不動産投資で家賃下落がおきる理由と家賃を下げるリスクとは｜下落を防ぐ6つの対策を解説！

不動産投資の中で、注意すべきリスクである「家賃の下落」。

家賃の下落を抑えられるほど、不動産投資が上手くまわります。

想定以上に家賃が下落してしまうと、収益を出しながら投資を続けていくことが難しくなる場合があるでしょう。

 

ここでは、家賃下落がおきる原因やそのリスク、家賃下落を防ぐ対策をご紹介していきます。

不動産投資を始めたいが、家賃の下落リスクが不安な方は、ぜひご覧ください。

1. 不動産投資で家賃の下落が起こる理由

不動産投資で、家賃の下落が生じることは自然な現象です。

築年数が古くなれば、しっかりとメンテナンスをしていたとしても経年劣化が起こります。

また空室が続いてしまったら、家賃を下げざる負えないケースも出てくるでしょう。

家賃下落の対策をするためには、下落が起こる原因を覚えておく必要があります。

空室が続き、家賃を下げざるを得なくなったから

家賃が下落する理由として一番大きなものが「空室」が続くことです。

不動産投資をする上で、最も危険と言われている空室問題。

空室状態は、その物件からは一銭も入ってこないという状態に。

そのような状態が続くと、不動産投資として成り立たなくなってくるため、家賃を下げざる負えないケースが発生します。

経年劣化により家賃に影響するから

築年数が古くなると経年劣化が起こり、気を付けていても古さを感じる物件に見られてしまうでしょう。

近隣には新築で綺麗なマンションが建ち、家賃や住み心地、立地などあらゆる面で比較。

魅力的な特徴がない限り、経年劣化と共にエリアの家賃相場より下げていかないと借り手が見つからない状況になってしまいます。

家賃を一度下げると売却価格や月々のキャッシュフローに影響がでる

家賃を一度下げると、上げることはとても難しいです。

家賃が下がるということは、利回りが低くなり月々のキャッシュフローが下がるということになるので、不動産投資の運用収支が厳しくなります。

さらに売却をする場合にも家賃設定を見られるため、売却価格に影響してくるでしょう。

2. 家賃を下げることによる3つのリスク

家賃を下げることで、大きな3つのリスクが生じます。

空室が続いていると、家賃を下げること考えてしまいますが、安易に下げてしまうことはよくありません。

そのリスクをしっかりと把握して、家賃設定を考えていきましょう。

月々のキャッシュフローが減り利回りが低くなる

家賃が下落するということは、月々のキャッシュフローが減少。

利回りが低くなるので、不動産投資が厳しくなります。

不動産を売却する時に影響がでる

家賃設定が低くなっていると、不動産を売却する時にも影響があります。

不動産を売却する際、購入者は利回りを気にします。

その際に家賃設定が低いと利回りが悪くなるため、物件価格を下げないとなかなか売れなくなるケースもあるでしょう。

一度家賃を下げると元の水準には戻せない

家賃を一度下げてしまうと、元の家賃に戻すことは難しいです。

築年数は古くなる一方であり、家賃を上げられる理由はありません。

可能性がまったくないわけではありませんが、リフォーム・リノベーションを施すなど特別な手段が必要不可欠となります。

家賃を下げて空室を下げる方法は、最後の手段と考えておいた方が良いでしょう。

3. 家賃下落を防ぐ6つの方法

家賃が下落することによるリスクを説明してきましたが、肝心なのは家賃下落を防ぐ方法です。

家賃の下落を防ぐことで、不動産投資をうまくまわすことができます。

6つのポイントを押さえて、家賃下落対策をしていきましょう。

人が集まりやすく、ライバルが少ない物件を購入する

人が集まる場所には物件が多く、競争率が激しくなります。

その中でも、ライバル物件が少なくライバルが少ない物件を選ぶことが大切です。

 

簡単なことではありませんが、人が多く集まるエリアなのに空き地が少ないことがポイント。

空き地が多いと、今後マンションが建つ可能性があり、ライバル物件が増えることになります。

ライバル物件が増える可能性が低いエリアにすることで、当初の家賃設定を長く維持できる確率を高めます。

物件の設備を充実させる

物件の設備を充実させることは、入居者が快適に過ごせる住空間を作ることになります。

入居者が快適に生活できるということは、その物件から引っ越す可能性が軽減。

空室リスクを防ぐことができ、家賃下落対策にも繋がっていきます。

設備を充実させるポイントは、時代の変化に合わせることが大切。

インターネット環境や宅配ボックスなど、万人に有効的な設備が良いでしょう。

特殊な設備はあれば便利ですが、それに大きな魅力を感じたり、家賃が少し高くても払おうという人は少ないので、無駄な設備投資にならないよう注意が必要です。

利便性がある物件を購入する

利便性の高い物件というのは、立地に関わる部分が多いです。

コンビニやスーパーが近くにあることや、駅までの距離は入居者にとって重要なポイント。

例えば、「主要駅から徒歩15分の立地」と「主要駅から電車で12分、最寄り駅から徒歩1分」であれば後者の方がメリットを感じる人が多いでしょう。

なるべく多くの人が、利便性を感じやすい立地の物件を選ぶことが大切です。

少しでも長く住んでくれるように、現在の入居者のケアをする

入居者が決まったらおしまいではなく、入居者が不満を感じないようにケアをすることが必要です。

過度な接触は必要ありませんが、不備やトラブルが発生した際には迅速に対応する方が良いでしょう。

更新時などに家賃交渉してくる人もいるかもしれませんが、基本的に入居者はそのままの家賃で住み続けてくれるものです。

リノベーションして部屋の価値を上げる

リノベーションは築年数が古い物件の価値を上げるのに効果的で、リノベーションをして新しく魅力的な空間にできるのが大きなポイントです。

何も手を付けずに古くなってしまえば、家賃は下がる一方。

リノベーションで価値を上げることで、築年数が経っても家賃を維持できる可能性が上がります。

外観が古くても、住空間が新しくオシャレなイメージがあるだけで、大きく変わってくるでしょう。

ペット可等の入居条件の緩和を考える

入居者の条件の幅を広げることも、空室リスクと家賃下落を防ぐポイントになります。

例えば「ペット可」の物件にすることで、周辺のライバル物件と差をつけることが可能。

周辺にペット可の物件が無い場合は、家賃を上げられる可能性もでてきます。

4. 経年劣化による価格の推移

不動産投資で避けては通れないのが、経年劣化による家賃の下落。

なるべく家賃が下落しないように対策はしていきますが、一般的な下落の推移を知っておくことが大切です。

築年数別による価格の推移

総務省統計局によると、非木造の集合住宅の場合10年ごとに約0.5％ずつの下落推移となっています。

築30年目あたりからは、下落率が緩くなる傾向が。

経年劣化による価格の推移

築3年目～10年目に掛けて、家賃下落率の変動幅が大きくなりやすいです。

築浅物件の場合、新築物件との競争になりやすく、家賃で争うケースがあります。

この時期は、新築時の入居者になるべく長くいてもらうことが、家賃を維持するポイントのひとつです。

5. 家賃の下落を考慮したシミュレーション

家賃下落を考慮したシミュレーションをしておきましょう。

【物件設定（区分マンション）】

• 物件購入価格：2,000万円、頭金：500万円
• 間取り：1K
• 新築時表面利回り：10％
• 融資期間：30年
• 諸経費：家賃収入の5％
• その他、固定資産税、都市計画税

10年後人口減少率：5％

20年後人口減少率：10％

【家賃設定】

• 新築時家賃設定：7.5万円+管理費0.5万円
• 10年後家賃設定：6.5万円+管理費0.8万円
• 20年後家賃設定：6.0万円+管理費1万円

【新築時キャッシュフロー】

• 家賃収入：90万
• ローン返済額：61万
• その他諸経費、税金を差し引くと利益17万/年

【10年後キャッシュフロー】

• 家賃収入：78万
• ローン返済額：61万
• その他諸経費、税金を差し引くと利益6万/年

【20年後キャッシュフロー】

• 家賃収入：65万
• ローン返済額：61万

その他諸経費、税金を差し引くと利益0万/年

6. 家賃を下げる前にできる対策を考えておこう！

家賃下落を防ぐことで、不動産投資の成功が見えてきます。

家賃の下落は自然な現象であり、どのように対策するかがポイント。

一番大きな理由は「空室」が続くことです。

空室が続くと家賃収入が止まるため、家賃を下げざる負えないケースが発生します。

 

一般的な家賃下落も頭に入れて、シミュレーションを想定しておくと対策もしやすいでしょう。

 

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