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マンション投資で失敗する4つのリスクだけ把握しなさい|対策案を考えてみた

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マンション投資をする人は、誰もが「成功したい」と考えるでしょう。

  • 「どうすれば、高利回りのマンションを購入できるのか?」
  • 「どうすれば、より利益を上げることができるのか?」

などに終始してしまいがちです。

しかし、マンション投資には、さまざまな落とし穴もあるのです。思わぬリスクにより返済計画が滞ることがあります。

返済計画には、あらかじめリスク対策を講じておかなければ、利益が上るどころか思わぬ負債を抱え込むことにもなりかねません。

マンション投資を始める前に、最低これだけは対策を検討しておかなければならないというリスクをご紹介します。

あらかじめ対策を講じておくことで、もしものときにも備えることができる強い返済計画を立てることができるでしょう。

1. 借り入れのリスク

一般的にマンション投資に避けられないのが借入リスクです。

お金があれば別ですが、現金でマンションを購入できる人は少ないのが現実でしょう。

投資家の誰もが借入リスクを負うことになります。当然、借り入れには毎月の返済が付きまといます。

返済予定としては、返済額に金利を加算した額を家賃収入でまかなうことになるでしょう。

しかし、返済途中で金利が上昇するかもしれません。計画通りに進まなくなる可能性があるのです。

返済が滞るようでは、マンション投資としての状況は厳しいものになります。

リスク回避のためにするべきこと

ローン額を投資総額の3分の1くらいにおさめると比較的早期に完済できるため、金利上昇のリスクを軽減することができるといわれます。

借入リスクの対策としては、借入額を減らす努力が必要です。

5,000万円を年利3%で借り入れたとすると、金利だけで年間150万円になります。もしも金利が倍になってしまうと、金利だけで年間300万円の支払いが必要です。金利負担はバカになりません。

そこで、たとえば3戸のマンションを購入するとすれば、そのうちの2戸については、現金で購入します。

残りの1戸についてのみローンを利用するのです。つまり、ローンを組むときに投資総額の3分の1を意識して借り入れるのです。

1戸分のローンの返済を3戸分の家賃収入で支払うことで、金利が倍に膨れ上がったとしても10年以内に完済することが可能です。投資総額と借入額とのバランスが借入リスクのポイントといえます。

2. 地価や資産価値下落のリスク

地価や資産価値が下落してしまうリスクがあります。地価が下がらなくても築年数によりマンションの建物自体が老朽化することでマンションの資産価値は下がります。

資産価値が下がれば、その後の家賃も下げることになるでしょう。

しかし、資産価値下落リスクについては、購入物件の選び方しだいで、ある程度回避することが可能です。

築年数の経過により必ずしも資産価値が下がるとは限りません。下落をおさえる可能性があります。

リスク回避のためにするべきこと

資産下落リスクを回避するためには、立地がポイントになります。

たとえば、駅に近くて利便のよい物件や商業施設に囲まれていて生活しやすいマンションであれば需要が減少することはないでしょう。

需要が高ければ、資産価値の下落は緩やかになります。安定した家賃収入を見込むことができるのです。

良い物件の選び方についてはこちらの記事を参考にしてください。

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2017.08.16

3. 経営リスク

ローンの返済は、一般的に長期にわたることが多く、その間にさまざまな経営上のリスクを負う可能性があります。

たとえば、空室や滞納があれば、家賃収入が見込めなくなるでしょう。では、どのように運営していけばリスクを避けることができるのでしょうか?

3-1. 空室リスク

交通の便が悪いようなマンションであれば、退去者がでると次の入居者が決まるまでに時間を要する場合があります。

空室の期間が長ければ、たちどころにローンの返済に影響がでるでしょう。

3-2. 家賃滞納リスク

家賃を滞納する入居者の存在も空室と同じようにローンの返済に影響を与えます。

1カ月くらいと甘く考えていると、2カ月になり3カ月になっていくのです。

空室リスクのように次の入居者を探せばすむ問題ではありません。解決するのが難しいリスクといえます。

3-3. 賃貸管理会社の倒産リスク

入居者から敷金等を預かっている賃貸管理会社が倒産してしまうこともあります。

倒産した管理会社から敷金などを取り返せないケースが発生します。思わぬリスクを負うことになりかねません。

リスク回避のためにするべきこと

空室リスクに対しては、購入時に立地のよい物件を選ぶことがポイントになります。魅力のある物件であれば空室のリスクを最小限におさえることが可能です。

賃貸管理会社の選択も重要です。入居者募集に実績があり、管理戸数の多い管理会社を選択することで、空室の期間を少なくすることもできますし、会社の倒産リスクにも対応できるでしょう。

家賃滞納リスクについては、滞納問題に強いプロに任せることをおすすめします。長期にわたると滞納金額も高額になり回収が難しくなるのです。

滞納があったとしても、法律ではすぐに退去させることもできないので、長引けば長引くほど難しいリスクになります。

「賃貸住宅管理業登録制度」へ登録している賃貸管理会社であれば、敷金等を会社の資金と別口座に分けているのが確認できるので安心です。

4. 災害リスク

災害列島といわれる日本では、災害リスクについても対応していかなければなりません。

たとえ、経営リスクに対応していたとしても、災害という思わぬリスクに足を引っ張られる恐れがあります。

4-1. 火災リスク

火災が起これば延焼などにより被害が広がります。周囲からの火災のために被害をこうむる場合もあります。

火災保険に加入していなければ、マンション自体が全焼したにもかかわらず、ローンだけを支払わなければならないという状況にもなりかねません。

4-2. 地震リスク

火災についての対策は講じていても、地震についての対策を講じていない人が意外に多いのです。しかし、日本の場合、世界でもランキング上位に位置する地震大国といえます。

地震リスクについては、あらかじめマンション投資のリスクとして対策を講じておく必要があるでしょう。マンションが全壊したのでは、今後の家賃も見込めません。

リスク回避のためにするべきこと

火災については、マンションを燃えにくい材質で立てることでリスクをおさえることができます。

「鉄筋コンクリート造」のマンションであれば、全焼の場合でも2カ月程度で修復可能です。

 

地震については、マンションの購入時の耐震基準で対応してください。

1981年以降に建築されたマンションであれば「新耐震基準」が義務づけられており、震度6強以上の地震でも耐えることができるとされています。

5. リスクに備えたマンション投資で損失を軽減するのがポイント

マンション投資は、株式などの他の投資物件に比べるとリスクが少ないといわれます。なぜなら、投資として上手くいかなくても購入した物件が資産として残るからでしょう。

しかし、投資である限りリスクからは逃れられません。

ポイントは、考えられる投資リスクについては、あらかじめ対策を講じておくことです。

対策によりすべてのリスクが避けられるわけではありませんが、損失を軽減することで、また新たな投資計画を立てることも可能になるでしょう。

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