家賃収入にかかる所得税の重要な知識と計算方法｜不動産投資節税のカラクリ

所得税。おそらく誰もが聞いたことのある税金だと思います。

• いくらからかかる？
• 払わないとどうなる？
• いつまでに払う？

詳細をご存知の方は多くはないかもしれません。

所得税は国税です。所得がある該当者は確定申告して納める義務があります。納めないと追加で税がかかったり一歩間違えると犯罪者にもなりかねません。

• どうせ確定申告しなくてもバレない
• そんなの不要でしょ･･･

というのは大きな間違いです。

あなたが不動産投資を始めて一定の家賃収入を得たら、例えサラリーマンでも所得税は申告して、払わなければなりません。

• ここでは所得税が何たるか
• 不動産投資で「所得」になるものについて
• 確定申告も納税もしなかったら･･･
• 所得税の計算方法

など、家賃収入に関わる所得税について網羅していきます。

1. 所得税とは

所得税は個人の所得に対してかかってくる国税です。年単位で計算します。累進課税と言って「所得が高くなるほど税率も高くなる」という仕組みになっています。

会社勤めの人は給料から天引きされますが自営業の人は自分で払う必要があります。

年収195万円以下が5％～4000万円超えが45％と幅があります。詳しくは項目3. 所得税の計算方法をご覧ください。

1-1. 所得にはどのようなものがあるか

所得になるものには以下のものがあります。

家賃収入はもちろん、地代や建物を売却した時の「キャピタルゲイン」も所得になります。

1-2. 所得税を納めなくていい人

ずばり、「年収が103万円以下の人」です。学生がアルバイトをしていてよく聞く金額かもしれません。

給与所得控除額は年収が65万円以下の場合、65万円までは控除されます。プラスで「基礎控除額」が38万円ときめられているのでこの額になります。
（例：年収が70万円の人は65万円の給与所得控除となり、５万円が所得となります。この所得が基礎控除額が38万円以下のため非課税という考え方です。）

年金を受給している人も103万円を超えている場合は例外ではありません。

基礎年金や厚生年金は課税対象（障害年金や遺族年金などは非課税）なので、一定金額以上の支給を受けるときは所得税が課されます。
（例：年金を受給しているかつ家賃収入がある人は雑所得+不動産所得での計算になります。なので所得が合計20万円を超えていたら確定申告、103万円を超えているようなら納税の必要があります。）

1-3. 所得税を納める時期と方法

翌年3月15日（=確定申告の期間終わり）までに前年1年分の所得税を現金一括で納付します。申告した税額に基づいて自分から納付する義務があります。

住民税や個人事業税のように通知書などが届くわけではありません。

税務署へ直接行き、現金に納付書を添えて支払うか、金融機関に行って納付書と共に現金で支払います。
納付書は、税務署や金融機関に用意されています。

コンビニ・ダイレクト納付かネットバンキングでも払い込むことができます。「口座振替依頼書」を出すことで銀行口座から振替納税することもできます。

2. 家賃収入と不動産所得の関係｜所得税節税の仕組みはここにあり

上記で述べた「不動産所得」に当てはまるものは以下のものです。

(1) 土地や建物などの不動産の貸付け
(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
(3) 船舶や航空機の貸付け

引用：国税庁　No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)　https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

なのでもちろん「家賃収入」も含まれるわけですが、単に家賃収入単体のことを「不動産所得」と言うわけではなく、

4. 確定申告と納税をしなかった場合・漏れがあった場合は？

追徴課税・延滞税が発生します。

まず、確定申告は所得が20万円以上の人はしなければいけないものです。

給与所得や退職所得を得ている人、つまりサラリーマンの場合、給与所得や退職所得以外の所得が20万円以下であれば確定申告は不要です。それ以上の場合は確定申告が必要です。【確定申告の期間(2月16日～3月15日)】

申告しなかったり、申告内容が少なかったり、虚偽の内容であったり、納税しないとそれぞれ追加で税がかかってきます。

4-1. 無申告加算税

確定申告の期間が過ぎた場合に納税額＋「無申告加算税」が課されます。

これは原則として、納付すべき税額に対して50万円までは15％・50万円を超える部分は20％の割合を乗じた金額となっています。しかし、税務署調査の前に期限後申告をした場合、または正当な理由がある場合には5％に軽減されます。(期限後申告の場合、提出した日が納期限となります)

4-2. 過少申告加算税

確定申告をしたが、間違っていて修正申告または税務署から申告税額の更正を受けた場合、新たに納める税金＋「過少申告加算税」が課されます。→過少申告加算税は新たに納める税金の10％相当額。

ただし、新たに納める税金が当初の申告納税額と50万円とのいずれか多い金額を超えている場合、超えている部分については15％になります。(財務調査を受ける前、自主的に修正申告をした場合または正当な理由があると認められた場合は課税されない場合もあります)

4-3. 重加算税

隠ぺいまたは仮装など悪質な行為に対して課される税金です。本来の納税額の35％課税されます。無申告の場合40％。

4-4. 延滞税

確定申告期間は納税の期限でもあり、過ぎた場合に本来の納税額の利息に相当する延滞税が課されます。
計算：延滞した日数、本来の納税額、その年によって税率も異なります。
参考：国税庁HP

5. 家賃収入にも所得税はかかる｜必要経費を知って節税を

家賃収入から必要経費を引くと「不動産所得」になり、それに対して「所得税」がかかるということをお分かりいただけたでしょうか？

家賃収入を得れば得るほど、当然ながら所得税も増えていきます。

しかしそれを救うのが必要経費。家賃収入（=不動産所得）では必要経費にできる項目が多いので所得税の節税をすることが可能なのです。

その為には所得税の仕組みや必要経費について知っておくことは第一前提。当記事がお役に立てば幸いです。

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