不動産投資において損切りは必要｜損切りを決断すべき時や注意ポイントを紹介

大金をつぎ込みローンを組んで不動産投資をしても、空室が目立ち利益が出ないのでは、どうしたものか途方に暮れてしまいますよね。

空室を埋めるために値下げをしても入居者が付かず、売却しようと思っても買った時の値段より安くなり、ズルズルと持ち続ける人も多いのではないでしょうか？

失敗を解決する一つの方法として「損切り」という言葉があります。

この記事では不動産投資における損切りの方法やメリットなどについて解説しましょう。

不動産投資を始める前の人から、現在不動産投資をしているが赤字で困っているという方は必見です。

1. 不動産投資の損切りは時には必要！決断するべき時とは？

大金を出して購入したものは、簡単には損をしたと認めたくないのが人情ですよね！

損切りは株式投資ではよく使われる言葉ですが、将来も利益が得られないと確信した時に早めに損失を確定し清算することを言います。

不動産投資における損切りの最大のメリットは、物件を清算することで損失を最小限に抑えられる点です。

次のような場合には、決断をすべきタイミングといえるでしょう。

失敗が明らかになった時

• 空室が多くなかなか埋まらず、予定していた家賃収入が得られない場合
• 入居者を増やそうと家賃を値下げしたが、それでも効果が上がらない場合
• 周辺にライバル物件が多くあり、これ以上入居者が見込めない場合

リスクが高すぎることが判明

• 近くにある会社や学校などの施設の移転計画があり、空室が出ることが危惧される場合
• バス便などの交通機関の廃止が決まり、通勤・通学に不便になることが予測される場合
• ショッピングセンターや病院・市役所などの施設が移転し、エリアの価値の低下が予測される場合
• 問題を引き起こしそうな人やクレーマーなどが入居し、事故や事故を起こす恐れがある場合

旧耐震基準設計の物件を保有している時

物件が耐震基準を満たしていない場合には、契約の際に重要事項説明書において明示しなければなりません。

いくら家賃が安くても、地震があったら倒壊するようなアパートやマンションに住みたいと思う人は多くはないでしょう。

したがって、そのような物件を所有している場合には、早めに損切りをすべきです。

大規模修繕が必要になる前

収益物件も年月が経つと、建物が傷んだり設備が古くなり空室が目立つようになります。

空室を埋めるには家賃を大幅に下げるか大規模修繕を行い、魅力的な物件に回復しなければなりません。

しかし、家賃を下げても入居者は限られ収益を得られる可能性は少ないでしょうし、大規模修繕を行えば大きな費用が必要に。

したがって、大規模修繕が必要になる時期は、損切りをするチャンスと言えるでしょう。

投資目的を達成できない・困難になった時

不動産投資の主な目的には、家賃収入や値上がりによる売却益があります。

家賃収入が十分得られなくなった時や物件の値上がりが期待できなくなった時は、損切りを行うタイミングと言えるでしょう。

また節税や相続税を低くするために不動産投資を行う人もいますが、その目的を達成することが困難になった場合も損切りを行うべき。

赤字経営が続いた時

赤字経営が続き改善の見込みがなかった場合には、思い切って損切りをすべきです。

収益が回復の見込みがあれば良いですが、

そうでない場合には赤字が拡大し傷口が広がり、不動産投資ローンを返済できないばかりか借金を背負うことさえあります。

2. 不動産投資において損切りをするメリット

それでは次に不動産投資において、損切りをするメリットについて解説をします。

新たな投資物件の購入ができる

損切りをする物件だけを考えた場合には確かに失敗であり、投資した本人は残念で悔しいに違いありません。

しかし株などの投資では損切は日常茶飯事であり、どのように損切りをするかが投資に成功するキーポイント。

不動産投資の世界でも同じで、赤字の垂れ流しをやめて早めに損切りを行えば、その資金を利用して新たな投資ができる可能性が出てきます。

金融機関の融資枠の回復

損失が発生した段階で投資をやめてしまうのではなく、前向きに損切りをしてローンを返済すれば、銀行の融資枠を回復でき次の投資にその資金を回せるように。

不動産投資は比較的安全な投資ともされています。

良い物件を選ぶことができれば、資産を増やし豊かな生活を確立することも可能になるでしょう。

損失拡大の防止

誰でも損失を確定するのはつらいものです。

しかし赤字をそのまま垂れ流しにしておくと、損失が拡大して大変なことになってしまうに違いありません。

利益を得るどころか、ローンの返済も難しくなり最悪の場合には、借金を背負い不動産投資市場から撤退を余儀なくされることさえあり得ます。

損失拡大を防止するためにも、損切りは必要な方法でしょう。

物件利益の最大化

今保有の不動産物件に固執するより損切りをすれば、他の利回りの高い不動産に組み替え利益を最大化することも可能に。

一言で不動産投資と言っても、アパートやマンション・戸建・事務所・駐車場などさまざまな方法があります。

自分の持っている資産を再確認し、投資の目的や経験をよく考え自分にあった投資スタイルを確立することが大事です。

3. 不動産投資において損切りで売却する方法とは？

それでは不動産投資で損切りをして売却をするにはどんな方法があるのでしょうか？

不動産を売却する方法

不動産を売却する方法には、主に自分のために売却をする方法と債権者により売却をせざるを得ない場合があります。

通常売却

通常売却は、物件のオーナーの意思で値段を決め売却します。

自分のために売却をするので、売る時期や売却金額・仲介する不動産などオーナーの意思で決められるのです。

ローンの残高が売却金額で支払えれば問題はありませんが、ローン残高の方が多い場合には差額を現金で支払わなければなりません。

任意売却

ローンを延滞したり滞納して返済が不可能になった場合、金融機関から残債を一括して返済するよう要求されることに。

この場合、自分の意思で不動産物件を売却する方法を「任意売却」といいます。

売却しても満額返済できなかった部分については、分割して金融機関に残債を返済しなければなりません。

なお売却金額については、住宅ローンが残ることから金融機関の主導で決めることとなります。

競売

競売は、債権者が担保物件オーナーの同意なしに強制的に売却する方法です。

金融機関は返済できなくなった物件を差し押さえ、裁判所によって入札方式により売却されてしまうのです。

一般的に競売にかけると市場売価よりも30％程度安くなってしまうので、金融機関は任意売却を優先してくれます。

競売にかかった場合には、不動産所有者は落札から6ヵ月以内に退去しなければならず、期限を過ぎると強制退去させられることも。

投資物件を少しでも多額で売却するには

物件を損切りせざるを得なくなったら、できるだけ高い値段で売却したいですよね。

次に物件を高い値段で売却する方法について解説します。

魅力的な物件にメンテナンス

買い手が不動産を購入しようと思っても、物件が汚れていては買う意欲も薄れてしまいますよね。

物件を魅力的に見せるのは高く売却する上で大事なことです。

室内外の清掃をきちんと行い、設備をメンテナンスしましょう。

所有物件の相場を知る

自分の持つ物件がいくらぐらいなのか知らなければ、高く売却はできません。

高値で売却するためにはあらかじめインターネットなどで、そのエリアの相場を知っておくことが必要です。

媒介で売却する

不動産を売却する方法には、「媒介」と「買取」があります。

「買取」は直接不動産会社が物件を購入する方法で、一般的に高く売却することはできませんが早く売ることが可能です。

「媒介」は不動産会社に仲介を依頼し、市場に公開して売却する方法。

時間的な余裕があれば、高値で売却できる可能性がある「媒介」を選択するようにしましょう。

 

その際、不動産会社と売却のための委託契約を結びますが、

1社専属で依頼する「専任専属媒介契約」と、複数社に依頼する「一般媒介契約」があります。

一般媒介契約のほうが会社同士を競わせることができるので、高く売却できる可能性があるでしょう。

4. 不動産投資における損切り時の注意ポイント

それでは次に、不動産投資における損切りをする際の注意ポイントについて解説します。

売却時に発生した売却損は損益通算できない

自分が住んでいた住宅を譲渡し損失が出た場合は、給与所得や事業所得と損益通算することができます。

しかし不動産投資用の物件については、売却時に発生した損失の損益通算はできないので注意しなければなりません。

損切りがすぐにできるわけではない

株式投資では売りたいときにはすぐ株式を売却できますが、不動産投資では今すぐ売りたいと思ってもすぐ売れるものではありません。

したがって、所有している物件の価値を十分見極めて、早めに対応することが重要です。

希望する額で手放せることは少ない

所有していた不動産物件は、愛着もあり高値で売却したいですよね。

しかし不動産物件は、必ずしも自分が考えていた価格で売れないのが普通です。

したがって、売却後には残債が残ることを覚悟しておかなければなりません。

築年数が上がるほど物件価格は減少する

新築間もない賃貸物件はある程度の需要が見込めますが、古くなった物件は空室も出やすく利益が十分とれなくなってきます。

築年数が古くなればなるほど、物件の価値は低下するので高値での売却は難しくなるでしょう。

したがって、物件の価値が十分あるうちに売却した方が無難です。

5. 失敗したと気づいた時には損切りを検討しよう

不動産投資を成功させるためには、まず物件の選定が大変に重要になります。

しかし慎重に物件選定しても、失敗をすることもあります。

失敗したと気が付いたら、早めに損切りをして次の投資に備えたほうが良いでしょう。

不動産投資で失敗したくない、もしくは不動産投資をしているが売り時に悩んでいるという人は、早めに個別相談やLINEでMIRAIMOを友だち登録していただき、ご相談いただくことをオススメします。