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不動産買い替えに利用できる6つの特例をおさらい!上手に使って得しよう!

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自宅の売却は多額の資金が得られます。得た金額は所得として計算されるため、翌年以降に税金が発生します。

金額が多いため、所得税や住民税などの収入に応じた金額の支払いが待っていますが、売った後の知識がないと生活に影響する徴収が待っています。

しかし、売却して得た利益を少しでも残すために、6つの特例が利用できます。

売却をするからには今後の資金としての利用用途を持つ人が多いです。その金額が税金で少なくなることは避けたいところ。

だからこそ、上手に使って得をするための特例を紹介します。

Index

自宅を売却した時に使える特例は6つある!

自宅を売却した後に使える特例は6つあります。

  1. 3,000万円特別控除
  2. 10年超所有軽減税率の特例
  3. 特定居住用財産の買換え特例
  4. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  5. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  6. 事業用資産の買い替え特例

今回はそれぞれの特例を順をおって説明していきます。

居住用の特例に共通する適用物件

特例を受けるためには事前に確認する項目が7つあります。

住居の状況と管理状況の2種類で大きく分かれています。税の負担を減らす目的で特例を受けるため、条件に当てはまるかどうかチェックが必要です。

現在、主に住んでいる家である

住居として住んでいた家が前提になります。投資目的や相続関係で所持している物件は特例の対象になりません。

売却は住まなくなってから3年目の12月31日まで

住んでいない住居では3年目の12月31日までは住居として扱われますが、それ以降は管理をしていないと認められ、特例を受けられなくなります。

<家を取り壊した場合>1年以内に売買契約を結んでいる

売買契約を結び、権利と金額を取引した事実が1年以内であれば、特例を受けられます。ただし、その期間中に敷地内を駐車場や賃貸などて権利を提供していた場合は特例の対象外になるため、注意が必要です。

<単身赴任などの場合>配偶者や家族が住んでいる家である

単身赴任は契約者本人が不在の場合があります。その状況でも配偶者や家族が住居として利用している場合は特例は受けられます。

しかし、住居が2種類以上ある世帯では、主な住環境として利用している建物に限り特例が適用されます。

居住用の特例に共通する項目

共有の居住財産の場合

複数人の名義で住居を契約した場合は、それぞれの契約者に出資した金額に応じた特例を適用します。

住宅ローン控除との重複は不可

住宅ローンを受けている人は、特に気をつけるポイントです。控除申請をしている場合の併用は不可なので、事前に確認しておきます。

譲渡する相手について

売買契約を行う対象者が親族や親族の配偶者、同族会社等の特例を受けることで、別の利益を得られる場合は特例を受けられません。

特例1「3,000万円特別控除」とは

自身が購入した物件を当時の購入金額よりも高く売った利益の内、3,000万円までは税金がかからないというものです。利益があった際に譲渡所得税を支払う必要があった人には大きなプラスに働きます。

譲渡所得税=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円

という式で表します。所有期間は10年未満で適用され、居住期間も基本は10年未満になります。

連用制限があり、前年度、10年超所有軽減税率の特例特例措置以外の特例を受けていないことが条件です。また自身に近しい親族や配偶者、同族会社への譲渡では適用されないため注意が必要です。

特例2「10年超所有軽減税率の特例」とは

10年超所有軽減税率の特例は3,000万円の特別控除と連用して利用することができます。

所有期間が10年以上の場合、当時の購入金額と物価の違いから金額が売却益がプラスになり、さらに3,000万円以上になる可能性があります。

その際に税率を安くし、税金が低くなるようにしています。個人の所有者が売却をしやすくするための措置とされています。

他の特例との併用は3,000万円の特別控除以外はできません。また税額は課税譲渡所得が6,000万円をさかいに変化します。

課税譲渡所得が6,000万円以下の場合

  • 所得税 10%
  • 住民税 4%
  • 合計税率 39%

課税譲渡所得が6,000万円を超える場合

  • 所得税 15%
  • 住民税 5%
  • 合計税率 20%

特例3事業用資産の買換え特例「特定居住用財産の買換え特例」とは

居住物件を売った金額より高い物件の購入をした際は税金が先送りになります。免除されるわけではなく、新たに買った住居を今後売却するときに加算して税金を徴収します。

10年以上の所有と居住が認められないと特例措置を受けることができないことは覚えておくとよいです。

売却した時からみて2年間に3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例を受けていないことが条件でもあります。

譲渡資産の売却価格について

特定居住用財産買換え特例は、売却価格に制限を設けています。1億円を超える金額の場合は1億円までで計算し、超えた金額は特例の適用はされません。

買い替え物件の条件4つ

取得期限

譲渡された年の前年1月1日からその年の12月31日までの期間が適用期間です。

入居期限

取得時から翌年の12月31日までの期間が適用期間です。

床面積50平米以上

家屋が50平米の床面積の場合が基本条件です。そのうえ、土地自体の面積が500平米以下でないと適用されません。

中古住宅は築年数をチェック

耐火建築物として築25年以内が基本条件です。また、新耐震基準を満たした住宅として証明する文書があること。

既存住宅売買瑕疵保険が適応されている中古住宅であれば問題ないです。平成29年12月14日に変更され、新しく購入する物件が費耐火既存住宅の場合は、2年間期間延長が追加されました。

こんな時には「3,000万円控除」より「特定居住用財産の買換え特例」を

3,000万円以下の譲渡所得が発生した場合は、3,000万円特別控除を利用して税金の負担をなくしましょう。

3,000万円以上の譲渡所得の際は、特定居住用財産の買換え特例を利用するケースがお得になります。

ですが、譲渡所得の金額や取得費、譲渡費により得をする可能性が3,000万円のほうがあるケースも考えられます。事前に計算し利用することをおすすめします。

特例4「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは

譲渡所得が今まではプラスのことが多い内容でしたが、今回はマイナスの場合の時です。損益通算は損失をしてしまった金額は他の所得で得た利益と計算し、プラスマイナスゼロにすることを言います。

繰越控除がある

繰越控除は、譲渡所得がマイナスのときに、他の所得でもプラスマイナスゼロにできなかったときに、次の年以降に得られた所得と計算してゼロにすることを言います。

譲渡期限がある

平成31年12月31日までは譲渡の期限があります。(平成29年12月14日に変更されました)

損益通算が可能な金額

損失した金額として計上された分は全額可能です。ですが、損益通算をしても損失が残っている場合は、翌年以降の3年間を繰越控除の対象にできます。

繰越控除の対象となる税

翌年の住民税と所得税が対象となり、繰越が可能となります。

買い替え物件の条件

取得期限

譲渡された日から前年の1月1日から翌年の12月31日までが条件とされています。

入居期限

ローンを組んで物件を購入するための資産を確保した日から、翌年の12月31日まで

床面積50平米以上

新しく購入する物件が50平米以上の床面積の場合は条件に当てはまります。

住宅ローン控除は併用できる

元々が住宅ローンを組んで買い替えるときに使える特例のため、併用は認められています。

特例5「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは

譲渡契約をしたときから前の日を基準に、譲渡予定の物件がローンを10年残しているときに利用する特例です。

繰越控除がある

繰越控除は、譲渡所得がマイナスのときに、他の所得でもプラスマイナスゼロにできなかったときに、次の年以降に得られた所得と計算してゼロにすることを言います。

譲渡期限がある

平成31年12月31日までは譲渡の期限があります。(平成29年12月14日に変更されました)

損益通算は損失額or残額

損益通算として2つの種類で計算し、そのうちの金額が少ない方を適用します。

  1. 譲渡所得の金額をその他の利益と計算することで表される損失金額
  2. 売却する物件に適用されているローン金額を算出し、売却時に得た資金額を差し引いた残りの金額

繰越控除の対象となる税

翌年の住民税と所得税が対象となり、繰越が可能となります。

住宅ローンについて

特例4の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除と違い、居住用の物件との買換えが目的の対応ではないため、住宅ローンは考慮していません。

特例6「事業用資産の買換え特例」とは

特例5つを利用しても税金を支払うことになる場合も少なからず存在します。その際にできる最後の手段が、「事業用資産の買い替え特例」です。個人として物件の売却目的を事業用として扱い、譲渡所得税を繰越ができるようになります。

注意すべきポイント8つ

①譲渡・買取する資産は事業用のみ

売却する物件と購入する物件がともに事業利用としての物件が条件になります。所有している物件を不動産のように賃貸している物件であれば対象になります。また、この条件でも事業用になりますが、親族へ賃料を受け取らずに貸している場合でも可能です。

②譲渡資産と買取資産の組み合わせが必要

この組み合わせは、事業用資産の買い替え特例の中でも条件が10種類もあるため、今回はそのうちの1つを紹介します。

次の①及び②をすべて満たすことが必要です。

①次のイ又はロのいずれかに該当すること。

イ.事務所、住宅その他これらに類する施設で福利厚生施設以外のもの(特定施設)の敷地の用に供されるもの

(その特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含む)

ロ.駐車場の用に供されるもののうち一定のもの

②その面積が300㎡以上のものであること。

租税特別措置法第37条「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例(個人7号)」

③土地面積に規定がある

購入する物件が土地の場合には制限があります。売る土地の面積との比較が5倍までに特例がかかります。5倍以上の部分には特例がかからないため、注意が必要です。

④買換え資産には取得期限がある

売却した時点からみて前後1年以内に購入する必要があります。また、売却よりも購入の方が早い場合は、事前に税務署へ届け出を出さないと特例が受けられません。

⑤買換え資産は1年以内に使用開始する

事業目的で購入したからには目的があるはずです。ですが、購入してから1年以内に事業用として利用しなければ、特例を受けるために申請をしたと思われてしまいます。事前に対応しているからこそ、1年以内に事業として利用する必要があります。

⑥他の特例は適用できない

他の5つの特例は本来は個人での適用ですし、3000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例の組み合わせ以外は併用が不可でとなっています。

⑦譲渡する土地は5年超の所有が必要

5年以内に譲渡をした場合は、事業用物件では、短期譲渡所得として扱われます。税率が39.63%と非常に重い課税対象になるため、5年以上所有した物件の譲渡を意識しましょう。

⑧代物弁済や現物分配としての譲渡は不可

代物弁済や現物分配は一般的に聞きなれませんが、わかりやすくするとお金ではなく、物での対応ということです。特例は税金が絡んでくるため金銭にのみ適応されます。そのため、事業用であればあり得る代物弁済などのやり方では、特例が使えません。注意しておきましょう。

譲渡取得金額の計算方法は?

譲渡資産の譲渡額と買換資産の取得額が同じ・買換資産の取得額の方が多い場合

計算方法は次の式を用いて金額を算出します。

売却物件金額×0.2=収入金額

(売却時の手続き費用+売却物件の購入金額)×0.2=必要経費

収入金額-必要経費=譲渡所得税

譲渡資産の譲渡額が買換資産の取得額より多い場合

計算方法は次の式を用いて金額を算出します。

売却物件金額-購入資産の金額×80%=収入金額

(売却時の手続き費用+売却物件の購入金額)×(収入金額÷売却物件金額)=必要経費

収入金額-必要経費=譲渡所得税

となります。

確定申告は必要?

プラスの収益になった場合は必ず申告が必要です。

マイナスの場合は申告することで還付を受けられたりする可能性があります。

また、確定申告を行うことで、申請していない税金が確認できたり、手続きしていない対応も確認できます。のちに発覚した場合のデメリットとして多額の追徴課税が掛かるため注意が必要です。

修正申告が必要な場合

税務調査を受けて税務署から案内とともに指摘が入る可能性があります。税金の対応に不備があるときです。

その際に、支払う必要のある税金を払っていなかった場合は、修正申告が必要になります。金額を修正し、正しい金額を納付することになります。

更正の請求で所得税還付が受けられる

多く税金を納めていた場合に、更正請求を行うことができます。

適切な金額計算を税務署がもう一度検討することで確認できます。その結果、正しい税金納付額が算出され、所得税の還付が受けられることがあるため、特例を活用した場合には確認してみるとよいです。

メリット盛りだくさん!状況に合った特例を上手に利用しよう

不動産は人生で1番目に大きな買い物と言われています。

所有している物件から新しい物件へと買い替える際に費用がネックになることが多いです。ですが、特例制度をうまく利用することで、購入時の負担を減らし、無理のない買い替え計画を考えることができます。

6種類の特例制度は、それぞれが大きな控除をもたらすため、併用できる組み合わせは限られます。

ですが、物件の状況に合わせて使い分けができることが、最大のメリットにもなっています。事前に今の住居がどの特例が適用できるのかをチェックしておくことで安心して、新しいマイホームを探すことができます。

 

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