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マンション経営のメリット・デメリットを徹底解説|節税・新築と中古・法人化それぞれのメリットデメリット

最近は年金問題など、将来を思うと不安に陥るニュースが少なくありません。

そこで、副収入としてのマンション経営に興味のある人も増えていることでしょう。

なぜなら、マンション経営で得られる家賃収入は「現状の副収入」としても「老後の公的年金を補う収入」としても有効な不労所得になるからです。

 

とはいえ「不動産」という巨額を連想させ、かつ「投資」というリターンが不確かな言葉がついた「不動産投資」には、初心者の方は一歩踏み出すことが難しいのが現実かもしれません。

確かに、少子化による賃貸需要の減少もささやかれていますし、安易にはスタートできない部分もあります。

 

そこで、今回はマンション経営のメリットとデメリットを徹底的に解説します。

不動産投資では自分にとって有効なメリットを目標に投資計画を設定し、計画達成のため事前にリスク対策を講じるという手法を取るのが成功の秘訣です。

1. マンション経営のメリット6つ

マンション経営のメリット6つ

マンション経営成功の秘訣は、どのメリットを目標にするのかを明確にし、成功を強く意識した計画を立てなければなりません。

①長期的に安定した収入が得られる

マンション経営とは、購入または建築した物件を賃貸して家賃収入を得る投資方法です。

「立地の良いエリアの物件を選び」「適切にメンテナンスする」ことがポイント。

マンション経営での大きなリスクのうちのひとつである「空室」にこのように対策を講じれば、長期に渡って安定した収益を得ることができるというメリットが生まれます。

②資産として残せる

銀行ローンの返済完了後、家族に賃貸マンションという資産を残せるのは大きなメリットでしょう。

マンションを購入する場合、金融機関からの融資を利用することがほとんどです。

融資を利用すると当然月々の返済負担があります。

しかし、家賃収入を返済にまわすことができるので効率的な返済ができるのです。

手持ちの資金を取り崩さずに返済できます。

③生命保険代わりにもなる

住宅系の銀行ローンには、「団体信用生命保険」への加入が融資条件になるのが一般的です。

契約者の死亡や高度障害の時には、残債を保険として支払ってくれます。

したがって、家族の負担はありません。

マンション経営で不動産を持つことは生命保険としてのメリットも大きいのです。

④インフレ対策になる

投資物件の資産価値にはインフレが影響します。

購入したマンションの資産価値がインフレにより大きく上昇した場合、家賃の引き上げが可能な場合もあります。

また収益が増えても、受けている融資が固定金利であればローンの返済額は増えないため収支的には大きなメリットとなるでしょう。

⑤節税効果が見込める

不動産投資では様々な節税効果が期待できます。

たとえば、不動産投資での赤字を給与所得や事業所得から差し引くことが可能です。

また、購入した物件の減価償却費を利用して赤字計上すれば、実際の収支がプラスでも税金を節約できるというメリットがあります。

⑥手軽に始められる老後対策

収入や勤務先などの属性が安定していれば、金融機関からの融資を受けてマンション経営を始めることが可能です。

区分マンション1戸に投資するのであれば、自己資金はそれほど必要ありません。

老後対策としてはメリットのある投資方法です。

40代・50代からでも遅くない!

40代・50代からマンション経営を始める投資家も少なくありません。

中高年層の方であれば社会的な信用度も高くなるので、融資を受けるための属性も高くなります。30%程度の自己資金があれば銀行融資も受けやすいでしょう。

ただし、スタートする年齢によっては返済期間が短くなるケースがあります。

返済完了年齢を80歳程度に設定している銀行が多いので、月々の返済額には注意してください。

2. マンション経営のデメリット・リスク6つ

マンション経営のデメリット6つ

マンション経営で大切なことは、あらかじめデメリットやリスクを確認しておくことです。

想定されるデメリットに対しての対応策を講じることができるかどうかが成功のカギになります。そこで、代表的なデメリットを6つ紹介しましょう。

①空室リスク

空室リスクは、マンション経営で最も危険なリスクといえます。

空室になると家賃収入を手にすることができないので収支のバランスが大きく崩れるでしょう。

また銀行ローンを利用していれば、さらに返済リスクも負うことになるのです。

この空室リスクへの対策として立地の良いエリアを選択しましょう。

交通の便や近隣施設の充実度などが目安。

不動産投資で最も重要とされる賃貸需要に注力したエリア選択を心がけるのです。

不動産投資では賃貸需要の有無が成功のキーワードになることを忘れてはいけません。

②家賃滞納リスク

空室リスクであれば新しい入居者を募集すれば良いのですが、家賃滞納リスクの場合は新規募集をすることができません。

なぜなら、入居者は法律で保護されているので、滞納者を追い出すことは難しいからです。

マンション経営者にとっては非常に面倒なリスクといえます。

対策として入居時の連帯保証人などのチェックを厳しくしておくことです。

また、連帯保証人の代わりに保証会社を利用することも有効でしょう。

③老朽化リスク

マンション経営でも、中古マンションを購入する場合は老朽化リスクに注意してください。

当然のことながら、建物が古くなると様々なメンテナンスが必要になります。

そしてその費用は通常すべてマンション経営者の負担に。

収支がマイナスになるようでは、マンション経営を計画通り進めることが難しくなります。

 

物件を購入する時には、必ず現地に足を運んで物件を確認してください。

天井・内外壁・床・水回り・電気部分などの共用部分の汚れが目立つ物件は避けたほうが無難でしょう。

また、修繕履歴などの確認も必要なのは言うまでもありません。

④流動性リスク

株式投資などであれば、商品の売買は簡単にできます。

しかし不動産投資では、物件を一度購入してしまうと簡単に売却することができません。

株やFXにように、買い手がすぐ見つかるわけではないからです。

つまり、すぐに現金化することが難しいといえます。

立地の優れた物件であれば流動性は比較的良いといえますが、近々に現金化の必要の有無を確認しておきましょう。

購入時に売却のことまで考えるのがマンション経営のコツです。

⑤金利上昇リスク

現在は金融緩和による低金利政策が続いています。

低金利はマンション経営にとっても追い風です。しかし、低金利がいつまでも続くとは限りません。

不動産投資とは、長期に渡る投資なので、わずかな金利上昇でも支払総額にすると大きなデメリットになります。

金利タイプは、変動金利と固定金利に分かれます。

変動金利であれば景気の動向により金利が上下するのですが、固定金利であれば金利が動きません。

金利上昇リスクに対しては、固定金利で対応することができます。

⑥災害リスク

火災に対しては耐火構造にするなどの対策があるのですが、地震などの自然災害を避けることは難しいでしょう。

災害による倒壊があれば家賃収入は望めなくなり、復旧にも多大な費用が必要となります。

新耐震基準が施行された1981年6月1日以降に建築された物件を選択してください。

またマンション経営では、地震保険への加入が鉄則。

また、複数の物件に投資するのであればエリアを変えるなどの分散投資をすると、災害リスク軽減にもつながるでしょう。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

3. マンション経営するなら新築? 中古?

マンション経営するなら新築? 中古?

マンション経営をするのであれば新築を対象にするのと中古を対象にするのとで、どちらが有利に運用することができるのでしょうか?

新築・中古それぞれにメリットやデメリットがありますのでご紹介します。

新築マンションのメリット・デメリット

新築マンションのメリット
  1. 物件が新しいため空室リスクを避けやすい
  2. 家賃を高く設定できる
  3. 当面メンテナンス費用が必要ない
  4. 金融機関の融資が受けやすい
新築マンションのデメリット
  1. 物件の価格が高い
  2. 利回りが低くなる(利回り=年間家賃収入÷物件価格×100)※満室の場合の想定利回り

中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションのメリット
  1. 物件の価格が安い
  2. 利回りが高くなる(利回り=年間家賃収入÷物件価格×100)
  3. 物件の数が多い
  4. 立地の良いエリアの物件が手に入る
中古マンションのデメリット
  1. 仲介手数料やメンテナンス費用などが必要になる
  2. 物件が古いので空室リスクを負う可能性が高い
  3. 融資で新築よりも不利な条件になるケースが多い

4. マンション経営で法人化・会社設立するメリット・デメリットとは?

マンション経営で法人化・会社設立するメリット・デメリットとは?

マンション経営をしている人には、個人経営の人が少なくありません。

しかし、なかには法人として会社運営をしている人もいます。

会社を設立してマンション経営をするメリットが知りたいものですね。また会社設立に関してデメリットはないのでしょうか?それぞれご紹介します。

法人化するメリット5つ

①経費にできるものが増える

法人化することで計上できる経費が増えるのです。

法人であれば、個人が計上する経費はすべて計上することができます。

その他、給料や住宅費なども費用として計上することができるのです。

また、保険料を計上する際、個人のように上限の設定はありません。

②所得税を減らせる

個人と法人では、課税する時に適用される税率が異なります。

個人に課せられる所得税と法人に課せられる法人税では、所得が900万円くらいになると法人税率のほうが低くなるのです。

したがって、所得を目安に法人化する人が少なくありません。

③譲渡税の優遇処置がある

譲渡所得税に使われる税率は、所有期間5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。

個人の場合、短期譲渡所得であれば税率が高くなり不利になります。

しかし、法人の場合、短期譲渡所得であれば個人よりも税率が低くなるのです。

④赤字繰越の期間が長い

不動産収入などが赤字になれば、マイナス分を所得から差し引くことができます。

損失により所得がマイナスになれば、個人だと繰越は3年しか認められませんが、法人だと9年のあいだ繰越が認められるのです。

⑤相続時にトラブルになりにくい

個人の場合、相続時に遺産分割でトラブルになるケースが少なくありません。

しかし、法人化により会社設立時に資産を株式にして相続人を株主にすることで、相続時に手続きする必要がないのでトラブルになりにくいのです。

法人化するデメリット

①会社設立には費用が掛かる

会社設立には費用が必要です。

株式会社であれば定款認証手数料として5万円、定款印紙代として4万円(電子認証であれば不要)・その他謄本交付料・登記簿謄本・印鑑証明書・ほかにも登録免許税として最低でも15万円程度必要になります。

②赤字でも法人所得税は支払う

法人税は、会社の所得に応じて課税されます。同時に所得に応じた地方税も支払わなければなりません。

地方税には所得に応じた「所得割」と所得に拘わらず課税される「均等割」があります。

法人税が赤字であっても、均等割は支払わなければならないのです。

③相続税対策にならないこともある

会社が相続前3年以内に取得した不動産については、時価により評価することになります。

個人であれば不動産を取得した時に相続税評価額で評価できるので、会社が不動産を取得後すぐに相続すると不利になるのです。

④顧問料が掛かる

法人化によりメリットを得るためには、税金などの高度な専門知識が必要になるので、税理士に相談するのが一般的でしょう。

顧問料などの費用が必要になるので、法人化するにはメリットとデメリットを十分に比較検討しなければなりません。

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2017.06.02

5. メリット・デメリットを踏まえたマンション経営を!

マンション経営を始める前には、まずメリットとデメリットを把握することが大切です。

メリットを活かすためには、デメリットを最小限に抑えることがポイントになります。

想定されるリスクに対しては、あらかじめ対策を講じることで減らすことが可能です。

有効なリスク対策を講じるためには、プロの力を借りることも大切。

専門的なノウハウについてアドバイスを受けるのが効率的な方法と言えます。

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