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中古マンション売却の流れを詳しく解説!良い不動産会社を見極める方法とは?

中古マンションの売却には、準備から売却までの流れやポイントを押さえておく必要があります。

高額な売買となるため、細かく情報収集をしておかなくてはいけません。

売却までの流れと同様に大切なのが、不動産会社の見極め方。

スムーズに売却するためには、良い不動産会社を選ぶことが大切です。

中古マンション売却までの流れや、注意すべきポイントをご紹介します。

Index

1. 中古マンション売却の流れ

中古マンション売却の流れ

中古マンションの売却には、事前準備から不動産会社選び、契約など多くの段階を踏んで売却が完了します。

しかし、最初にポイントを押さえておけば、初めての売却でも難しいことではありません。

売却までの流れを覚えておきましょう。

①売却前の準備を行う

中古マンションの売却には、事前準備が一番大切。

理想の金額やスムーズに売却できるように、不動産会社に頼り切りではなく、ポイントを押さえて準備しましょう。

事前に売却の情報を得る

中古マンションの売却をするということは、「このくらいで売りたいな」という希望がある方が多いと思います。

その希望額が、現実と大きくかけ離れている場合には売却が難しいですが、反対にもっと高く売れる可能性も。

 

調べ方は簡単で、インターネットでよくある不動産ポータルサイトで検索してみるだけです。

売却物件のあるエリア内で、間取りや面積の類似物件で相場がわかります。

特に駅からの距離や、階数などにも注目してみるとより具体的に情報を得ることができるでしょう。

売却に必要な書類を揃える

マンション売却をスムーズに進めるためには、必要書類の準備がスタートです。

実際に必要となるのは、不動産会社を決めてからになりますが、書類の手配に時間が掛かる場合もあるため早めに準備しておくと良いでしょう。

必要になるシーンに合わせて、確認しておくと安心です。

売却契約時の必要書類
  1. 登記簿謄本または登記事項証明書
  2. 媒介契約書
  3. 登記済権利証または登記識別情報
  4. 固定資産税通知書および固定資産税評価証明書
  5. マンションの管理規約、使用細則など
  6. マンションの管理費や修繕費など維持費に関する書類
  7. 身分証明書
  8. 実印
  9. 印鑑証明書
  10. 住民票(共有者全員分、3ヶ月以内のもの)
引き渡し時の必要書類
  1. 銀行口座通帳(振込先)
  2. 住宅ローン残高証明書
確定申告時の必要書類
  1. 源泉徴収票
  2. 売買契約書
  3. 購入時の契約書
  4. 仲介手数料や印紙代の領収書
  5. 住宅ローン残高証明書
  6. 特別控除利用時に限り除票住民票

②複数の不動産会社に一括査定する

マンションを少しでも高く売るには、不動産会社選びが重要なポイント。

但し、会社数が多すぎてどこを選んだら良いのかが難しいです。

そこでひとつの基準となるのが、複数の不動産会社に査定が依頼できる「一括査定サイト」があります。

多くのケースは物件情報を入力し、そのまま回答を待つだけという簡単なもの。

査定価格はあくまで参考価格

少しでも高く評価してくれる不動産会社にお願いしたいですが、注意点もあります。

この査定価格は必ず売れる価格ではないため、参考価格と思っておきましょう。

相場から外れた高い金額を回答してくる会社は、信憑性に欠けるため注意が必要です。

 

MIRAIMOおすすめの査定サイトはこちらから👇

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社が決まったら、次は不動産会社との契約です。

契約方法はいくつかありますが、通常は「一般媒介契約」が多いでしょう。

 

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約が結べる方法であり、早く売却できる可能性が広がります。

付き合いや信頼のある不動産会社がある場合には、一社のみしか契約できない「専任媒介契約」でも良いでしょう。

関連記事媒介契約は3種類|それぞれの特徴とメリット・デメリットを詳しく説明

2018.07.07

④売却する価格を決める

事前の情報収集で調べたエリアの相場価格と、自分が売りたい希望価格である程度現実的な価格を決めます

あまり高い設定の場合、反響が少なく長期間売れない物件になる可能性が。

徐々に値下げていく方法もありますが、物件を探している人からすると長期間売れ残っているイメージとなり、良い方法とは言えません。

スタート価格は重要なので、慎重に決めるようにしましょう。

⑤売却を開始する

売却が始まると同時に、内覧の準備が必要です。

空き物件の場合には、必要なリフォームを終えて綺麗な状態にしておきます。

居住中の場合には、掃除はもちろんニオイにも注意しましょう。

第一印象が悪いと、せっかく良い物件でも買う気持ちに影響が出てしまいます。

住みやすく気持ちの良い空間を、イメージしてもらえるように心掛けましょう。

⑥売却する価格条件の交渉に対応する

中古マンションの売却には、多少なりとも価格や条件交渉が入ると思っておきましょう。

購入希望者からの要望に添えるかどうか、的確な回答ができるようにします。

同時に改修箇所の負担に関する詳細、引き渡しの時期も刷り合わせておくと良いでしょう。

このタイミングで、購入希望者には住宅ローンの仮審査をしてもらっておくとスムーズです。

⑦売買契約を結ぶ

購入申込書が届き、実際の契約に進みます。

細かな条件を刷り合わせ、双方に問題がなければ売買契約を結びます。

但し、購入希望者がなんらかの理由で住宅ローンの審査がおりなかった場合、こちらの契約はできなくなります。

⑧物件の引き渡しを行う

最終項目は物件の引き渡しです。

住宅ローンの解約や抵当権抹消手続きを完了させ、居住中の場合には引っ越しや退去手続きを行います。

トラブルの元とならないために、最後まで綺麗に引き渡しができるよう気をつけましょう。

2. マンションの売却にかかる期間

マンションの売却にかかる期間

これまでご紹介してきた、中古マンションの売却までの流れでもわかるように、多くの項目と過程を経て初めて売却完了となります。

居住中の場合には、売れるタイミングを判断して、次の物件購入や引越し時期を想定しなくてはいけません。

マンションの売却にかかる期間を頭に入れ、計画を立てておくと安心です。

物件にもよるが半年は期間を見ておくべき

事前準備や不動産会社を決めるだけでも1ヶ月程度かかる可能性があります。

その次に不動産会社との契約もあるため、売却開始前にもそれなりの時間が必要です。

購入希望者がスムーズに見つかり、契約や引き渡しまでうまくいったとしても半年程度は見ておいた方が良いでしょう。

マンション売却には必ず計画を立てる

中古マンションの売却は、人生の中でも大きな出来事になります。

特に居住中で売却する場合には、自身が次に引っ越さなくてはいけませんし、しっかりとした計画が必要です。

そのあたりの予算も含めて、計画をしてから売却を開始しましょう。

関連記事中古マンション売却にかかる平均期間は8か月|より早く売却する方法を解説

2020.01.04

3. 良い不動産会社を見極める4つのポイント

良い不動産会社を見極める5つのポイント

中古マンションの売却をスムーズに進めるためには、不動産会社選びが大切です。

しかし、初めて売却する場合には、何が良い不動産会社なのか見極めるのが難しい方も多くいます。

5つのポイントを覚えて、不動産会社を見極めましょう。

①不動産会社の免許番号があるか確認する

不動産会社の基本とも言える、宅地建物取引業の免許があるか確認しましょう。

不動産会社によって異なりますが、国土交通省や都道府県庁から免許が発行されます。

免許番号には、(〇)と数字の記載がありますが、この数字は4年毎の更新回数が表記され、数字が大きいほど長く営業している会社と判断できるのです。

②マンションの売買に実績があるか確認する

不動産会社には、得意不得意のジャンルがあり、マンションの売買が得意な会社が良いでしょう。

ホームページや店舗構えが、マンションの販売に力を入れているかがポイントです。

自身がマンションを購入する側に立って、問い合わせてみたい会社を選びましょう。

③査定額の根拠を出せる会社を選ぶ

物件の査定をお願いすると、高い金額を提示して期待を持たせてくる会社もあります。

売却を開始してもその価格では反響がなく、値下げばかり進めてくるといった話も少なくありません。

この査定金額になった納得できる理由や、マイナス要素まで解説してくれる不動産会社は信頼できるといって良いでしょう。

④売却するマンションの地域に強い不動産会社を選ぶ

中古マンションの売却は地域性が強いため、そのエリアの販売に強い不動産会社を選ぶこともポイントです。

マンションを購入する人は、ある程度エリアを絞るため、そのエリアで物件数の取り扱いが多い不動産会社に問い合わせることが多いでしょう。

関連記事マンション売却におすすめの不動産会社ランキングTOP3|不動産会社を選ぶポイント8つも紹介

2019.12.28

4. マンション売却時にかかる諸費用

マンション売却時にかかる諸費用

中古マンションを売却するには、諸費用が必要になります。

掛かる費用を把握していないと、思ったよりお金が残らなかったということになり兼ねません。

マンション売却時の重要なポイントです。

売却時に必要になる費用

マンションを売却する際に必要な諸費用はひとつだけでなく、複数の項目があります。

どの項目がいくらくらいの費用となるか覚えておきましょう。

仲介手数料

中古マンションを売却するには、不動産仲介業者が必要になります。

仲介手数料は売買が成立して初めて発生する費用のため、売却完了できなかった場合には掛かりません。

仲介手数料は物件価格によって異なり、「物件価格×3%+6万円」という計算式が最大値となります。

あくまでも最大値の計算式であり、もっと少ない額でもよければ、場合によっては仲介手数料無料を謳ってキャンペーンをしている場合もあります。

登記費用

登記費用とは、物件の所有者が変わることで、法的に必要な手続き代です。

抵当権抹消登記、住所変更登記、手続き代行といった費用を負担しなくてはいけません。

専門的な手続きとなるため、基本的には司法書士に代行します。

費用は1万円~3万円となることが多いでしょう。

印紙税

印紙税とは、売買契約の際に必要な印紙に掛かる税金で、物件価格に合わせて変動します。

  • 1,000万~5,000万円以下・・・20,000円
  • 5,000万~1億円以下・・・60,000円
  • 1億~5億円以下・・・100,000円

ローンがある場合:一括繰上返済手数料

中古マンションの売買が完了するには、住宅ローンを完済しなくてはいけません。

そのため一括で残債を繰り越し返済するので、手数料が発生します。

ローンの司法書士費用(抵当権抹消費用)

こちらも登記と同じく専門的な手続きとなるため、司法書士に依頼をします。

司法書士を依頼する相場は、10,000~15,000円程度が多い傾向です。

売却した翌年にかかる費用

売却した際の諸費用だけでなく、翌年に掛かる費用も忘れてはいけません。

中古マンションを売却した際の、利益額が大きい人程注意が必要です。

譲渡所得税

中古マンションを売却した翌年には、その利益に対して発生する「譲渡所得税」が掛かります。

譲渡所得=売却価格-(所得費用+売却費用)」といった計算式で譲渡所得税が発生。

住民税

住民税は年収によって計算されるため、中古マンションの売却で収益がでると、

その分年収が上がったということになるので、必然的に住民税にも繋がってきます。

税金対策についても把握しておこう

たくさん費用が掛かってしまい、売却するメリットが少ないと思ってしまいますが、条件が合えば節税できる方法もあります。

「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「買い替えの特例」があり、節税の特徴に合わせて売却をする計画も大切です。

売却をして利益が出なかった場合には、税金はもちろん掛かりません。

関連記事不動産売却時にかかる手数料や費用の相場と計算方法について解説!

2019.12.25

5. マンション売却時に押さえておきたいポイント

マンション売却時に押さえておきたいポイント

マンションを売却するには、押さえておきたいポイントがいくつかあります。

ポイントを活かして、マンション売却を成功させましょう。

売却理由は明確にしておく

マンションはなにかしらの理由があって、売却に至ります。

その売却理由は、「手狭になった」「仕事の関係」「引っ越し先が決まった」などさまざまな理由があるでしょう。

このような売却理由が明確だと、購入者も安心できます。

必ず売却期間に余裕をもっておこなう

マンションは高額の買い物であるため、そう簡単にすぐ売れるものでもありません。

焦ってしまってすぐ値下げを行ってしまうと、売却成功とは言えません。

売却期間に余裕をもって進めましょう。

瑕疵担保責任について把握しておく

引き渡し後のトラブル回避のためにも、瑕疵担保責任をしっかりと把握しておくことは大切です。

建物に欠陥があった場合には、売り主が負担をしなくてはいけません。

気持ちの良い取引をするためにも、しっかりと理解しておくべきです。

万が一の欠陥補償に備えて、瑕疵担保責任保険の加入も検討しましょう。

物件の販売図面を用意する

物件の販売図面は、売却の販促を掛ける際に欠かせないポイントです。

広いバルコニーやトランクルームがある場合には、集客のカギとなるためアピールできます。

早めに準備して、売却開始をスムーズにしましょう。

売却する時期を見極める

不動産市場は、人が動くタイミングが売りやすい時期とされています。

少しでも効率良くスムーズに売却するためにも、このようなデータも活用しましょう。

マンションが売却しやすい時期を知っておく

主に新年度や人事異動の時期が多く、3月~9月あたりがマンション売却に良いタイミングでしょう。

また金利の動向を見て、売却のタイミングを見ることも大切です。

内覧の準備はしっかりしておく

内覧で購入が決まるか決まらないかの、大勝負だと思ってください。

内覧に来る以上は、立地や価格など検討の余地があるということ。

良い印象をあたえるためにも、最低限の準備が必要です。

内覧時は清潔に保つ

第一印象はとても大事であり、清潔に保つことが最低限の準備です。

汚らしく片付いていない部屋は、綺麗に見えず空間も広く見えません。

内覧の重要性が高いことを覚えておきましょう。

アピールポイントを用意しておく

内覧の際には、家のアピールポイントを伝えることができるよう準備すると良いです。

マンションは高額なので、何もしなくても売れる程簡単ではありません。

良いポイントをしっかりとアピールして、内覧者に伝えましょう。

物件のターゲットは明確にしておく

物件のターゲットをある程度絞っておくことも大切です。

ファミリー向けなのか、DINKS(共働きで意識的に子供を持たない夫婦)向けなのか、シングル向けなのかによって内覧の時の対応や空間づくりも違います。

売却する際の最低価格を決めておく

売却する時には、ズルズルと販売しないためにも最低価格を決めておきましょう。

最低価格がないと、売却の切り替え時がわかりません。

売却前に決めておきましょう。

不動産会社に販売状況をこまめに確認する

売却が開始されたら、不動産会社に任せっぱなしは良くありません。

問い合わせなどの反響を確認するためにも、不動産会社に状況をこまめに確認しましょう。

価格設定なども早めに調整することができます。

重要事項の説明内容を把握しておく

契約を交わす時には、重要事項説明書というものがあります。

重要事項の説明内容を事前に確認し、調整が必要な場合には早めに動くようにしましょう。

6. マンションがどうしても売却できない時の対処法

マンションがどうしても売却できない時の対処法

マンションは、売却すれば必ず売れるものではありません。

売れない状態が続いてしまう場合には、契約の見直しが必要です。

この項では、マンションがどうしても売れない時の対処法をご紹介します。

一定期間待って売れない場合は売却価格を下げる

マンションの売却をスタートして、一定期間経っても売れない場合は売却価格を下げることが第一の手段と言えるでしょう。

物件の価値と購入者側から見る価値が一致していないことが、なかなか売れない原因です。

安易な値引きはNG!

物件価格を下げることが、売却するための一番早い方法ですが、安易な値引きは良いことではありません。

適正価格に合わせるための価格調整ではなく、適正価格であるにも関わらず、価格交渉をされて値引きしてしまうことはもったいないです。

売却に急いでいる場合など事情がある場合を除き、適正価格からの値下げ交渉に安易に乗ることは避けましょう。

半年たっても売却できない場合は、不動産会社や媒介契約の種類を見直す

売却を開始して半年程度経過しても売却できない場合には、契約の見直しを考えなくてはいけません。

一般媒介契約している場合には、複数の不動産会社に依頼をしているため、不動産会社が力を入れてくれないことがあります。

 

人気物件であれば別ですが、売却に少し難しそうな物件だと、広告費用を掛けないと売却が難しいです。

ひとつの不動産会社に絞った専任媒介契約を結ぶことで、広告などの営業に力を入れてくれる可能性が高まります

買取業者に買い取ってもらう

売却以外にも中古マンションを手放す方法にとして、不動産会社に買い取ってもらうというものがあります。

なかなか売りづらい物件で売却を急いでいる場合には、買取を選択することも有効的な方法と言えるでしょう。

但し、買取の場合は売却する価格よりも安い金額になります。

そのようなデメリットも踏まえて、考えるようにしましょう。

関連記事マンションが売れない7つのワケとは?|売れない時に発生する費用や対処方法を紹介

2019.10.29

7. マンションの住み替えを検討する際の売却方法

マンションの住み替えを検討する際の売却方法

マンションの住み替えで、売却をする方は多くいると思います。

そのような方に多いのが、売却する前に次の物件を購入するか、または売却後に物件を購入するかということ。

メリット・デメリットなど、それぞれのケースに合わせてご紹介します。

先にマンションを売却してから購入する場合

マンションを売却してから、次の物件を購入する場合のメリット・デメリットを覚えておきましょう。

メリット

  • 売却した物件の収益を、次の物件の手付金にすることができる
  • 無理のない資金計画が立てられる
  • 売却を無理して急ぐ必要がない

デメリット

  • 引き渡し時期次第では、急いで新居を探さなくてはならない
  • 新居が間に合わない場合は、賃貸に住む可能性がある

向いている人

  • 納得のいく高い金額で売却したい人
  • 無理のない資金計画を立てたい人
  • 最悪の場合の二重ローンを避けたい人

先にマンションを購入する場合

マンションを売却する前に、次の物件を購入した場合のメリット・デメリットを覚えておきましょう。

メリット

  • じっくりと納得のいく物件を探すことができる
  • 賃貸に間を繋がないといけない可能性がない

デメリット

  • 売却を急ぐ場合には、相場よりも安い価格になる可能性がある
  • 売却がスムーズにいかないと、新しい物件との二重ローンになる

向いている人

  • 住宅ローンがなく、完済している人
  • 納得のいく物件をしっかりと探したい人

マンション住み替えによるおすすめの方法

マンションの住み替えを行うにあたってリスクが少ない方法としては、「売却を先に行う」方法がおすすめです。

先に新居を購入することは、資金の余裕が無い限りリスクのある方法となります。

売却を先に行うことで、一時的に賃貸に住む可能性もありますが、その手間があったとしても金銭面で苦しくなるよりかは妥当な方法と言えるでしょう。

8. 不動産売却時に注意しておきたいポイント

不動産売却時に注意しておきたいポイント

マンションの売却時に注意すべきポイントがいくつかあります。

売却前にしっかりと覚えて、マンション売却を成功させましょう。

マンション売却前のリフォームはしない方が良い

マンションの部屋が古いからといって、むやみなリフォームは禁物です。

リフォーム費用は安いものではないため、売却価格にも反映せざる負えません。

古いから売れないかもと心配な場合でも、反応を見てから検討をするようにしましょう。

共有名義のマンションの売却方法

共有名義のマンションを売却する場合は、共有者全員の承諾と立ち合い、書類捺印が必要になります。

家族や親戚が持っている不動産の売却はできない

マンションの売却は、基本的には名義人本人でないと売却することができません。

認知症など売却する判断が難しいと認められた場合には、代理で売却することが可能です。

相続したマンションの売却方法

マンションの相続が完了している場合には、普通通り売却することができます。

相続の手続きが完了していない場合には、移転登録を済ませてから売却が可能です。

権利証が手元にない場合の対処法

権利証とは、登記権利者として権利を取得した際に、法務局からもらえる書類です。

マンションを売却すると所有者が変わるため、変更手続きが必要となります。

その際には権利書が必ず必要となるので、手元に無い場合には再発行をしましょう。

マンションの告知義務について知っておく

売却物件に瑕疵がある場合には、売り主が告知しなくてはいけないという義務があります。

生活に影響がでるほどの周辺環境の問題や、物理的なことや心理的な瑕疵を隠しておくとトラブルの原因となるので注意しましょう。

マンションを引き渡す前の管理費や修繕積立金について

マンションを引き渡す前には、必ず管理費や修繕積立費の未納分を支払っておきましょう。

仮に先払いしている費用があったとしても、売却の際に買い主から精算として受け取れるので安心です。

売買契約がキャンセルになった時の対処法

売買契約時点でも、キャンセルをされてしまうケースがあります。

但し、売買契約締結後のキャンセルは違約金が発生。

違約金は主に手付金となり、キャンセルするタイミングによっては請求額が変わってきます。

買主だけでなく、売主がキャンセルする場合でも同じようなペナルティーがあるので注意しましょう。

遠方にあるマンションを売却する時の注意点

あまり詳しくない遠方のマンションを売却する場合には、地元の不動産会社に依頼することがおすすめです。

地方の不動産会社には、その地域ならでの情報や知識があります。

ローンの返済が出来ずに売却する場合

住宅ローンが何かの事情で、支払うことができなくなってしまうことは珍しいことではありません。

その場合には、金融機関の合意を得て売却する任意売却をすることができます。

対策とるために、早めに動くようにしましょう。

マンション売却時の減価償却について

減価償却はマンションの売却の確定申告に関わるので、知識を身に付けておく必要があります。

減価償却費は、不動産の年数によって価値を算出する方法です。

事業用のマンションだけ減価償却があると思われがちですが、自宅用マンションも対象となっています。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」の計算方法を覚えておきましょう。

9. 中古マンションの売却時によくやりがちな失敗談

中古マンションの売却時によくやりがちな失敗談

マンションの売却は、誰もがうまくいくものではありません。

経験者の良くありがちな失敗談を見て、同じ失敗をしないようにしましょう。

マンション売却前の失敗

マンションの売却をスタートする前にも、失敗はよくあります。

出だしが肝心なので、準備と計画をしっかりと行いましょう。

マンション査定を1社にしか出さない

マンションの査定が一社だけでは、基準や比較対象がないため、不動産会社の選び方としては良くありません。

そして、現実に近い売却の相場を知るためにも、マンションの査定を複数社に依頼することが大切です。

一括査定サイトに依頼すると、簡単に複数社から査定してもらうことができます。

査定額が高かったという理由だけで不動産会社を選ぶ

査定額が高いところに売却を頼みたくなりますが、その査定額の捉え方も要注意です。

査定額はあくまでも売却予想価格であり、実際に売却できる価格とは異なります。

 

相場から外れた高い金額を査定してくる不動産会社は、信頼性として欠ける部分があるでしょう。

結局、高い価格では売却できず、値下げを要求してくる可能性があります。

マンションの売り出し価格を相場より高く設定する

マンションの売り出し価格は、非常に大切なポイントです。

相場よりも高い価格設定にしてしまうと、売却までの期間も長くなり、売れ残ってしまう可能性があるので注意しましょう。

マンションの売却金額がローンの残債を下回り売却できない

マンションを購入する場合に、ほとんどの方が住宅ローンを利用しています。

そのローン残債額を完済しないと売却が完了できません。

売却額がその残債額を下回ってしまい、費用が足りず売却ができないことがあります。

売却期間を見誤り安値で売却になる

最初に高過ぎる金額をつけると、スムーズに売却することは難しいです。

長期間売りに出していると売れ残っているイメージとなり、あまり良い印象ではありません。

最終的に売却期間が長くなり、安値で売却しなくてはならないケースがあります。

マンションの売却が得意でない不動産会社を選んでいる

不動産会社には、ジャンルによって得意不得意があり、マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶことが成功の秘訣です。

マンションの売却が得意じゃない不動産会社を選んでしまうと、売却まで時間かかってしまうので注意しましょう。

最低売却額を決めずに売却する

売却をスタートする前には、希望売却価格や最低売却価格を決めておかなくてはいけません。

最低売却価格を決めておかないと、売却期間も長くダラダラとしてしまいます。

「なるべく高く売りたい」と曖昧な感じだと、このようなケースになりやすいです。

マンション売却中の失敗

マンションの売却が始まったからといって油断してはいけません。

売却中のよくある失敗も見ておきましょう

同じタイミングで同じマンションの別の部屋が売りに出されている

同じタイミングで同じマンションの物件が売り出されている場合は、なるべく売却を避けた方がよいです。

比較されてなかなか売れないことや、値下げしなくてはいけない状況になりやすいでしょう。

しかし、他の物件を売り出さないようにするということはできないため、自分の物件が優位なアピールポイントを準備しておくと良いです。

階数や日当たり、部屋の設備など価格以外のメリットがあると優位性を持って売却できる可能性が広がります。

不動産会社の囲い込みにより売却できなくされる

業界の人でないとなかなか難しいのが、不動産会社による「売却の囲い込み」。

間違った不動産会社を選んでしまうと、仲介手数料を売主と買主からの両取りをしたいがために、

他社からの売却依頼を契約させないということをしてくる場合があります。

このような囲い込みに合わないためにも、不動産会社選びの判断は重要です。

相場が安い時期に売却してしまう

同じ物件でも売却時期によって、高く売りやすい時期と売りにくい時期があります。

築年数が大きく関わっており、住宅ローンの関係もあるため築10年以内が一番売りやすい時期です。

価格の変動は、築5年目までの下落率は高く、それ以降は築20年目くらいまで緩やかに落ちていきます。

築30年目以降は、ある程度安定して横ばいがしばらく続く傾向。

不動産会社との信頼関係が築けていない

不動産会社の営業担当者も人です。

うまくコミュニケーションをとって、担当者が買い主を見つけるよう頑張ってもらわなくてはいけません。

無茶な要望や横柄な態度は、担当者のやる気をなくしかねませんので注意しましょう。

内覧を適当にしている

売却の重要なポイントである、内覧を適当にしていると売れるものも売れません。

「この部屋に住んでみたい」「こんなインテリアにできそう」など、買主がワクワクするように準備しておくことがおすすめです。

特に水回りやキッチンなどは、女性が入念に見るポイント。

油ハネや水垢汚れは、掃除して綺麗にしましょう。

マンション売却後の失敗

マンションは売ったら終わりではありません。

マンション売却後の失敗例も頭に入れておくと安心です。

マンションを5年以内に売却して多額の税金を払うことになった

マンション売却後の税金の掛かり方は、売却物件の所有期間が関わってきます。

5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、5年以上の「長期譲渡所得」と比べると税金の掛かり方が違うことを覚えておきましょう。

  • 短期譲渡所得の場合・・・所得税が30%、住民税が9%
  • 長期譲渡所得の場合・・・所得税が15%、住民税が5%

下げる必要がないのに売却金額を下げる

売却をスタートしてから、なかなか売れないでいると、営業担当者から値下げの話がくることが多いです。

その場合、安易に値下げに応じずに、担当者にどのような営業活動をしているのか、具体的に聞いてみましょう。

物件広告の出し方や、宣伝の仕方などを確認し、やるべきことをやった上で値下げをすると良いでしょう。

売却が上手くいかずにあきらめる

長らく売却をしても売れない場合は、売却を諦めてしまう方が多いです。

しかし、売却できないと引っ越しできないことや、税金の問題も発生します。

 

そのような時は、売却ではなく「買取」を視野にいれましょう。

価格は相場よりも安くなりますが、すぐに契約ができるため、急いでいる場合には良い方法になります。

買主の信用度が低く契約が解除になる

買主が決まったといってからも安心できません。

買主は住宅ローンの契約をするのですが、そこで審査に落ちてしまい売却完了まで至らないケースがあります。

特に買主が高齢の方・収入が低い方・個人事業主の方は注意が必要です。

設備の不具合の報告漏れ

マンション売却後に、設備等の不具合でクレームとなることがあります。

後々のトラブルにならないためにも、細かい部分でも事前に報告しておくことが大切です。

契約の際には、「付帯設備表」や「告知書」を作成するようにしましょう。

10. マンションを売却する時はよく計画を立て、良い不動産会社を見極めよう!

マンション売却は高額な取引なので、流れを知っておくことや良く計画しておくことが大切です。

注意すべきポイントに気を付けておけば、難しいことはありません。

大切な知識を身に付け、良い不動産会社をしっかりと見極めて見つけることが成功に繋がる秘訣でしょう。

マンションの売却が初めてで不安という方は、豊富な実績を持つMIRAIMOにお任せください。

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