マンション投資の8つのリスクを知ることが不動産投資成功の鍵!

不動産投資を検討しているが、高額な投資物件を購入しなければならないので失敗が怖いという人が少なくないでしょう。

確かに、物件購入には金融機関からの融資を受けるのが一般的なので、返済が滞れば大変なことになります。

 

リスクとは、管理することが大切だと言われます。

不動産投資の場合、あらかじめ想定されるリスクについて対策を講じておけば、それほど怖いものではありません。

したがって、どのようなリスクがあるかを知るところからスタートしなければならないのです。

 

今回は、マンション投資で起りうるリスクをご紹介します。

不動産投資で成功するコツは失敗しないことだと言えます。

実は、想定されるリスクを確認して、あらかじめ対応策を講じておけば効率的に資産形成ができるのです。

1. マンション投資のリスクとは?

マンション投資のように不動産に投資する場合、比較的リスクが少ないといわれます。

なぜなら、不動産という資産を所有するからです。運用に失敗しても投資物件を処分することでリスクを軽減することができます。

しかし、投資である以上リスクがないわけではありません。そもそも投資する物件自体が高価なため、ひとつ間違うと大きな損失を負うこともあります。

そこで、リスクに対する事前対策がマンションを運用するポイントになるのです。

①景気によってローンの負担額が大きくなるリスク

景気に変動は付きものです。景気変動にともない金利が上昇したり、税金が増税されたりします。

また、地価の下落もあるでしょう。これらの変動は、直接不動産投資の運用リスクにつながるので注意が必要です。

金利上昇リスク

金利が上昇するとローン返済の負担が重くなります。

金利程度だとバカにしてはいけません。

不動産投資ローンの場合、借り入れた元金の額が少なくないので利子の額も多くなるのです。

したがって、あらかじめ余裕のある返済計画を立てる必要があります。

たとえば、3,000万円の借入れで年利3%だとすると年間90万円の利子を支払うことになります。

金利が倍になったとすると、年間に180万円の利子を支払うことになるのです。たちまち返済リスクにおちいるかもしれません。

ローンを組むときに大切なのは『投資総額の3分の1』を意識して借り入れること。

ローンの金額を投資総額の3分の1ほどに抑えることができれば比較的早期に完済できるため、金利上昇のリスクを軽減することができるといわれています。

税金・増税リスク

物件購入時には不動産取得税、運用時には固定資産税、家賃収入や売却益を得れば所得税を支払うことになります。

その他にもケースに応じて印紙税や登録免許税が必要です。不動産投資に税金の知識は欠かせません。

また、消費税の増税についても影響を受けることになります。注意しなければならないでしょう。

資産地価下落リスク

マンションの資産価値が老朽化により下落することもあれば、景気の変動により地価が下落することもあります。

資産価値の下落は、家賃の下落につながります。

建物が老朽化した物件や地価が下落した物件では家賃の額を維持することは難しいのです。

老朽化については定期的なメンテナンスで対応することになります。

資産価値下落リスクについては購入物件の選び方次第である程度回避できます。

利便のよい物件や商業施設に囲まれていて生活しやすい建物は人気が高いことにあります。

そう、資産価値下落リスクを回避するためのポイントは『立地』。

賃貸需要が高ければあまり家賃を下げる必要もないので、比較的安定した家賃収入を見込むことができます。

②入居者トラブルによって家賃収入がなくなってしまうリスク

入居者についてのトラブルによるリスクとしては、「空室リスク」と「家賃滞納リスク」があります。

これらのリスクは、家賃収入がなくなるので可能な限り避けなければならないリスクです。

空室リスク

マンションが新しい間は特に問題ないのですが、古くなってくると退去者が出た後に空室になる場合があります。

空室期間が長引けば、その間家賃収入を得ることができないので返済が厳しくなるでしょう。

物件購入時に駅から徒歩10分圏内の立地の良い需要のある場所を選ぶのが空室リスクを軽減するコツです。

また、退去後の室内のメンテナンスも欠かせません。

空室対策について詳しくは以下の記事をご覧ください。

関連記事空室対策はどうする?|対策方法7つと3つの原因を知ってリスクに備えよう!

2018.08.08

家賃滞納リスク

家賃滞納はリスクのなかでも注意が必要でしょう。

なぜなら、法律で入居者を保護しているため、滞納が少々続いても退去させることが難しいからです。

空室になれば、次の入居者を募集すればよいのですが、その方法が使えません。

入居時の連帯保証人のチェックを厳しくすることが必要でしょう。

また、マンション管理会社への委託や保証会社を利用することもリスク管理になります。

「賃貸住宅管理業登録制度」へ登録している賃貸管理会社であれば、敷金が別管理されていて安心です。

③災害などによる建物損壊に関するリスク

日本は自然災害が多い国なので、建物損壊リスクの可能性があります。

せっかく運用が順調に進んでいるのに地震や台風で建物が損壊したのでは堪りません。

建物が全壊してローンの支払だけが残る可能性もあるのです。

火事・地震・水害などで建物が損壊するリスク

物件選択の時点で、海岸線や山の近くを選ぶときには自然災害の発生を考慮してください。

また、地盤が弱いところは避けましょう。なお、建物が鉄筋コンクリート造であれば自然災害や火事にも強いのでおすすめです。

万が一のために保険に加入するのもリスク管理対策として必要でしょう。

たとえば、鉄筋コンクリート造の場合、資金さえあれば全焼しても2カ月くらいで修復できます。

修繕リスク

修繕リスクとは、「壊れたら修理すること」だけではありません。

壊れていなくても、あらかじめ壊れないようにメンテナンスすることも含むのです。

したがって、定期的なメンテナンス費用を準備する必要があります。

大規模修繕には大きな金額がかかるので、10年の間に細かな修繕費用以外のお金を用意しておく必要があるでしょう。

修繕にかかる費用については、家賃の収益から少しずつ積み立てていきましょう。

関連記事マンションの修繕費と管理費を理解することは破産を回避するための必須事項

2017.12.11

④物件の管理を委託している管理会社の倒産リスク

マンション管理を委託している管理会社が倒産する可能性もあります。管理会社に任せているから安心だとは言えません。

賃貸管理会社の倒産リスク

賃貸管理会社が倒産すれば、新しい管理会社を探せばよいというような簡単なものではありません。

たとえば、管理していた敷金や家賃が回収できなくなることがあるのです。直接お金が絡むので大きな負担になります。

管理会社を選ぶ時には、会社の規模や実績を確認してください。

安いという理由で選ぶと思わぬリスクを負う可能性があります。

2. リスク対策をすればマンション投資は儲かる|メリット4選

あらかじめリスクを知り対策を講じておけば、マンション投資はメリットの多い儲かる投資といえます。代表的な4つのメリットをご紹介しましょう。

安定かつ長期的に収入が得られる

賃貸物件は長期間利用できるため、家賃収入を長く得ることができます。

運用が順調に進むと不労所得として、安定かつ長期的な収入源になるのです。

管理会社に任せれば、手間や時間も必要ないので、サラリーマンの副業としては最適でしょう。

また、老後の年金受給額に不安がある人にとっても、年金を補う不労所得として注目を浴びています。

レバレッジを活用できる

不動産投資で、レバレッジとは金融機関から受ける融資を意味します。融資により自己資金に対する利益率を高くすることができるのです。

たとえば、1,000万円の物件を全額現金で購入した場合と金融機関から600万円の融資を受けて自己資金400万円で購入した場合で比べてみましょう。

物件購入データ
物件価格:1,000万円

家賃収入:60万円

ローン金利:18万円(融資を受けた場合)

自己資金1,000万円で購入 自己資金400万円で購入
収益 60万円 42万円

(60万円-18万円)

自己資金に対する利益率 6% 10.5%

自己資金に対する利益率は、「収益÷自己資金」なので、融資を受けて購入したほうが高くなっています。

管理会社に任せることで手間があまりかからない

費用は必要ですが、管理会社にマンションの管理を任せることができます。

建物の見回りや家賃を集金するなどの面倒な手間が省略できるので、不動産投資はサラリーマンやOLの副業として人気があるのです。

生命保険代わり・相続税対策になる

ローン契約の際に団体信用生命保険に加入することになります。

契約者の死亡や高度障害についてローンの全額を肩代わりしてくれるのです。

したがって、現在加入している生命保険を見直すことで保険料の節約ができます。

相続税法の改正により相続税の非課税限度額が6割に引き下げられました。

賃貸物件を建築や購入することで現金を持たないようにすれば節税効果が期待できるのです。

相続税対策として不動産投資を始める人も少なくありません。

3. マンション投資はリスク対策を怠らなければ魅力あふれる投資法

あらかじめリスクを知り対策を講じれば、マンション投資は安心して継続的に運用できる魅力ある投資方法と言えます。

それほど手がかからないので、サラリーマンの副業や老後の備えとして効果的です。

しかし、リスクとは思わぬところから生じるものです。

不動産投資を実行する前には、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

MIRAIMOでは、無料セミナーの開催など、不動産投資初心者の不安解消を応援しています。

お気軽にお問い合わせください。

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