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不動産売却にかかる手数料はいくら?|売却する前にチェックしておきたい4つの費用

不動産売却には、さまざまな費用がかかります。

しかし、不動産を売却する経験はそうあることではないので、

  • 売却にかかる費用の項目
  • その費用がいくらくらいかかるのか

を知らないという人は多いでしょう。

そこで今回は、不動産売却時に必要になる手数料などの諸費用についてご紹介します。

不動産の売却額は収入になる一方で、不動産売却の諸費用は支出となるもの。

不動産売却前に、売却にかかる収支の詳細を正確に把握しておきましょう。

1. 不動産売却にかかる主な費用一覧

マンションやアパート、土地などの不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかります。

主な費用の内訳は

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 抵当権抹消にかかる登記費用
  • 譲渡所得税

など。

したがって手元に残る売却利益は、不動産の売却価格からこれらの諸費用を差し引いた金額です。

不動産売却にかかる費用は上図計算式の( )内の通り(⓷と⓸に関しては該当する人のみ)ですが、

①と②の費用は想像以上に高額になるため、あらかじめいくら程度かかるのかを計算しておきましょう。

2. 不動産売却にかかる費用①|仲介手数料

仲介手数料は、不動産売買を仲介してくれる不動産業者に対して支払う費用で、不動産売却にかかる諸費用の中でも特に高額。

そのため、その計算方法や仲介手数料にはどのような費用が含まれているのか、支払う時期などを確認しておくことが大切です。

①仲介手数料はいくら払う?|仲介手数料の上限の計算式

不動産業者が請求する仲介手数料は、宅地建物取引業法によって以下のような上限金額が設定されています。

売買価格には消費税は含まれませんが、仲介手数料には別途消費税が加算されるため注意が必要です。

売買価格 計算方法
200万円以下の場合 売買価格 × 5% + 消費税
200万円~400万円以下の場合 売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税
400万円以上の場合 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

上記は速算式という計算式になります。

本来仲介手数料の計算方法は前項の表で見られるように、売買価格を3つの部分に分割して計算する方法が正攻法ですが、速算式では調整額(2万円・6万円)をプラスすることで1つの計算式で正確な仲介手数料を算出することができるのです。

仲介手数料の早見表

売買価格による上限仲介手数料の早見表は、以下の通りです。

売買価格 上限仲介手数料(税込) 内消費税額(8%)
200万円 108,000円 8,000円
500万円 226,800円 16,800円
1,000万円 388,800円 28,800円
1,500万円 550,800円 40,800円
2,000万円 712,800円 52,800円
2,500万円 874,800円 64,800円
3,000万円 1,036,800円 76,800円
3,500万円 1,198,800円 88,800円
4,000万円 1,360,800円 100,800円
4,500万円 1,522,800円 112,800円
5,000万円 1,684,800円 124,800円
5,500万円 1,846,800円 136,800円
6,000万円 2,008,800円 148,800円
6,500万円 2,170,800円 160,800円

仲介手数料以外の費用が必要になる場合もある

不動産業者が不動産売却のために一般的に行う広告や購入検討者の現地案内などにかかる費用は、仲介手数料の中に含まれています。

しかし、売主が不動産業者に対して特別に依頼をしたことで発生した「実費」に関しては、仲介手数料とは別に支払う必要があります。

例えば、

  • 売主の希望で、遠い地方にいる購入希望者と交渉を行うためにかかった旅費
  • 売主の希望で、例外的に行った広告宣伝活動費

などに関しては、不動産業者は仲介手数料とは別途で売主に対して請求することができるのです。

ただし、あくまでも以下の3つの条件を満たしている場合のみに請求できる例外的な費用であるということは頭に入れておきましょう。

  • 売主の依頼によって発生した費用である
  • 一般的な仲介業務では発生しない費用である
  • 実費である

低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例

低廉(値段が安い)な空き家などの売買の場合、建物の老朽化が激しかったり物件が遠方にあったりなど調査費用や経費が通常より多く発生してしまうことがほとんどです。

そのため、不動産業者がこれらの費用を売主に対して請求できる特例が設けられています。

その特例の条件は以下の通り。

  • 400万円以下の金額の宅地又は建物の取引が対象
  • 上限金額は「18万円×消費税」
  • 請求できるのは売主のみであり買主には請求できない

媒介契約時に、売主の合意を得た上で請求する流れになります。

「仲介手数料無料」や「値引き」だけで選ぶのは危険!

売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れる場合、どちらか一方の仲介手数料を無料にしたり値引きしたりしても、不動産業者には十分な利益が残ります。

そのため、仲介手数料を減額することで集客を狙う不動産業者もいますが、お得だからという理由で安易にその誘いに乗るのはやめましょう。

いくら仲介手数料が安くても、熱心に販売活動を行ってくれなかったり売買条件が悪かったりしては元も子もありません。

担当者としっかりと話をする中で、「ここなら信頼できる」

と思える不動産業者を選ぶことが大切です。

②仲介手数料はいつ払う?

仲介手数料は、いわゆる「成功報酬」。

つまり、不動産業者に売却を依頼し、売却が成立しない限りは基本的に仲介手数料は発生しないということです。

手数料の支払い条件を確認しておこう

売買契約が成立すると、不動産業者に売主・買主に対して仲介手数料を請求できる権利が発生します。

不動産業者と結ぶ媒介契約書には、あらかじめこの仲介手数料の支払い条件が明記してあります。

仲介手数料は売買契約成立時に支払うものですが、この段階ではまだ物件の引き渡しが済んでいないため、

  • 売買契約時に仲介手数料の半額
  • 不動産の引き渡し時に残りの半額

の2段階で支払うのが一般的です。

3. 不動産売却にかかる費用②|税金

不動産売却では、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3つの税金を支払う必要があります。ここからはその3つの税金の詳細を見ていきましょう。

売却時|印紙税

印紙税とは、経済取引に関する書面に対して発生する税金のこと。

不動産売却の場合には売買契約書の額に対して課税されます。

印紙税の納付は、郵便局などで購入できる「印紙」という切手のようなものを売買契約書に貼り、契約時に印鑑で割印をするという流れで行います。

印紙税の支払いは取り決めによって異なりますが、売主と買主で折半するケースが大半です。

印紙税は以下のように売買代金に応じて金額が決まっているため、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

売買金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円

参考:国税庁 印紙税額

売却時|登録免許税

登録免許税とは、不動産登記(その不動産の権利が自分にあることを主張し国に認めてもらうこと)をする際に課せられる税金のことです。

では、なぜ不動産を手放す売却時にも登録免許税がかかるのかは疑問に思うところですよね。

これは、不動産売却の際には不動産の権利が他者に移ったことを示す「所有権移転登記」を行う必要があるため。

不動産売買による所有権移転登記の場合に支払う登録免許税の計算式は、以下の通りです。

登録免許税 = 不動産の固定資産税評価額 × 1,000分の20
平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合は、1,000分の15

参考:国税庁 登録免許税の税額表

確定申告時|譲渡所得税

所有していた不動産を売却することで得た利益のことを「譲渡所得」と言います。

そして譲渡所得税とは、この譲渡所得に対して課せられる所得税や住民税のこと。

譲渡所得税を求めるためには、まず譲渡所得を以下の計算式で算出する必要があります。

譲渡所得 = 不動産の売却価格 - 取得費(不動産の購入にかかった費用の総額) - 譲渡費用(売却時にかかった費用)

次に譲渡所得税を求めます。計算式は以下の通りです。

短期譲渡所得

(売却した年の1月1日時点でその不動産の所有期間が5年以下)

長期譲渡所得

(売却した年の1月1日時点でその不動産の所有期間が5年を超える)

譲渡所得 × 39.63%

(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

譲渡所得 × 20.315%

(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

参考:国税庁 土地や建物を売ったとき

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2019.02.13

4. 不動産売却にかかる費用③|登記関連

金融機関からローンを借り入れて不動産を購入し、売却の際にそのローンの残債が残っている場合には「抵当権抹消登記」をする必要があります。

この抵当権とは、金融機関が資金を融資する代わりにその不動産を担保とする権利のこと。

抵当権が設定されたままの不動産を購入しようという人はいないため、売却時には抵当権抹消登記を必ず行うことになります。

この抵当権抹消登記をするためには、以下の費用がかかります。

  • 登録免許税 1物件1,000円
  • 司法書士への報酬

司法書士への報酬

抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合の報酬の目安は、以下の通りです。

  • 土地と建物 およそ3万円~5万円
  • 建物のみ  およそ1万円

なお、上記以外に事前調査にかかる費用や事後謄本、書類の送料などが別途加算されることもあります。

5. 不動産売却にかかる費用④|そのほかの諸費用

不動産売却では、必要に応じて上記以外にも諸費用がかかります。

①ローンに関する費用

ローンを借り入れて不動産を購入し売却時にローンの残債が残っている場合には、その全額を返済しなければいけません。

その理由は、前項でご紹介した通り抵当権抹消登記を行うため。ローンの全額返済にかかる費用は以下の通りです。

ローンの残額 + 繰り上げ返済事務手数料(一般的には5,000円程。但し固定期間選択型では3~5万円程かかる場合も)

②建物に関する費用

建物部分を解体してから売却する場合には、解体費用として100万円~300万円程度の費用が発生するので注意しましょう。

また室内が汚いなど衛生面に支障があれば、ハウスクリーニングに5~15万円程度の費用がかかってきます。

これらは仲介業者に依頼して専門業者を手配してもらうことが可能ですし、自分で直接手配した方が安い場合もあるため、インターネットなどを活用して比較検討すると良いでしょう。

③敷地に関する費用

土地の売却で再度測量が必要な場合には、測量費用として30万円~80万円程度の費用がかかります。

測量は土地家屋調査士や測量士が行うものですが、ほとんどの場合仲介業者が紹介する土地家屋調査士が行うことが多いです。

もちろん自分で業者を探すこともできますので、複数の業者から見積もりをもらってから決めても良いでしょう。

6. 不動産売却には予想外の費用がかかることも

不動産の売却には予想外の費用がかかります。

特に最も高額になる仲介手数料は、100万円を超える金額になるケースも多く注意が必要。

またローンの清算や測量が必要な場合には、売却にかかる支出が多くなり自己資金で補てんしなければならなくなってしまう可能性もあります。

したがって、不動産を売却する前にはあらかじめ売却費用としていくらかかるのかを把握しておくことが大切。

そのためには、不動産売買のプロに相談することが最も効率的です。

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