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不動産投資のキャッシュフローをそれで正しく理解しているつもり?みるべき数字はここだった!

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不動産投資は、運や勘だけでは運用できません。基本となる「キャッシュフロー(お金の流れ)」を理解することが大切になります。

なぜなら、不動産投資は購入・賃貸運用・売却、いずれも相手がいて成立します。
株式投資と違い、一方的にひとりの意思によって取引を成立することはできません。
不動産投資で、安定した不動産運用を行うには安定したキャッシュフローが必要です。

キャッシュフローとは、収入と支出によって生み出される利益です。投資の場合、いかに手元に現金を増やすことができるかが大切になりますので、キャッシュフローを適切に予測しながら運用を進めていくことになります。

今回は、不動産投資キャッシュフローについてわかりやすく説明したいと思います。

不動産投資におけるキャッシュフローを理解する

キャッシュフローとは、ビジネスにおいて入ったお金から経費等で支払ったお金を差し引き、手元に残るお金のことをいいます。

不動産投資の場合、地主や企業の代表ではない限りローン(融資)を組んで運用することになります。
そのため、返済日に必ず決まったお金を準備し、返済を滞りなく行わなければなりません。

不動産投資キャッシュフローは、次のように計算します。

「賃料による売り上げ−経費(維持・管理費)=返済に当てるお金」

これらが安定的に稼働するように、物件を選んでいきます。

例えば、木造アパートの場合減価償却は10年と設定されています。そのため、10年目以降は賃料は低空飛行をはじめ返済額の方が重くなっていきます。こうした将来に賃料の傾向も念頭に入れながら投資を進めていきましょう。

中古不動産の場合、途中でリノベーションをしたりデザイン性を高くすることで、築年数が経過していても賃料を高く設定し入居が決まることがあります。

リノベーション等も消費税値上げや物価が高騰するタイミング等、コストを安く押さえようとアンテナを張っておくことが大切です。

塵も積もれば山となるという諺の通り、投資はコスト感覚が大切になります。徐々にアンテナを高くすると、個人投資家でも比較的具材等を安く得られるようになります。

不動産投資のキャッシュフロー計算式 

満室時家賃収入-(銀行返済・金利+固都税+管理費+空室家賃)=想定収益総額

となります。

慣れない言葉が並んでいますので、以下でわかりやすく説明しましょう。

計算式の詳細

不動産投資で使用される用語を説明します。

銀行返済・金利

銀行返済とは、銀行から借り入れをして返済をする月々の返済額のことを指します。

金利とは、銀行が融資を実行する際に設定する金利のことです。

金利は毎年半年に一度見直しされ、経済の成り行きにより上がったり下がったりします。

借りるタイミングにより、収益が変わるため借り入れ時は金利動向の情報収集をして決定しましょう。

固都税(固定資産税・都市計画税)

固定資産税・都市計画税とは、不動産を所有する人に毎年請求される税金です。

  • 固定資産税:市町村に納める地方税
  • 都市計画税:区画整理などに使われる地方税。金額は、エリアや建物のグレードや用途によって変わりますので、購入前に必ず売主に確認をしましょう。

管理費

管理費には2つの意味があります。

ひとつはマンションの一室を収益不動産として運用した場合、管理組合に支払う管理費・修繕積立金のことを指します。

ふたつ目は、一戸建てを収益不動産として運用した場合、不動産会社に管理を依頼する委託費用のことを指します。

空室家賃

空室家賃とは、借り手がつかず空室になる間の自己資金で補填する家賃のことを指します。

不動産投資を始める前にあらかじめリスクヘッジをしておく家賃です。(通常6か月分を準備)

これらを準備しておかないと、いざ不動産投資を始めた際、自己資金を切り崩して運用をすることになります。

空室にいつ借り手がつくかは、タイミングやご縁も影響します。

空室は家賃を準備して初めて、不動産投資のスタートラインに立つことになります。安定運用を目指すなら、必ず抑えたいポイントです。

実際に計算してみる

区分マンションの場合

  • 家賃収入21万円
  • 運営経費2.3万円
  • ローン返済額9万円
  • 税金3万円

収益(キャッシュフロー)6.7万円=家賃収入21万円-(運営経費2.3万円+ローン返済額9万円+税金3万円)

税金は、4年に一度見直しがあります。

定期的に確認をするよう習慣付けましょう。

アパート1棟10部屋の場合

  • 家賃収入6万円×10
  • 運営経費50万円
  • ローン返済額100万円
  • 税金20万円

収益(キャッシュフロー)430万円=家賃収入600万円-(運営経費50万円+ローン返済額100万円+税金20万円)

その他運営には、

  • 火災保険
  • 防火システム

などがかかります。

また、外壁修繕など大型出費(大規模修繕)が入る年もあります。

経費に変動があるので、この点は計画的に予算を組みましょう。

マンション一棟(30部屋)

  • 家賃収入10万円×30
  • 運営経費200万円
  • ローン返済額400万円
  • 税金50万円

収益(キャッシュフロー)50万円=家賃収入600万円-(運営経費200万円+ローン返済額400万円+税金50万円)

運用経費の負担が大きくなります。

理由は、エレベーターの定期メンテナンスや外観の清掃、OAシステムの管理などアパート運営よりも多くの業者や人に依頼をすることが増えるためです。

不動産は、「管理」が大切だと言われます。他の不動産と見比べた際、管理がしっかりしている不動産の方が借り手にも選ばれ、賃料の安定につながります。

不動産の管理とは、人間でいうなら肌のお手入れに似ています。
マメにお手入れをしている女性の方が、美しく好評であるように、管理がマメなマンションの方が、買い手や借り手から好評というわけです。

お手入れに安い化粧品を使うか、それとも一流ブランドを使うかで肌のコンディションが大きく変わることを実感したことがありませんか?

一見、同じように見えますが、使っているものとマメさで大きな違いが出るのは想像に容易いでしょう。

一棟マンションはまさにそういった管理が求められます。

賃料にも影響をするので、不動産投資キャッシュフローが安定し、実績がついたらこうした大型の不動産投資にチャレンジするといいでしょう。

自己資金を増やし、借り入れを減らす目標を立てていきましょう。ここまでくれば、一生大家として暮らしていくことができます。

キャッシュフローの計算からわかること

キャッシュフローの計算からわかるように不動産投資で大切なのは、「現金をいかに手元に残せるようにするか」です。返済に追われては、精神的に辛く長く運用をするモチベーションが削がれてしまうでしょう。

キャッシュフローをよくするには、以下の3つです。

  • 金利が低い銀行から融資を受けられるようにすること
  • 賃料を高く設定できる好条件が揃った物件を選ぶこと
  • 多くの人に好かれる空間にし空室期間を減らすこと

返済と税金、諸経費を意識し、現金をコントロールしましょう。「思わぬ失費だった!」ということは起きないよう、綿密に計画を立てて運用しましょう。

自己資金比率が大きく左右する

資本比率が大きいほど、

  • 金利優遇を受けやすい
  • 返済期間が短い
  • 借り入れ金額を減らせる

という条件を整えることができます。

注目すべきは「実質利回り」

実質利回りとは、

実質利回りの計算方式

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

と計算します。

通常、販売図面に掲載されているのは「表面利回り」という「想定賃料」で試算された利回りです。

不動産投資で大切なのは、キャッシュフローです。
そのキャッシュフローを現実的な数字で計算するために、実際の賃料で計算をする「実質賃料」で試算した「実質利回り」が運営する際ポイントとなります。

購入を検討する際、「実質利回り」で試算したのち検討をしましょう。

表面利回りで判断すると、「知らなかった!」という予想外のリスクを持つことになります。

利回りは必ずしも高いものを選ぶ必要はありません。安定した収益を生み出す不動産は、意外と目立った利回りではありません。

不動産投資のキャッシュフローはシンプルに現金に着目!

不動産投資キャッシュフローは、難しいことを考えるのではなく「手元に残る現金」に着目しましょう。

方法としては、下記のようなことを実践するとよいでしょう。

  • 経費についてはコストパフォーマンスがいいものを選ぶこと
  • 空室率を避けるものを選ぶ
  • 税金は期初に想定をし、あらかじめ対策を打っておく

※費用はかかりますが、自身で調べるよりも税理士にアドバイスをもらうと効率的です。

コストパフォーマンスについては費用を安くするだけではなく、

「長く住んでもらうために」=「空室を避けるために」

「使い勝手がいいものを選ぶ」=「コストパフォーマンスがいいものを選ぶ」

「設備投資を定期的に行う」=「効率的な節税」

というように、決してケチケチするだけではないことも念頭に入れておきましょう。

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