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最短!高額!中古マンション売却の取り扱い説明書|あなたのマンション今いくら?

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今回は、ミライモ君が中古マンションを最も最適な方法で最短!最高額!を実現した売却の仕方をまとめました。このお話は誰にでもできることで、難しいことではありません。

私のマンション築古なんだけど売れる?

僕のマンションと同じ物件が売りに出てるんだけど買い手は見つかりにくいのかなぁ?

よくある買い手や仲介業者とのトラブルってなに?」そんなお悩みも解決できます。

では、さっそく中古マンション売却の流れからみていきましょう。

ミライモ君のマンション概要
築年数 10年
間取り 2LDK
立地 東京23区内某人気エリア
周辺環境 小学校・大型スーパー・病院・公園
交通環境 JR・地下鉄
ローンの残債 あり

1 ミライモ君は最初にWEBで体験談とブログを調べた!

ミライモ君に限らず、理想の売却益を手元に残した人は以下の行動を起こしています。

体験談とブログからわかる事

体験談とブログには、十人十色の売却エピソードがあります。

相場より300万円損をした人もいれば、700万円得をした人。その違いがどこにあるのか、実際に売却を経験した人から成功ポイントを知れるメリットがあります。

※中古マンション売却に関する体験談をまとめた記事があります。WEBの検索上位にある為、読んでおくとお得になる情報があります。

関連記事中古マンション売却の体験談から成功と失敗のポイントを3つ考えてみた

2017.09.26

自分のマンションの相場を調べた

一括査定を依頼する前に、自分のマンションがいくらで売りに出せるのか調べました。ここで注意したいのが、あくまでも相場を知る事ができるだけと言う事です。

買い手が見つかり契約を済ませた時点でのマンション価格は、成約価格となります。更に言えば、売却益から諸経費と税金を差し引いた金額が手元に残るお金です。

ミライモ君:「じゃぁなんで相場を知る必要があるの?」3つの理由があります。

相場は、仲介業者を選定するうえで1つの指標になります。売り出し価格が高すぎても買い手が見つかりにくいですし、安すぎても損をします。その為、相場を把握しておく事で売り出し価格を決めやすくなります。

中古マンションの相場は、経済の動向などによって変化します。不動産価格が下がっている時は売り時と言えません。その為、過去の周辺相場がどのような動きをしたかも、大切な指標となります。

中古マンションに定価はありません。その為、自分のマンションがどのくらいの値段がつくのかを知る事ができます。

一括査定をお願いした

一括査定は大変便利です。画像と共に仕組みを理解しましょう。

ミライモ君のマンションは比較的売りやすいマンションです。その為、3800万円の売り出し価格でも問題ありません。ただ、最短で損をせずに売却する事を重視していた為、にこにこ不動産に決めました。

※一括査定を依頼した後、より正確なマンションの評価額を知りたい場合は訪問査定をお願いしましょう。査定について詳しく知りたい人は、こちらの記事をご覧ください。

関連記事中古マンション売却の査定で高く売りたい!業者が見る10要素

2017.09.28

概要:あなたのマンションにはどんな価値があるのか?業者が見る査定ポイントもまとめてあります。

買取と売却で比較してみた

ミライモ君は売却を急いではいません。しかし、売却にかかる平均期間が3ヵ月~5ヵ月と言われている間に売りたいと言う思いはありました。そこで検索していると、売り方には2つある事を知りました。

  • レインズに登録し買い手を見つける売却方法
  • 業者に買取ってもらう売却方法

買取りに向いている人は、売却期間にタイムリミットがある・転勤ですぐに引っ越しをしたい・家族が亡くなった・離婚をした・売却では買い手が見つからないボロ物件など、複雑な状況にあるケースが多いです。

その為、一般的には相場に近い状態で損をせず売却したい場合、買取りは向いていません。

買取りをお考えの人はこちらへ

関連記事買取のメリット・デメリット|中古マンションの販売方法と手続きの流れとは!?

2017.10.05

概要:買取にも2種類あります。「即時買取」と「買取保証」の仕組みをみておきましょう。

ローンが残っていても売却できるかを調べた

相場よりも安い金額であれば、以下の方法で売却できます。

任意売却をわかりやすく説明

債務者(あなた)と債権者(銀行)の間に仲介業者が入り、3者が納得の行く価格で取引を成立させます。競売に比べて、任意売却は裁判所が介入しないため融通の利く手続き方法となります。

手続きをおこなえるタイミングは、住宅ローンの滞納が約3~5ケ月続いた辺りです。この時期になると、債権者(銀行から「期限の利益の喪失」という書面が届きます。

一括弁済が不可能な場合、競売にかけられてしまう競売の開札日前日までに任意売却の手続きをおこないましょう。残ったローンの残金は、一括か分割で支払います。

任意売却に必要な費用
面談を含む相談料
専任媒介契約費用
物件の査定や債権者との交渉に掛かる費用
物件の販売に掛かる費用
仲介手数料
抵当権の抹消費用
差押え解除費用
滞納管理費用
修繕積立金や管理費など

これらの費用は、売却代金から差し引かれる事になります。任意売却のリスクとして、以下の事に注意しましょう。

住宅ローンの支払いが困難になった人は、信用情報機関に登録されます。登録されると、約5~6年程度は新たなローンを組めません。

競売

債権者(銀行)が裁判所に申し立て、その不動産を最低売却価格以上最高値で落札します。

競売開始通知書が届いてから退去までに、通常約1年の期間が与えられます。基本的に、競売物件は市場価格の3割程安くなります。

競売を申し立てる費用
申し立て費用・印紙
差し押さえの登記費用
予納金

※この費用は、落札された費用から差し引かれます。

強制執行手続きに必要な費用
強制執行申立時予納金
催告時:執行補助者日当
催告時:カギ解錠費用
断行時:執行補助者日当
断行時:カギ交換費用
断行時:家財道具等・撤去費用

競売物件はなかなか売れません。その為、競売にかけられてしまう前に任意売却の手続きをおこなっておきましょう。

2 ミライモ君が業者選定で注意したポイント!

ミライモ君は業者を選んだ後、自分のマンションを安心して預ける為に以下の事に気をつけました。よくある3つのポイントをみていきましょう。

媒介契約について

契約には、3つあります。メリット・デメリットをみていきましょう。

一般媒介:複数の業者へ売り出しを依頼できます。
専任媒介:特定の業者以外に売り出しする事ができません。契約期間は3ヵ月以内です。
専属専任媒介:特定の業者以外に売り出しする事ができません。買い手が見つかっている場合に有効です。
専任媒介を指定する売主が多いです。ただ、契約期間内に買い手が見つからない場合は契約を見直しましょう。

共有名義の場合

媒介契約書の署名・押印は全員で行い、契約前に行なわれる重要事項説明も共有名義の所有者が全員で聞く、または代表者が代理人として手続きを代行する。(この場合は委任状が必要)

どちらの場合も、所有者全員の本人確認書類が必要です。

媒介の種類 メリット デメリット
一般媒介 ・買主を見つけてくれた仲介会社にだけ、仲介手数料を
支払えばOK
・自らが買主を見つけ、取引ができる
・複数の仲介会社へ依頼できる
解約がいつでも可能
・レインズへの登録義務が無い
・売主への報告義務が無い
・販売意欲の無い担当にあたる
専任媒介 ・特定の仲介会社が意欲をもち買主を探してくれる
・レインズへの登録義務がある
・売主への報告義務がある
・自らが買主を見つけ、取引ができる
解約はいつでも可能
ただし、営業活動費用を請求される場合あり
・3ヵ月間は他の仲介会社と契約を結べない
専属専任媒介 ・レインズへの登録義務がある
・売主への報告義務がある
・特定の仲介会社が意欲をもち買主を探してくれる
・解約がいつでも可能
ただし、営業活動費用を請求される場合あり
・3ヵ月間は他の仲介会社と契約を結べない
・自らが買主を見つけ取引ができない

業者の販売力について

マンションをどのような方法で売りに出すかが重要となります。例えば、「築古物件でも周辺環境がいいので相場に近い状態で売ってみせます!」「うちはどんな物件でも成約数が多い為、広告力抜群です!」などの戦略がある業者は強いです。

また、「大手か中小企業どちらを選ぶべき?」と言う疑問に関しては、どちらにも一括査定を依頼しましょう。

関連記事【地域別】中古マンション売却の業者を選ぶ基準とは!?4種類の特徴を解説

2017.10.08

概要:不動産会社には売却や買取に強い業者と、そうでない業者があります。業者選びに大切な事はこの記事をみていきましょう。

両手仲介について

物件の囲い込みと言う専門用語を聞いた事はありますか?

両手仲介は売主と買主の両方から仲介手数料を頂く事ができるため、物件の問い合わせがあっても取り扱ってないと返答する事があるようです。

ミライモ君:「そんな事あっていいの?」

いいえ。よくありません。海外では禁止されていますが、日本では禁止されていません。

3 ミライモ君はここでつまずいた!買い手の購入意欲が沸く内覧方法とは?

内覧はとても大切です!実際に買主と対面する機会に、自分のマンションをどうアピールできるかは、売主としての自覚をもち接する事です。

リフォームやハウスクリーニングは必要?

リフォームをするかは個人差があります。理由として、買主が購入後に理想通りの住まいにしたいと言う思いがあるからです。

また、売主がリフォームをするとそれなりの費用がかかります。
ミライモ君:「ならハウスクリーニングは必要?

必要です。特にタバコを吸っていたので壁の汚れが気になる・ペットを飼っていたので臭いが染みついているなどは引き渡しまでに綺麗にしておきましょう。

周辺環境やマンションの管理などはメモをしておく事

買主はある程度の購入条件をクリアしているため、あなたのマンションを見に来ています。後は、部屋の中を見て周辺環境などに納得がいけば契約したい!と言う思いです。

主に、以下の内容を聞かれます。

  • 周辺に幼稚園や学校はあるのか
  • スーパー・コンビニ・飲食店などは充実しているか
  • 病院は何ヶ所あるのか
  • 交通機関は便利なのか
  • マンションの管理はきちんとおこなわれているか

また、買主とのトラブルを避けるためにも以下の事例をみておきましょう。

関連記事中古マンション売却は強気な売主が損をする?事例付きでポイントを解説!

2017.10.06

概要:買い手側から見たこんな売主からは買いたくない!と言う事例と共に売主としての基本的な流れを説明しています。

4 トラブルを避けるために売主のミライモ君と買主で契約の規約を決めたよ!

売主と買主には銀行から借り入れをしてマンションを購入している人が多いです。そのため、抵当権を外すためにローンの残金を一括で支払う必要があります。

あなたのマンションを登記移転するには、2つの方法があります。

・抵当権抹消登記:住宅ローンが残っているマンションには抵当権が銀行にあるため、決済時に一括で完済し抹消します。(費用は売主負担

・所有権移転登記:移転は持ち主が誰になっているのか、公的に確実にしておくため必要です。
費用は買主負担

また、買主側もローンが通るか審査をする期間が必要となり、以下の特約が設けられています。

売買契約をキャンセルする場合、3つの事が主な理由として出てきます。

買主がローンの審査に落ちた場合
住宅ローン特約によって契約を解除する事ができます。その際、手付金は全額戻ってきます。
※この住宅ローン特約は、法律で義務付けられているものではありません。設定するか否かは、売主と買主で決めましょう。

何らかの理由でマンション購入を辞めたい場合
手付解除金によるキャンセルが可能です。契約後に支払う前払金(だいたいの相場は売買代金の5~10%程度)を放棄する事で契約を無かった事にします。また、売主側からの手付解除は2倍支払う事となります。
※手付解除ができなくなる時期は、買主から残りの売買代金を受け取った、または登記を移転した場合無効です。

無条件で解約できる場合
売主側の新居が購入できない、買主側の住居が売却できない場合、無条件でペナルティ無しの解約が可能です。

流れとしては以下の手順となります。

5 最短で売却する為に、契約に必要な書類を用意したよ!

契約には、約3時間程かかります。契約内容は、以下の手順でおこないます。

  1. 売買契約書への署名捺印
  2. 手付金の受領
  3. 仲介手数料半額の支払い、または決済時にまとめて支払う場合あり
売却を依頼する際に必要な書類
登記事項証明書
売買契約書
重要事項説明書
図面や設備の仕様書など
固定資産税納税通知書
管理費・修繕積立金などの書類
マンションの規約

~必要書類の説明~

登記事項証明書:法務局に行き取得しましょう。あなたのマンションに関する情報が書かれたものです。ミライモ君は忙しい為、仲介業者へお願いしました。

売買契約書:マンションを購入した際に締結された契約書です。物件の状況や特約などについて確認する為に必要です。

重要事項説明書:マンションを購入した際に頂く資料です。あなたのマンションに告知事項がないか等を確認する為に必要です。

図面や設備の仕様書など:人気のある間取りや設備環境だと、仲介業者もマンションが売りやすくなるため提出が必要です。

固定資産税納税通知書:移転登記に必要となる登録免許税を算出する際と、マンションに関する固定資産税の費用を知るために必要な書類です。

管理費・修繕積立金などの書類:マンションにはいくらの維持費がかかるのかを知るために必要な書類です。

マンションの規約:ピアノは大丈夫か?ペットは飼ってもいいのか?などの規約を知るために必要な書類です。

引き渡しの際に必要な書類
本人確認書類
実印
印鑑証明書(3ヶ月以内に発行したもの)
住民票(3ヶ月以内に発行したもの)※売却する中古マンションと本人の住所が違う場合
銀行口座の通帳
ローン残高証明書
登記済権利書
建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など

~買主に渡す書類~

登記済権利書:物件を購入すると法務局から「このマンションの所有者はあなたです」と言う権利書をもらいます。移転登記をする事で、その権利が買主に移ったことを証明します。

建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など:マンションが建築基準法に満たした物件である事を証明する書類です。建築設計図書などの書類は、将来物件をリフォームする際に必要となる書類です。

共有名義の場合

夫婦で購入した、相続した場合などは、通常の売却より手続きが複雑です。全員分の身分証などを集めて話を進めていくか、代表者を1人決めて委任状を使い代理人にするかの2択になります。

6 ミライモ君が売却にかかった税金と諸費用は?

売却には、以下の流れで税金と諸費用がかかります。

中古マンション売却において、諸経費と税金を差し引いても売却益が手元に残る人は少ないです。ただ、どのようなマンションを売り何年保有していたか?賃貸用だったのか居住用なのか?十人十色の売却エピソードがある中で、税金の支払い方法は様々です。

控除や特例などもある為、売却損をしたくない人はこちらを読むべきです。

関連記事中古マンション売却にかかる税金や手数料はいくら?実は戻って来る諸費用

2017.10.08

概要:事例と共に、様々な税金の支払い方法をわかりやすく説明しています。

7 引き渡しや売却後に気をつけたい危険負担と瑕疵担保責任とは?

危険負担をわかりやすく説明

引き渡しまでに災害から起こる損害があった場合は、危険負担と言い「引き渡しまでに起こった損害は買主負担」「引き渡し前に起こった損害は売主負担」となります。

ただ、隣の家から火災が起こり巻き添えになった場合、損害賠償請求はできません。その為、引き渡しまでは必ず火災保険に加入しておきましょう。

瑕疵担保責任をわかりやすく説明

マンションを引き渡し後、買主からクレームやトラブルの連絡があった場合瑕疵担保責任に問われます。
買取の場合は瑕疵担保責任を負う事はありません。

特に多いのが雨漏りや給排水設備などのトラブルです。責任を負う期間は、一般的に2ヶ月~3ヶ月、最長6ヶ月の期間を設定する事となります。

8 今のマンションを高額で売りたい人へ まとめ

今は売り時なの?」皆さんが気になる悩み断トツ1位だと思います。それと同時に、買い替えをする人は買い時も気になりますよね。

現在の不動産市況は良くも悪くも、買い手と売り手どちらにも有利な状況です。しかし、売り時のタイミングを間違えるとマンションを高値で売れなくなるばかりか、1年先まで買い手が見つからない事も。

そんなリスクを背負う前に、今できる事が何なのか明確にしておきましょう。法人の場合はどのような支払い方法なのかも把握しておきたい人はこちらをご覧下さい。

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