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アパート経営の税金対策を総まとめ|知ればお得な節税のカラクリ

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あなたはアパート経営の税金対策をどこまで理解していますか?

実は、この税金対策には不動産経営を左右するとても重要な役割があり、この積み重ねは年間のキャッシュフローに大きく影響します。

また、年に1度訪れる毎年の恒例行事と言えば、確定申告。確定申告により、あなたの経営が見直される事になります。

 

この記事ではアパート経営で節税可能な税金を明記し、その節税スキームの概要をまとめています。

また、「節税目的のアパート経営」に隠された罠をも大解剖していきます!

今後のアパート経営の税金対策のために、節税の仕組みを理解しておきましょう。

Index

1. アパート経営で得た家賃収入に税金がかかる仕組み

まず、アパート経営で家賃収入を得るとどのようにして税金がかかるのでしょうか?

1-1. 家賃収入は不動産所得!給与所得とは別の扱いに

サラリーマンと両立して不動産オーナーをしている人は多いことでしょう。

会社勤めで得た給料は「給与所得」・アパート経営で得た家賃収入は「不動産所得」として別の扱いになります。

不動産所得に当てはまるものは以下の3つ。

(1) 土地や建物などの不動産の貸付け
(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
(3) 船舶や航空機の貸付け

引用:国税庁ホームページ 不動産収入を受け取ったとき(https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

サラリーマンは会社を通して納税しているので、確定申告で税金を納める機会もない人が多いと思いますが、

給与所得とは別に家賃収入を得ると、確定申告をする必要があります。

1-2. 家賃収入・アパート経営で使用した経費・給料で税金が決まる

確定申告時に

  • あなたの本業の収入(給与所得)
  • アパート経営で得た家賃収入
  • アパート経営をする上で使った必要経費

を証明できる書類を提出し、全ての所得を足して税金を決定するというわけです。

また、不動産所得が20万円以上あると確定申告が義務となります。故意に申告しなかったり遅れがあるとペナルティが課されるので注意しましょう。

「所得」というのは収入から所得控除や必要経費を差し引いたものを言います。そしてこの「必要経費」こそが節税の肝になってきます。

確定申告については以下の記事を参考にしてください。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

2. アパート経営で節税できる税金の種類には何がある?

アパート経営で有効な税金対策を総まとめ|節税のカラクリとポイント

アパート経営は、土地の活用ができるという最大のメリットを持っています。

これから説明する4種類の税金は、アパートにかかわらず、マンション経営においても節税可能です。また、レバレッジ効果をいつまで活用できるかによっても節税に影響してきます。

①所得税|不動産所得を抑えれば下がる

所得税の場合、アパート経営に必要な経費を漏れなく計上することで、節税というよりも「払う税金を極力抑える」ことが可能となります。

所得が多い人ほど節税効果を受ける事ができます。そうでない人も、不動産収入は損益通算が可能です。損益通算については項目3で説明します。

  • アパート経営節税の最大の理由でもある減価償却費は、建物の構造によって決められた「耐用年数」の期間は経費を計上できる
  • 初年度から数年の間、経営が安定するまでは収入より初期費用やランニングコストの方が上回りマイナスになる

以上の場合に、黒字経営の場合でも帳簿上のみ赤字になることもあり、結果節税になります。

また、アパート経営は確定申告時に経費計上できる項目が多く、不動産所得を大きく減らすことができます。それが「税金対策」になるゆえんです。

関連記事家賃収入にかかる所得税の重要な知識と計算方法|不動産投資節税のカラクリ

2018.02.19

②住民税|所得と連動する

所得税の金額により住民税が決まります。

また、毎年6月〜7月あたりに翌年度の徴収される住民税の明細が送付されてきます。

一律、市区町村税6%・都道府県税4%の10%がかかります。(世帯により控除されるものが異なる)

この住民税は、損益通算することで軽減されて還付されます。

所得税・住民税が節税できる条件は

  • 「必要経費」を漏れなく計上すること
  • 減価償却期間が残っていること
  • 帳簿上が赤字で、給与所得と損益通算をすること

関連記事住民税は家賃収入20万円以下でも申告必須!|サラリーマン大家でも副業がバレない方法

2017.12.11

③相続税・贈与税|アパート経営者増加のワケはここにあり

平成27年の税制改正で基礎控除額が引き下げられた結果、相続税課税の対象となる人が増えてしまいました。

ちなみに相続税の控除を受けられる条件は以下の通りです。

法定相続人 基礎控除の金額 (H27.1.1から)
配偶者のみ 3,600万円
配偶者+子ども1人 4,200万円
配偶者+子ども2人 4,800万円
配偶者+子ども3人 5,400万円
配偶者なし 子ども1人 3,600万円
配偶者なし 子ども2人 4,200万円

不動産投資で、賃貸物件に投資をすると土地や建物の評価額が購入時よりも低く評価されます。

更地を相続する場合は建物を建てたほうが節税になります。

  • 土地は評価額が約70~80%程度
  • 建物は約30~70%程度

までに下がるため、相続税を節税することができます。

そのため、相続税対策としてアパート経営をする人が増えています。

一番の節税対策は生前贈与を受けることです。相続税より贈与税の方がよっぽど安いためです。

関連記事土地の相続税対策はここまで効果的!?計算から導かれる相続必勝法

2018.02.07

関連記事土地の贈与税で知っておくべき最低限の知識|計算から見えてくる節税方法

2018.02.02

④固定資産税(都市計画税)|更地よりもアパート経営がいい理由

固定資産税とは市町村の地方税で、土地や家屋を所有している人に納税義務があります。

都市計画税とは、都市計画法による市街化区域内の土地や家屋にかかってくる目的税です。

更地にしておくよりアパートを建てた方が、固定資産税評価額を20%ほど節税することができます。

 

固定資産税は課税標準額× 1.4%・固定資産税は課税標準額×最高0.3%で求めますが、

更に税率を軽減する方法はズバリ「分筆」です。

簡単に言うと一枚の登記簿(一筆と言います)から土地を分割することです。

一筆の土地の範囲が広いと、大通りに面している便利な土地も、利便性が低い入り組んだ土地も同じ評価額になってしまい、固定資産税が高くなってしまいます。

そこで、分筆することにより利便性が低い土地の評価額を下げることができます。

ただし、分筆登記をするには土地家屋調査士や司法書士などの専門家に依頼することになります。料金が発生するのでこの点も加味しましょう。

更地にしておくよりアパートを建築する・大きい土地を分筆することで、固定資産税評価額を下げることができます。

結果固定資産税・都市計画税の節税になります。

3. アパート経営にかかる税金を節税・減税するポイント

アパート経営で有効な税金対策を総まとめ|節税のカラクリとポイント

アパート経営で節税する方法や減税になる条件をまとめました。

①固定資産税・都市計画税の軽減

毎年かかる固定資産税と都市計画税ですが、これらは住宅用地であれば軽減されます。

更に平成30年3月31日までは、新築賃貸住宅を建てた場合も税額になります。

固定資産税の軽減は、

  • 200m2以下の部分(小規模住宅用地):課税標準の6分の1に軽減
  • 200m2超の部分(一般住宅用地):課税標準の3分の1に軽減

都市計画税の軽減は、

  • 200m2以下の部分(小規模住宅用地):課税標準の3分の1に軽減
  • 200m2超の部分(一般住宅用地):課税標準の3分の2に軽減

となります。

②家賃収入が増えたら「法人設立」で税金対策

アパート経営である程度の収益を得ていると、法人化(不動産投資事業の会社を設立する)した際に節税になるメリットが7つあります。

  1. 税率が低い
  2. 所得の分配で節税
  3. 経費として計上できるものが多い
  4. 相続税・贈与税対策に有効
  5. 欠損金の繰越が9年可能
  6. 減価償却の調整が可能
  7. 生命保険を全額経費にできる

個人で払う所得税・住民税を合わせた最高税率は55%にもなってしまいますが、

法人所得にかかる税率 改正前 改正後
中小法人 平成28年度 平成29年度以降 平成28年度 平成29年度 平成30年度
年400万円以下の金額 21.24% 25.90% 21.42% 25.99% 25.99%
年400万円超
年800万円以下の金額
23.20% 27.58% 23.20% 27.57% 27.57%
年800万円超の金額 34.33% 33.80% 33.59%

このように、法人所得にかかる税率は最大でも約34%と、一定の家賃収入を得られている人であれば、大きな節税になるのです。

給与所得・不動産所得を合わせて800万円を超えている人は法人を設立することをオススメします。

法人化について詳しくはこちらをご覧ください。

関連記事不動産投資で法人化するポイントと10個のメリット|会社設立は難しくない

2017.06.02

③青色申告を行う|10万or65万の控除

確定申告は青色申告か白色申告を選択して行います。

青色申告は少し手間がかかりますが、10万円もしくは65万円の所得控除を受けることができます。

不動産所得を得ている人はこの青色申告を行うことができるのです。

65万円の「青色申告特別控除」を受けるためには、5棟10室を目安とした事業的規模であると認められる必要があります。

事業的規模とは

  • 貸与できる独立した部屋が約10室以上であること
  • 貸与できる独立家屋(戸建・マンション・アパート)の部屋が約5棟以上であること

とされています。

④必要費用を漏れなく計上する

アパート経営においての不動産所得には必要経費として計上できる項目がたくさんあります。
全て理解して、確定申告の時に漏れなく計上することで、支払う税金を最大限抑えることができます。

項目4-1の表にある経費をチェックしておきましょう。

4. アパート経営節税の秘密「損益通算」の仕組みとは?

日本は累進課税制度です。高所得者ほど多くの税金を支払う義務があります。

しかし、アパート経営で得た利益は所得税と合算して税率を割り出します。そのため、アパート経営がマイナス(赤字)を出していれば所得税も低くなり、税金対策になるという事です。

この仕組みを、損益通算と言います。

ただ、注意するべき点は土地に関する負債の利子に関しては、赤字として計上できません。

4-1. 節税のために知っておきたい!アパート経営で経費にできるものと税金の種類

アパート経営で損益通算をするときに経費にできるものを一覧表にしました。

費用項目 概要
管理費 主に物件のエントランスや、廊下の共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検に必要な費用です。
賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。
入居者のトラブル、家賃の集金などを委託した際に、支払う費用です。
そして、建物を管理する会社と賃貸を管理する会社は、管理の内容が異なることを覚えておきましょう。管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が、管理手数料の相場です。
町会費 思わぬ災害が起きたとき、頼りになるのは地区の人たちです。
消防団などがいる町だと、町会費を徴収しています。
ローンの金利 銀行から融資を受けている方は、ローンの利息部分を経費として計上できます。
ただし、総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が、赤字の場合は、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)
火災保険 火災から起こる費用を負担してくれて、入居者の死亡時には、家賃を保証してくれる制度もあります。
地震保険 地震から起こる火災は、地震保険に加入していないと費用が負担されません。
火災保険と地震保険は両方加入する事で、効果が高まります。
修繕費 修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、支出の扱いが変わります。
減価償却費 減価償却費は、購入した不動産が年月と共に老朽化していく分だけ毎年減価償却費として計上することができます。
貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
司法書士税理士への手数料 書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払うお金です。
地代家賃 借地権のある不動産を購入した場合、借りた土地を賃貸しているので地代家賃がかかります。

修繕費の扱いには注意

アパート経営で1つ注意しておきたいのが「修繕費」です。

アパート経営は特に一棟丸々の投資になるので色々な設備を修繕する必要がありますよね。

ただ、一つ注意しておきたいのが「修繕費の中でも経費計上できないものもある」ということ。

アパートの機能維持のための支出である修繕費(収益的支出)と区別しなければいけないものにアパートの価値を高めるための支出である資本的支出があります。

  • ただ直すだけ(原状回復)
  • そのモノの価値が高まったか(新たな機能が追加されたか)

いずれかで計上が変わってきます。

資本的支出は確定申告時に必要経費にできません。間違えて計上してしまうと追加で税金がかかってしまう場合もあるので覚えておきましょう。

関連記事アパート経営の修繕費を理解して空室ゼロに!|資本的支出と3種類の修繕費

2018.03.22

アパート経営でかかる税金

また、アパート経営をするときには以下の税金がかかります。

税金の種類 支払うタイミング 内容
不動産取得税 不動産購入時にかかる税金 納税通知書に従って、一括納付または、年4回の指定月に分納する。
印紙税 契約の金額により異なる。
登録免許税 登記の内容によっては税率が変わる。
固定資産税

都市計画税

毎年かかる税金 固定資産税は、土地や家屋を所有している方にかかる税金。
都市計画税は、都市計画法による市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金。
譲渡税 売却した場合にかかる税金 課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、
分離課税になるので他の所得とは分けて計算する。
贈与税 贈与した場合にかかる税金 生前に財産を得た場合にかかる税金。
相続税 相続した場合にかかる税金 死亡後に財産を得た場合にかかる税金。
個人事業税 毎年かかる税金 10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかる。

4-2. 計算方法

まずは、不動産所得を割り出した後に個人の給与所得を合算します。

①家賃収入 - 必要経費 = 不動産所得

②給与所得 + 不動産所得 - 所得控除額 = 課税所得金額

5. アパート経営の節税効果はずっとは続かない

アパート経営を始める時は、

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 建築確認申請等手数料
  • 司法書士による登記費用
  • ローン手数料
  • 火災保険料
  • 地震保険料

など、初期費用が多くかかります。これらの費用は全て必要経費として計上可能。

家賃収入よりもランニングコストの方が上回り、節税効果(損益通算)を発揮するのはアパート経営を始めた年度から数年です。

なので、物件取得からしばらくは最大限の節税効果を得ることができますが、翌年からは節税効果が落ちることは免れません。

5-1. ローンの借入額・融資期間により異なる

アパート経営がスタートしてから、1番に節税効果を発揮するのが減価償却です。

この減価償却と借入額や融資期間のバランスが取れていないとデッドクロスが起こります。

デッドクロスを回避する方法として、

  • 自己資金を多く支払いローンの支払い期間を短くする
  • 繰り上げ返済を行う
  • ローンの借り換えをして組みなおす

などが考えられます。また、節税効果を受けられなくなる時期を回避する事ができる方法と言えます。

デッドクロスは、減価償却よりも支払う融資額が上回る事を意味します。

関連記事デッドクロス?デットクロス?不動産投資の債務リスク回避策と対処法6選

2017.10.15

5-2. 耐用年数により節税効果が得られる期間が異なる

減価償却とローンの仕組みを理解したところで、もう1つ重要なのが減価償却が可能な期間です。

この期間は、物件の構造により耐用年数が決まっています。

木造のアパートの場合22年と設定されていて、マンションに比べると短い年数となっています。

建物の耐用年数が残り僅かな場合、修繕費用が多くかかる事があるので注意しましょう。

ランニングコストとして経費扱いできるとは言え、購入してすぐの修繕費用は痛い出費になります。

経費削減しなければいけない経営状態であれば、修繕をする時期を考えなければいけないですね。

余談ですが、消費税はモノを売買するとかかる税金です。8%から10%に上がった場合、本来かからなかった金額が上乗せされます。

キャッシュフローに大きく関わるので、ランニングコストや物件の見直しを行う事も必要です。

6. アパート経営で節税効果を受ける時期はどれくらい?

税金を納めて還付される時期は毎年決まっています。期限までに納税する事ができなかった場合は、ペナルティが発生するので注意が必要です。

6-1. 正しい確定申告の方法

以下の手順で、期限内に申告を行いましょう。期限を過ぎるとペナルティが発生します。

  1. 確定申告に必要な書類を用意
  2. 決算書の作成
  3. 確定申告書の作成
  4. 手続きを行う

毎年2月16日~3月15日に税務署で行うか、郵送でも可能です。(信書扱いにします)

税務署の開庁時間は、月曜日から金曜日までの8時30分〜17時です。ただ、確定申告期間内に限り一部の日曜日に開庁して、相談・申告書受付を行う税務署もあります。

6-2. 確定申告までに用意する書類

家賃に関する書類

取得先 書類内容
個人で取得 家賃収入の入金があった通帳※敷金は入居者から預かっているものなので記載しません。
委託している場合は業者から取得 賃貸契約書

必要経費を証明する書類

取得先 書類内容
管理会社から取得 管理費・修繕積立金の金額を証明する書類
賃貸管理会社から取得 管理会社代行手数料の明細書
不動産会社から取得 譲渡対価証明
国・地方自治体から送付される 不動産所得税・登録免許税
固定資産税
都市計画税などの納付通知書
物件会社から取得 修繕費・資本的支出の見積書、請求書、領収書のいずれか
保険会社から取得 損害保険の証券
契約時に取得 印紙の領収書
金融機関から取得 借り入れの返済表
普段から集めておく 交際費などその他の領収書

税務署に提出する書類

取得先 書類内容
不動産会社から取得 不動産売買契約書
勤務先から取得 源泉徴収
国税庁の税務署から取得 不動産収支内訳書
国税庁の税務署から取得 所得税青色申告決済書
国税庁の税務署から取得 確定申告書B

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

7. 「節税対策でアパート経営」の営業文句には注意!

ここまで読んでいただけたなら、「節税になるからアパート経営を始めるのがオススメです!」と勧誘してくる営業マンがいかにリスクになるが分かると思います。

節税の仕組みを知らないと、「節税」という言葉に取り憑かれて利益の出ない物件を買わされてしまう可能性もあります。

十分に資産を持っている人へ「相続税対策」としてアパート経営を勧めるのは間違ってはいません。

しかし、土地を持っていないサラリーマンが、節税目的で不動産投資を始めるのは間違っています。

節税になるのは基本的に「経費計上できる項目が多い初年度」と「赤字経営」の時です。儲かっている時にはそこまでの節税はできません。

あくまで「資産形成」を目的とし、収益を得ることがアパート経営の目的です。

あなたの身になって、将来・資産設計までしてくれる不動産会社・営業マンを探したいものです。

8. アパート経営では日ごろからこまめな税金対策で節税を

アパート経営の税金対策として、確定申告で有利になる方法があることを理解して頂けたでしょうか?

また、還付を受ける期間が続くという事は赤字が続くという事です。

なので、税金対策を目的にアパート経営を始めることはおすすめしません。

節税ばかりに目を向け、税金を減らせてもアパート経営で赤字を出していたら本末転倒。

節税にはなっても収支がマイナスだったらアパート経営をする意味がありませんよね。

それでも、より多くのお金を手元に残したい。余分な税金は払いたくない。その思いは皆さん一緒だと思います。

そこで、当記事に書いた

  • 必要経費を漏れなく計上する
  • 給与所得と損益通算をする
  • 減価償却を利用する

これで払う税金を最小限に抑えることができるのです。

初心者でも始められるとはいえ、効率よく手元にお金を残すのは「ある程度の知識」が必要不可欠です。

不動産投資をする上で「税金を払うこと」は避けては通れない道ですが、きちんと知識を付ければおのずと節税の方法は見えてきます。

「節税」になる条件は頭に入れておき、手は抜かずにより多くのお金を手元に残しましょう。

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