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アパート経営の修繕費を理解して空室ゼロに!|資本的支出と3種類の修繕費

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あなたは投資家。所有しているアパートがだんだんボロボロになってきたとき・・・

「ボロボロのままでもいいんじゃないですか?」

「お金かかるし・・・」

だめです

あなたが住む側だったとして、ボロボロのアパートに住みたいと思いますか?

アパート投資では木造や鉄骨造りが多く劣化しやすく、更に一棟経営では全て自分の所有物。他の人に任せっぱなしもNGです。
アパート経営において設備の修繕は必要不可欠なものです。

 

また確定申告時には「修繕費」と「資本的支出」を分けて考えなければいけません。

ここでは「修繕費」と「資本的支出」がいかなるものか・アパート経営の修繕費について徹底解説していきます。最後までお付き合いいただけたら光栄です。

1. 修繕費とは

修繕費というのは固定資産の修復・保守点検(メンテナンス)したときに不動産所得における必要経費として費用計上できる項目です。ちなみに消費税もつきます。

※収益的支出とも言います。

金額が20万円未満のもので、約3年以内に繰り返されるような修繕に使われる費用です。

この後説明する「資本的支出」とは計上が異なるので区別して考えなければいけません。

1-1. 資本的支出とは

資本的支出とはモノの耐用年数を伸ばしたり、資産価値の増加を見込める支出のことを言います。

修繕費と逆で、金額が20万円以上のもので3年を超えて不定期的に行われるものは、資産の価値が上がったとみなされ、「新たな固定資産」として処理されるので「資産計上」として扱われます。

なので耐用年数にわたって「減価償却費」として費用に計上することができます。

関連記事不動産投資における減価償却の仕組み大全|耐用年数表付き

2017.08.31

固定資産の機能維持のための支出である修繕費(収益的支出)と区別しなければいけないものに
固定資産の価値を高めるための支出である資本的支出があります。

つまり、

  • ただ直すだけ(原状回復)
  • そのモノの価値が高まったか(新たな機能が追加されたか)

いずれかで計上が変わってきます。

1-2. アパート経営に修繕はなぜ必要?

アパート経営は、やはり収益を上げるためにするものですよね。

ではなぜ修繕する必要があるのでしょうか?

「お金もかかるし、放置して、壊れたら直せばいいんじゃない?」

と思う人もいるかもしれません。しかし、細かい修繕を怠っていると後々更に大きな修繕が必要になる場合もあります。結局コストが増えてしまうことだってあり得るのです。

また、見た目が汚いアパートは入居者付けがしづらくなるだけではなく、現入居者からの苦情にもつながります。

あなたが住む側になったとして、ボロボロになっても直してくれない、トラブルがあっても対応してくれない物件に住みたいですか?

結果泣く泣く家賃を下げるぐらいなら、こまめに必要な修繕をしてより長く、より高い家賃収入を得たほうが良いと思いませんか?

管理委託している場合も、自己管理をしている場合も、

必要に応じた修繕を加えることはアパート経営を成功させる一歩となります。

できるなら自身で物件に足を運ぶ、無理なら業者に頼むなどして修繕が必要かどうか見分けましょう。

常に入居者目線で修繕を加えていくことが重要です。

2. フローチャートで解説|アパート経営における修繕費とは

上で修繕費と資本的支出があるとお伝えしましたが、何がどう違うのでしょうか?

確定申告で費用計上するものを間違えてしまうと追加で料金がかかってしまい、払う税金が多くなってしまうので注意が必要です。

  • 確定申告していたものを期限を超えて修正するとき納める額が本来より少ない場合は「過少申告加算税」がかかり、法定申告期限を過ぎて納めたときは「延滞税」がかかるので費用計上は慎重に行わなければいけません。

2-1. 収益的支出・資本的支出のフローチャート

アパート経営の修繕費を理解して出費を抑える方法|フローチャート付き上図のように単純に劣化したものを取り換えたり、修理修繕をしたら収益的支出(修繕費)です。

アパートの資本的支出に関しては、

非常階段を取り付ける⇒新しい機能を付加する
事務所用だった物件を居住用にリフォーム⇒用途変更
壁をモルタルからタイルに⇒耐久性UP

という風にいずれも「資本的価値」が増加しています。

このように物理的な価値や利便性を高めるような修繕が資本的支出になります。

ただ、原状回復でもあって放っておくより耐用年数が伸びるなど価値が増加する部分もあり、どちらか区別がつかない場合もあります。

以下のフローチャートを参考にしてみてください。
アパート経営の修繕費を理解して出費を抑える方法|フローチャート付き

2-2. 修繕費はオーナー・入居者どちらが負担するの?

では、修繕費はオーナー側が負担しなければいけないのでしょうか?

基本的に修繕費をどちらが払うかの決定権はオーナー側にあります。修繕費・修繕積立費の設定も自由です。

しかし、修繕費の値段設定が以上に高かったり、修繕費を節約しようと入居者対応を怠ると、確実に空室が増えて結果赤字です。

いくら決定権があっても対応のいかんによって空室リスクが高まります。

入居者からお金をいただく以上、相応の住環境・サービスを提供して、気持ちよく住み続けてもらったらお互いに気持ちがいいですし利益も生まれます。

誠実な対応を心掛けるのが得策です。

退去時の原状回復費について

ただし、退去時の原状回復費に関してはトラブルが多いので

入居者が普通に生活していた場合の経年劣化は請求できない

故意に破損されたものに関しては入居者負担

引用:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」についてhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

などとガイドラインが定められています。

最初に敷金として徴収しておいて、その中から修繕・リフォーム代を賄うということもできますね。

3. アパート経営の修繕費3種類|どんな修繕があるの?

アパート経営における修繕費は

  • 大規模修繕費用
  • 修繕予防費用
  • 小規模修繕費用

に分けることができます。

ここでは各項目ごとの修繕箇所・相場をお伝えしていきます。

3-1. 大規模修繕費用

アパート経営の修繕費を理解して出費を抑える方法|フローチャート付き

アパートは木造が多いので、細かな補修(3-3. 小規模修繕費用)を繰り返しても、アパートを綺麗で安全な状態に保ちたいなら、10年〜15年に一回は大規模な修繕が必要となります。

大規模修繕に該当するものは

  • シロアリの駆除
  • 配管修理(給排水など)
  • 雨漏り修理
  • 屋根やベランダの防水工事
  • 外壁工事
  • 給湯器・エアコン・給水ポンプ交換

などです。

修繕をしないと黒ずみが目立ち、綺麗な状態とは言えなくなるかもしれませんが、修繕費を積み立てずとも家賃をかなり下げるなどすれば、空室リスクは低くなるかもしれません。

アパートで主に修繕した方がいい箇所は雨漏り予防のための屋上防水と外壁塗装です。
広さによって費用は変わりますが、目安として大体の相場が

屋上・屋根の防水工事 外壁工事 給水ポンプ交換 給湯器交換
1㎡あたり約1万円 1㎡あたり1~3万円 70〜150万円 モノにより5〜24万円

となります。

他にも故障があればエアコンや給湯器の交換など、突如大きな修繕費が出ていくこともあるので、「長期修繕計画」をたて、余裕をもって修繕費を積み立てておくことが重要です。

大規模修繕費用の捻出について

リフォームローンを使用する手もあります。しかし利子を考えると積み立てておくのがオススメです。

家賃収入の5%は毎月積み立てておくと安心です。

3-2. 修繕予防費用

老朽化を防ぐために必要な修繕に

  • 屋上防水(場合によっては大規模修繕にも分類)
  • シロアリ検査
  • 外壁の状態チェック

などがあります。

普段からこまめな修繕をしておくと大規模修繕をする間隔を延ばしたり、費用を低く抑えたりすることができます。

建物のひび割れを見たり、シロアリ駆除の下見のみだったら費用がかからないこともあります。
そこで問題が見つかったら適材適所で修繕をしましょう。

3-3. 小規模修繕費用

日ごろからできる細かな修繕費です。外観や共用部分の状態をチェックして、アパートを常に綺麗な状態に保ちましょう。

アパートの近くに住んでいれば、自分で掃除に行ったり、雑草を抜きに行ったりすることも可能です。

他にも入居者のクレーム対応をきちんと行うことで、空室が出た際の原状回復費や日数を低く抑えることができます。少し手間はかかりますが、結果節約になったりもします。

退去時にかかる修繕費用

入居者が退去すると、次の入居者のために部屋の中をクリーニング・修繕します。

クリーニング以外に主に修理が必要な箇所は

  • 壁紙・フローリングの張り替え
  • (和室がある場合)障子・襖・網戸の張り替え
  • 畳の張り替え

です。故意の汚損や破損は入居者に請求することもできますが、基本的には敷金の中から大家負担で賄うものです。

以下が修繕を業者に頼んだ場合の床の張り替え相場です。

(障子や襖・網戸張り替えは自身で行うと1万円以内で抑えることができます。)

クッションフロア フローリング カーペット 畳(新品にする)
6畳で5万円前後 6畳で9〜10万円 6畳で5~7万円 6畳で7〜8万円
(表替え・裏返しだけなら1枚4,000円程度)

4. アパートの修繕費に関してのトラブルや注意点

主にトラブルになりやすい時が

  • あなたが中古アパートを購入する時
  • 入居者が部屋から退去する時

です。どのような注意点があるのか見てみましょう。

4-1. 中古アパート購入時は「修繕履歴」をよく見る

まず、アパートを購入する前に、不動産会社の担当者に「修繕履歴」を記録したものを見せてもらいましょう。

  1. 修繕箇所
  2. 修繕時期

以上2点を把握することで「どのぐらいでどこの修繕が必要になるか」を予測・計算して物件の対費用効果を考えて購入することができます。

(給排水設備の修繕がかなり前だからそろそろ交換時期だな…など)

場所によっては先述通り100万円以上かかる部分も。

修繕履歴がなかったり、濁される場合はそのアパート購入は考えたほうが良さそうです。

4-2. 入居者トラブルにならないために重要な「契約書」

基本的に、退去時の原状回復に際してはトラブルが多いため、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを定めています。

Q&Aや過去の争点から見る解決方法などが書いてあり、参考にすることがあります。

これに準拠してルールを定め、全て契約書・重要事項説明書で入居時に説明しましょう。(不動産会社と打ち合わせの上説明してもらいましょう)

お互いが言った・言わない/した・してないの相違をなくすことがトラブルを防ぐコツです。

退去時にはガイドライン内にある「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト(例):WORD形式」を使ってチェックするのも有効です。

入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト(例)

入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト(例)より抜粋

5. 修繕費・維持費を抑える方法

修繕は必要というものの、できるだけ抑えたい費用ですよね。そこで、アパート経営で修繕費を極力抑えるコツをお伝えします。

5-1. 毎月や隔月でこまめな修繕をする

一度に大きな出費がないようにこまめなメンテナンスを毎月のキャッシュフローから工面するように心がけましょう。3-3で同様の説明はしましたが、小規模修繕費用の使い方によっては空室リスクに大きく影響します。

  • ポストの故障
  • 共用部のガラスのひび、汚れ
  • 電球切れ

などは入居者が意外や気にして見ている部分です。

外観の汚れや掃除が行き届いていないことで入居希望を取りやめるケースは多いのです。

5-2. 保険に加入する

アパート経営・不動産投資全般に言えることですが、いくら適切に丁寧な建物管理をしていても避けられないものがあります。

地震・火災・台風などの天災により、建物が損壊することもあります。

火災保険は地震に対応していないので、地震保険にも加入しましょう。

「とりあえず火災保険だけで」と入らない人も多いですが、大きな地震があったときは必ず修繕費が発生します。

サービスの充実した保険に加入しましょう。結果維持費を抑えることができます。 

5-3. プロのコンサルタントに相談する

安い業者に頼んで修繕をすると、また修繕をしなければならないなどのトラブルもあります。
プロのコンサルタントに相談し、法外な値段を請求してくる悪徳業者の選別をしてもらいましょう。

6. アパート経営の修繕費と資本的支出の違いを理解しておこう

アパート経営においての修繕費がただ単にモノを元の状態に直すことで、

資本的支出が直すだけではなく、そのモノの価値を高めることであることがお判りいただけたでしょうか?

修繕費だと思って確定申告で経費計上したら資本的支出だった・・・
アパート経営において資本的支出と修繕費(収益的支出)を分けて経費計上することは非常に大切なことです。

  • こまめな修繕を行う
  • 修繕費を積み立てる
  • 10数年に一回は大規模修繕を行う

以上のことをして、空室リスクを防ぎながら効率よく収益を得たいですね。

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