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不動産投資で青色申告するメリットとは?|申請から手続きまでの流れを解説します

今年も確定申告の季節がやってきました。

不動産投資で一定の所得を得ている場合は義務でしなければいけないもの。

1年間で使った経費を精算し、所得から引いた額によって税額が決定されます。

誰しもが思うのが「できる限り税金を少なくしたい!」というところでしょう。

 

その思いを叶えてくれるのが「青色申告」。

うまく使えば控除を受けられたり、より多くの経費を計上できるようになったりと多くのメリットがあるんですよ。

今回は不動産投資においての青色申告のメリットや申請の流れについて解説します。

これから確定申告をする大家さんだけでなく今後不動産投資を始めようと思っている人にも必見の内容となっているのでぜひご覧ください!

 

1. 不動産投資では青色申告すべき!5つのメリット

不動産所得がある、あるいはこれから不動産投資をしようと関心のある方にお得な確定申告があります。

確定申告の1種である「青色申告」です。

この記事では、青色申告の5つのメリットを中心にわかりやすく解説します。

①青色申告特別控除|最高65万円の特別控除を受けられる

そもそも「青色申告」とは、一定水準の記帳をして、その記帳に基づいて正しい申告をする人については、所得金額の計算などについて有利な取り扱いが受けられる制度のことです。

その一つが不動産事業を経営する青色申告者で、

一般的には複式簿記(正規の簿記)で記帳し、貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付して法で定められた期間内(今年は2月18日から3月15日まで)に提出すると、控除が受けられるというものです。

控除額は最高65万円となっていますが、

  • 事業規模がアパートでは10室未満
  • 一軒家では5棟未満の小規模

で10万円が控除でき、この場合簡易帳簿でかまいません。

②青色申告事業専従者給与|親族への給料が経費にできる

青色申告者と生計を同じくする配偶者や親族のうち、15歳以上で青色申告者の事業にもっぱら従事している人に支払った給与は、事前に提出された届出書に記載された金額の範囲内で必要経費に算入することができます。

ただしアルバイトや日雇いではだめです。

必要経費は課税対象となる所得を計算する上で収入から差し引かれるので、その分納税額が少なくなります(節税できるということです!)。

③赤字を繰り越しできる

第3に不動産事業で赤字(純損失)が生じた場合、その損失額を翌年以後3年間にわたって繰り越して各年分の所得金額から控除できることです。

また前年も青色申告している場合は、赤字額の繰り越しに代えて前年に繰り戻して前年分の所得税還付を受けることもできます。

④少額減価償却資産の特例が受けられる

不動産投資で赤字(課税対象とならない)の原因となるのが、実際のお金の支出を伴わない計算上の費用である「減価償却費」ですが、その計算はいささか面倒です。

しかし青色申告の場合、30万円未満の資産であれば、毎年減価償却にせずに取得した年に全額を経費にすることが可能。

経費が増えればその分課税対象額は少なくなりますし、手間も省けます。

⑤貸し倒れ損失を経費にできる

事業に貸し倒れのリスクはつきものです。

青色申告では売掛金、貸付金などの貸し倒れによる損失見込み額として、年末時の貸金の帳簿価額合計額の5.5%以下を貸し倒れ引当金勘定に繰り入れると必要経費として認められます。

ただし、必要経費に算入された金額の基礎となった貸金は一括評価を行う帳簿価額の合計額から除かれることに注意する必要があります。

2. 不動産投資の青色申告にデメリットはある?

不動産投資で青色申告するメリットは確認できました。

では、デメリットはないのでしょうか?

①帳簿が複式簿記で手間がかかる

実はその1つが、

  • 「青色申告申請書」の事前届け出
  • 「正規の簿記」による記帳
  • 必要書類の保管
  • 受けられる優遇措置

に必要なさまざまな条件の確認などの手間がかかること。

とくに専門知識のない者に取って厄介なのは、「正規の簿記」として認められるために必要な発生主義に基づく「複式簿記」で記帳することでしょう。

1つの取引について記帳が1回で済む現金主義に比べて慣れていないと面倒なのは事実です。

青色申告に使えるソフトやクラウドサービスを利用しよう

従来は税務と会計の専門家である税理士に相談するのが一般的でした。

当然ながら有料ですが、必ずあなたの役に立つはずですので利用してみるのも1つの手でしょう。

 

最近は、毎回の取引を入力すると自動で記帳してくれる会計ソフトがあり、取引が多い場合は重宝されています。

クラウド申告ソフトを扱う業者もありますので、興味のある方は調べてみてください。

関連記事アパート経営・大家さんに必須の会計ソフト8選|帳簿のつけ方を簡単解説

2018.07.06

②必要書類の保管期間が長い

青色申告のデメリットの2つ目は、白色申告(一般的な確定申告方式)に比べて必要書類の種類と保管期間が長いことです(白色申告は5年のものがあるが、青色申告は7年がほとんど)。

青色申告に必要な書類だけでなく、他の大事な書類もしっかりとした場所に保管しておきましょう。

3. 青色申告するにはどうすればいい?申請から提出までの流れ

それでは続いて、青色申告の実際の手続きについて解説しましょう。

以下の5つのステップで行います。

①申請|青色申告承認申請書を提出する

青色申告するには、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の所かつ税務署長に提出する必要があります。

青色事業専従者給与も申請が必要なので注意

青色申告のメリットとして説明した専従者給与を必要経費として算入しようとするには、別途「青色事業専従者に関する届出書」をその年の3月15日までに提出する必要があります。

②確定申告用の提出書類を準備する

青色申告に必要な書類は、まず「確定申告書B」と「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」です。

税務署だけでなく、最寄りの市役所・区役所に用意されています。

これに

  • 源泉徴収票
  • 不動産売買契約書
  • 売渡証書
  • 譲渡対価証明書
  • 管理費や修繕積立金がわかる書面
  • 家賃送金明細書
  • 賃貸借契約書
  • 投資用ローン明細書
  • 不動産取得税納付書

を添付しなければならないので、あらかじめ関係先から入手し準備しておく必要があります。

③所得税青色申告決算書(不動産所得用)を作成する

所得税青色申告決算書の書き方

所得税青色申告決算書は、事業の純利益(または純損失)を記録する「損益計算書」と、資本と負債の記録である「貸借対照表」の2部から構成されています。

まず純利益の求め方ですが、不動産賃貸料などの収入金額から必要経費を差し引き、さらに専従者給与を差し引くことで「青色申告控除前の所得金額」を求めることができます。

ここからさらに65万円ないし、10万円の青色申告特別控除を差し引きます。

資産として計上すべきは、現金・預金・手形・有価証券などです。

他方負債は借入金・未払金・保証金・敷金であり、この合計額と資産との差額が資本となります。

④確定申告書Bを作成する

確定申告書Bの書き方

確定申告書Bは、第1表と第2表に分かれています。

第1表は、

  1. 住所氏名
  2. 収入金額所得金額
  3. 所得から差し引かれる金額
  4. 税金の計算
  5. 延納の届出
  6. 還付される税金の受取場所

があります。

第2表は基本的に第1表の細目ですが、

第1表にはないものとして事業専従者に関する事項と、家族に16歳未満の扶養親族がいる場合や事業税が発生する場合のための住民税・事業税に関する事項が別にあります。

【注意】青色申告で経費にできるもの

不動産収入に対する課税対象所得を求めるための税青色申告決算書に、あらかじめ記載されている経費は

租税公課・損害保険料・修繕費・減価償却費・借入金利子・地代家賃・給料賃金です。

その他の経費として

荷造運賃・事業運営に必要な水道光熱費・旅費交通費・通信費・広告宣伝費・接待交際費・消耗品費・福利厚生費・外注工費などが必要経費として申告できます。

 

当然のことながら、最終的な納税額を求める確定申告書Bでは、白色申告と同様、所得から差し引かれる金額(控除額)を計算する必要があります。

控除できるのは、社会保険料・生命保険料・地震保険料・寄付金・配偶者・扶養親族などです。

注意しなければならないのは、妻や親族を青色申告事業専従者給与支給者に計上している場合は配偶者控除や扶養控除の対象にできないことです。

また基礎控除の38万円を忘れないようにしましょう。

⑤税務署へ提出する

申告書が完成すると、住民票のある住所地が納税地となり、その所轄税務署に提出することになります。

所轄税務署については、国税庁HP(http://www.nta.go.jp/)で調べてください。

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2019.01.28

4. 不動産投資での青色申告はメリットが多い!積極的に利用しよう

不動産投資での青色申告のメリットは多く、手間がかかる以外のデメリットはありません。

したがって積極的に利用すべきでありますが、申告先が税務署なので厳密性が求められます。

それは未経験者にとっては荷が重く、専門家であるプロの力を借りることが一番でしょう。

不動産投資に関しては、MIRAIMOが経験豊富。

まずはメールまたはLINE、お電話で相談されてはいかがでしょうか。きっと納得のいく答えが用意されているはずです。
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