不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

中古マンションの売却の流れと成功するために抑えておきたい7つのポイントを解説!

中古マンションの売却で大切なことは、前もって売却の流れを知ることです。

そしてその流れに応じた対策を講じることで売却の成功に近づくことができます。

「仲介業者に任せておけばよい」という意識ではいけません。

 

そこで、今回は売却に成功するために必要な流れの各段階のポイント、それぞれの注意点や対策をご紹介しましょう。

また、中古マンション売却に欠かせない一括査定サイトについても記載しておきます。

中古マンションを希望する価格で売却するためには、最低限の知識や利用できるツールを知っていなければならないのです。

決して難しい内容ではなく、知っているか知らないかの違いに過ぎません。

Index

1. 中古マンション売却の流れを知ろう

 

中古マンションを売却するためには、流れを知ることから始めましょう。

①マンションの売却情報を調べる

何ごともまずは情報収集から始めることが大切。

中古マンションの売却でも同じです。

不動産会社に相談する前に不動産ポータルサイトなどで、売却したい物件の周辺相場をチェックして、おおよその相場感をつかんでおいてください。

②売却に必要な書類を集める

スムーズに売却を進めるためには、あらかじめ身分証明書・実印・権利証などの必要な書類を集めておきましょう。

マンションであれば、管理規約・修繕積立金や管理費についての書類もそろえる必要があります。

③複数社にマンションの一括査定を依頼する

仲介を依頼する不動産会社は、インターネットの不動産一括査定サイトを利用して探してください。

複数の業者に査定を依頼できるので、効率的に業者を比較することができます。

業者選びは売却のポイントです。

④不動産会社と契約を結ぶ

仲介を依頼する際は、媒介契約を結ぶことになります。

「専任媒介契約」であれば、他の業者に重ねて仲介を依頼することはできないのですが、熱心に仕事をしてくれるので信頼できる業者であればおすすめです。

媒介契約の種類とは

「媒介契約」は全部で3種類。

メリットデメリットを比べながら自分に合った契約を結びましょう。

媒介の種類 メリット デメリット
一般媒介
  • 買主を見つけてくれた仲介会社にだけ、仲介手数料を支払えばOK
  • 自らが買主を見つけ、取引ができる
  • 複数の仲介会社へ依頼できる
  • 解約がいつでも可能
  • レインズへの登録義務が無い
  • 売主への報告義務が無い
  • 販売意欲のない担当にあたる可能性も
専任媒介
  • 特定の仲介会社が意欲をもち買主を探してくれる
  • レインズへの登録義務がある
  • 売主への報告義務がある
  • 自らが買主を見つけ、取引ができる
  • 解約はいつでも可能
    (ただし、営業活動費用を請求される場合あり)
  • 3ヵ月間は他の仲介会社と契約を結べない
専属専任媒介
  • レインズへの登録義務がある
  • 売主への報告義務がある
  • 特定の仲介会社が意欲をもち買主を探してくれる
  • 解約がいつでも可能
    (ただし、営業活動費用を請求される場合あり)
  • 3ヵ月間は他の仲介会社と契約を結べない
  • 自らが買主を見つけ取引ができない

⑤売却する価格を決める

売却価格を決めるためには、仲介業者と相談することになりますが、相手に丸投げではいけません。

自分自身で、あらかじめ周辺相場を確認し、交渉の際には適正な売却希望価格を提示することが大切です。

⑥売却を開始する

売却を開始すると、購入希望者が下見を希望するのが一般的です。

取引では第一印象が大切なので、下見時には清掃などの準備が欠かせません。

買主は「お客さま」なので対応にも気をつけてください。

⑦売却価格や条件の値段交渉をする

購入希望があれば購入申込書が届きます。

値引きを要求されているなら値段交渉が必要になります。

あらかじめ仲介業者に売却価格の最低額を伝えておけば交渉がスムーズに進むでしょう。

⑧売価契約と引き渡しをおこなう

売主と買主が条件に合意すれば、売買契約が成立します。

代金の支払と物件の引渡しを済ませれば取引は完了です。

なお、銀行ローンが残っている物件であれば、ローン残高の清算と抵当権の抹消手続きが必要になります。

2. マンションの売却成功させるために押さえておきたい7つのポイント

マンション売却の成功に欠かせないポイントをご紹介しましょう。

ポイント1:周辺の価格相場を知る

売りたいマンションと立地や築年数が同じような物件が、いくらくらいで売れているかを調べておきましょう。

周辺の価格相場と査定額の両者を知ることで、適正な売却価格を設定することが可能です。

ポイント2:質の良い仲介業者を選ぶ

売却を成功させるためには、仲介業者の良し悪しがポイントだといわれます。

必ずしも大手が質の高い業者だとは限りません。

地域密着型の業者のほうが周辺事情に詳しい場合もあるからです。

質の良い仲介業者を見極めるポイントとしては、質問などへの対応の早い担当者であることが最低条件といえます。

ポイント3:売却する物件の良い点や悪い点を明確にしておく

売りたい物件の良い点や悪い点を確認しておきましょう。

セールスポイントを強調することで売却がスムーズに進みます。

また、悪い点も明らかにしてください。

隠して売ると、後日クレーム対応が必要になるからです。

ポイント4:内覧に応じる、常にキレイに保つ

物件を売却するためには内覧がポイントになります。

内見の打診があった際にいつでも応じられるように、日ごろから清掃や消臭をしておきましょう。

買主を招待するという意識を持てば大丈夫です。

ポイント5:マンションの査定方法を知っておく

査定価格は、相場を基準にして「このくらいの値段であれば売れるだろう」という価格と業者の経験などが関係してきます。

したがって、業者に同じような物件の売却実績があれば高値が期待できます。

ただし、高ければよいのではなく根拠を確認することが大切です。

ポイント6:物件を売却するタイミングの見極めが重要

中古マンションの売却では、タイミングを見極めることが重要になります。

長く売れ残ってしまうと「何か問題があるかもしれない」と判断され、適正価格よりも安く売ることにもなりかねません。

仲介業者と値下げのタイミングを相談しておきましょう。

ポイント7:なかなか売却できない場合は不動産会社の変更を検討する

長期間売却できなければ、不動産会社の変更を検討してもよいでしょう。

一般的に媒介契約は3カ月更新なので、更新時期を目安にしてください。

3. 中古マンション売却時の注意点

マンションを売却する時には、押さえておかないといけない注意点があります。

マンション売却により住み替えが必要となる場合

住み替えの場合には、現在のマンションの売却が先か、新しいマンションの購入が先かを決めなければなりません。

売却先行であれば仮住まいが必要になり、購入先行であれば売り急ぎにより売却価格が安くなる恐れがあります。

ローンの残債が有る場合は売却が可能か?

ローンの残債が有っても売却はできますが、売却代金や貯蓄で残債を清算し、抵当権を抹消しなければなりません。

あらかじめ、銀行と相談しておきましょう。

投資用の売却と入居用の売却方法は違うと知っておく

一般的に入居用マンションは過去の取引事例から査定する「取引事例比較法」で査定するのですが、

投資用マンションは収益を得るという観点から「収益還元法」で査定します。

収益還元法とは、想定される賃料・利回りから物件価格を算出する査定方法。

売却の際には査定方法も押さえておきましょう。

事故物件を売却する場合には注意が必要

自殺があったなどの「事故物件」の場合、基本的には購入希望者に対して告知しなければなりません。

しかし告知不要のケースもあるので、売買実績のある不動産会社に相談することをおすすめします。

再建築不可物件の売却には注意が必要

建築した時点では合法だったのに法改正のため違法建築になってしまった建物の場合、建築基準法により現在では再建築ができません。

再建築不可物件であれば不動産会社の「買取」を検討することで売却の可能性が拡がるかもしれません。

リフォームして売却するのは必ず良いわけではない

費用を投じてリフォームしても、その費用を売却代金に上乗せできるとは限りません。

買主は、せっかくリフォームするのであれば自分好みにしたいでしょう。

リフォームを検討している買主であれば「きれい」よりも「安い」にメリットがあるのです。

関連記事中古マンション売却時の7つの注意点とは?|準備から引き渡しまでの流れを解説

2019.02.18

4. マンション売却で必要となる諸費用

マンション売却には、どのような費用が必要になるのでしょうか?

マンション売却により必要となる手数料の種類

不動産会社への仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は売買価格により上限額が定められています。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下 売却代金×5%(消費税を加算)
200万円超400万円以下 売却代金×4%+2万円(消費税を加算)
400万円超 売却代金×3%+6万円(消費税を加算)

抵当権抹消による司法書士費用

売却する物件に銀行ローンの残債が有れば、残額を清算して抵当権を抹消することになります。

抹消登記のための司法書士への報酬が2万円程度必要でしょう。

ローン残債の残りの金額の支払いと繰り上げ返済手数料

ローンの残債を清算する時には、残額だけではなく繰上げ返済手数料が必要になります。

金融機関により異なりますが5,000円程度です。

マンション売却で場合により必要になる費用

必ず必要となる税金

売買契約書に印紙を貼ることで印紙税を納めることになります。

印紙税の額は売買金額により異なり、たとえば「売買金額が1,000万円を超え5,000万円以下であれば2万円」になるのです。

マンション売却時に利益が出た場合にのみに必要となる税金

マンション売却で利益を得れば、譲渡所得税・住民税を支払わなければなりません。

「売却価格-(取得費+売却費用)」の計算で「譲渡所得」を求め、譲渡所得税率(15%or30%)・住民税率(5%or9%)をそれぞれ掛けて算出します。

マンション売却による利益がでた場合確定申告が必要

マンション売却で利益を得れば確定申告をすることになります。また、売却により損失が生じたときにも確定申告してください。

事業所得や給与所得との損益通算により節税できる可能性があります。

5. マンション売却にかかる期間について

マンションを売却する際は、おおよその売却期間を知っていないと値下げのタイミングもわかりません。

一般的に売却期間は、3~6カ月くらいになるといわれます。したがって、3カ月程度は様子を見ることをおすすめします。

3カ月経過しても売れない場合には、価格の見直しが必要でしょう。

関連記事中古マンション売却にかかる平均期間は?|早期売却を目指すのに大切なことを解説

2019.02.20

6. マンションの一括査定におすすめのサイト3選を紹介

複数の業者に査定を依頼するなら不動産一括査定がおすすめです。

3位:LIFULL HOME’S

日本最大級の不動産・住宅情報サイトであり、全国に1,715社の提携企業を有しサービス利用者は476万人です。

運営は「不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)」が定めるルールに従った正確な不動産情報を提供しています。

サイト:LIFULL HOME’S

2位:イエイ

登録している不動産会社の数が1,700社以上と日本最大級の提携数であり、利用者数も400万人を超える実績です。

10年を超える運営実績により、クレームの多い不動産会社は契約を解除するシステムで運用されています。

サイト:イエイ

1位:HOME4U

NTTグループが運営する国内初の不動産一括査定サイトです。

その規模も最大級で、売却査定数は累計で35万件にのぼります

。運営実績18年の経験から独自の審査基準を設け厳選された1,300社の提携企業が登録しています。

サイト:HOME4U

関連記事中古マンションの売却を一括査定できるおすすめサイトを紹介!|売却の流れや注意ポイントを解説!

2019.02.19

7. 中古マンションの売却を成功させるには計画性と良い不動産会社を選ぼう

中古マンションを売却するためには、あらかじめ売却の流れを知り計画的におこなわなければなりません。

また、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる仲介業者を選択することもポイントです。

中古マンションの売却や買い増しについて検討されているのであれば、ASIS(株)の個人相談や無料セミナーにご参加ください。

プロに相談することが、売却成功の近道です。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門