不動産投資で節税ができるカラクリと注意点を解説｜失敗してしまうワケとは

「節税」と聞いて、不動産投資への興味が増したという人は多いのではないでしょうか？

ポイントを押さえれば、所得税や相続税など、さまざまな税金を節税できるのも不動産投資の魅力です。

 

しかし、どのようなカラクリで節税ができているのかを理解している人は少ないのではないでしょうか。

不動産投資で節税をする際は、仕組みを知って、ポイントを押さえておくことが重要。

 

また節税を目的に不動産投資をすると、失敗リスクが高くなることも覚えておかなければなりません。

そこで今回は不動産投資で節税ができる仕組みやポイントと、節税しようとして失敗してしまう理由などをご紹介します。

1. 不動産投資は節税対策として有効な手段のひとつ

不動産投資においては、さまざまな節税パターンがあり、確かに節税対策をしたい人には有効な手段のひとつです。

不動産投資は、節税できる税金の種類が多いのが特徴で、以下4つの税金を節税することができます。

1. 所得税
2. 住民税
3. 相続税
4. 贈与税

不動産投資をして、家賃収入（不動産所得）を得ると、サラリーマンであっても確定申告をすることになりますが、

不動産所得では経費として計上できる項目が多いので、最大限に経費計上することで所得を圧縮することができます。

結果所得税と住民税の節税になるわけです。

また、現金を持っているより不動産で持っている方が、相続税が少なく済みますし、不動産を贈与される場合も、贈与税が少なく済みます。

2. 不動産投資における節税の基礎知識を学ぼう

ただ節税になるという理由で不動産投資を始めると、失敗につながりかねません。

不動産投資で節税になる仕組み・具体的な節税方法など、基礎知識をつけておきましょう。

不動産投資をすることで節税が出来る税金の種類と仕組み

所得税

所得税は所得金額に対して課税される税金です。

所得金額が多ければ多いほど税率が上がり、納税額も高くなります。

サラリーマンが副業として不動産投資をした場合は、給与所得と不動産投資による不動産所得を損益通算※することが可能。

（※損益通算･･･損失（赤字）の金額を他の黒字所得の金額から控除すること。）

 

所得税の節税のカラクリはこの「損益通算」にあります。

つまり、不動産所得が赤字になった場合、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができるというのが所得税が節税になる仕組みです。

不動産所得を最小限に抑えるためにしっかりと経費を計上するのも節税する際のポイント。

住民税

住民税の節税方法は所得税と同じく、赤字の不動産所得と給与所得を損益通算して総所得額を低くすることで、住民税を節税することが可能です。

相続税・贈与税

• 相続税は亡くなった人の相続財産を相続で受け継ぐ、もしくは遺言によって受け継いだ場合、金額が高いとかかってくる税金
• 贈与税は財産を譲り受けた人が納付する税金

のことです。

 

不動産の相続税評価額はおおよそ実勢価格の70～80％の評価に。

さらに不動産を賃貸に出している場合は借家権の自由に使えない割合を引けるので、さらに相続税評価額を下げることができます。

贈与税も同様に相続税評価額で決まるため、不動産を所有していると、相続税・贈与税ともに節税することができるというわけです。

不動産投資での経費の取り扱い

経費計上できる費用

不動産投資における経費とは、不動産経営で利益を得るために発生する費用のこと。

確定申告時に経費にできるものの項目は以下になります。

• 税金（固定資産税・都市計画税・不動産取得税、印紙税など）
• 保険料（火災保険料、地震保険料）
• 管理委託費用
• 司法書士や税理士への報酬
• 減価償却費
• 修繕費
• 修繕積立金
• ローンの金利部分
• その他（交通費や通信費など、不動産経営の過程で発生した費用のみ）

 

減価償却費は、資産を取得するのにかかった金額を耐用年数の期間、必要経費として計上する手続きのことを言います。

実際に支出がないにも関わらず経費として計上でき、所得を圧縮できるため、節税を考えている人は覚えておきましょう。

経費計上できない費用

一方、以下の費用は経費にできません。

• 個人の税金や保険料
• 私生活の費用
• ローンの元本返済分
• 不動産の売却によって発生した譲渡損
• 土地部分のローン金利

3. 不動産投資で節税をする上での注意点

不動産投資で節税をする上で、覚えておきたい注意点があります。

• 節税目的の不動産投資は失敗しやすいということ
• 節税は物件選びの時から始まっているということ
• 相続時、トラブルになりやすくなるということ

ポイントをしっかり把握して、節税対策として不動産投資をすることを見つめなおしてみましょう。

①節税目的の不動産投資は失敗しやすい

不動産投資で節税するための前提として、不動産経営が赤字である必要があります。

つまり、節税を目的とするのなら儲かってはいけないのです。

本来であれば、黒字は不動産投資家にとっては喜ばしいことなのですが、節税を目的とする場合は話が違ってきます。

また2は、節税の副作用と言うべきリスクでしょう。

今後も不動産投資の規模の拡大を考えているのであれば、節税目的の不動産投資はおすすめできません。

②節税は物件選びの時から始まっている

節税をするためというだけで、不動産投資を始めることはおすすめしません。

不動産投資をする場合は、家賃収入をしっかり得られる物件、つまり賃貸需要のある物件選びが重要です。

 

不動産は所有しているだけで、

• 固定資産税や都市計画税
• 管理費・修繕費

といったコストがかかってきます。

空室になると節税効果以上に出ていく費用の方が多くなってしまっては本末転倒なため、空室が出ないような物件選びが重要なのです。

③相続時、トラブルになりやすくなる

現金ではなく不動産を購入して相続すると、相続税の節税ができますが、デメリットがあることも覚えておきましょう。

不動産は現金とは違い、相続時に簡単に分けることはできません。

大規模修繕を行いたい、売却したいという時に名義人全員の同意がないと行うことができないため、トラブルに発展しやすくなるのです。

4. 不動産投資でどれぐらい節税できる？｜シミュレーションを用いて紹介

不動産投資をしている、給与収入（年収）700万円・年齢30歳・妻1人子1人のサラリーマンを想定して、節税シミュレーションをします。

物件購入価格	4,200万円
ローン金利	3％
想定利回り	4.5％
償却率	0.022％（鉄筋コンクリート造）
家賃収入	189,0000円
不動産取得税	210,000円(1年目のみ）
諸経費	1,260,000円(1年目のみ）
ローン金利（建物）	1,008,000円
固定資産税	119,000円
管理費	283,500円
減価償却費	1,572,480円

上記表の収支で損益通算すると、

-2,562,280円（1年目）/-1,092,280円（2年目～）

• 当初の納税額：-213,793円
• 損益通算後納税額：-506,262円（1年目）/-338,516円（2年目～）

節税額は、292,469円（1年目）/124,723円（2年目～）という結果になりました。

 

上のシミュレーションの通り、不動産投資において節税効果は、経費計上できる項目が多いので1年目に最も高いのです。

5. 不動産投資の節税で失敗してしまったパターン

不動産投資で節税はできるということがお分かりいただけたと思います。

しかしもしあなたが節税を主な目的として不動産投資を始めたら、大きなリスクを背負うことに…。

失敗してしまう理由を解説していきましょう。

不動産投資の所得が増加した

不動産投資をしていて、利益が順調に出ていると節税はできません。

以下の表の通り、所得が大きいほど所得税率は高くなっていきます。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円を超え330万円以下	10％	97,500円
330万円を超え695万円以下	20％	427,500円
695万円を超え900万円以下	23％	636,000円
900万円を超え1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超え	45％	4,796,000円

引用：国税庁HP

区分（1室）マンション投資からスタートして、順調に家賃収入を得ていった結果、不動産所得が仮に5,000万円を超えてしまった場合は、最大税率は45％に。

不動産投資で成功していても、節税には失敗しています。

税金対策を目的とした不動産投資

節税対策を目的として不動産投資を始めた人が陥りがちなのが、

節税はできていても節税額より赤字額の方が大きくなって、最終的に損をしてしまうという失敗です。

こんなことになるんだったら、不動産投資をしなければよかった…ということになりかねません。

税金対策としての不動産投資をしたい場合は、利益を調整したり、経費をできる限り多く計上して所得を圧縮するなどの工夫が必要になるのです。

6. 不動産投資で節税効果を高めるための条件

不動産投資で節税効果を高めるためには、何でもいいから不動産を購入して賃貸に出せばよいというわけではなく、

いくつか手順を踏んで、条件を満たす必要があります。

青色申告による確定申告

不動産投資で節税効果を高めたいのなら、青色申告は必須と言えます。

青色申告というのは、確定申告の種類の一つで、不動産所得を受けている個人事業主ができる申告です。

手間がかかりますが納税額が少なくて済むという申告方法です。

 

申請には事前の届け出が必要ですが、

• 「単式簿記」だと10万円
• 「複式簿記（専門知識や会計ソフトが必要）」だと65万円の控除

を受けることができます。

他にも、

• 赤字を3年間繰り越して収入と相殺できる
• 減価償却を1年で300万円まで一括計上できる（一般的に備品や建物に使った経費は10万以上だと一括計上できない）

など節税メリットが大きいのが青色申告です。

不動産投資規模によっては法人化する

不動産投資用物件を数室、数棟と増やしていくと、所得は増えますが納税額も、最大45％と高額になります。

法人の所得税率は以下の表の通り、最大23.2％（参考：国税庁　NO.5759　法人税の税率）。

不動産投資で一定の所得を得ている場合は、法人化すると節税になるのです。

個人所得の税率が法人の税率を超えるラインを超えた時が、法人化を考えるタイミング。

 

法人化にはさまざまな手続きがあるので、以下の記事でポイントを押さえておいてください。

7. 節税は不動産投資の手段であって目的ではない

不動産投資で得られる節税効果は、一見すると非常に魅力的です。

しかし、いくら節税できても赤字経営をして最終的な手残りがマイナスになってしまっては、不動産投資をする意味がありませんね。

あくまで、不動産は「利益」を目的にするものだということを肝に銘じておきましょう。

 

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