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不動産投資で節税できる税金とは|節税目的で投資する危険性を知ろう!

  • 不動産投資をすれば税金が安くなるって聞いた!!
  • 営業マンが不動産投資をすれば節税になると言っていた

こんなことを聞いて、不動産投資への興味が増したという人は多いのではないでしょうか?

確かに、不動産投資を行うことで節税効果が受けられるというのは嘘ではありません。

 

しかし、まず初めにお伝えしなければいけないことがあります。

節税だけを目的に不動産投資を始めるのは間違いです。

投資するというのは節税効果を抜きにして、あくまで投資から収益を得ることが目的です。

節税を目的に不動産投資をすると失敗リスクが高くなります。

そこで今回は不動産投資での節税のからくりと節税対象になる税金、節税目的で不動産投資をする危険性についてご紹介します。

1. 節税目的で不動産投資をするのは危険だと知っておく

不動産投資には空室リスクや災害リスクなど、さまざまなリスクがあります。

そして、もしあなたが節税を主な目的として不動産投資を始めたら、さらに大きなリスクを背負うことになるのです。

節税目的の不動産投資によるリスク

不動産投資で節税するための前提として、不動産経営が赤字である必要があります。

つまり、節税を目的とするのなら儲かってはいけないのです。

その前提のもとで不動産経営をすることになりますが、その過程で立ち向かうことになるリスクとして挙げられるのは、大きく分けて以下の2つです。

  1. 予想外に不動産経営がうまく行ってしまい、黒字になったことで税金が増える
  2. 赤字経営が続いたことで金融機関からの信用が落ち、新たな借り入れができない

本来であれば、1は不動産投資家にとっては喜ばしいことなのですが、節税を目的とする場合は話が違ってきます。

また2は、節税の副作用と言うべきリスクです。

デッドクロスを理解しておく

そもそも不動産経営が赤字であれば、節税どころではないのでは?と疑問に思う人もいるのではないでしょうか。

ここで言う赤字とは、経営不振による実収支の赤字ではなく、帳簿上の数字だけの赤字です。

そこで、この赤字を計上するにあたってカギを握るのが、実際の支出のない帳簿上の支出である減価償却費と経費として計上できるローンの金利の存在です。

減価償却費とは、不動産の購入費用を購入した年に一括で計上するのではなく、利用可能年数で分割して毎年計上すること。

この減価償却費とローンの金利の2つの経費を活用することでできる、最も大きな節税効果を受けるための条件は以下になります。

  • ローンの返済方式は元利均等型
  • 減価償却は定率法で計算

ローンの金利は経費として計上できるので、元利均等返済にすることでローン返済額に占める金利の割合を増やすことができます。

また、減価償却費の計算方法を最初が最も大きく年が経つごとに一定の割合で減少していく定率法にすることで、当初から減価償却費の割合を最大化することができます。

しかし、この節税効果に浸れる期間には限りがあります。年が経つにつれて、ローン返済額に占める金利の割合は減少し、並行して減価償却費も減少します。つまり、

  • 減価償却費 + ローンの金利 > ローンの元本返済額

となってしまい、この現象をデットクロスと呼びます。

デッドクロスに陥れば、当初の真逆である

  • 実収支は赤字なのに帳簿上は黒字のため税額が多くなる

となり、最悪の場合投資が失敗に終わってしまいます。

このデッドクロスのリスクを理解したうえで、投資計画を立てる必要があります。

関連記事デッドクロス?デットクロス?不動産投資の債務リスク回避策と対処法6選

2017.10.15

不動産はなかなか売れないことを頭にいれておく

「もし上手く行かなかったら売ればいい」という考えは危険です。

不動産を円滑に売却するためには、不動産賃貸事業として利益が出ていることが条件と言えます。

節税を優先するあまり立地条件の悪いエリアで空室を多く抱えているような物件を売却したいと思っても、収益性の高い物件を買いたいと思っている買い手からは避けられてしまい、売却自体できないということも十分に起こり得ます。

また、新築物件の場合は販売促進費などが上乗せされた割増しの価格で購入しているため、売却価格が大幅に安くなってしまいローン返済ができず売却にいたらないという可能性もあるでしょう。

このように、不動産の売却は簡単ではないということを頭に入れておく必要があります。

2. 不動産投資にかかる税金とは?

そもそも、不動産投資にかかる税金にはどんなものがあるのでしょうか?

こちらでは簡単に説明します。

初年度のみにかかる税金

印紙税

印紙税とは、売買や契約などの経済取引の際に作成される文書にかかる流通税です。

不動産の契約時には売買契約書・領収書など、印紙を貼る書類が多くあります。印紙税は不動産価格によって異なり、以下のようになります。

印紙税額表 平成30年3月31日まで

記載された契約金額 税額
1万円以上50万円以下 200円
50万円を超え100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 1,000円
500万円を超え1千万円以下 5,000円
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円
10億円を超え50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円

参考・国税庁HP https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/tebiki/pdf/08.pdf

不動産取得税

売買・贈与で不動産を取得した時、また新築・増築したときに課税される地方税です。標準税率は4%です。

税額=不動産の価格(÷2)×税率

毎年かかる税金

固定資産税

所有している土地建物に課税される税金です。

税額=課税標準額×1.4%

都市計画税

固定資産税と同様に土地と建物に課税される地方税のことです。

賃貸マンションを建てた場合、一定の条件を満たすことで土地の評価額が軽減されます。

税額=課税標準額×0.3%

個人事業税

10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかります。

不動産売却時にかかる税金

譲渡所得税

不動産の売却により生じた所得(利益)に対してかかる税金のことを言います。

税額=課税譲渡所得×譲渡所得税の税率
不動産投資でかかる税金について詳しくはこちらを参考にしてください。

関連記事家賃収入にかかる税金の種類を解説!|節税する為には必要経費の計上が重要

2018.09.10

3. 不動産投資で節税できる税金の種類

不動産投資の利回りをExcelやツールを活用して計算する方法を紹介!

節税の方法は先に述べましたが、不動産投資節税対象になるのは何税でしょう?

答えは所得税・住民税・相続税の3つです。

所得税

所得税は所得金額に対して課税されます。

所得金額が多ければ多いほど税率が上がり、納税額も高くなります。

サラリーマンが副業として不動産投資をした場合は、給与所得と不動産投資による不動産所得を損益通算することが可能です。
※損益通算・・・損失(赤字)の金額を他の黒字所得の金額から控除すること。

つまり、不動産所得が赤字になった場合、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができるのです。

これが節税のカラクリです。

所得税の計算は以下の通り。

税額=課税所得×税率-控除額

※課税所得=総支給額(基本給や残業代なども含めた全ての金額)-非課税手当(通勤手当など)-所得控除

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超え 45% 4,796,000円

国税庁HP  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

所得税についてはこちらの記事をご覧ください。

関連記事家賃収入にかかる所得税の重要な知識と計算方法|不動産投資節税のカラクリ

2018.02.19

確定申告時に経費にできるもの

不動産投資における経費とは、不動産経営で利益を得るために発生する費用を指します。経費の項目は以下になります。

  • 税金(固定資産税・都市計画税、不動産取得税、印紙税など)
  • 保険料(火災保険料、地震保険料)
  • 管理委託費用
  • 司法書士や税理士への報酬
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 修繕積立金
  • ローンの金利
  • その他(交通費や通信費など、不動産経営の過程で発生した費用)

確定申告時に経費にできないもの

一方、以下の費用は不動産投資における経費とは認められていません。

  • 個人の税金や保険料
  • 私生活の費用
  • ローンの元本返済分
  • 不動産の売却によって発生した譲渡損
  • 土地部分のローン金利

所得税の計算方法

不動産所得に課せられる所得税の計算方法(損益通算)は、以下になります。

税額=(課税所得+不動産収入-経費)×税率-控除額

※課税所得に関しては、前項 所得税 を参照

所得税を節税する方法

前項でもご紹介した通り、節税のからくりは損益通算にあります。

副業として不動産経営をしている場合、不動産収支が赤字であればその赤字分を本業の給与所得から差し引くことができ、所得税を抑えることができます。

つまり、年収700万円のサラリーマン大家で不動産経営が-100万円の赤字だった場合、700万円-100万円の600万円に対して所得税が計算されるのです。

しかし、盲点は不動産経営が赤字の場合はローンの金利部分は経費として計上できないこと。

この点は注意が必要です。

住民税

住民税は所得税の納税額をもとに算出されるので、所得税を節税するということは住民税を節税することにもつながるのです。

住民税の計算方法

住民税の計算方法は所得税と非常に似ており、その計算式は以下になります。

税額=所得割額+均等割額

まず所得割額の計算式は以下です。

(課税所得(計算式は 所得税 の項を参照)-所得控除)×税率(都道府県民税4%+市町村民税6%=10%)-調整控除額

所得控除は以下の項目になります。

調整控除は以下になります。

出典:東京都主税局 個人住民税

次に、均等割額は定額であり以下です。

  • 均等割額(東京都の場合) 都民税1,500円 区市町村民税3,500円

住民税を節税する方法

上述のとおり、所得税と住民税の計算方法は非常に似ています。

したがって、節税方法も所得税と同様に赤字の不動産所得と給与所得を損益通算して総所得額を低くすることで、住民税を節税することが可能です。

相続税

亡くなった人の相続財産を相続で受け継ぐ、もしくは遺言によって受け継いだ場合、金額が高いとかかってくる税金のことです。

不動産の相続税評価額は大体実税価格の70~80%の評価になります。

さらに不動産を貸している場合は借家権の自由に使えない割合を引けるので、さらに相続税評価額を下げることができます

相続税の計算方法

相続税の計算方法は、以下になります。

・各法定相続人ごとの税額=各相続人の⓵課税価格の合計-基礎控除額(3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)×②各法定相続人の法定相続分×⓷税率

・税総額=各法定相続人税額の合計

⓵課税価格

相続税を計算するには、まず相続で財産を取得した人ごとに課税価格を以下の計算式で計算します。

出典:国税庁 相続税の計算

②法定相続分

法定相続分は、民法で以下のように定められています。

法定相続人 法定相続分
配偶者と子供 配偶者1/2 子供(2人以上のときは全員で)1/2
配偶者と直系専属 配偶者2/3 直系専属(2人以上のときは全員で)1/3
配偶者と兄弟姉妹 配偶者3/4 兄弟姉妹(2人以上のときは全員で)1/4

⓷税率

相続税の税率は以下になります。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

相続税を節税する方法

相続税を節税するためには、前項でご紹介した課税価格の金額を抑える必要があります。不動産投資の場合は、この課税価格の圧縮が比較的簡単です。その理由として、不動産の評価額は現金の場合と違うことが挙げられます。

  • 現金の評価額

時価

  • 不動産の評価額

<建物> 固定資産税評価額(建築費用の5~6割程度)

※賃貸している場合には、固定資産税評価額×7割

<土地> 路線価方式=路線価×土地の面積 地価の8割程度

※賃貸している場合には、上記から2割控除

※小規模宅地の特例を受けることができれば、さらに上記から5割控除

倍率方式=固定資産税評価額×地区と土地の種類ごとに定められている一定の倍率 地価の7割程度

このように、不動産投資で賃貸経営をすることで、相続税を大きく節税することができるのです。

4. 不動産投資の節税効果はキャッシュフローとのバランスが大事

個人が不動産投資で節税効果を得るための条件は、不動産経営が赤字であることが大前提になります。

そのため、大きく利益が出ている場合では、節税はできないということになります。

しかし、節税を目的とした赤字経営には上述のとおりデッドクロスなどのリスクがあり、結果的に大きな負債を背負うことになってしまう可能性があるのです。

節税のリスクをしっかりと把握した上で、キャッシュフローのバランスを見ることが必要でしょう。

5. 不動産投資をする前に、事前に経費のシミュレーションをしよう!

不動産投資をするにあたって、経費がどれぐらいなのかをシミュレーションしておくことで経営収支の想定ができます。

管理会社の委託費用・修繕積立金の算出

管理会社へ支払う委託費用の相場は、一般的には家賃収入の5%程度と言われています。

また、修繕積立金に関しても同様に家賃収入の5%程度とされており両者は一定です。

物件の規模や種類などの条件によって各管理会社が提示する契約内容が違うため、契約前に双方で確認する必要があります。

損害保険料の算出

損害保険には、火災保険と地震保険があります。

損害保険料は構造や規模など物件の条件によって変わり、物件の購入時に初期費用として保険契約期間分を一括で支払うことになります。

損害保険料の経費計上にあたっては、減価償却費と同様に支払った保険料を契約期間で割った金額を毎年計上することができます。

借入金の利子の算出

借入金の利子の計算方法は以下になります。

借入金の利子(年)=借入金元本残高×金利(%)

利子は借入金の残高に対して定率で計算されるため、初年度が最も高く年々減少していきます。

減価償却費による節税の効果を知る

平成28年度に行われた税制改正により、平成28年4月1日以降に取得した不動産の建物附属設備についての減価償却費の償却方法では、定率法での計算が廃止され定額法のみとなりました。

したがって、建物部分の定率法を用いての多額の減価償却費を計上する方法は絶たれてしまったため、不動産投資で得られる節税効果は薄くなっているのが現状です。

(土地部分に関しては定率法での経費計上が可能です。)

6. 不動産投資で節税効果を得るための方法

一口に節税しよう!といっても何をどうすればできるのか分かりませんよね。

少し手間はかかってもやってみる価値のある方法4つをお伝えします。

青色申告をする

青色申告というのは、確定申告の種類の一つで、不動産所得を受けている個人事業主ができる申告です。

手間がかかりますが納税額が少なくて済むという申告方法です。手間はかかりますが、最大の節税対策になるのではないでしょうか。

申請には事前の届け出が必要ですが

  • 「単式簿記」だと10万円
  • 「複式簿記(専門知識や会計ソフトが必要)」だと65万円の控除

を受けることができます。

他にもメリットがあり、

赤字を3年間繰り越して収入と相殺できる

減価償却を1年で300万円まで一括計上できる(一般的に備品や建物に使った経費は10万以上だと一括計上できない)

など、手間はかかりますがやらない手はない申告。それが青色申告です。

家族を青色事業専従者にする

専従者とは「家族従業員」のこと。

不動産投資をする上での青色事業専従者は簡単に言えば「家族や親族を不動産投資業の従業員にする」こと。

※ここで言う家族は青色申告者と生計を共にしている15歳以上の配偶者や親族のことです。

 

青色事業専従者給与に関する届出書」を提出すると、家族に給与やボーナスを払うことができます。

所得を分散することで税率が低くなり、結果節税になります。

専従者給与には制限はありません。ただ、配偶者控除や扶養控除が受けられなくなる事があるので注意しましょう。

小規模事業共済に加入する

不動産事業を含む個人事業主や小規模法人の役員向けの共済制度です。

事業を廃止または退職時に解約し、積み立てた掛金に応じた「解約手当金」を受け取ることができます。掛金納付期間に応じて最大120%相当額が戻ってくるのが魅力です。

掛金の全額が経費として計上できるので、掛けた分だけ節税できます。

解約時には税金を払うことになりますが、個人事業主の解約手当金は、「退職所得」になるので税負担が大幅に軽くなるのです。

ふるさと納税を活用する

メディアでも頻繁に取り上げられていて身近な存在になりつつあるふるさと納税ですが、実は高い節税効果を持っています。

ふるさと納税とは?

ふるさと納税とは、控除上限額内で地方自治体に寄付ができる制度で、その合計寄付金額から2,000円を引いた金額が所得税と住民税から控除されます。さらには、各自治体から寄付金のお礼品までもらえるという魅力的な制度です。

出典:ふるさとチョイス 控除の仕組み(確定申告の場合)

控除上限額は年収や家族構成によって違い、以下のサイトからシミュレーションが可能です。

参考:ふるさと納税 「ふるさと納税」還付・控除限度額計算シミュレーション

7. 節税を目的とした不動産投資の危険性を知ろう!

不動産投資で得られる節税効果は、一見すると非常に魅力的です。

しかし、節税も目的とした不動産投資にはさまざまなリスクがあります。場合によっては、得られた節税効果以上の負の代償を支払わなければいけなくなる可能性があるのです。

あくまで、不動産は「利益」を目的にするものだということを肝に銘じておきましょう。

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