家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

年に1度の確定申告。

あなたがサラリーマン大家さんの場合、この言葉にはあまり馴染みがないかもしれません。

しかし、20万円以上の家賃収入を得ている場合は確定申告が必須になります。

 

手間は若干かかりますが

「実は意外に儲かっていなかった」

「無駄な出費が多かった」というような発見もあり、キャッシュフローの見直しの良い機会になります。

また、確定申告を行う事でメリットもあります。

確定申告を税理士に頼む場合、約5万円~8万円のお金がかかります。

あなた自身で申告できるようになるとお金が浮きますし、手続きは覚えてしまえば簡単です。

 

そこで、今回は必要書類・申告の流れ・経費にできるものなどを詳しく説明し、

初心者大家さんにも「家賃収入を得たときの確定申告について」をマスターしていただければ幸いです。

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1. サラリーマン大家も法人も家賃収入があったら申告必須

冒頭では「家賃収入が年20万円以上」の場合は申告が必須だとお伝えしました。

詳しく言いますと、

不動産賃貸で得た総収入から必要経費を引いた金額(不動産所得といいます)が20万円以上の場合

に確定申告が必須となります。

なので、必要経費を漏らさずしっかりと経費計上することで不動産所得を減らし、結果節税になることもあります。

(必要経費については項目5へ)

また、不動産所得が20万円以下の人は確定申告は義務ではありませんが、するべきです。

不動産所得が20万円以下でも確定申告した方がいいワケ

万が一「不動産所得」で赤字が出てしまった場合でも本業がサラリーマン・OLなど会社勤めの場合、確定申告をすると損益通算ができ、所得税を少なくすることができます。

※損益通算・・・確定申告では「課税所得」の合計で税金の額が決まります。不動産所得以外に「給与所得」を得ているサラリーマン・「事業所得」を得ている自営業者等の場合は、所得から不動産所得で出たマイナス分を差し引くことができます。これを損益通算と言います。

課税所得についてはこちらの記事に一覧表があるので参考にしてみてください。

関連記事家賃収入にかかる所得税の重要な知識と計算方法|不動産投資節税のカラクリ

2018.02.19

なので、不動産所得が赤字の場合、確定申告は「不要」ですが、「しないよりした方がいい」です。

2. あなたに合った確定申告は?4つのケース

確定申告する際、基本的な事は一緒ですが人によって少し手間を加えなければいけないケースも存在します。4つのケースを載せました。

①会社に副業がばれたくない人の場合

確定申告を行う際、住民税の徴収方法は「普通徴収」を選択をしましょう。

選択した場合は自分で市町村役所に支払う事になりますが、会社にばれる事はありません。

会社によっては副業禁止規定がある場合もあるので確認を取りましょう。

関連記事住民税は家賃収入20万円以下でも申告必須!|サラリーマン大家でも副業がバレない方法

2017.12.11

②配偶者と共有の不動産があるが離婚した場合

共有名義の不動産は共有者全員の承諾がなければ売却できません。

不動産を売却した時にかかる税金は、1月1日時点で所有5年以内で39%の税率となっていますが、所有が5年を超えると税率は20%に下がります。
所有してからお正月を6回経過したかどうかで考えるとわかりやすいです。

不動産の持分割合に対し、それぞれが確定申告をします。

経費に関しても持分の割合で分けましょう。

③住宅ローン控除が使える場合

賃貸併用住宅の不動産投資をしている場合、居住部分が51%を超えていれば居宅部分に関しては住宅ローン控除を使えます。

住宅ローン控除が使える場合の確定申告や必要書類についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事住宅ローン控除の必要書類と申告するまでの流れ|初めてでも楽!5分でわかる

2018.06.19

④売却益・売却損が出た場合

不動産の売却益は譲渡所得分として税金を納めます。

逆に損失が出た場合は確定申告をする必要はありませんが、した方がいい場合もあります。

買い換え不動産を取得することにより売却で得た利益分の納税を払わずに繰延べることができ、
売却で損失がでた場合は給与所得と損益通算して所得税・住民税の支払いを抑えられる場合があるからです。

これらは基本的にマイホームに関しての特例になりますが、
マイホーム売却の損失と給与所得の相殺をして、所得税・住民税を抑えたい場合の要件は、
所有期間が5年以上・残りの住宅ローンの期間が10年以上である事です。

必要な書類
  • 確定申告書
  • 居住用財産の譲渡損失の明細書
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
売却した際自分で用意する書類
  • 登記事項証明書
  • 売買契約書
  • 住民票の徐票
買い替えした際の書類
  • 登記事項証明書
  • 売買契約書
  • 年末における住宅ローンの残高証明書
  • 住民票

を用意しましょう。

3. 青色申告と白色申告の違いを知ろう

青色申告とは

  • 事業所得
  • 不動産所得
  • 山林所得

のいずれかの収入がある人が選択できる申告方法です。なので不動産投資をしている人にも適用されます。

青色申告をする場合は、不動産事業の事業開始日(引渡し日)から2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を管轄の税務署に提出する必要があります。

また、白色申告を選ぶ方は、個人事業を始めて間もない・所得が少ない方に多く、簡単な帳簿付けで大丈夫です。

ただし、平成26年以降は白色申告でも記帳の義務化がスタートしているので、提出するだけでメリットを受けられる可能性が高い青色申告を選んでおいた方が、ベターではないかと考えます。
次項でもお伝えしますが、青色申告をしていれば大家になって最初の申告からでも、10万円の特別控除を使えるからです。

2つの違いを簡単に言えば、白色申告より少し手間がかかりますが青色申告の方がメリットが多いです。

3-1. 青色申告は2種類ある|複式簿記と単式簿記について

青色申告には複式簿記単式簿記の2種類があります。

  • 単式簿記の場合10万円の特別控除
  • 複式簿記の場合65万円の特別控除

を受けることができます。

複式簿記の方が手間はかかりますが、多くの控除を受けられるということです。

税理士に依頼するよりも会計ソフトなどを使うとスムーズに作成できるのでオススメです。

3-2. 65万円の青色申告特別控除を受けるには条件がある

先述の65万円の青色申告特別控除を受けるためには基本的に不動産事業が「事業的規模」であることが条件です。

事業的規模でよく聞くのが「5棟10室」(それぞれ貸家・・・5棟/アパート・マンション・・・10室/駐車場・・・50台以上が基準とされている)という言葉ですが、

それ未満でも家賃収入が多い場合には税務署から「事業的規模」と承認される場合もあります。

3-3. 青色申告のメリット

所得が多くなるにつれ青色申告をした際のメリットは高くなります。

  • 赤字を3年間繰り越し可能できる。
  • 貸し倒し引当金を利用できる。
  • 10万円以上30万円未満の少額減価償却資産であれば、年間300万円までは減価償却費で計上できる。
    減価償却を1年で300万円まで一括計上できる。
  • ご家族を従業員にしている場合、専従者給与の届出を出すことで経費にあげる事ができ、課税対象の金額をさげることができる。
  • 自宅を仕事場にしている方は家賃や光熱費などの一部を経費にできる。

受けられるメリットは多いので、不動産投資を始めたら青色申告を利用しない手はありませんね。

関連記事サラリーマンが家賃収入を得たら青色申告!4つのメリットと3つの注意点

2018.02.23

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4. 覚えておくべき確定申告の手順5つ

確定申告の手順

では、実際に確定申告の具体的な手順を見ていきましょう。ご覧いただければ、一通りの手順はお分かりいただけると思います。

①申告の時期を知っておく

毎年2月16日~3月15日までに税務署で行います。これは郵送でも可能です。(信書扱い)

税務署の開庁時間は、月曜日から金曜日までの8時30分〜17時です。

ただ、確定申告期間内に限り一部の日曜日に開庁して、相談・申告書受付をしている税務署もあります。

全国の税務署所在地・アクセス・開庁時間は国税庁のホームページから調べることができます。

②必要書類をそろえる

家賃収入に関する書類は以下の通りです。

種類が多いですが、必要なものなのできちんと取っておきましょう。

基本的な書類5種類

  1. 不動産売買契約書
    (不動産会社から取得)
  2. 源泉徴収票
    (勤務先から取得)
  3. 不動産収支内訳書
    (国税庁のホームページか税務署で取得)
  4. 所得税青色申告決済書
    (国税庁のホームページか税務署で取得)
  5. 確定申告書B
    (国税庁のホームページか税務署で取得)

こちら(国税庁HP)からダウンロードすることもできます。

家賃収入を証明する書類3種類

  • 家賃の入金があった通帳(このためにも不動産事業用と個人用<の通帳は分けておきましょう。)
    ※敷金や保証金などは収入ではなく、あくまで入居者から預かっているものなので記載しません。
  • 賃貸契約書(業務委託している場合は業者から取得)
  • 家賃の送金明細書(業務委託している場合のみ)

必要経費を証明する書類9種類

  1. 管理費・修繕積立金の金額を証明する書類
    (領収書は管理会社から取得。。通帳の口座引き落としにしている場合は、通帳の履歴でOKです)
  2. 管理会社代行手数料の明細書
    (賃貸管理会社から取得)
  3. 損害保険(火災保険・地震保険)の証券・領収書
    (保険会社から取得)
  4. 譲渡対価証明書
    (不動産会社から取得)
  5. 不動産所得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税などの納付通知書
    (国・地方自治体から送付される)
  6. 修繕費・資本的支出の見積書・請求書・領収書のいずれか
    (修繕を行ってくれた会社などから取得。どんな修繕をしたのか内容が大切なので、見積書・請求書・領収書はセットで保管しておくことをオススメします)
  7. 印紙の領収書
  8. 借り入れの返済表
    (金融機関から取得)
  9. 交際費・交通費などその他の領収書

③確定申告書類一式の提出方法

いざ、全て揃って提出するとき、どのような方法があるのでしょうか?またどの税務署に提出すればよいのでしょうか?

直接持っていく

作成した書類は基本的に1月1日時点で住民票のある自治体、つまり居住地の最寄りの管轄税務署に持って行って確定申告をします。

(住民票と居住地が違う場合は居住地・個人事業主は事業所所在地でも可。ただし事前に届け出が必要)

また海外に居住している人でも、日本国内で家賃収入があったり、不動産の売却益がある場合は確定申告が必要です。
その場合は、「納税管理人」に申告を代行してもらいましょう。(提出先は日本を出る前に住んでいた居住地の管轄税務署)

郵送する

郵送でも「信書便物」か「第一種郵便物」として送付することができます。申告期限である3月15日に間に合うように早めに送付しましょう。

e-Taxを利用する

インターネットで確定申告書類を作成して申告することもできます。

国税庁の「e-Taxページ」から画面の案内に従って金額を入力したり、電子申告用のデータを作成して行います。

ただ現在はマイナンバーカードを読み込むための専用のICカードリーダーが必要だったり(将来的に携帯電話での認証の導入が検討されています)、ソフトをインストールする必要があるなど、少し手間がかかります。

④納税する・税金の還付を受ける

確定申告で算出された税金は郵便局または銀行で納税しましょう。税務署や金融機関に納付書が備え付けてあります。

あるいは、「振替納税」の届けをしておくことで、金融機関に出向くことなく、4月以降に口座から引き落とされるという方法もあります。

平成29年分の各税金の納税期限は

  • 所得税(復興特別所得税)・贈与税・・・平成30年3月15日(確定申告の期限と同じ)
  • 消費税(地方消費税)・・・平成30年4月2日

税務署からの通知や納付書の送付はないので注意しましょう。

また所得税の返還は、確定申告時に指定した口座(もしくは郵便局で直接受け取り)に約1ヶ月~1ヶ月半で振り込まれます。e-taxで申告した場合は約3週間に短縮されます。

⑤覚えておこう!申告や納税をしなかった・漏れがあった時のペナルティ

ちなみに故意に確定申告しなかった場合や、納付期限までに税金を納められなかった場合ですが、延滞税無申告加算税などの罰金が発生することがあります。

延滞税

確定申告期間は納税の期限でもあり、過ぎた場合に課される税です。

税率は延滞した日数・本来の納税額・その年によって異なります。

無申告加算税

確定申告の期間が過ぎた場合に課される税です。

これは原則として、納付すべき税額に対して50万円までは15%・50万円を超える部分は20%の割合を乗じた金額となっています。

しかし、税務署調査の前に期限後申告をした場合、または正当な理由がある場合には5%に軽減されたり、加算されない場合もあります。

過少申告加算税

確定申告をしたが、間違っていて修正申告または税務署から申告税額の更正を受けた場合にかかる税です。

新たに納める税金+「過少申告加算税」が課されます。→過少申告加算税は新たに納める税金の10%相当額。

ただし、新たに納める税金が当初の申告納税額と50万円とのいずれか多い金額を超えている場合、超えている部分については15%になります。(財務調査を受ける前、自主的に修正申告をした場合または正当な理由があると認められた場合は課税されない場合もあります)

重加算税

隠ぺいまたは仮装など悪質な行為に対して課される税金です。

本来の納税額の35%課税されます。無申告の場合40%。

確定申告を怠ると、以上の税金が加算されるだけでなく

  1. 金融機関からの信頼を失う
  2. 青色申告が取り消しされてしまう

などの弊害が起きてしまう場合があります。

また、故意に提出しなかった場合「5年以下の懲役若しくは500万円以下の罰金、または両方が課される」重大な犯罪となってしまう可能性もあります。

そうならないためにも、決められた期限内に漏れなく確定申告をし、きちんと納税しましょう。

5. 必要経費にできるもの早見表

不動産投資を行う際、物件を購入してから運営するには様々なお金がかかります。

出費が必要経費として認められるもの、つまり「確定申告書に経費として書けるもの」をまとめました。

これさえ覚えておけば確定申告時にスムーズな手続きができます。

共益費(管理費)・

修繕費・町内会費

共益費(管理費)は、主に物件のエントランスや廊下などの共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検を表します。
修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、計上の形が変わります。全額を計上するのではなく、利用可能な期間に分割して経費として計上します。
賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。
例えば、入居者のトラブルや家賃の集金などを表します。建物を管理する会社と賃貸を管理する会社とでは管理の内容が異なります。
管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が相場になります。
火災保険・地震保険 これらを損害保険料といいます。
契約年数により全額経費にできない場合もあります。1年単位の場合、全額経費計上できます。ですが、5年・10年の契約を一括で支払った場合は資産計上します。余った残りの金額は、賃借対照表の前払い金に記入します。
ローン金利 銀行から融資を受けローンの返済をしている場合、利息部分を経費として計上できます。ただし、総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が赤字の場合は、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)
減価償却費 こちらは実際の支出はありませんが、経費として計上できるのが大きな特徴です。
詳しくはページを進んで頂くと記載してありますので参考にしてくださいね。
貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
固定資産税・都市計画税 どちらも、毎年1月1日現在、不動産を所有している方が市区町村などの地方自治体が賦課する税金を納付する義務があります。
不動産取得税 土地や家を購入した際にだけかかる税金です。税額は評価額の3%です。
登録免許税 購入した不動産が自分のものである事を証明する登記を行う際にかかるお金です。売買による所有権移転と、抵当権の設定では、計算が違います。
印紙代 売買契約書に記載された金額により異なります。
司法書士・
税理士への手数料
書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払う報酬です。
地代家賃 借りた物件を賃貸している場合にかかるお金です。
従業員への給料 家族を不動産事業の専従者として給与を払えば、その給与分を経費にすることができます。白色申告の場合は、「配偶者の専従者給与は年間で86万円まで」等の制限があります。

青色申告の場合は、専従者給与には制限がありません。ただ、配偶者控除や扶養控除が受けられなくなる事があるので注意しましょう。

交際費・交通費など 書籍・新聞代金・通信費・セミナーへの参加・消耗品費・交通費・広告料など
「私用」と「事業用」どちらでも使用しているものについては、使用時間の割合や使用面積の割合等の按分率から必要経費にすることができます。※家事関連費

※修繕費についてはこちら

関連記事アパート経営の修繕費を理解して空室ゼロに!|資本的支出と3種類の修繕費

2018.03.22

※火災保険や地震保険についてはこちら

関連記事アパートオーナーが知らないと損する火災保険の種類と特約を徹底解説

2017.09.13

5-1. 耐用年数と減価償却はセットで考える

減価償却とは、建物を購入するにあたり掛かった費用の全てを一回で計上するのではなく、収益を得るために利用した期間に応じて費用を計上することが可能なものです。

減価償却を算出する際は、耐用年数が関わってきます。耐用年数とは、建物の使用可能な年数の事です。

※算定基準であり、建物の寿命ではありません。

構造別の耐用年数は、鉄筋コンクリート(RC)(SRC)47年・重量鉄骨34年・軽量鉄骨造27年・木造22年になります。この年数に応じて償却率が決まりますので覚えておいて下さい。

計算方法は2種類

定額法 減価償却の対象となる固定資産の購入代金を法定耐用年数の期間で同額ずつ償却していく方法
定率法  毎年償却の金額から一定の割合で償却していく方法の事を指します

定率法を用いると最初の方に多めに償却する事になります。

また、青色申告の場合だと小額減価償却資産の特例を活用できます。(30万円未満のものであれば一括でその事業年度の経費を計上する事が可能)ただ、限度額は300万円なのをお忘れなく。

減価償却について詳しくはこちらをご覧ください

関連記事不動産投資における減価償却の仕組み大全|耐用年数表付き

2017.08.31

5-2. 固定資産税と都市計画税は毎年かかるもの

この二つの税額は、固定資産税評価額によって決められます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

固定資産税評価額とは、3年に一回市区町村が定めています。

毎年6月頃に納税通知書が送られてくるので、一括で支払うか年4回の指定月に分納するかを選びます。

  • 土地は国が定める地価公示価格の70%を目安に計算したものが評価額になります。
  • 建物は新築時の価格から経過年数分を割り引いたものが評価額になります。

固定資産税について詳しくはこちらをご覧ください

関連記事固定資産税は誰でも簡単に計算可能!マンション一棟投資で減税できる特例

2017.10.09

6. 家賃収入を得たら確定申告を有効活用しよう

不動産投資をしている場合の確定申告は、

  • 20万円以上の不動産所得がある場合は義務です。確定申告しないと税金が増えてしまう場合も。
  • 家賃収入が多い人は青色申告を利用することで最大65万円の控除を受けることも可能。
  • 家賃収入が少ない人でもキャッシュフローを見直すことで経営を強化する事ができるもの。
  • 赤字になってしまった場合でも、本業の給与と損益通算することで税金の還付を受けることもできる。

よって収入が多い人はもちろん、いくら少なくても家賃収入を得ている人は確定申告をするべき

 

不動産投資は経費計上できるものも多く、中には実際に支出はないのに経費にできる減価償却費などもあるので一番節税効果のある運用方法です。

また確定申告の時期、税務署は大変混雑するので疑問点は早めに潰しておきましょう。
税務署のホームページでも詳しく説明されています。

この年に1回の確定申告を有効活用しましょう。

 

不動産投資の費用や税金に関する計算は難しいもの。不動産投資が初めての人でも何かご不明点、不安な点などがあればお気軽にASIS株式会社(MIRAIMO運営元)にお問い合わせください。丁寧にお答えいたします。

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