不動産投資で会社設立する方法を紹介｜法人化のメリット・デメリットとは

不動産投資をするにあたり様々な運用方法がありますが、まず会社を設立して法人として運用するのか個人事業主として運用していくのかで大きく違いが出てきます。

法人と個人事業主ではメリットとデメリットがそれぞれあり、どちらが良いかは人によっても変わってくるでしょう。

また投資家をメインの仕事にしていくのか、会社員を続けながら副業として行うのかによっても、運用方法を変えなければなりません。

 

そこで今回は、不動産投資で会社設立をする方法やタイミング・注意点・メリットデメリットなどを紹介していきます。

不動産投資を始める、また今不動産投資をしていて法人化をお考えの方はぜひご覧ください。

1. 不動産投資で会社を設立する方法①｜設立前のQ&A

会社を設立する場合、現在就いている仕事や設立に伴う費用、設立のタイミングはどうすれば良いのかはほとんどの人が疑問に思うはずです。

ここでは会社設立に向けて、このような内容に対しての質問と答えを簡単にいくつか紹介していきます。

Q1：法人化にはいつ踏み切るべき？

法人化のタイミングには様々なケースがありますが、主に以下の3つが考えられます。

1. 不動産投資を始める際
2. 先ずは不動産投資を個人事業主として開始してある程度運用した後
3. 他に事業を行っている中で不動産投資を始める際

いずれのケースにしても法人化を検討する際には、法人税と所得税の数字を比較することが大切です。

A1：法人税率が所得税より低くなるタイミングがおすすめ

所得税は働いていれば必ずかかってくる税金ですが、法人になると新たに法人税が必要になります。

平成30年4月以降に会社設立した場合、年間所得金額が800万円以下の中小法人の法人税率は19%、それ以外は23.2%となるので、今までより少し税率が高くなるので注意が必要です。

 

それに伴い所得税は累進課税で額に応じて税率も上がっていくため、年間の所得税が330万円以上になる場合であれば、法人化したほうがお得になるでしょう。

ただし法人税以外にも法人事業税と法人住民税が必要になるので、しっかりとシミュレーションすることをおすすめします。

Q2：サラリーマンでも会社設立は可能？

本業は一般の会社員で、副業として不動産投資を行う場合に会社設立することは可能なのか不安に思う人が多くいるはずです。

最近では将来の資産形成で不動産投資を始める人も増えているので、しっかりと確認しておくべきでしょう。

A2：可能。ただし会社によっては副業とみなされる場合もある

基本的には、誰でも会社を設立することは可能です。

ただし特殊な職業や、会社の規定で禁止されている場合には本業の会社の規定に従うことになります。

最近では副業を認める会社も増えており、業務に支障の無い範囲で行うには問題ないでしょう。

Q3：公務員でも会社設立は可能？

一般の会社ではなく、公務員の場合には基本的には副業が認められていません。

そのため、別の方法を使って法人を設立することを検討する必要があります。

A3：親族を代表取締役にすれば可能

公務員の場合は副業が認められないため、親族に法人の代表として就いてもらうのが良いでしょう。

Q4：会社設立の手続きにはどれくらいの費用がかかる？

個人事業主であれば、開業自体には費用が掛かることはありません。

しかし法人を設立する場合には、様々な申請や準備が必要になります。

A4：約25万円

法人設立の費用の相場は約25万円だと言われています。

設立までの一通りのセットでサポートをしてくれる会社もあるので、いくつか調べて自分に合ったサポートをしてくれる会社を選びましょう。

サポート内容によって必要な費用が増減しますが、安ければ良いというわけではないので、しっかりとサポートをしてくれる体制が整っているプランを選ぶことをおすすめします。

2. 不動産投資で会社を設立する方法②｜会社に関する取り決め

ここでは、不動産投資で法人を設立するにあたり、会社運営の基盤となる取り決めについて説明をしていきます。

会社設立の申請では、ひとつひとつ取り決めをしてから届け出をしなければなりません。

法人設立専門会社に有料で頼めるサービスもあり、不安な人は利用するのも良いでしょう。

①社名や所在地

社名は会社のイメージを左右する大切なものの1つ。

様々な考え方がありますが、会社の看板にもなるので時間をかけて決めていくことが多いでしょう。

所在地は会社を置く住所になります。

自宅にするか、事務所を借りるかどちらでも問題ありませんが、自宅にした場合は住所が公開されてしまうので心配な人は事務所を借りると良いでしょう。

②事業目的

事業目的は会社が扱う業務内容に関わってくるため、将来的に事業展開を考えている場合はカバーできるように定款に書いておきます。

基本的には目的はいくつ書いても問題はありませんが、多すぎると会社の事業目的が伝わりにくく、信用度が落ちてしまう可能性もあります。

また、少なすぎると新たに事業展開をしたい際に株主総会を開かなければならず、非常に手間と時間がかかってしまうため、他の会社を参考に作成したり専門会社にお願いするのが良いでしょう。

③出資者

会社を立ち上げるためには資金が必要です。

その資金を調達するためには出資者が必要になり、1人で出資するか複数人で出資するかでも会社のカラーが変わってきます。

④役員

大企業になると様々な役職が必要になりますが、中小であればそこまで必要ありません。

しかし、取締役会を設置するか否かによって取り決めの必要性が変わってきます。

取締役会を置かずに少人数で経営していく場合がほとんどですが、設置する場合には責任も生じてくるので事前に取り決めをしなければなりません。

⑤資本金

資本金は1円からでも問題ありませんが、他社との取引などが必要になった場合に少ないと信用度が低くなり、事業に支障が少なからず出る可能性があります。

会社の資金力が見られる資本金をいくらにするかは、意外と大切な要素になるでしょう。

一般の人に対しての事業であれば、資本金を気にする人も多くはないので額は大きな問題にはならないはずです。

⑥決算月

事業年度を何月にするかは自由に決めることが出来るので、日本での一般的な4月1日から3月31日に縛られる必要はありません。

繁忙期や事業の内容によってベストな決算月を決める方が良いでしょう。

特に海外不動産にも投資をしている場合には、関係する国も考慮しながら決めていくといいかもしれません。

⑦公告

公告には2種類あり、決算公告と決定公告となります。

決算公告

決算公告とは、決済に関わる内容を事業に関わりのある人に公告すること。

合同会社など一部を除き、決算公告は基本的には必要だと考えておきましょう。

決定公告

決定公告とは、会社を合併・吸収・分割したり、資本金の額を減らす場合に公告をすること。

会社の経営方針や組織が大きく変わる場合には公告する必要があると理解しておきましょう。

3. 不動産投資で会社を設立する方法③｜印鑑の作成

会社を設立する場合、法務局に登記申請をしなければなりません。

申請の際には会社実印または代表者印、そして様々な準備をしていく上で以下4つの印鑑が必要になります。

会社実印(代表社印)

会社実印は法人を設立する上で必ず必要になる印鑑になります。

他にも契約を結ぶ際や重要な場面で必要になるため、設立前に必ず用意しておきましょう。

サイズや内容の規定はない

会社実印に関してはサイズや内容に規定はありませんが、一般的なのは直径18cmの丸印で外側の縁に会社の名前、内側には役職名がある物になります。

分かりにくい作りにならないよう気を付けましょう。

会社銀行印

法人専用口座として銀行口座開設の際に必要になる印鑑です。

こちらも使用する場面は多く、事前に作成しておくのが良いでしょう。

角印（社印）

注文書や請求書や領収書など、社印とも言われる角印は様々な書類作成の際に必要になります。

基本的には会社名が記載されており、法的な作成の義務はありませんが会社を運営していく上では必要になるでしょう。

住所印（ゴム印）

郵送や書類関係を作成する際に、会社名・住所・電話番号などを記載する印鑑として使用されます。

手書きでも問題ありませんが、毎回これらの情報を書くのは時間がかかるため一般的には作成しておいた方が良い物だと言えるでしょう。

4. 不動産投資で会社を設立する方法④｜定款の作成と認証

法人を設立するには、会社の規約として大切な役割を果たす定款の作成と認証が必要になります。

定款は、会社を設立する発起人が作成しなければなりませんが、公証役場にて法務大臣に任命された公証人の認証を受けて、はじめて正式な効力を持つことが出来ます。

したがって必要事項をチェックしながら、漏れなく記入して作成していきましょう。

作成の代行サービスもあるので、そういった会社を利用する手もあります。

5. 不動産投資で会社を設立する方法⑤｜出資金用口座の新設と振込

法人用の口座作成には、一般的な口座開設と違い必要書類が多くあります。

各銀行や信用金庫などの指示に従って作成するのが最も効率的です。

個人名義の口座でも法的には問題ありませんが、私的なものと混同してしまうと後に帳簿を付ける際の作業が大変になってしまうので出来る限り分けて用意しましょう。

6. 不動産投資で会社を設立する方法⑥｜役員の同意を得る

発起人が複数である場合、役員になる人の同意が必要になります。

定款といった申請書類にも役員の押印や同意が必要になるので、必ず会社設立にかかわる人の同意を事前に得ておきましょう。

7. 不動産投資で会社を設立する方法⑦｜登記の申請

登記の申請は法務局にて行います。

必要書類を揃えて法務局の窓口に提出することで完了しますが、登録免許税が15万円するため、無駄にならないよう事前に窓口でチェックしてもらった方が良いでしょう。

また磁気ディスクにデータを入れて提出したり、オンライン申請や郵送での申請も可能となっています。

それぞれ提出方法によってチェックして漏れのないように気を付けましょう。

8. 不動産投資で会社設立するメリット・デメリット

ここでは不動産投資を個人事業主ではなく、法人として会社を設立するメリットとデメリットを紹介していきます。

メリットもデメリットも理解した上で、法人設立をしていくのが良いでしょう。

法人化の4つのメリット

主に法人化するメリットとしては4つあります。

①経費の範囲が増える

個人事業主の場合、経費はプライベートと仕事の割合を按分で出さなければなりません。

住居や車に関係する部分も按分します。

しかし、法人化することによって住居を役員の社宅として家賃を経費にしたり、車両も一部ではなく全額を経費として扱ったりすることが可能です。

他にも生命保険の掛け金や退職金、出張手当なども経費として認められる可能性が高くなるため、個人事業主よりも経費にできる範囲が増えます。

②所得税を減らせる

収入額から必要経費を引いて残ったお金が事業所得となり、その部分に所得税がかかってきます。

上記でも述べたように、所得額が多くなればなるほど法人化したほうがお得に。

具体的な数字としては不動産所得が900～1,000万円になるようであれば法人化したほうが所得税を抑えることができます。

③赤字繰越の期間が長い

個人事業主でも、青色申告であれば3年間の赤字を次年度以降に繰り越すことが可能ですが、法人の場合では9年間と長くなります。

設立当初は赤字になることも多いので、なるべく繰越すことができる期間が長い方が良いでしょう。

④相続時にトラブルを回避しやすい

個人事業の場合、事業主が無くなってしまうと財産は全て個人の物としてみなされ、相続時には相続税の対象になってしまいます。

一方、法人であれば会社の事業を引き継ぐとみなされ相続という扱いにはなりません。

ただしあくまで会社の財産であるため、自由に使うことは出来ないといった注意点はありますが、

家族経営であれば会社資産は実質個人財産と同じようなものなので相続税回避のメリットは大きいでしょう。

法人化の3つのデメリット

法人化することで気を付けなければならないこともあるので、しっかりとデメリットも知っておきましょう。

①設立時に費用が掛かる

個人事業であれば、税務署に開業届を提出すれば終了になり、費用も一切必要ありません。そのため、事業資金をフルで事業内容に回すことが出来ます。

しかし、法人の場合には設立するだけでも約25万円前後が必要になり、専門会社や自力いずれで設立したとしてもタダで設立することは不可能です。

最初の設立資金には余裕をもって用意しておいた方が良いでしょう。

②顧問料が発生することもある

会社を運営していく上では、お金の管理や帳簿の記帳、税金や報酬の支払いなど専門的な知識が必要な計算も多くなります。

自力でするにも限界があるため、多くの会社では税理士や専門会社に管理を任せているようです。

顧問料も安くはありませんが、会社をしっかりと運営していく上では必要な経費だと考えておきましょう。

③法人住民税は赤字でも支払う

法人住民税は、法人税に加えて支払いが必要な税金。

法人事業税もあり、これらは所得が黒字、赤字関係なく課されてしまいます。

そのため、事前にこれらの支払を考慮した上で、収支計画を立てていく必要があるでしょう。

9. 不動産投資での会社設立はメリット多し！ タイミングを見計らって動き出そう

不動産投資を本格的に運営していきたい人ほど、会社設立のメリットがあります。

しかし、法人化するタイミングもあるため、焦って設立しないよう気を付けましょう。

現在の仕事や収入、運営方法によって内容も大きく変わってくるため、しっかりと専門会社に相談をして行くのが良いかもしれません。

MIRAIMO運営元である株式会社スマミンでは、様々なケースに対応して会社設立をサポートしてくれるので、先ずは問い合わせから相談をしてみるのも良いでしょう。
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