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マンションが売れない7つのワケとは?|売れない時に発生する費用や対処方法を紹介

不動産投資において大切な出口戦略

マンションを売却したいと思っていても、なかなか思うように売れない!ということがあります。

自分の物件はなるべく高く、そして早く売却したいですよね。

 

そこで今回は、マンションが売れない理由や売れないときに発生する費用などを解説します。

この記事を読むことで、売れないときの対処法への理解が深まるでしょう。

Index

1. マンションを売却する前の予備知識

マンションを売却する前の予備知識

実際にマンションを売却する前には、ある程度の予備知識があった方が戦略を立てやすいでしょう。

ここでは、マンション売却にあたって必要な費用や特例について解説します。

マンションを売却するときに発生する費用

マンションを売却する際にも費用がかかることは覚えておかなければなりません。

以下は費用の一例です。

  • 広告料
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 繰上返済手数料
  • ハウスクリーニング代金   など

売却前にリフォーム工事を検討している人は、工事費用もかかるでしょう。

あらかじめ売却にかかる費用を見積もり、販売価格を決めることをおすすめします。

関連記事不動産売却にかかる手数料はいくら?|売却する前にチェックしておきたい4つの費用

2019.02.26

マンション売却の翌年に発生する税金

マンションなど不動産を売却すると、売却した利益に対して税金が発生します。

一般的に「譲渡所得税」と呼ばれ、売却の翌年に発生するものです。

譲渡所得税は名称の通り「譲渡所得」に課税されます。

譲渡所得の計算式は以下の通り。

譲渡所得=収入金額-取得費用―譲渡費用

  • 収入金額…マンションを売却したときの金額のこと
  • 取得費用…建物購入時の価格や税金、仲介手数料など、マンションを購入したときの費用のこと
  • 譲渡費用…マンションを売却したときにかかった仲介手数料や印紙税などの費用のこと

 

譲渡所得に税率をかけて税金が計算されますが、税率は所有年数によって異なります。

具体的には、所有期間が5年以下の場合は税率39.63%(所得税30%・住民税9%・復興特別所得税0.63%)ですが、

所有期間が5年を超えている場合は税率20.315%(所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%)となっています。

所有期間5年を境にして税率が大きく変わりますので、マンションを売却するときには5年を経過しているかどうかというのも1つの判断目安となるでしょう。

マンションを売却した時に返ってくる費用

マンションを売却すると、返ってくる費用があります。

火災保険料の解約返戻金

例えば、火災保険料の返金。

火災保険は「〇〇年〇〇月〇〇日~XX年XX月XX日まで」というように、保険期間が決められています。

そのため、保険期間に残りがある場合は解約すれば、解約返戻金を受け取ることができるのです。

解約返戻金は保険会社や契約内容によって異なりますので、詳しくは保険会社に確認してみましょう。

なお、解約手続きを行わないと保険期間が残っていても返戻金は受け取れません。

マンションを売却したときは、火災保険の解約手続きを忘れないように行いましょう。

日割り清算で管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税

また、管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税については引渡し日を基準として日割り精算されることが多くあります。

不動産売買契約によっては月割計算であったり、地域によって固定資産税の起算日が異なったりしますので、契約をする前に不動産会社等に確認しておくと良いでしょう。

マンション売却で税金を低くするための特例

売却するマンションをマイホームとして利用している場合、税金を低くするための特例を受けられることがあります。

マイホームの場合に受けられる可能性のある特例を3つご紹介しましょう。

3,000万円の特別控除

マイホームを売却する場合、譲渡所得から最高で3,000万円控除される特例を受けられることがあります。

主な条件については以下の通り。

  • 自己居住用として利用していたこと
  • 不動産売却の前年・前々年に3,000万円の特別控除や譲渡損失の特例、マイホームの買換え特例などの特例を受けていないこと
  • 売主・買主が親子・夫婦など特別な関係ではないこと

他にも特例を受けるための要件がありますので、詳細は国税庁のHPでご確認ください。

 

3,000万円の特別控除の特例が適用された場合、譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得=(収入金額-取得費用―譲渡費用)-3,000万円

10年以上所有した場合の軽減税率

売却するマンションがマイホームであり、所有期間が10年以上の場合に軽減税率が受けられます。

具体的にいうと、

譲渡所得が

  • 6,000万円以下の部分で税率14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
  • 6,000万円超の部分には税率20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

が適用されるのです。

この特例は先ほど解説した「3,000万円の特別控除の特例」と併用することができます。

マイホーム買換えの特例

マイホームを売却して別のマイホームに買換えをした場合に、条件を満たせば特例を受けることができます。

マイホーム買換えの特例が適用された場合、売却した際の譲渡益への課税を、将来、買い換えしたマイホームを売却したときまで繰り延べることができるのです。

マイホーム買換えの特例が適用される場合の主な条件は以下の通り。

売却するマイホーム

  • 所有期間10年以上
  • 居住期間が通算して10年以上
  • 売却価格1億円以下  など

買い換えするマイホーム

  • 売却した前年1月1日~翌年12月31日までに取得すること
  • 売却した翌年12月31日までに居住開始すること
  • 家屋の床面積50以上・土地面積500㎡以下   など

その他にも要件がありますので、気になる方は国税庁のHPをご確認ください。

関連記事不動産買い替えに利用できる6つの特例をおさらい!上手に使って得しよう!

2018.07.05

2. マンションが売れない原因7つを紹介

マンションが売れない原因7つを紹介

「マンションが中々売れなくて困っている」とお悩みの人はいませんか?

マンションが売れないのは何か原因があるはずです。

ここでは、マンションが売れない場合の原因7つをご紹介。

マンションが売れなくて悩んでいる人は、当てはまるものがあるか確認してみましょう。

①投資物件の利回りが低い

売れない理由の1つに、投資物件の利回りが低いということが挙げられるでしょう。

投資用物件を購入しようと考えている人は、必ず利回りを計算します。

不動産投資を行う上で、収益性はとても大事な要素だからです。

利回りの低い物件は人気が出にくいといえます。

②金融機関からの評価が付かない

投資物件を購入する際、金融機関からローンを組む人がほとんどでしょう。

不動産投資は事業ですから、金融機関は対象物件を評価します。

金融機関からの評価が付かないと融資期間が短く設定されてしまいますので、毎月支払うローンの金額が大きくなります。

そのため、月々のキャッシュフローに影響が出てしまうのです。

金融機関からの評価が付きにくい物件は売れにくいといえるでしょう。

③投資物件が地方の物件

日本は年々人口が減少し、都市部への一極集中が進んでいます。

地方によっては人口減が特に顕著ですから、投資物件が過疎化の進む地方にある場合は売れにくい場合があります。

 

もちろん、「地方」といっても地域や立地によって事情は様々であり、一括りにすることはできません。

とはいえ、マンションを売却する際は立地は重要な要素でしょう。

 

また、地方の物件の場合、融資を受けられる金融機関を探さなければならない可能性があります。

首都圏の金融機関の場合、融資を受ける条件として物件所在地を限定しているところがあるからです。

駅からのアクセスが悪い

立地を考える上で大切なのが「最寄り駅からの距離」。

駅に近い方が利便性が上がりますから、資産価値にも影響します。

売れない理由の1つとして、駅からのアクセスが悪いことが挙げられるでしょう。

 

ただし、地方の場合は一概に駅の距離で利便性が決まるとは言えません。

公共交通機関の発達していない地方では、車での移動が主となっているからです。

地域ごとの特性を把握して、物件の売却方針を決めると良いでしょう。

④リスクが非常に高い

マンションが売れない理由の1つに、セキュリティ・構造面でのリスクが高いことがあるのではないでしょうか。

ここでは、セキュリティ・構造について解説しましょう。

セキュリティ

近年では物騒な事件がニュースなどで報じられているからか、セキュリティ面を気にして物件選びをしている入居者が多くなっています。

オートロックがない・インターホンがない・鍵が複製しやすいなどセキュリティ面で不安のある物件の場合、家賃価格にもよりますが客付けがしにくい可能性があるのです。

部屋の構造

例えば、ベランダが全部屋横並びに繋がっていたり、不審者が外から簡単に侵入できる造りであったりすると、生活に不安を覚える入居者もいるでしょう。

不動産投資を行う上で、家賃を支払う入居者がいなければ収益を得ることができません。

「客付け」という観点から、セキュリティ・構造を見直してみるのも良いかもしれませんね。

⑤投資物件の売却価格が高額

周辺相場に合わせた価格設定であったとしても、物件の規模が大きいなどの理由からそもそもの売却価格が高額な場合は売れにくい場合が。

理由の1つとして、高額物件の場合は融資を受けられる属性の人が限られてしまうことが挙げられます。

売却価格を下げるか、時間をかけて売却を行うか、戦略を考えると良いでしょう。

⑥投資物件の築年数が数十年以上経過している

築年数の古い物件の場合、耐用年数がゼロであったり、ゼロに近かったりすることがあります。

この場合、ほぼ建物価値がないとされてしまい、金融機関の融資を受けにくくなってしまうでしょう。

そのため、投資物件を購入する人から避けられてしまうのです。

⑦投資物件の売却価格がエリアの相場とかけ離れている

需要が高く、供給の少ない人気エリアなど特別な事情がない限り、売却価格がエリアの相場とかけ離れていると売れ残りやすいでしょう。

なるべく高く売りたいというのは売主共通の思いですが、売却できなければ時間と費用が無駄になってしまいます。

マンションをある程度の期間で売却したいのであれば、エリアの相場と極端にかけ離れた値段設定は見直した方が良いでしょう。

3. マンションが売れないときに発生してしまう費用

マンションが売れないときに発生してしまう費用

マンションが売れない場合、時間だけでなく費用もかさんでしまいます。

ここでは、マンションが売れないときに発生してしまう費用について解説しましょう。

投資物件のランニングコスト

マンションを所有しているだけで、管理費・修繕積立金といったランニングコストが発生。

駐車場を借りている場合は、月々の駐車場代もかかります。

また、残債がある場合は月々のローンの支払いがあるでしょう。

マンションが売れないまま時間が過ぎていくと、売れない期間分、物件のランニングコストもかかってしまうのです。

関連記事不動産投資のランニングコストとは? |1年間に掛かる費用を実例シミュレーション

2019.03.08

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。

マンションが売れない限り所有者は自分ですから、毎年支払わなければなりません。

管理費・修繕積立金

上記でも解説したように、マンションの場合は管理費・修繕積立金という維持費用が発生します。

マンションが売れるまで費用負担は続きますから、状況によっては生活に影響を及ぼす可能性があります。

4. マンションを売却するためにしておくべきポイント3つ

マンションを売却するためにしておくべきポイント3つ

マンションを売却するためにしておいた方が良いことにはどのようなことがあるでしょうか。

ここでは、マンションを売却するためにしておくべきポイントを3つご紹介します。

①3か月を目途に売却できる価格設定にする

1つの目安として「3か月」を目途に売却ができるような価格設定を心がけましょう。

売主はみなさん、なるべく高く売りたいという思いがあるでしょう。

しかし、周辺相場からかけ離れた価格設定では売却が難しくなってしまいます。

購入希望者を逃さないためにも、おおよそ3か月で売却できる相場価格に則った価格で販売しましょう。

②マンションの印象をよくする

マンションの購入希望者はほとんどの場合、実際に内見をした上で購入しています。

そのため、マンションから受ける印象は非常に大切なポイントです。

印象をよくするために、部屋の清掃を行うなど清潔さを維持するようにしましょう。

また、部屋の印象を良くするため、広く見せるためにも、物件に設置するカーテンや照明などは、シンプルなものを設置することをおすすめします。

③複数の不動産会社を比較・検討する

不動産会社によってメインで行っている事業は様々。

そのため、売却方法や売却への力の入れ具合などが不動産会社や営業マンによって異なります。

マンションの売却には、信頼のできる不動産会社選びが非常に大切です。

複数の不動産会社を比較・検討して、信頼のできる不動産会社と媒介契約を結ぶと良いでしょう。

関連記事不動産売却におすすめな会社をランキング!|良い不動産会社を選ぶポイントとは?

2019.03.25

5. マンション売却までの流れ・やるべきこと

マンション売却までの流れ・やるべきこと

マンションを売却する場合、基本的な流れを知っておくことで売却活動がスムーズに進むことがあります。

ここでは、マンション売却までの流れとやるべきことについて解説しましょう。

①不動産会社へ査定を依頼する

まずは、不動産会社へ査定を依頼しましょう。

査定結果は不動産会社によって異なることが多いため、なるべく複数の不動産会社へ依頼することをおすすめします。

②売却活動を依頼する不動産会社を決める

複数の不動産会社を比較検討し、信頼のできる不動産会社に売却活動を依頼しましょう。

依頼する不動産会社を決定したら、いつから売却を始めるのか・どのように売却活動を行うのかといった売却方針・方法について、担当者と相談して決めるという段取りになります。

③購入希望者の内見・条件調整

購入希望者が現れると、不動産会社が内見の手配を行います。

値下げ交渉などの希望があれば、不動産会社を通じて売主・買主双方の条件を調整していきます。

④買主と不動産売買契約を結ぶ

買主から買付証明書が入って条件が決まれば、次は買主と不動産売買契約の締結へ。

媒介契約内容によりますが、契約時に不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。

残りの半額は物件の引き渡し時に支払うのが一般的です。

⑤物件の引渡し

契約後、買主はローンの本審査に入ったり金融機関との契約に入ります。

買主からの残代金支払いや所有権の移転登記などが終わり、物件の引渡しとなります。

関連記事不動産売却について徹底解説!流れや売却時の注意ポイントを押さえておこう

2019.03.15

6. それでもマンションが売れないときにはどうすればいい?

それでもマンションが売れないときにはどうすればいい?

上記のような売却の流れを踏まえ、売れない原因を押さえていたとしても、マンションが売れないということがあるでしょう。

ここでは、マンションがどうしても売れないときの対処法についてご紹介します。

投資物件の売却価格を下げる

値下げ交渉があることを考慮するなどの理由から周辺相場よりも売却価格を高めに設定していた場合は、売却価格を下げることを検討してください。

また、周辺で販売されている競合物件の価格を調査し、売却価格が適正であるかどうかを見直すのも良いでしょう。

売り出し価格と広告内容の見直し

どんなに良い物件であったとしても、購入希望者の目に留まらなければ売却に繋がりません。

売り出し価格の精査と一緒に、広告内容を見直してみましょう。

不動産会社の募集状況なども合わせて確認することをおすすめします。

マンションに付加価値をプラスする

費用はかかりますが、マンションに付加価値をプラスするのも良いでしょう。

具体的には、入居者に人気のある設備を追加したり、内装を変えてみたりするなど。

上記で記載した通り、内見時の印象は非常に重要です。

少しでもマンションの印象が良くなるように工夫してみましょう。

対応してくれる不動産会社を増やす

不動産会社によって、提案の仕方や売却方針が様々。

マンションの売却を得意とする会社とそうでない会社があるのです。

また、不動産会社が積極的に売却活動を行っていない可能性があります。

いつまでもマンションが売れていない場合、対応してくれる不動産会社を増やすというのも、1つの手でしょう。

マンションに必要最低限の修繕を行う

マンションを内見した際の印象は非常に重要です。

費用はかかりますが、少しでも印象を良くするために必要最低限の修繕を行うことも対処法の1つ。

ハウスクリーニング

ほこりや汚れの多い部屋は印象が良いとは言えません。

ハウスクリーニングを業者にお願いすることにより、清潔感を確保しましょう。

安心R住宅

安心R住宅とは、耐震基準を満たしている・インスペクションが行われている・リフォーム等の情報提供がされるといった条件をクリアして事業者が認定を行った住宅のことをいいます。

中古住宅の流通を促進するために生み出された制度の1つです。

安心R住宅に認定されることで、ある程度の安心感を購入希望者に与えることができるでしょう。

ホームインスペクション(住宅診断)

ホームインスペクションとは、建築の設計等に詳しい専門家が物件の調査・検査を行うこと。

現在、不動産売買での重要事項説明において、インスペクションの有無や概要を説明することが義務付けられています。

インスペクションを行うことで劣化・欠陥などが診断されるため、修繕費用などが見積もりやすいという特徴があるのです。

 

上記で解説した通り、インスペクションを行うことは安心R住宅の要件の1つ。

費用はかかりますが、インスペクションを行うことで他の物件との差別化を図れる可能性があります。

7. マンションが売れないときに読んでみよう|売却体験談ブログ3選を紹介

マンションが売れないときに読んでみよう|売却体験談ブログ3選を紹介

実際に不動産投資を行っている人が、どのように売却をしているのか気になる人がいるのではないでしょうか。

ここでは、売却体験談を掲載しているブログをご紹介します。

元大手不動産会社社員の欲しいマンション

元大手不動産会社の社員であった方のブログです。

不動産会社で勤務していた経験から情報が記載されていますので、売却をするときの参考になるでしょう。

TOMOMAMA’S

共働きママのともままさんのブログです。

マンション売却の失敗談をご自身の経験から記載されています。

中古マンションを売る前に読むブログ

マンション売買の失敗経験がある方が運営されているブログです。

マンション売却のコツなどが掲載されていますので、興味のある方はぜひ参考にしてみてください。

8. 2019年以降のマンション売却市場はどうなる?

2019年のマンション売却市場はどうなる?

2019年以降のマンション売却市場はどうなっていくのでしょうか。

ここでは、2019年のマンション売却市場について考察します。

2018年のマンション投資市場の動向

公益財団法人 東日本不動産流通機構が公開している2018年6月度の月例速報では、中古マンションの成約状況について記載しています。

2017年6月度と比較すると中古マンションの成約件数は0.5%減少したものの、㎡単価は4.6%、価格は5.0%上昇。

㎡単価と価格については2013年1月から66か月連続で上昇しています。

上昇の背景として、首都圏の新築マンションが高値で下がらない現状から中古マンションを検討している層が増えていることや、消費税増税などが考えられるでしょう。

2019年以降の不動産投資市場の見通し

2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けて、建築業界が賑わっています。

施設の建設やインフラの整備などで人件費や資材不足が起こっている状況。

このような状況のため、マンションの建築費用が上がってしまい、結果的にマンション価格自体も上昇するとみられています。

2020年のオリンピックがひと段落すると、価格高騰も落ち着くのではないでしょうか。

消費税増税が不動産投資に与える影響

2019年10月より消費税が10%へと増税されました。

増税前の駆け込みが終わったため、これからは増税後の資金計画を購入希望者に提示しなければなりません。

2020年の東京オリンピック・パラリンピックで建築業界の人件費高騰・資材不足が続くでしょう。

リフォーム工事を行う場合は増税を踏まえた計算と、こうした状況を踏まえた早めの行動が必要となります。

9. マンション売却時によくあるQ&A

マンション売却時によくあるQ&A

この項目では、マンション売却時によくあるQ&Aについてまとめています。

マンション売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

仲介会社を介さずにマンションを売却しても大丈夫?

売主と買主が直接契約しても法律上は問題ありませんが、不動産という高額で資産価値のあるものの取引においては、不動産のプロである仲介会社を介入させることをおすすめします。

なぜならば不動産売買契約書など書類の作成や金融機関とのやり取りなど、不動産売買に慣れているプロであれば注意点も熟知しているからです。

また、契約後・引渡し後にトラブルが出てしまう可能性があります。

仲介手数料は必要経費だと考え、信頼できる不動産会社に依頼した方が良いでしょう。

共有名義の場合の費用負担の割合は?

マンションの名義が複数である場合、費用負担は持ち分に応じて決められることが一般的です。

また、マンション売却によって得た利益に関してもそれぞれの持ち分に分けます。

なお、マンションが共有名義の場合は、所有者全員の同意がなければ売却することができませんので注意しましょう。

ローンが残っていても売却は可能?

ローンが残っていても売却は可能ですが、通常は引渡し時までに抵当権の抹消をしなければなりません。

マンションの売却代金から残債を支払い、足りなければ自己資金から返済することになります。

マンション売却をやめた場合も不動産仲介会社にお金を払う?

仲介手数料は、マンション売却の成功報酬という位置づけです。

そのため、買主が見つからずにマンション売却をやめた場合は、仲介手数料は発生しません。

ただし、マンションの売却活動にかかった実費を請求されることがあります。

万が一不動産会社から不審な請求があった場合は、近くの宅建協会へ相談してみましょう。

仲介会社から多額の費用を請求されたら?

仲介会社が請求できる仲介手数料には上限が設定されています。

もしも上限を超えて多額の費用を請求されるなどトラブルに巻き込まれてしまった場合は、近くの宅建協会へ相談してください。

宅建協会は全国にあり、無料で相談を受け付けています。

10. マンションが売れないのには理由がある

マンションが売れないのは、必ず理由があります。

きちんと原因を分析して、対処法を考えていきましょう。

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