アパートの修繕費なんて払いたくない!大家と入居者どちらが負担する?修繕費の実態

アパート経営をしていくと、建物の老朽化に伴い必ず修繕が必要になってきます。

しかし修繕といっても、どんなものに対して、どれくらいの費用がかかるのか、なかなかわかりにくいのではないでしょうか。

修繕費というのは大なり小なりアパート経営のコストに直結する問題です。これをしっかり把握しておかなければ、将来的に莫大なコストがかかり、一気に資金繰りが苦しくなってしまいます。

アパートの修繕を行うことは、アパートの価値そのものを高めてくれます。また賃貸経営においても周辺の競合物件に対する競争力も高めてくれるので、結果として収益アップにつながります。ここでは、

  • アパート修繕費の基本
  • 修繕の内容
  • 入退去時の修繕項目
  • 修繕費の積み立て

といった点をお伝えします。アパート修繕に関して正しい知識を知り、安定したアパート経営を目指しましょう。

1. アパートの修繕費は大きく分けて2つ|大家が払うもの入居者が払うもの

アパートにかかる修繕費の負担は、大家か入居者のどちらかになります。

しかし多くの場合は建物所有者である大家が負担することが多いのが現状です。それではアパート経営における修繕費とは一体どんなものがあるのでしょうか。

1-1. 大規模修繕費|大家負担

アパートでは日常的な修繕とは別に大規模修繕があります。

これはだいたい10年~15年に一度くらいのペースで行われるのが理想的だと言われています。一回に必要な大規模修繕費は数百万円かかることが多いです。大規模修繕で行われる項目は、

  • 給排水の配管修理
  • 外壁塗装
  • 屋上やベランダの防水工事
  • 防錆工事
  • シロアリ対策

などがあります。このように建物の外側にかかる修繕がメインとなり、普段の修繕では行き届かないところを修復することになります。

こうした大規模修繕は、基本的に大家の全額負担とされています。

1-2. 入退去時の修繕費|大家負担と入居者負担

入居者が退去する際に問題となるのが、アパートの原状回復

部屋の損耗に関する修繕費の負担について、敷金精算時に大家と入居者間でトラブルとなることがあります。

原状回復とは「入居時の状態に戻す」ということではありません。

たとえば部屋で普通に生活していると壁のクロスは汚れてきます。また和室であれば畳が傷んでくるということもあるでしょう。

こうしたことは日常生活を送る上でやむを得ないことで、入居者の故意や過失ではないので、基本的に大家の負担とされています。

この点については国交省からガイドラインが示されいます。それによると、

  • 畳の張り替え
  • 壁のクロス貼り替え
  • ハウスクリーニング

こういった費用は、大家負担とされています。ただし入居者による故意や過失による損耗についてはこの限りではなく、入居者に修繕費の負担義務が発生します。

ひと昔前は、入居者が退去する際の敷金精算は原状回復費用として相殺されるのが一般的でした。しかし現在は国交省のガイドラインにより、大家の負担が増えた形になりました。

参考:「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」(東京都都市整備局)

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(国土交通省)

予防的な修繕費

アパート経営にとって修繕費の問題はとても重要です。なかでも大規模修繕は大きな費用がかかるだけに、できるだけ回数を抑えていかなければなりません。そのためには、アパートの老朽化の予防として、日ごろから定期的に修繕を行っていくことが必要になります。

たとえば、アパートの施設設備について故障するのを待つのではなく、一定の期間が経過した時点で早めに交換するなどの対策をすることで、後々大きな修繕費の支出を抑えることができます。

2. あえて大規模修繕をせずに家賃を下げるという手法

アパートの大規模修繕は修繕費が高くつきます。

たとえ十年に一回だとしても、キャッシュフローが一気に吹っ飛んでしまうことがあります。できれば大規模修繕は避けて通りたいと願う大家は多いのではないでしょうか。

そんな中、大規模修繕はしないでアパート経営を行っている大家さんがいます。

そうした場合、家賃を下げる必要が出てきます。古くて汚いアパートの家賃が高いと誰も入居しません。世の中には、価格重視で安ければ汚くても耐えられるという人が少なからず存在するため、需要はあるわけです。

しかし次のようなデメリットがあります。

  • アパートの老朽化の進行が早まる
  • 入居者の質が悪くなる
  • 売却する際の査定が悪くなる
  • 収益が低くなる

こうしたことはアパート経営にとって致命的ともいえる問題なのです。修繕費を出し渋り、安易に家賃を下げるという方法は選ぶのはあまりにもリスクが大きすぎます。

しっかり必要な修繕を行うことで、健全な建物の維持に努めた方が不動産価値も高まるので、結果としてはプラスとなるでしょう。

3. アパートの修繕費のために毎月積み立てるべき金額の目安

分譲マンションであれば毎月管理費とあわせて修繕積立金を納めて、将来必要な大規模修繕の修繕費に備えています。

アパートの場合はそうしたものがないので、大家が修繕費を自主的に賃貸収入から積み立てておかなければ、後から大きな負担を強いられことになります。

毎月の積み立てる金額は多い方がいいですが、最低でも家賃の3%~5%程度はプールしておいた方がいいでしょう。余裕があれば10%~20%程度積み立てておくと、いざという時に慌てずに済みます。

4. 大規模修繕に踏み切るには、費用対効果が得られるかがポイント!

アパートの修繕費は大家にとって確かに費用面での負担が大きいものになります。

しかし賃貸経営を行っていく上で、日常的なメンテナンスや管理は、不動産投資の収益性の問題を解決してくれるものです。

手入れの行き届いていないアパートでは入居者は集まりません。

それだけでなく、悪い評判がたち、空室率も高くなり、結果賃料の引き下げという悪循環に陥ってしまう危険性さえあるのです。

それでは大規模修繕は必要かというと、必ずしもそうではありません。いくら修繕費をかけたとしても、空室の問題がクリアできるわけではありません。アパート自体が他の問題を抱えており、入居率を下げているとしたら、いくら修繕費をかけたところで収益があがりません。

つまり、費用対効果を考えた修繕にしなければビジネスとして成り立たないわけです。

なぜなら、修繕をしっかり行ったとしても家賃アップはできないからです。

ですから、アパート経営修繕費にお金をかけたとしても、しっかり収益を出せる物件かどうかの見極めが大切になります。

もし修繕費用と今後入ってくる賃貸収入を計算して採算が取れないとわかれば、物件を売却するという手段も検討すべきです。

もし効果が見込めるのであれば、日ごろのメンテナンスから大規模修繕まで長期的な計画を立てましょう。

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