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中古マンションの売却を買取で行うメリット・デメリットを解説|少しでも高値で売却する時のポイントとは

マンションを売りたいけど中々買い手がつかない!早く売却したい!

と、やきもきする方もいらっしゃるのではないでしょうか?

物件の築年数も浅く駅から近ければ良いですが、築年数も古く駅からのアクセスも悪い物件は、中々買い手がつかない場合も…。

 

そんな時に有効なのが「買取」という方法。

今回は中古マンション売却の方法「買取」「仲介」の違いと、買取のメリットデメリットや少しでも高値で売却する際のポイントなどを解説します。

マンションの売却をお考えの方は是非参考にしてください。

1. 中古マンションを売却する方法は「仲介」「買取」の2種類

中古マンションを売却する方法は「仲介」「買取」の2種類

マンションを売却する際はまず、売却を依頼する不動産会社を探します。

不動産会社を通じてマンションを売却する方法は「仲介」「買取」の2種類があるのです。

それぞれの違いを解説しましょう。

マンションを直接不動産会社に買い取ってもらうのが「買取」

買取とは不動産業者が売主から直接物件を買い取り、そのまま購入希望者に売ること。

不動産買取の流れとしては

  1. 不動産会社に対象不動産を調査、買取金額を査定してもらい、買取金額の決定
  2. 直接交渉、買取金額が決定
  3. 売買契約を不動産会社と締結
  4. 引き渡し

と、「仲介」と比べ短いステップで済むのが特徴です。

不動産会社に買主を探してもらうのが「仲介」

仲介とは不動産仲介会社は売主が不動産の仲介会社に不動産の売却を依頼し、売主に代わって購入希望者(主に個人)を探すことです。

その際には不動産投資の物件情報サイトや、不動産業者のみが閲覧できる「REINS(レインズ)」というサイトなどのインターネットサイトへの掲載・広告などに掲載することで購入希望者を探すのです。

購入希望者が見つかった後は購入希望者に代わって、契約面の調整や手続きを行います。

 

無事に契約が完了したら、買主は不動産会社に対して、契約成立の成功報酬として「仲介手数料」を支払います。

仲介手数料に定めはありませんが、「宅地建物取引業法」で定められている上限額を仲介手数料としている不動産会社が多数です。

上限額は以下の通り。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円までの部分 購入価格×5%+消費税
200万円~400万円までの部分 購入価格×4%+消費税
400万円を超える部分 購入価格×3%+消費税

関連記事不動産売却「仲介」と「買取」の3つの違い|メリット・デメリットを解説

2019.03.05

2. 中古マンションの売却を買取で行うメリット・デメリット

中古マンションの売却を買取で行うメリット・デメリット

同じ「売却」でも仲介と買取は全く違うものなので、それぞれにメリットデメリットがあります。

ここでは「買取」のメリットデメリットをご紹介しましょう。

中古マンションの売却を買取で行うメリット

①売却までが早いため、すぐに現金化できる

買取は直接買主である不動産会社と直接交渉し、不動産を売却することができるため、仲介に比べて買取期間が短い傾向にあります。

よって、売り急ぐ人には最適の売却方法と言えるでしょう。

②人に知られずに売却できる

「不動産を売却している」という事情が周囲に知られにくいのも買取の特徴。

近所の人や知り合いなど、なるべく周囲にバレないように売却したいいう方も買取はピッタリと言えます。

③仲介手数料が不要

買取の場合は、不動産会社へ直接売却することになるので、仲介を選択した場合に必要な「仲介手数料」が必要ありません。

④購入希望者に向けた内見が不要

買取は不動産会社が一回物件を確認するのみなので、購入希望者への内見の手間(時間や不動産会社の労力)が省けます。

仲介の場合、多数の購入希望者に内見してもらい、物件のことをよく見てもらう必要があり、そのたびに手間や人件費がかかってくるのです。

⑤瑕疵担保責任や設備修復責任が免責になる

買主が不動産会社の場合は、買主が個人の場合と違い、瑕疵担保責任・設備修復責任などが免責になる場合がほとんど。

買主である不動産会社が最初から瑕疵担保責任や修繕などを考慮して価格を決定しますので、売却後のトラブルが起こる心配はありません。

中古マンションの売却を買取で行うデメリット

①価格が相場より安くなってしまう

不動産会社からすると、買取は購入した不動産を更に高額で売ることが目的。

  • 不動産会社の利益分や、リフォームや修繕などで付加価値を付けてから売却する
  • 瑕疵担保責任など売主に有利な契約内容にする、つまりリスクを不動産会社が負う

といった理由で、どうしても仲介の場合より買取価格は安くなってしまいます。

②買取してくれない場合もある

資産価値が低く、再販することが難しい場合は、買い取ってくれない場合もあります。

例えば建物自体が激しく破損している、再建築不可の物件などは買取を拒否される可能性が高くなるでしょう。

3. どのような中古マンションを「買取」で売却するべき?

どのような中古マンションを「買取」で売却するべき?

では、どのような中古マンションが「買取」に向いていると言えるのでしょうか?

事故物件など訳あり物件

訳あり物件は仲介だと中々買い手がつかない場合も多いので買取を選ぶのが賢明でしょう。

訳あり物件とは例えば

  • 事件があった物件
  • 人が自殺・他殺・孤独死などで亡くなった
  • 周辺に問題がある(暴力団事務所や異臭がするなど)

など、何かしらの多くの購入希望者が忌避する事由がある物件です。

築年数が古い物件

内部の設備の劣化が激しい、いわゆる「築古物件」も買取が向いていると言えます。

室内設備にも流行がありますし、老朽化していればリフォームなどで手を加えなければ買い手もつきづらいからです。

部屋の損傷などが激しい物件

部屋の損傷が激しい物件も買い手がつきにくいので、買取を選ぶべきと言えます。

例えば

  • 悪臭が強い
  • 掃除してもどうにもならない油汚れ
  • 壁紙や床など、傷だらけ
  • 水回りのカビ

など大掛かりな修繕やクリーニングなどを施す必要がある物件は買主も敬遠するでしょう。

普通には中々売れないだろう…と思う物件でも、一旦不動産会社に査定を依頼することが重要です。

4. 少しでも高値で!中古マンションを買取で売却する時のポイント

少しでも高値で!中古マンションを買取で売却する時のポイント

買取は相場より若干安くなってしまうと前項で解説しましたが、買取で売却する際に少しでも高値で売却する方法があります。

3つのポイントを解説しましょう。

①自分の状況にあった買取方法を選ぼう

まず重要なのが「2種類の買取方法がある」ということです。

即時買取

即時買取はすぐにでも物件を売らなければならない事情がある(離婚・転勤など)方が利用する方法。

緊急時以外はおすすめしません。

買取保証

買取保証は、簡潔に「最初は仲介で売って、買い手がつかなくても不動産会社で買取してくれるサービス」です。

物件の質にもよりますが、およそ相場の6~8割の価格で買い取られることが大半。

マンションを売却する期限には余裕があるものの、最終的には絶対売却したい方は買取保証を選択しましょう。

②複数査定をして不動産業者を選ぼう

売却する際は必ず複数の会社に査定を依頼して不動産会社を選ぶことが重要です。

一括査定などのサイトを使うと便利です。

買取価格だけでなく契約内容も比較しよう

査定額の高さだけで不動産会社を決めてしまうのはおすすめしません。

なぜなら契約を得るためだけに査定額を高く設定する業者もいるためです。

  • 連絡のレスポンスが早く、丁寧か
  • スケジュールを合わせてくれるか・決済の時期
  • 家具家電を置いていく際の処分費用がかかるか
  • リフォーム・修繕などの必要がないか(現況で良いか)

これらの点を確認し、契約時期を見極めてから契約する不動産会社を決定しましょう。

関連記事中古マンション売却の査定で重要になる3項目と知っておくべきポイントを解説

2019.11.20

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③売り急ぎすぎない

売り急いでいる態度を見せると、不動産会社につけいれられてしまうでしょう。

不動産会社は、より安く物件を仕入れたいと思っているため、急いでいる事情を知られてしまうと、安い値段を提示されてしまうのです。

他の会社にも査定をしている旨を伝えたうえで、査定上限額を提示してもらいましょう。

中古マンションを買取で売却する際、

  • できるだけゆとりをもって売却を行う
  • しっかり複数社査定をしてじっくり売却する会社を選ぶ

の2点が少しでも高く売却するコツです。

5. 買取のメリットを活かして中古マンションを売却しよう!

売却をすることを人に知られたくない事情があったり、物件を早く売らなければならない方には「買取」が向いています。

また、仲介で売却できないような物件を買取で売却できる場合もあるでしょう。

まずは複数社に査定を依頼し、売却を任せる不動産会社を比較検討することが重要です。

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