マンション経営とアパート経営の初期費用はいくらかかるの?|新築と中古

節税・相続税対策・不労所得・資産の運用方法・民泊事業・セカンドハウスを海外へ購入・老後の私的年金など、マンション経営を始めるきっかけは様々です。

現在は、マンション経営やアパート経営がしやすい時代です。

理由として、低金利であり実物資産として価値の高い不動産投資が選ばれている事が関係しています。実際、不動産投資を始めアーリーリタイア(早期退職)した人も存在する投資方法です。

 

マンション経営の初期費用は、融資を受けて用意する事が可能です。

また、初期費用をどれくらい用意するかによって、安定した経営が送れるかを左右する要因となります。

この記事から、あなたが注意しておくべきポイントや成功の秘訣を見つけてみて下さい。

1. マンション経営・アパート経営の特徴を把握し初期費用を検討する

マンション経営やアパート経営に大切な知識を攻略したうえで、初期費用を用意しましょう。経営に関わる重要ポイントは、あなたが用意できる自己資金から利回りが変化します。更に、確定申告の際にも影響するため要チェックです。

マンションの家賃相場

マンションの家賃相場は、周辺環境や建物の老朽化などによって変動します。新築時が家賃設定のピークと思われがちですが、どのエリアへ購入するかによって家賃が上がったりする場合もあります。更に、アパートよりも家賃設定を高めに設定する理由として、建物の構造がアパートの構造よりもしっかりしている事が関係しています。

マンション経営は、一棟と区分のどちらを購入するかによって月の収入が変わります。区分を1戸所有の場合は、ミドルリスクミドルリターンの投資リスクですが、一棟とは異なり家賃収入に限界があります。

初期費用を多く投資する。または、返済期間を早める事によって物件を買い足して不動産収入をあげるなどしていくことになります。

マンションの修繕費用

区分と一棟で異なりますが、修繕が行われる時期は10年~15年です。また、入居者が退去する際や入居時に設備の交換がある場合、早急に対応する必要があります。また、これらの費用は家賃収入から引かれるものです。収入より出費の方が多くなっては赤字になってしまいます。バランスを考えた初期費用や、もしもの時に対応できるよう火災保険や地震保険、敷金や礼金の設定、建物の価値を保つための管理や修繕に気を付けましょう。

マンションの構造と耐用年数

地震の多い日本は、耐久性に法令や規制があります。マンションの構造は主に、

・RC(鉄筋コンクリート)造
・S(鉄骨)造
・SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造

があり、マンションの構造に多いRCは、耐用年数が47年です。

中古物件を購入する際は、すぐに修繕が必要になる物件を購入してしまうと、返済プランに誤算がでる場合もあるので注意が必要です。更に、初期費用だけではなくランニングコストも毎月必要になりますので、経営の負担がないように自己資金は多めに用意しておいて損はありません。

2. 新築を購入する場合にかかる初期費用とランニングコスト

金融機関からの融資を受けやすいので、初期費用を自己資金0から運用する事も可能です。(銀行によって異なる)

初期費用

新築の区分を購入する場合と、土地を購入し1からマンションを建設する場合は、初期費用が大きく異なります。建物の規模や土地の価格、設備環境によっても料金は様々です。更に、建設回数は容積率の上限により決まります。

 

容積率は、延床面積を敷地面積で割ったもので、どの土地を購入するかで異なります。もう1つ重要なのが、建ぺい率です。その土地に対して建物が占める部分の割合のことで、建物は上限を超える面積でしか建設できません。

建ぺい率の上限値は以下の内容です。

東京の駅近:80% 
地方:60%

 

建築費用が高騰する理由として、原料価格が高騰していることが影響しています。どの入居者をターゲットとした間取りにするかでも費用は異なり、駐輪場をどのように建設するか・エントランスをどのように作るかなどでも異なります。

建築費用は以下の計算方法から算出できます。

1坪あたりの建設費用(坪単価)×合計坪数(延床面積)=建設費

また、建築費用とは別に所有権保存登記費用がかかります。

ランニングコスト

新築・中古問わず必ずかかるのが、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費用などです。また、急な設備の交換や破損が起きた場合には、対応できるようにしておかなければいけません。

 

ランニングコストは、経費として計上できるものです。しかし、税金対策として少しでも安くすませたい場合は、考慮が必要です。家賃収入から引かれるものなので、収入がないにもかかわらずランニングコストばかりかかっていては経営が破綻する可能性もあります。

 

注意点

①初期費用だけではなく、ランニングコストもかかる事を忘れてはいけない。
②建築費用は、提示された金額で収まる事はほぼないと心得る。
③初期費用=自己資金をいくらだせるか。それによって回収見込み年数も変動する。

3. 中古を購入する場合にかかる初期費用とランニングコスト

中古物件を購入する際は、築年数・どのような建築をしているか・周辺環境などによって初期費用が決まります。

初期費用

中古物件には、不動産仲介手数料がかかります。

物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

という計算方法です。

また、不動産取得税・印紙税・固定資産税・物件にかかる消費税・所有権移転登記がかかります。

ランニングコスト

中古物件を購入する際は、必ず修繕積立金がなされているかの確認。または、管理がずさんな物件は設備交換費にお金がかかるため、あなたの目で確認しましょう。例えば、家賃収入よりもランニングコストがかかってしまうとマンション経営をしている意味がないからです。更に、初期費用=自己資金を早くに回収するためにも満室経営を行う必要があることが関係します。

注意点

①中古物件は、初期費用を抑えることが可能です。しかし、経営が安定することとは別です。
②トラブルを回避するためにも、契約内容や物件はあなたの目で確認すること。
③あまりにも築年数が経っている物件は、初期費用は安いが銀行からの融資はほぼ通らないです。

4. マンション経営の利回りをあげる方法

初期費用の予算がいくらかにもよりますが、マンション経営の利回りをあげる方法として駐車場やトランクルームを建てるといった方法があります。土地の購入から建設される方にオススメです。

ストレージを取り入れる

ストレージ投資は、トランクルームやコンテナなどの投資を意味します。これらを取り入れることにより、不動産経営を安定させ投資額のリターンをあげている方もいらっしゃいます。つまり、利回りを上げる手段としては有効で、賃貸として貸し出す目的ではないためランニングコストがかからないというメリットもあります。

5. マンション経営で用意する初期費用は物件によって変わる

マンションの初期費用は、どの物件を購入するかにより異なります。しかし、建設から始める場合は法令や規制など建てられるエリア・階数など条件があります。ある程度の知識は必要ですが、専門的知識が必要となる事も多いため、任せっきりになってしまう事もあるかと思います。

そんな時、ただ1つ注意すべきなのは業者選びです。建設から経営が始まるまでの期間も、親切に対応してくれる業者を選びましょう。

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