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中古マンション売却の査定で重要になる3項目と知っておくべきポイントを解説

不動産投資では、運用の出口戦略として売却を検討しなければならない時があります。

不動産投資の成果は売却の良し悪しまで含めて判断しなければいけません。

したがって、当然、売却価格は高ければ高いに越したことはないでしょう。

 

そこで、売却のポイントになる物件価格ですが、どのように決定するかご存知ですか?

たとえば、投資物件である中古マンションを売却するのであれば、不動産会社に価格査定を依頼するのが一般的です。

 

今回は、中古マンション売却時の価格査定について解説しましょう。

価格査定では、ポイントとして3つの項目を押さえておけばスムーズに売却が進むのです。

また、不動産投資の目的であるトータルした成果を高めるためにも有効な方法だと言えます。

Index

1. 中古マンションの売却査定で重要になる項目3つ

中古マンションの売却査定で重要になる項目3つ

中古マンションを売却査定する時にはポイントがあります。

あらかじめ、しっかり内容を押さえておかないと効果的な査定は受けられないでしょう。

そこで、査定の重要な鍵になる3つの項目を紹介しますので参考にしてください。

中古マンションの査定価格の算出方法

不動産の査定価格の算出方法には、「机上査定」と呼ばれる簡易査定と「訪問査定」と呼ばれる詳細査定があります。

まず、2つの査定の違いを押さえておいてください。

机上査定

机上査定は、たとえば売却を検討しており、おおよその査定価格を知りたい時などに利用します。

土地であれば立地や広さなど、建物であれば築年数や階数などの既存データによる机上での査定になるので、正確な査定を行うことは難しいでしょう。

訪問査定

訪問査定は机上での調査を行ったうえで、実際に現地に赴き建物や設備の状態、交通の便や周辺施設を確認します。

したがって、机上査定よりも詳細な査定ができるのです。

不動産会社と仲介契約を結ぶ場合には、訪問査定を利用して具体的な販売価格を決定します。

中古マンション売却査定時に影響するポイントは「競合物件」や「景気」

中古マンションの売却査定では、周辺で売り出されている条件の似ている物件が及ぼす影響が少なくありません。

たとえば、査定物件の駅からの距離や築年数などが同じような競合物件の成約価格などが査定価格に影響を与えるのです。

 

具体的には、競合物件が売り急ぎのために販売価格を相場よりも安く設定していたとしましょう。

競合物件の価格が低ければ、購入希望者の関心は競合物件に向いてしまいます。

したがって、査定価格も下げざるを得なくなるのです。

 

その他、景気の状況なども査定価格を左右する要因になります。

景気が良くなれば財布の紐が緩むので査定価格は上昇することになるでしょう。

しかし、景気が悪くなると購入意欲自体が減少するので価格も低くなるのです。

2. 中古マンションの売却査定価格の算出方法

中古マンションの売却査定価格の算出方法

中古マンションの査定価格の算出方法には 「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つの方法があります。

利用しやすい取引事例比較法が使用されるのが一般的ですが、原則では3つの方法を併用する必要があるとされているのです。

原価法

原価法とは、積算価格を求める計算の仕方です。

積算価格とは、使用する物件に応じて算出します。土地と建物をそれぞれ計算して合算します。

 

土地の計算方法は、公示価格・路線価・固定資産税評価額を使用します。

建物の計算方法は、対象の建物を再建するために必要な費用の額を計算し、築年数分の減価償却費を差し引くという計算の仕方です。

収益還元法

収益還元法とは、将来的に家賃収入として得ることができると想定される利益をもとに計算します。

家賃収入が計算の基礎になるので「利回り」が重要です。

投資による利回りのことを「還元利回り」と言い、収益還元法のポイントになります。

 

収益還元法には、物件の近隣に所在する取引事例などから還元利回りを確認することで収益価格を計算する「直接還元法」と、

不動産の価値は時間により変化するという前提で計算する「DCF法」があります。

関連記事収益還元法からわかる物件の実質の価値|適正価値から最適な判断を

2018.02.22

取引事例比較法

取引事例比較法は、たくさんの取引事例の中から適切な取引事例を選択し、その事例に「事情補正※1」や「時点修正※2」を行い、査定する物件の取引価格を求めます。

近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産についての事例を選択しなければならないというポイントがあるので注意してください。

※1事情補正…取引事例に特殊な事情があるケースに価格を補正すること
※2時点修正…時間の経過のため価格が変動しているケースに時間による変動分を修正すること

3. 中古マンションの売却の査定時に必要になる書類

中古マンションの売却の査定時に必要になる書類

中古マンションなど不動産の価格査定には必要になる書類があります。

価格査定をスムーズに進めるために、あらかじめ必要書類を準備しておきましょう。

査定物件がマンションの場合に必要になる書類もあるので注意してください。

価格査定に必要な書類
  1. 本人確認書類
  2. 固定資産税納税通知書
  3. マンションであれば専有面積が分かる書類
  4. 査定物件の登記済権利証または登記識別情報
  5. 中古マンションの測量図
  6. 売主が購入した時の契約書

本人確認書類

本人を確認するための書類が必要になります。

具体的には、運転免許証・健康保険証・パスポート ・マイナンバーカードなどです。

なお、査定を希望する物件に共有持分がある場合は、全員分の本人確認書類が必要になります。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書は、固定資産税の納税額を確認するために必要になります。

固定資産税は、1月1日に所有している者に対して課税されるので、売却した時点で負担を調整するのが一般的です。

また、固定資産税納税通知書は移転登記の手続きにも必要になります。

毎年6月頃に郵送されるので最新のものを用意しておきましょう。

専有面積が分かる資料

中古マンションのような区分建物であれば、持分が確認できる書類が必要になります。

そこで、建物に関する図面として、平面図が記載された設計図書や間取図など専有面積が分かる資料が必要です。

物件の登記済権利証

価格査定を希望する物件の登記済権利証や登記識別情報を準備しておいてください。

一般的に「権利証」と言われており、登記名義人に対して法務局から交付されています。

物件の所有者が確認できる大切な書類です。

中古マンションの測量図

登記面積と実測面積が異なっていても公簿売買であれば売買代金の清算は行われません。

マンションの場合、パンフレットなどに記載されている各住戸の床面積は壁芯で計算されるのですが、登記簿では内法で計算されているので注意してください。

売主が購入した時の契約書

売主が購入した時の契約書も準備しておいてください。

契約書により購入時の物件状況などが確認できます。

その他にも建築確認済証や検査済証なども揃えておきましょう。

関係図書が多ければ多いほど正確な査定につながります。

4. 中古マンションの売却査定に影響するポイント

中古マンションの売却査定に影響するポイント

中古マンションの売却査定では、物件の立地や周辺環境など様々な状況が影響します。

そこで、物件に影響を与える主な条件を紹介しましょう。

中古マンションの立地条件

中古マンションの査定価格に最も影響を与えるのが立地条件でしょう。

アクセスに優れたエリアにある物件は人気が高いので査定価格も高くなります。

交通の便が良ければ需要が多くなるため評価が高まるのです。

周辺インフラ(駅までの距離・商業施設)

特に駅から10分圏内であれば、行動範囲が広がるため査定的には好立地と言えます。

また、周辺環境も査定では重要です。

近くに商業施設が充実していれば、買い物などにも便利でしょう。

学校や公園などがあればファミリー向けマンションとして評価が高くなるのです。

物件の広さ・間取り

価格査定では、物件の広さや間取りもポイントになります。

ファミリー層に人気のあるエリアなのか単身者に人気のあるエリアなのかにより、評価の高い物件の広さや間取りは異なります。

たとえば、単身者の需要が多いエリアに広く間取りの多い物件は必要ないでしょう。

コンパクトな物件に人気が集まるのです。

中古マンションの管理状況

中古マンションでは、管理状況も評価の良し悪しの決定には欠かせません。

マンションでは、メンテナンスなどが適正に行われていれば資産価値を維持しやすいからです。

ポイントとしては、

  • メンテナンスの実施状況
  • 管理人が常駐しているか
  • エントランスなどの共用部分の清掃
  • ゴミ置き場の使用状況

などがチェックの対象になります。

管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立金もチェックの対象です。

これらの費用に不足があれば、適正な管理は難しいでしょう。

特に空室の多い中古マンションでは、積立金の不足が生じる可能性が高まります。

定期的なメンテナンスが行えないと物件の資産価値を維持することが難しくなるのです。

内装の修繕状況

価格査定では内装の修繕状況も影響します。水回りや壁紙などのチェックが行われるのです。

一般的に築年数の古い中古マンションであれば、リフォーム前提での査定になるので、それほど査定額は下がらないと考えられます。

しかし、修繕のために必要以上の出費が見込まれる、汚れや匂いがあれば査定価格に影響するでしょう。

5. 中古マンション査定ができるサイト8個

中古マンション査定ができるサイト8個

中古マンションの査定は、不動産会社に足を運ばなくてもインターネットを利用して簡単に確認することができます。

そこで、よく利用されている中古マンション査定サイトを紹介しましょう。

もちろん、実際の売却にあたっては仲介を依頼した不動産会社の正確な査定を受ける必要がありますが、まずはインターネットでおおよその査定額を確認してください。

自動査定・AI査定

マンション自動査定

マンション自動査定

不動産会社に問い合わせる前に、おおよその売却相場を把握しておきたいのであれば、株式会社センチュリー21が提供している「マンション自動査定」がオススメです。

過去の売り出し事例により機械的に相場価格を算出してくれます。

会員登録も不要の無料シミュレーション。

全国47都道府県のマンション名やエリアを入力するだけで確認できます。

参考:マンション自動査定

イエカレ

イエカレ

創業15年のイクス株式会社が運営するイエカレは、土地活用から賃貸管理まで様々な不動産の活用方法が1つのサイトで確認できます。

「現在、不動産の活用方法を検討している」と言うユーザーには活用しやすいサイトだと言えるしょう。

参考:イエカレ

マイスミEX

マイスミEX

東証1部上場の株式会社じげんが運営する「マイスミEX」は、一般的に個別で管理会社に請求しなければいけない賃料管理資料を一括で請求できるサービスを提供しています。

したがって、マンションを賃貸物件として活用したいのであれば有効なサイトです。

参考:マイスミEX

一括査定

【PR】イエウール

イエウール

イエウールは、提携している不動産会社が1,600社を超え、一括査定サイトでは一番の規模になります。

利用者も1,000万人の実績を持つトップクラスの査定サイトです。

パートナーが見つからなかった人には、出会いの可能性が広がる査定サイトだと言えるでしょう。

MIRAIMOおすすめの査定サイト「イエウール」はこちらから👇

HOME4U

HOME4U

HOME4U は、NTTグループ運営の国内初の不動産一括査定サイトであり、規模も大きく売却査定数が累計35万件に及びます。

パートナーとしては、18年の運営実績から独自の審査基準による厳選された1,300社の企業が提携しているのです。

参考:HOME4U

すまいValue

すまいValue

すまいValueは、「三井のリハウス」「小田急不動産」「野村の仲介」「三井地所ハウスネット」「東急リバブル」「住友不動産販売」の大手6社が運営する安心感のある不動産売却ポータルサイトです。

全国ネットで幅広いエリアに対応し、実績として2018年には11万件以上の成約件数に達しています。

参考:すまいValue

査定シミュレーション

マンション売却シミュレーター

株式会社リクルートが運営する不動産・住宅サイト SUUMO(スーモ)が提供しているシミュレーターです。

自分の不動産がいくらくらいで売れるのかを確認してみたい時があるでしょう。

物件の情報を入力するだけで手軽に売却想定額が算出できます。

参考:マンション売却シミュレーター

QUICK(クイック)

株式会社大京穴吹不動産が提供しているQUICKだと、マンション売却価格の査定が、わずか5分で確認できます。

流れとしては、ステップ1で「物件情報を入力して送信」・ステップ2で「自動で売却価格を算出」・ステップ3で「査定結果がメールで到着」の簡単シミュレーターです。

参考:QUICK

6. 不動産投資における中古マンションの査定を受ける前に知っておくべき項目

不動産投資における中古マンションの査定を受ける前に知っておくべき項目

不動産投資では、出口戦略である売却も含めて運用を検討しなければいけません。

したがって、投資対象である中古マンションを売却する時にも、あらかじめ流れを把握して可能な限り有利に売却する必要があるのです。

査定は複数の会社に依頼する

価格査定は複数の不動産会社に依頼するのがポイントだと言えます。

なぜなら、査定額は不動産会社によって異なるからです。

なかには、数百万円の違いが生じるケースも少なくありません。

 

不動産会社には、得意な物件やエリアがあります。

得意であれば当然販売件数も増えるでしょう。

販売件数が多ければ、独自の販売ルートが構築されているケースが一般的であり、高値売却の可能性が高まるのです。

査定額=売り出し価格ではない

誤解されている方が少なくないのですが、査定額=売り出し価格ではありません。

査定額とは、あくまで相場に基づいて算定した価格です。

「たぶん、この価格であれば売れるであろう」という目安にすぎないと言えます。

売り出し価格とは、買主の購入意欲も想定しなければいけないので、周辺の競合物件や景気の動向なども加味して決定することになるのです。

不動産業者を査定額のみで決めてはいけない

仲介を依頼する不動産業者を査定額のみで決めるのはリスクを負うことになるかもしれません。

査定額は高ければ高いほど有利なような気がします。

しかし、査定額が高くても、そのままの金額で売れるとは限らないのです。

残念ながら、中には仲介契約を得るためだけに高額査定をする不誠実な不動産業者も存在します。

査定額のみではなく、仲介の実績・営業マンとの相性・連絡の機敏さなども考慮して決定する必要があるでしょう。

査定のためにリフォームをすることは無駄になる

物件を売却する前にリフォームすることはオススメできません。

たとえば、300万円を出費してリフォームしたからといって、300万円高く売れるとは限らないのが現実でしょう。

 

最近はセルフリノベーションに人気があり、中古物件を購入して自分で手直しをしたいという人が少なくありません。

したがって、同じリフォームするのであれば、手の加えられていない安い物件を購入し、買主自身でリフォームする傾向にあるのです。

周辺物件の相場金額を事前把握しておく

査定を受ける前には周辺物件の相場金額を確認しておきましょう。

あらかじめ、相場を把握しておくことで査定価格の妥当性が確認できます。

 

仲介契約を結ぶ目的で近づいてくる不届きな不動産会社も排除できるでしょう。

そもそも不動産投資では、売却物件の周辺相場を確認しておくことは常識と言えます。

相場を知らずに不動産投資をしているようでは、仲介業者から軽く見られるかもしれません。

不動産会社の販売実績を確認しておく

査定を依頼する不動産会社は、販売実績のチェックが欠かせません。

特に目的の売却物件である中古マンションの販売実績に着目するのです。

過去2~3年程度の販売実績を確認してください。

早急に売却したい場合は訪問査定を受ける

早急に売却したいのであれば、実績や評判などを考慮して信頼のできる不動産会社の訪問査定を受けてください。

詳細な査定により売り出し価格を想定し、スムーズな仲介契約に結びつけるのです。

7. 中古マンション査定を成功させるためには時間がかかる

中古マンションの売却を進めるためには、売り出し価格のベースになる価格査定の流れを把握し、あらかじめポイントを押さえて進めなければいけません。

「売却は不動産会社に任せておけば良い」という考え方では、効果的な売却を達成することはできないでしょう。

売却では、価格査定の良し悪しが売却の成功を左右します。

査定の知識を押さえるためには一定の時間がかかるでしょう。

しかし、売却に失敗してしまうと、それまでの運用の苦労が台無しになるのです。

 

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