でおすすめな不動産投資セミナー8選|失敗しないセミナーの選び方とは?!

2018.09.13

信頼が出来る相談相手を探そう

不動産投資の情報について、現在本やネットで様々な情報が飛び交っているのでどれを信じたらいいか分かりませんよね。

そんな時に信頼できる相談者(できれば実際不動産投資をしている人)を作っておくと安心です。

不動産投資家のブログを参考にする

「実際に不動産投資をした人の体験談」つまりブログを見るのは非常に参考になります。

特に不動産投資初心者にオススメなのは

自分の体験談を交えつつ、不動産投資のコツを紹介しているようなブログ。

 

MIRAIMOがピックアップしてお勧めするブログは

20代不動産投資から不動産王への道程

中林準さんは25歳で不動産投資を始め、現在では不動産コンサルティング業務を行う会社の代表を務めています。

不動産投資の体験談から失敗談・税金関係・賃貸経営における知識など初心者に役立つ内容が満載です。

関連記事初心者が不動産投資を勉強する上で勉強になるブログ厳選6つ

2017.08.05

2. 不動産投資を始める方法

不動産投資を始めたいと思ったら

  1. 物件
  2. 不動産会社
  3. ローンの金利
  4. 出口戦略

以上4点を決めましょう。物件や会社

①きちんと収益がでる投資物件を探す

投資物件には住居系・非住居系・その他があることはお話ししましたね。

このように数々の投資法がありますが、初心者の方は住居系を中心に情報収集しましょう。

数も多く、業者も沢山いるので探しやすく運営しやすいためです。

収益を出せる物件(収益物件)をいかに探せるかが大事になります。

立地や賃貸の需要を調べる

  • 駅から徒歩何分か
  • 治安はいいか
  • 単身者が多いのかファミリーが多いのか
  • 周辺に買い物できる施設はあるか

などその立地の周辺環境や賃貸需要についてはしっかりとリサーチしましょう。

建物の耐震強度を調べる

1981年(昭和56年)に建物の耐震基準が改定され、それまでより厳しい耐震基準が規定されました。

地震大国の日本ではやはり「新耐震」を重視して入居を決める人も多いため、新耐震基準で建てられた物件を選ぶのが無難と言えるでしょう。

購入物件に入居者がいる場合の注意ポイント

入居者がいつからその物件に住んでいるのかも確認してください。

長期にわたって住み続けている場合は、退去後の家賃の値下げが考えられます。

現在の家賃相場とその入居者が払っている家賃の差を鑑みて物件を決めましょう。

建物の管理状況が良いか調べる

管理状況は実際に物件を見て判断する手もありますが、「重要事項に関わる調査報告書」を見てください。

  • 修繕積立金の総額
  • 管理費や修繕積立金の滞納額
  • 修繕工事の履歴
  • 大規模修繕工事の予定

などを確認することができます。

築年数が経っているにも関わらず修繕が行われていない、修繕積立金が滞納されているといった物件は避けた方が良いでしょう。

表面利回りではなく実質利回りが良いか調べる

表面利回りは投資した金額に対して、どの程度のリターンがあるかを知ることができる指標。

対して実質利回りは、表面利回りよりも具体的なリターンを算出する事ができます。

家賃収入から、必要経費を差し引いて計算します。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

必要経費には、管理費・修繕費・保険料・ローンの金利部分・減価償却費※・固定資産税などのランニングコストが含まれます。

物件購入を検討するときは、これらのランニングコストも想定して大体の実質利回りを計算したいものです。

減価償却費・・・物件を購入するのにかかった費用を一括で経費計上するのではなく、収益を得るために物件の耐用年数に応じて費用を計上することが可能なもの。

②信頼ができる不動産会社や管理会社を選ぶ

不動産投資をする上で多くの会社と関わりを持ちます。

不動産投資に関する会社には一口に不動産会社といっても大きく分けて3つ

  • 不動産の取引・仲介・販売代理などを行う「不動産取引業
  • 土地・建物・駐車場などを賃貸する「不動産賃貸業
  • 賃貸物件や分譲マンションなどの管理を行う「不動産管理業

があります。

主に不動産投資でかかわりを持つのは「不動産取引業者」「不動産管理業者

自社で売買から管理を行っている、または提携先の管理会社があるなど横や縦のつながりがある会社も多々あります。

もちろん、手間を省く点で売買した会社で管理を頼むのも手ですが自分で選ぶこともできます。

不動産会社選びのポイント

売買をするとき、出来ればサポートも対応も良い会社で取引したいものです。

  • 目先の営業成績だけでなく、「投資家目線」で物件を選んでくれる
  • その物件の詳細や将来性を答えてくれる
  • 不動産投資のリスク・失敗について、そしてその対策法も教えてくれる

営業マンにもよると思いますが、真摯な対応をしてくれる会社・営業マンに出会いたいものです。

管理会社選びのポイント

管理を任せる会社を選ぶこと不動産投資成功の有無を決めるといっても過言ではありません。

  • インターネット上で口コミや会社の規模・実績・管理戸数の多さなどを見る
  • 地域密着型でそのエリアに詳しい業者
  • 担当者が親身に接してくれるか
  • 実際に訪問してみて良い雰囲気か長くお付き合いできるか

などが選ぶポイントです。

ずさんな管理は空室にもつながってしまいます。

その上でパートナー…つまり適切な管理や集客をしてくれる管理会社選びは非常に重要です。

関連記事不動産投資会社はどう選ぶ?信頼できる会社を見分けるポイント【会社編・対応編】

2019.02.06

③不動産投資ローンの借入ができるか調べる

不動産投資は少なくても数百万~のお金が必要になります。

しかし、即座に数百万の自己資金を用意できる人は少なくないでしょう。

そこで「不動産投資ローン」(アパートローン・マンションローンとも言います)を利用してローンを組みます。

不動産ローンの中で皆さんがよく耳にする住宅ローンとの違いは

  • 金利
  • 審査基準(そもそも住むためか、不動産投資事業をするかの目的が異なり、不動産投資ローンの方が審査が厳しい)
  • 返済原資(給料か、家賃収入か)

そして、不動産投資ローンを扱っている会社には以下のものがあります。

三大メガバンク その他 地銀 信託銀行
  • 三菱UFJ銀行
  • 三井住友銀行
  • みずほ銀行
  • りそな銀行
  • 新生銀行
  • あおぞら銀行
  • 横浜銀行
  • 千葉銀行
  • 静岡銀行
  • スルガ銀行
  • 東京スター銀行
  • 三井住友信託銀行
  • 三菱UFJ信託銀行
  • みずほ信託銀行
ノンバンク 政府系金融機関 信用金庫
  • オリックス銀行
  • セゾン銀行
  • 三井住友トラストL&F
  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 西武信用金庫
  • 西京信用金庫

選択肢が多いですが融資の付きやすさと金利は反比例します。

不動産投資初心者はどの銀行で融資を受ける?!

ズバリ、審査は厳しいですが、金利の低い都市銀行や金融公庫からローンの相談(融資打診といいます)していくのがおすすめ。

もちろんあなたの資産状況や投資物件によって融資打診をする銀行も変わってきます。

銀行ごとの金利や、融資を受ける際の必要書類については以下の記事を参考にしてみてください。

金利一覧↓

関連記事【2018年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

2018.07.25

必要書類↓

関連記事銀行の融資担当は見ている!アパートローン申請時の必要書類一覧とポイント

2017.11.14

④不動産投資をする上で出口戦略が必要になる

不動産投資ではあなた自身の出口戦略を立てて(不動産投資の目標(ゴール)を設定すること)から始めることが大切です。

もちろん、相続などで得た不動産などで売る予定がない方は、税金を払う一方だったのがランニングコストを引いてプラスになっていれば成功。

つまり、最終的に「投資をしてメリットが大きかった」とあなたが思えたら成功になるのです。

最初に「出口」つまり自分の「目標」とするところを設定しておきましょう。

関連記事不動産投資で最重要の出口戦略!物件をより高値で売却する方法

2017.09.11

3. 不動産投資に向いている人はどんな人?

不動産投資をするにあたっては向き不向きがあります。

この項では、どのような人が不動産投資に向いているのか解説しましょう。

長期的な計画が立てられ、安定した収益を目指せる人

不動産投資は20年,35年と長期的なローンを組むことが一般的なので数十年後まで見据え、堅実に収益を生み続ける計画を立てられる人が向いていると言えます。

経営していく中での入居者トラブルや修繕・リフォームといった支出もうまれるため、長期的な目線で収支計画を立てましょう。

短期で一攫千金を狙いたい人は株やFXの方がおすすめ。

借金(ローンを組む)ことに抵抗が無い人

不動産投資を始める際はほとんどの方がローンを組みます。

「借金なんて恐ろしい」などローンに関してマイナスイメージがあると思いますが、住宅・自動車ローンと違って不動産投資のローンはビジネス要素が強く、きちんと運用すればお金を生んでくれるのです。

むしろ少ない自己資金で長期にわたって利益を得られることなど、ローンを組むメリットを理解して抵抗がない人は不動産投資向きと言えるでしょう。

人と仲良くなるのが得意な人

不動産投資の成否を決めるとも言えるのが

  • 物件探し
  • 入居者募集
  • 入居者対応

などを任せる不動産会社(仲介業者・管理会社など)とのお付き合いです。

業者と仲良くなっておけば、好条件の物件を優先的に紹介してくれるかもしれませんし、困ったときも色々と相談することができますね。

不動産投資をする上では様々な人と付き合うことになるため、人付き合いが上手な人も不動産投資に向いています。

融資を受けやすい職業についている

会社勤めの人・公務員・医師など定職に就いている人は不動産投資ローンの審査に通りやすい傾向にあるのでおすすめです。

決断力がある人

自分の条件にぴったりの不動産を不動産会社が探してくれた際に優柔不断ではいけません。

いい物件は先に買付が入ってしまう確率が高いのです。

不動産市場は早い者勝ちですからあらかじめ自分に合う物件条件を決めておき、いざ見つかったら潔く決断できる「決断力」も不動産投資に必要な要素です。

4. 不動産投資のメリットとは?

不動産投資のメリットは

  • 株式投資やFXよりもリスクが低く、軌道に乗れば長期で安定した収入が得られ、私的年金代わりになる
  • 不動産自体に資産価値があるのでローンを組めて、大きな投資ができる
  • 所得税や相続税などの節税対策になる
  • インフレ対策になる
  • 投資用ローンを組むときに「団体信用生命保険」が適用され、生命保険代わりになる

また新聞で毎日経済動向を見たり、株価の変動を観察していたりという必要がなく、

管理会社に委託すれば何もしなくても収入を得ることができる(不労所得)点で、会社勤めの初心者にもおすすめな投資と言えます。

関連記事不動産投資のメリット10個を解説|より確かな利益を得るために必要な2つのこと

2018.12.17

5. 不動産投資を始める上でリスクも知っておこう

不動産投資はあくまで「投資」ですからリスクが存在します。

代表的なものに

  • 空室・家賃滞納リスク
  • 家賃下落リスク
  • 災害リスク
  • 金利変動によるリスク
  • 管理会社の倒産リスク

などがあります。「リスクが多すぎる」と思われるかもしれませんが、それぞれのリスクは対策で未然に防ぐことができます。

リスクから目をそらすのではなく「知っておいて対策を講じておく」ことが重要です。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

6. 不動産投資をする上で自己資金は必要?

「不動産投資はローンを組んで始められる」ことは既に述べましたが、実際に自己資金はどの程度必要になるのでしょうか?

結論を言うと「自己資金ゼロでも不動産投資はできるが、用意しておくに越したことはない」ということです。

自己資金があった方が審査で有利に

銀行は「この人は本当にお金を返してくれるか」…つまり返済能力があるかどうかを見ています。

そこで職業・年収はもちろん「自己資金」も審査の一部に。

自己資金があるということは「この人はきちんとお金を貯められる、返済能力がある人だ」と見てくれる可能性が高いため、

物件価格の2割」を目安にしておくと審査に通る可能性が上がります。

自己資金ゼロでも投資はできる

物件価格の2割…とはいうものの、

1,000万円の物件だったら200万円程は自己資金を用意しなければならず、いずれにせよ大金になりますね。

不動産投資は条件さえ揃えば自己資金ゼロ(フルローン)でも融資を受けることができます。

ただし、返済額はそれだけ大きくなることや修繕・事故・災害などで急にお金が必要となる場合もあることを覚えておいてください。

したがって「貯金0」の状態で不動産投資を始めることはお勧めできません。

綿密に収支計画を立てたうえで不動産投資を始めましょう。

7. 初心者が良くやってしまう不動産投資の失敗

「不動産投資で失敗してしまう人」には共通項があります。

今回は初心者が陥りがちな失敗パターンをご紹介しましょう。

何の知識も持たずに不動産投資を始める

不動産投資には特別難しい知識は必要ありませんが、一切の知識を持たないことは失敗に繋がります。

基本的な知識はつけておくべきでしょう。

知識を持っているだけで防げるリスクもありますし、物件を購入する際や経営する上での計画もある程知識を持っておくとスムーズです。

ネットや本を読むことは大切ですが、不動産投資においては「新鮮な情報」が重要視されます。

なるべく最新記事や本を読んだり、セミナーに参加したりと新しい情報を仕入れることが大切です。

誤った相手の情報を鵜呑みにしてしまう

不動産投資において相談相手を作ることが重要なことはすでに述べましたが、その相談相手が適切でないと間違った情報を教えられてしまう可能性があります。

ポイントは「あなたのことを考えたアドバイスをくれるかどうか」

基本営業マンは不動産を売るのが目的。

売り急いでいる様子が見られたり、不動産投資のメリットしか話さない・あなたの質問は濁してしまう

このような営業マンには要注意です。

本当に信頼に足る人物なのかどうか見極めてください。第三者に相談するのも手です。

8. 初心者が不動産投資を始めるにはまず知識を身につけよう!

  • 勉強する
  • 良い物件を探す(検討をつける)
  • 良い会社を探す
  • ローンを組む(融資を受ける)
  • あらかじめ決めておいた出口=ゴールで成功

これらの準備こそ手を抜かずにすれば、不動産投資は株やFXよりも低リスクで、初心者でも不労所得が手に入る魅力あふれる投資です。

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