マンション投資のリスクは3つ|対策を知ってマンション投資のメリットを活かそう!

マンション投資をする人は、誰もが「失敗したくない!」と願っているはずです。

  • 「どうすれば、高利回りのマンションを購入できるのか?」
  • 「どうすれば、より利益を上げることができるのか?」

この記事を読んでいるあなたも、そんな風に悩んでいませんか?

マンション投資成功へのカギはいかにリスクを抑えるか。数あるリスクを最低限に抑えることで、投資の成功率をぐんと上げることができます。

なかでもローンの返済に関する危険は多く、その返済計画を考えるにあたってはあらかじめリスク対策を講じておかなければ、利益が出るどころか思わぬ負債を抱え込むことにもなりかねません。

今回はマンション投資を始める前にマンション投資のリスクとそれに対する対策をご紹介します。

あらかじめリスク対策を講じておくことで、もしものときにも備えることができる強い返済計画を立てることができるでしょう。

1. マンション投資のリスクと対策|投資なのでリスクはある

マンション投資は株式などの他の投資物件に比べるとリスクが少ないと思われがちです。

なぜなら、投資として上手くいかなくても購入した物件が実物資産として残るからでしょう。

しかしマンション投資も投資の1つ。投資である限りリスクからは逃れられません。

リスクを抑えるには、あらかじめ対策を講じておくことが必要です。

すべてのリスクが避けられるわけではありませんが、対策を講じ、損失を軽減することでまた新たな投資計画を立てることも可能になるでしょう。

①経済的なリスク

マンション投資にあたって、避けて通れないのが『経済的なリスク』です

ローンの返済は長期にわたることが多く、その間にさまざまな経営的リスクを負う可能性があります。

たとえば金利の上昇は返済計画に大きな影響を及ぼしますし、空室や滞納があれば家賃収入が見込めなくなるでしょう。

では、どのように運営していけばリスクを避けることができるのでしょうか?

金利上昇リスク

お金があれば別ですが、現金でマンションを購入できる人はほんの一握りです。

そのため、投資家のほとんどが借入リスクを負うことになります。そして借入は借金なわけですから、当然、毎月の支払い(返済)が付きまといます。

そこで考えられるリスクは返済途中で金利が上昇すること。そうなってしまうと、計画通りに返済が進まなくなる可能性もでてきます。

金利上昇リスクの対策としては、まずは借入額を少しでも減らす努力が必要です。

なぜなら元の金額が大きいため、小さな金利変動でも大きな金額になるからです。

5,000万円を年利3%で借り入れたとすると、金利だけで年間150万円になります。

仮に金利が倍になってしまうと、金利だけで年間300万円の支払いが必要です。この差は大きく、金利負担はバカにできません。

ローンを組むときに大切なのは『投資総額の3分の1』を意識して借り入れること。

ローンの金額を投資総額の3分の1ほどに抑えることができれば比較的早期に完済できるため、金利上昇のリスクを軽減することができるといわれています。

 

たとえば3戸のマンションを購入する場合、3戸中1戸のみローンを利用して購入。残りの2戸は現金で購入します。

1戸分のローンの返済金を3戸分の家賃収入で支払えば、金利が倍に膨れ上がったとしても10年以内に完済することが十分に可能です。

投資総額と借入額とのバランスが金利上昇リスク対策へのポイントといえます。

税金・増税リスク

マンション投資における税金リスクには、主に以下のようなものがあります。

  • 不動産取得税(物件購入時の税金)
  • 固定資産税(運用中にかかる税金)
  • 譲渡所得税(売却時にかかる税金)

また、消費税の増税による影響も小さくありません。

マンション投資ではこれらの税金にも考慮して購入・運用計画を立てる必要があります。

②運用面でのリスク

マンション投資のリスクは運用面でもいたるところに潜んでいます。

マンション運用において大切なのは、いかに長く上手に運用していくか、ということです

これからご紹介するリスクは、どれも長く運用するにあたって出てくるものなのでしっかり対策を考えておきましょう。

空室リスク

空室の期間が長くなってしまえば、ローンの返済に影響がでてしまいます。

空室リスク対策には購入時に立地のよい物件を選ぶことがポイント。

都心(東京都内など)にある、駅に近いなど魅力のある立地であれば、空室のリスクを最小限におさえることが可能です。

また不動産会社や賃貸管理会社選びも重要です。

入居者募集に実績があり、管理戸数の多い管理会社を選択しておけば空室期間を短くすることもできますし、会社の倒産リスクにも対応できるでしょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納者の存在も、空室率と同じようにローンの返済に影響を与えます。

次の入居者を探すこともできないので、解決するのが難しいリスクともいえます。

家賃滞納リスクについては滞納問題に強いプロに任せることをおすすめします。長期にわたると滞納金額も高額になり回収が難しくなるからです。

法律ではすぐに退去させることもできないので、滞納が長引けば長引くほど難しいリスクになります。

「賃貸住宅管理業登録制度」へ登録している賃貸管理会社であれば、敷金が別管理されていて安心です。

賃貸管理会社の倒産リスク

「家賃のことは賃貸管理会社に任せてあるから大丈夫!」

本当にそうでしょうか?

入居者から敷金等を預かっている賃貸管理会社が倒産してしまった、なんて失敗例もあります。

そうなると、倒産した管理会社から敷金などを取り返せないケースが発生します。賃貸管理会社の突然の倒産は思わぬリスクを負うことになりかねません。

資産価値下落リスク

マンションの価値が地価の下落によって下がることが考えられますし、地価が下がらなくてもマンションの建物自体が老朽化することで資産価値が下がる危険性もあります。

資産価値下落リスクについては購入物件の選び方次第である程度回避できます。

そのヒントは――。

利便のよい物件や商業施設に囲まれていて生活しやすい建物は人気が高いことにあります。

そう、資産価値下落リスクを回避するためのポイントは『立地』

賃貸需要が高ければあまり家賃を下げる必要もないので、比較的安定した家賃収入を見込むことができます。

賃貸需要の高い物件の選び方についてはこちらの記事を参考にしてください。

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2017.08.16

③建物損壊のリスク

災害列島といわれる日本でマンション投資をする場合は災害についても想定しておく必要があります。たとえ経営が安定していたとしても、災害という思わぬリスクに足を引っ張られる恐れがあるからです。

火事・地震リスク

マンションは人が住む場所であり、そこにはそれぞれの生活があります。火や電気を使うのは当然で、それは同時に事故や火災の危険もあるということ。

火事への備えについては、燃えにくい材質のマンションを購入することで避けることができます。

「RC(鉄筋コンクリート)造」「SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造」などのマンションであれば全焼しても2カ月程度で修復可能なので、火災保険への加入は必ず行うようにしましょう。

火災保険に加入していないと、マンション自体が全焼してもローンの支払いだけが残ってしまいます。

 

また、日本は世界有数の地震大国ということを忘れてはなりません。地震リスクにもあらかじめ対策を講じておく必要があるでしょう。

火災についての対策は講じていても、地震についての対策を講じていない―

そんな人はマンション購入時の耐震基準で対応するようにしましょう。マンションが全壊したのでは、今後の家賃も見込めないからです。

1981年以降に建築されたマンションであれば「新耐震基準」が義務づけられており、震度6強以上の地震でも耐えることができるとされています。

修繕リスク

「新築で購入したマンションだから、しばらく修繕はいらない。」

と楽観的に考えている人も多いのではないでしょうか?

しかし新築だからこそ必要な修繕もありますし、思ったよりも傷みが早い可能性だって考えられます。

一般的には築10年目くらいが節目とされ、大きな修繕が必要になるというのが定石です。

大規模修繕には大きな金額がかかるので、10年の間に細かな修繕費用以外のお金を用意しておく必要があるでしょう。

修繕にかかる費用については、家賃の収益から少しずつ積み立てていきましょう。

2. マンション投資のメリット5つ

マンション投資の収益は株やFXでの収益と比べると小さく、瞬発力はありません。

「だったら株のほうがいいのでは?」と思う人も多いでしょう。

しかしマンション投資には、株やFXにはないメリットがいくつもあります。

以下で説明するメリットこそがマンション投資の魅力であり、初心者でも始めやすいとされる理由なのです。

①ミドルリスク・ミドルリターン

マンション投資の最大のメリットは、ミドルリスク・ミドルリターンであること。つまり、リスクもリターンもそれなりの中程度。

リスクもリターンも大きい株やFXのように大きな利益を生み出す可能性は低いものの、物件選びをしっかり行えば資産が0になることもほとんどありません。

つまり、マンション投資はほかの投資方法に比べて安定しやすいということです。

リターンが大きいマンション投資はたしかに魅力的ではありますが、リスクも大きいため、特に初心者にとっては長期的かつ安定した収益を生み出せるかどうかのほうが重要でしょう。

②毎月の収入が見込める

マンション投資の収益は主に2つ。インカムゲイン(運用益)キャピタルゲイン(売却益)です。

株やFXでは売買を繰り返し、主に値上がりした時のキャピタルゲインを狙って投資をするため、いつ収益を上げられるか、どのぐらい収益が得られるかが不確定です。

マンション投資の場合は売却までのスパンが長いため、長期にわたってインカムゲイン(家賃収入)が見込めます。

③レバレッジを活用できる

マンション投資の大きな魅力は、レバレッジを最大限に活用できること

レバレッジとは小さな資金で大きなお金を動かすことができるという意味です。

たとえば1,000万円のマンションを購入して運用する場合、自己資金額が1,000万円の場合と300万円の場合ではどのように違うのか比べてみましょう。(自己資金額以外の条件は同じとします)

自己資金1,000万円の場合 自己資金額300万円の場合
ローン金額(借入金) 0万円 700万円
家賃収入 80万円 80万円
ローン金利 0万円 21万円
収益(収入-金利) 80万円 59万円

一見すると、自己資金額が少ないとローン金利がかかってしまうため、収益が低いように見えますね。それでは自己資金に対する収益の利率を計算してみましょう。

自己資金1,000万円の場合 自己資金額300万円の場合
収益 80万円 59万円
自己資金に対する利益率 8% 19.6%

一目瞭然で自己資金額300万円のほうが利回りが高いことがわかりますね。金利分の返済をしても、自己資金が少ない方が利益が高くなっています。

このようにレバレッジの恩恵を受けられるところもマンション投資の魅力の1つなのです。

④副業としての運用もできる

最近では、会社員として給料を得ながらも副業で不動産投資をする人が増加の傾向にあります。その理由はどこにあるのでしょうか?

 

答えは、不動産所得控除にあります。

不動産所得控除とは不動産所得で赤字があった場合、赤字分を給料など他の収入と損益通算することで税金(所得税や住民税)が軽減される仕組みです。

確定申告では内装設備修繕費用や固定資産税、ローン金利、管理費なども経費として計上できます。

所得控除されると所得税の還付金を受け取れるケースもあります。

新築のマンションを投資用に購入した場合は減価償却の対象にもなりますので、節税効果がとても高いと注目を集めています。

⑤生命保険代わり・相続税対策にも

マンション投資にあたってローンを利用した場合、団体信用生命保険に必ず加入することになります。

これはマンションをローンで購入する際に入る生命保険で、高度障害が残るほどの病気やケガまたは死亡時にマンションのローンの残債を保険会社が支払ってくれるというものです。

つまり自分自身に万が一のことがあっても、ローンなしの収益マンションを家族に残すことができるということです。

さらに投資物件のマンションについては相続税も軽減されます。

現金を相続する場合は100%課税対象になってしまいますが、資産が不動産(賃貸収入物件)の場合は、相続税評価率が40%にまで下げられるケースもあります。

3. リスクヘッジは入念に|マンション投資のメリットを活かそう!

長くなりましたが、マンション投資のメリットやデメリットについてはご理解いただけたでしょうか。

マンション投資はリスクもリターンも決して高いものではありません。しかしだからこそ初心者にもおすすめできる投資となっています。

この記事でご紹介したリスクポイントを理解して、しっかりと対策すること。それがメリットを最大限に引き出すコツです。

さらにセミナーなどを活用して、リスクヘッジを入念に行うことをおすすめします!

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