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中古マンションの売却を一括査定できるおすすめサイトを紹介!|売却の流れや注意ポイントを解説!

中古マンションの売却を検討する時には、

「売れないときは、どこを見直すべきなのか?」

「マンション売却を予定しているが、この物件の売りは何か?」など、様々な疑問が生じるのではないでしょうか?

そこで今回はマンション査定で不動産業者がチェックする重要なポイントについて解説します。

さらに、売却したい物件を効率的に査定できる「一括査定」の意味や、おすすめの一括査定サイトもご紹介しましょう。

 

中古マンションには、定価がありません。

したがって、知らない人が損をする取引だとも言えるのです。

査定方法を知ることで、ある程度の査定価格が予想できます。

お得な取引のためには、不動産業者や買主が何を見て物件を購入するのかを把握しておきましょう。

Index

1. マンションを売却する流れ

中古マンションを売却する時には、まず売却の流れを押さえておいてください。

流れを知らないとスムーズに売却することは難しいでしょう。

業者任せではなく、自分自身も売却にタッチするという心構えを持つことが売却を成功させるコツです。

①マンションの査定を複数社に依頼する

マンションの価格査定は、複数の不動産業者に依頼しなければなりません。

なぜなら、不動産業者には、建物の種類や条件などにより売却に強い会社が違うからです。

ひとつの不動産業者の査定のみでは信頼性に欠けるでしょう。

②不動産業者による査定見積

不動産業者では、2つの査定見積があります。

物件の立地・築年数・構造などの基本情報を元に査定額を見積もる「簡易査定」と、

不動産業者の担当者が現地に赴いて実際に目視での調査により査定額を見積もる「訪問査定」です。

③不動産業者選択、媒介契約を結ぶ

査定された見積額の比較や担当者自体の対応の良し悪しにより、仲介を依頼する不動産業者を選択してください。

そして仲介を依頼するためには、選択した不動産業者と「媒介契約」を結ぶことになります。

媒介契約には、他の業者に重ねて依頼できる「一般媒介契約」と

他の業者に依頼することはできないが丁寧な仲介が期待できる「専任媒介契約」があります。

関連記事媒介契約は3種類|それぞれの特徴とメリット・デメリットを詳しく説明

2018.07.07

④不動産売却開始

不動産売却を開始するためには、売出価格を決めなければなりません。

最終的には売主自身の判断になるので、あらかじめ不動産ポータルサイトなどで相場を確認しておきましょう。

スムーズに内覧できるように物件の清掃や消臭も忘れないようにしてください。

⑤買い手が見つかったら、売買契約・引き渡しする

購入希望者が見つかり、価格などの交渉を経て、売主と買主が条件に合意すれば売買契約を結びます。

代金の受領、カギの受渡しなどを済ませれば売買が完了します。

なお、売り物件に銀行ローンの残高がある場合には、残金の清算や抵当権の抹消登記も必要です。

2. マンションの売却額を知りたい!一括査定おすすめサイトTOP3

 

マンション価格を複数の不動産業者に査定させるのは大変だと思っていませんか?

しかし、現在は査定を依頼するために、わざわざ不動産業者に足を運ぶ必要はありません。

インターネットで複数の不動産業者に一括査定を依頼できるのです。では、おすすめのサイトTOP3をご紹介しましょう。

3位:LIFULL HOME’S

サイト:LIFULL HOME’S

日本最大級の不動産・住宅情報サイトであり、全国で1,715社の不動産業者と提携し、サービス利用者は476万人を超えています。

サイトから問合せた不動産業者へ依頼した人が6割を超えるという高い実績です。

正確な不動産情報として「不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)」が定めるルールに則ったサイト運営で、個人情報についてもISO 27001でのセキュリティを確保しています。

2位:イエイ

サイト:イエイ

利用者数400万人を超え、登録している不動産業者の数1,700社以上と日本最大級の提携数です。

10年を超える運営実績の中で、クレームの多い不動産業者は契約を解除するシステムで厳選された不動産業者を紹介しています。

不動産業者からの営業を断りにくい場合には、イエイが断りの連絡を入れてくれるなど、万全のサポート体制の対応です。

1位:HOME4U

サイト:HOME4U

信頼のNTTグループが運営する、国内初・日本最大級の不動産一括査定サイトであり、売却査定数が累計で35万件を誇ります。

提携している不動産業者は1,300社にのぼります。全国規模の大手から地域密着の不動産業者まで幅広い選択が可能です。

運営実績18年の経験から独自の審査基準を設け、適切な提案のできる不動産業者のみを厳選しています。

選択した会社以外からの連絡は一切ありません。

3. 一括査定を利用する場合の注意ポイント

インターネットの一括査定サイトを利用すると、査定依頼のため複数の不動産業者に足を運ぶ必要がないので効率的です。

そこで、スムーズに一括査定サイトを利用する場合に注意しなければならないポイントをご紹介しましょう。

一括査定のサイトでは匿名で査定することはできない

一括査定サイトは、無料で利用することはできるのですが匿名での利用はできません。

なぜなら、訪問調査により正確な査定価格を知るためには、現地での調査が必要になるからです。

相場が知りたいのであれば、簡易査定を利用してください。

一括査定サイトの不動産登録数が多い場合、対応が大変になる可能性がある

一括査定サイトでは、一度に5~6社の査定を受けることができるのですが、依頼先が多すぎると対応に時間を要します。

4社程度であれば1日で対応することが可能でしょう。

忙しい人の場合、依頼件数の調整も検討してください。

登録されていない不動産会社に申し込みすることができない

一括査定サイトのシステムは、査定サイトと提携登録した不動産会社の中から適切な業者を選択してサイトのユーザーに依頼させるという仕組みです。

したがって、登録していない不動産会社に申し込むことはできません。

評判が良くない不動産会社を選んでしまう可能性がある

一括査定サイトでは、提携業者をそれぞれの査定サイトの基準に応じて選別しています。

したがって、査定サイトによっては評判が良くない不動産会社を選択してしまうこともあるでしょう。

選択前にインターネットの評判や口コミを確認しておくのがポイントです。

売却条件がいい場合、申し込みした時点で営業マンから電話がかかってくる可能性がある

売却条件がよければ、申し込みをした時点で営業マンから電話がかかってくる可能性があります。

しかし、一社とのみ話を進めるのでは、一括査定サイトに申し込んだ意味がないと考えるべきでしょう。

業者の選択について慌てる必要はありません。

4. 中古マンションの「簡易査定」と「訪問査定」とは

マンションの査定方法としての「簡易査定」と「訪問査定」の具体的な内容をご紹介しましょう。

一般的には、簡易査定から訪問査定へ進みます。なお、査定による価格は実際に売却できる価格とは違うので注意してください。

簡易査定

簡易査定は机上査定とも呼ばれ、短期間で査定価格を知ることができます。

早ければ数時間で査定価格を知ることも可能です。

全国の物件相場からの査定であり、次のツールを用意しておくと査定がスムーズに進みます。

  1. 購入時の図面
  2. 契約書・重要事項説明書
  3. 固定資産税納付書

訪問査定

簡易査定でおおよその物件相場を知ることができれば、次に訪問査定を依頼してください。

より具体的な査定額を知ることができます。

なぜなら、たとえば「日当たりが良い」や「物件の管理状態が良くない」など、実際に現地で調べないとわからない内容の確認ができるからです。

 

5. 中古マンションの売却査定をする場合に注意したい5つのポイント

不動産会社に査定依頼をする時に注意しなければならないポイントをご紹介します。

売却依頼時には欠かせないノウハウなので、しっかり要点をチェックしてから仲介業者を選択するようにしてください。

①必ず査定は複数社に出す

複数の不動産会社に査定させる理由は、複数の査定額を知り比較することで、おおよその相場を確認することができます。

そこで、高く査定した不動産会社に高値の理由を確認して、納得できれば効率的に仲介の依頼ができるのです。

②仲介業者を選択する場合は地域密着型の不動産会社を選ぶ

登録された不動産会社の中には、大手の企業もあれば地域密着型の中小企業もあるでしょう。

実は、必ずしも大手企業が勝るとは限らないのです。

なぜなら、地域密着型の企業のほうが地域に精通し、フットワークも良い場合が少なくないからです。

③売却することを決めてからのリフォームに注意

査定額をアップするためのリフォームは意味がないでしょう。

たとえば、リフォームに200万円出費しても査定額が200万円アップするとは限りません。

買主としては、リフォーム代を支払うのであれば、自分好みにリフォームしたいと思うからです。

④マンションの査定額が売出価格ではないことを知っておく

査定された額が、そのまま売出価格になるのではありません。

売出価格は売主が決めるのです。

一般的には、仲介業者と相談してから決めることになります。

売出価格が高すぎると、結果として適正価格より安く売ることになる場合があるので注意してください。

⑤査定額が高いという理由で不動産業者を決めていけない

査定額が高いのは、売主として魅力的です。

しかし、中には仲介契約を得るために査定額を高く設定する不動産業者も存在します。

業者選びのポイントは価格だけでなく、連絡や質問への対応が早いフットワークの良さです。

6. マンションの査定方法は3種類

不動産の価格を算出する方法として、「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つの査定方法があります。

それぞれの計算方法をご紹介しましょう。

原価法について

主として戸建ての住宅の評価に利用される計算方法です。

たとえば、査定する建物と同じ建物を再建築するためには、いくら費用が必要かを計算し、老朽化している分を原価修正として差し引きます。

収益還元法について

アパートなど収益を得るための不動産やマンションを査定するときに利用する計算方法です。

不動産を運用した時の収益性に着目し、賃貸として利用すれば、どれくらいの利益を得られるかという観点で不動産の価格を評価します。

取引事例比較法について

マンションの査定に利用されることが多い計算方法です。

同じような物件の取引を参考に不動産価格を求めます。

条件の近い物件の取引事例を集め、地域要因や個別的要因を含め比較して評価するのです。

7. マンション査定で不動産業者が見る重要な10個のポイント

不動産業者がマンションを査定する時には何に着目するのでしょうか?

あらかじめ確認しておけば、対策を講じることで有利な売却につながるかもしれません。

ポイントは、「買主が住みたいと思うかどうか」です。

①立地

立地として最も重要視されているのは駅からの近さです。

また、近くに公園があり子育てしやすい環境である、近くに大型の商業施設があるなどのファミリー向けの需要が見込める立地も人気があります。

②広さ

間取りはリノベーションにより変更することができますが、広さは変えることができません。

したがって、利用できる広いスペースを持つ物件は人気があり価格が高くなる傾向にあります。

③周辺の環境

老後に車を売却し、交通機関の利用しやすいマンションに引っ越す人が少なくありません。

病院・大型スーパーなど、一定レベルの生活を送れる環境が価格に影響します。

近くに線路やパチンコ店など、買主にマイナスな条件があれば値引き交渉も考えられます。

④築年数

マンション価格は新築時が最も高く、築後20年を過ぎると新築時の半額以下になります。

それ以降は底値になり、それほど変動しません。

しかし、優れた立地や周辺環境であれば、築古でも相場より高く売れる可能性が高いのです。

⑤耐震性

古いマンションを売却する時のポイントとして、買主から「建築確認日」がチェックされます。

1981年6月1日に耐震基準の改正があり、それ以降に建築確認された物件であれば、新耐震基準を満たしていると判断できるからです。

⑥管理・修繕

マンションは、一般的に10~15年で修繕が必要になります。

  • 「修繕費用は積み立てされているか?」
  • 「物件は清潔に保たれているか?」

など、建物の資産価値を保つために、どのような対応ができているかが物件の査定に影響を与えるのです。

⑦階数

タワーマンションの場合、高層階の価格は低層階よりも高く設定されています。

同じマンションでも高層階と低層階では価格の違いが生じる場合が少なくありません。

さらに、角部屋・庭付きなども付加価値として査定価格をアップさせるポイントになります。

⑧方角・日当たり

方角は南向きの物件に安定した人気があります。

東・西向であれば価格交渉が入るでしょう。

物件が南向きでなければ、どのタイミングで価格を下げるかがポイントになります。

たとえば、条件の似ている他の物件よりも価格を下げることが売却のコツになるのです。

⑨水回りや壁

壁や水回りは、訪問査定のチェックポイントです。

物件の価値を高めるためには、綺麗にした状態で売り出すこともあります。

しかし、リフォーム費用を出費することは考え物です。結果として赤字にならないように担当者と相談してください。

⑩ペット可・不可

ペットについては、マンション管理規約などの記載を把握しておかなければなりません。

また、ペットを飼っているのであれば、内覧時には消臭をしておきましょう。

臭いに神経質な人は、思っているよりも多いものです。

8. マンションの価値を下げない為に常に気を配る必要がある

マンションを査定するポイントを確認すると、価値を下げないために気を付けなければならないことが見えてきます。

もちろん、既に所有している物件の立地や構造を変えることはできませんが、気を配りさえすれば価値の維持が実現可能な内容もあるのです。

 

日常の使用方法が大切です。水周りなどの汚れは、日々の清掃がポイント。

放っておくと錆びたり腐ったりしてくるでしょう。

また、タバコは、汚れと匂いの両方で価格ダウンの原因になりかねません。

常にマンションを良い状態に保つという意識が大切です。

9. マンションを売却する上で知っておきたい手数料や広告宣伝費について

マンションを売却すると代金を受け取ることができます。

しかし、手数料や広告宣伝費などの費用を支払わないといけません。

支出する費用の額を押さえておかないと、実際に手にすることのできる金額を把握することができません。

仲介手数料の上限について

仲介手数料は、法的に「媒介報酬」と呼ばれ、請求することのできる上限が定められています。

仲介業者は、物件の売買代金の額に応じて計算された額を超えて請求することはできません。

売買代金 媒介報酬の上限
200万円以下の場合 売却代金×5%(消費税を加算)
200万円超400万円以下の場合 売却代金×4%+2万円(消費税を加算)
400万円超の場合 売却代金×3%+6万円(消費税を加算)

たとえば、売買代金3,000万円で契約が成立すれば

「3,000万円×3%+6万円=96万円」に消費税を加算した額が仲介業者の受け取ることのできる報酬の上限です。

広告宣伝費について不動産会社によく確認する

原則として、広告宣伝費は媒介報酬に含まれています。

しかし、売主が通常以上の広告を依頼した場合には、実費が発生することもあるのです。

あらかじめ、不動産業者に広告の内容や負担の有無を確認しておきましょう。

10. 中古マンションを売却査定する時は必ず複数社に依頼しよう!

中古マンションを売却する時には、複数の不動産業者に依頼しなければなりません。査定額や担当者を比較検討して仲介業者を選んでください。

信頼できるパートナーを見つけることが売却成功のポイントになります。

また、不動産取引は、不安や疑問を解消してから取り組みましょう。あらかじめ、専門家に相談するのが効率的な方法です。

このMIRAIMOを運営するASIS株式会社では、不動産投資コンサルタントが個別相談や無料セミナーを随時受け付けています。

中古マンションの売却について、もっと詳しく知りたい人は是非お問い合わせください。

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