不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

不動産投資に必要な耐用年数の知識を解説!不動産投資に耐用年数が重要な2つの理由

不動産投資に必要な知識として「耐用年数」という言葉があります。

耐用年数とは、文字の通り「使用に耐えることができる年数」のことであり、不動産投資においては建物の使用可能年数のこと。

 

この「耐用年数」は、税金や融資などに影響を与える重要なものであり、

不動産投資のパフォーマンスを向上させるためにしっかりと理解する必要があります。

今回は、耐用年数の基礎的な知識を整理していきましょう。

これから不動産投資を検討している方も、既に不動産投資を始めている方も参考にしてみてください。

1. 耐用年数とは税法で定められた減価償却の算定基準

耐用年数とは税法で定められた減価償却の算定基準

「耐用年数」には法定耐用年数・経済的耐用年数・物理的耐用年数などの種類がありますが、

不動産投資の場合、一般的に「耐用年数」という言葉は法定耐用年数のことです。

法定耐用年数とは、「資産の種類」「用途」「構造」などから税法によって一定に規定された資産の耐用年数を指し、主に新築の物件について定められています。

この耐用年数は、毎年の減価償却費を算定する基準となる数値です。

例えば、【価格:100万円、耐用年数:5年】の資産であれば、毎年計上される減価償却費の額は【100万円÷5年=20万円】となります。

耐用年数=建物の寿命ではない

耐用年数は、あくまで税金の計算上、建物の構造ごとに法律で一律に定められたもので、実際の建物の寿命を表すものではありません。

しかし、建物の減価償却費の額は原則としてこの耐用年数をベースに算出されるため、毎年の不動産投資の事業利益に直接影響を与えるものです。

また、不動産鑑定や金融機関の現場では、耐用年数を基準として融資期間を判断するケースが多く見られます。

このように、耐用年数は不動産投資に様々な影響を与えるものであり、非常に重要な事項です。

関連記事不動産投資における減価償却の仕組みを解説|節税のワケはここにあった!

2019.08.15

2. 住宅用建物の構造別耐用年数|SRC・鉄骨造・木造など

住宅用建物の構造別耐用年数|SRC・鉄骨造・木造など

住宅用建物の構造別(法定)耐用年数は以下の通りです。

種類 耐用年数
木造・合成樹脂造 22年
鉄骨造 厚さ3mm以下 19年
厚さ3mm超~4mm以下 27年
厚さ4mm超 34年
れんが造・石造・ブロック造 38年
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
47年

参考:国税庁 耐用年数(建物/建物付属設備)より

中古物件の法定耐用年数の計算方法

法定耐用年数は新築の物件に適用される耐用年数です。

中古物件に関しては、その使用期間から取得後の使用可能期間を見積もり、残存耐用年数を計算します。

難しい計算式ではないので、是非自分でも計算できるようにしておきましょう。

耐用年数超えの場合(耐用年数≦経過年数)

耐用年数を超過した物件の場合は、耐用年数の20%となります。

耐用年数×20%=残存耐用年数

(例)木造・築30年の場合

新築時の耐用年数:22年

本物件の残存耐用年数:22年×20%≒4年(端数は切り捨てる計算)

耐用年数内で築年数が経過している場合(経過年数<耐用年数)

耐用年数の期間内の物件の場合は、耐用年数から経過年数を引いた数字(残存年数)に経過年数の20%を足した数字となります。

(耐用年数-経過年数)+(経過年数×20%)=残存耐用年数

(例)SRC造・築15年の場合

新築時の耐用年数:47年

経過年数:15年

本物件の残存耐用年数:(47年-15年)+(15年×20%)=35年

建物の種類(マンション・一戸建てなど)で耐用年数が変わるわけではない

耐用年数は、「資産の種類」「用途」「構造」などから税法によって一定に規定されており、マンションや一戸建てなど、住宅の種類で変わるわけではありません。

  1. 資産の種類:不動産
  2. 用途:住宅
  3. 構造:木造/鉄骨造/石造/SRC造など

1~3が同じ条件であれば、基本的に同一の耐用年数と考えて問題ありません。

つまり、SRC造のマンションとSRC造の一戸建ての耐用年数はどちらも同じ47年となります。

1~3が異なる場合には、耐用年数が異なりますので留意して下さい。(例:SRC造の事務所の耐用年数は50年)

3. 不動産投資に耐用年数が重要な2つの理由

不動産投資に耐用年数が重要な2つの理由

耐用年数は、物件選定において特に重要になってきます。

特に以下の2点は不動産投資のパフォーマンスに直結するものであるため、しっかりと押さえておきましょう。

①ローン審査に関係するため

経済的残存年数の考え方

経済的耐用年数は建物の寿命と言える概念でもあり、不動産鑑定評価や融資の現場で、物件価値・担保価値を査定する基準として使用されます。

「経済的残存耐用年数」とは、税法上の法定耐用年数とは異なり、

物理的・機能的・経済的要因を総合的に勘案して、建物の価値があと何年継続するかを表すものです。

 

法定耐用年数のように一律で規定されているものではなく、修繕状況や稼働状況など個別の不動産を分析して、それぞれ異なる経済的残存耐用年数が決定。

実務上、銀行などの金融機関においては、経済耐用年数=法定耐用年数とし融資期間を決定することが多くあります。

そのため、取得する予定の物件が融資を受けやすい物件であるか否かを判断するために、耐用年数を把握しておくことは非常に重要です。

耐用年数をオーバーした物件でも融資がつくことはある

築年数が経過した物件ほど融資のハードルは高く、長期の融資を受けることが難しくなります。

ですが、耐用年数を超過した築古の物件が必ずしも融資を受けられないかというと、そうではありません。

 

例えば、

  • 適切に維持管理が行われた都心駅近の物件では、その土地が十分な担保評価を持つと評価されて融資がつく
  • 借入人の自己資金が潤沢であったり、他に安定した事業収入が多くあったりした場合には、借入人の信用力が評価されて融資がつく
  • 他の物件と共同担保を設定し、それらの物件の合計評価額をもとに融資を引っ張ってくる

といったパターンがあります。

いずれにしても、耐用年数を超過した築古物件については融資のハードルは高く、厳しい融資条件となる可能性が高い点に留意が必要です。

②築年数が増えると修繕費もかさむため

基本的に、築年数が経過するのに比例して、「建物管理費」「修繕積立金」も高くなる傾向にあります。

また、築古のマンションになればなるほど、設備のメンテナンス・交換工事などの突発的な費用が発生する可能性が高まるでしょう。

(例えば、配管の交換工事は一戸あたり約100万円程度掛かります。)

耐用年数を把握し、その物件がどの程度の残存耐用年数であるかを押さえておけば、修繕費が嵩むおそれのある物件であるかそうでないかを把握することができます。

4. 耐用年数を理解して不動産投資の物件選びに役立てよう

不動産投資において、耐用年数は以下の項目に影響を与えます。

  • 税金(減価償却費)
  • 融資の受けやすさ
  • 修繕費用

税金も融資も維持管理コストのいずれも、不動産投資のパフォーマンスを上げるにあたって非常に重要な項目です。

不動産投資を行うに当たっては、是非耐用年数に対する理解を深めて頂きたいと思います。

 

MIRIAMO運営元のA-Lab株式会社でも、不動産投資初心者向けに勉強会や個別相談会を開催しています。

特に耐用年数や減価償却の考え方などは、馴染みがなく理解も難しいと思うので、是非対面で不動産投資のプロの話を聞いてみるのが良いでしょう。

知識をつけたい・A-Labがどんな会社か知りたい・非公開物件を紹介してほしいという方までお気軽にご参加ください。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

現在、表示する投稿はありません